Quanto Custa Fazer Usucapião?


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Marcio Vinicius dos Santos, Advogado
ano passado

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Quanto custa fazer usucapião é questão muito relevante, todavia, é preciso compreender o que é usucapião?

Usucapião é uma forma de adquirir propriedade de um bem. Existe usucapião de bem móvel e usucapião para bem imóvel.

Neste artigo, trataremos da usucapião de bem imóvel.

Normalmente, é indicada a ação de usucapião para as pessoas que tem imóvel mas ainda não tem a escritura pública de propriedade do imóvel.

Inicialmente é necessário contar com um advogado especialista em usucapião, uma vez que a lei exige a presença de um advogado para usucapião.

Por mera estimativa, o valor de uma ação de usucapião, varia entre 10% a 30% do valor do imóvel, dependendo de cada caso. Por outro lado, é praticamente impossível padronizar quanto custa fazer usucapião.

É bom lembrar, que após a regularização da documentação do imóvel, o seu valor tende a se elevar de 30% a 60%.

Dentes os custos, estão o Imposto pela transmissão do bem; taxas cartorárias, taxas judiciais e os honorários advocatícios. Todavia, dificilmente pode-se fazer usucapião sem custas.

Há custos, por exemplos, que são indiretos, como é o caso de os honorários de um engenheiro, que deverá elaborar a planta do imóvel, memorial descritivo e eventualmente levantamento topográfico.

Usucapião no Cartório ou Usucapião Extrajudicial

Desde março de 2016, a lei foi alterada para que fosse possível fazer a usucapião no cartório ou Usucapião Extrajudicial, por outro lado, a presença de um advogado especialista em usucapião é indispensável.

Basicamente, a usucapião no cartório ou extrajudicial, ocorre em duas etapas. A primeira no cartório de notas com o objetivo de descrever as condições do imóvel e sua propriedade. A segunda, no cartório de imóveis, com objetivo de intimar os vizinhos e interessados e por fim, determinar a propriedade.

Escritura de Usucapião – Quais documentos necessários?

Tanto para a usucapião judicial tanto para a extrajudicial, os documentos necessários são basicamente os mesmos, exceção os dois primeiros itens abaixo, que somente são exigidos na usucapião no cartório.

  • Requerimento dos interessados, representados por advogado, dirigido ao cartório;
  • ata notarial lavrada pelo tabelião (na primeira etapa), atestando o tempo de posse e a cadeia possessória, conforme as circunstâncias e modalidade da usucapião.
  • planta e memorial descritivo, assinado por engenheiro ou arquiteto, proprietário e vizinhos;
  • certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
  • justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
  • Concordância dos titulares de direitos reais registrados ou averbados na matrícula.
  • Concordância dos confrontantes.
  • Croqui da quadra (um desenho com rua, com a disposição dos lotes da sua mãe, dos vizinhos e dos fundos. Incluir a rua de trás também);
  • Carnês de IPTU do período;
  • Contas de energia elétrica e de água; (em anos alternados, pelo menos 3 por cada ano);
  • Contas de telefone, de compras aleatórias (tipo casas Bahia, etc…)
  • Certidão de negativa de débitos de tributos mobiliários, obter na prefeitura;
  • Certidão de nascimento ou casamento da pessoa dona do imóvel atualizada;
  • RG e CPF do proprietário do imóvel;
  • Certidão do valor venal junto à prefeitura;
  • Certidão vintenária do distribuidor cível em nome do proprietário do imóvel.

Taxas Usucapião

As taxas e custas de usucapião são: ITBI Imposto sobre transmissão de bens imóveis (geralmente 4% do valor venal); custas do tabelião; custas de registro da matrícula. Por outro lado se for realizado na justiça, não haverá as custas do serviço do tabelião, mas haverá custas judiciais. (1% do valor do bem) e demais custas, como a de procuração e citações.

Além das custas legais pelos impostos, haverá a cobrança de honorários advocatícios do advogado especialista em usucapião, que de acordo com a tabela da OAB estão em 20%.

Usucapião quantos anos?

Quantos anos pode demorar a ação de usucapião é uma questão imprevisível. Atualmente com a possibilidade de fazer usucapião no cartório ou extrajudicial, tem-se a expectativa da demora ser menor.

De fato, o que se ve atualmente é que o tempo de tramitação nos cartórios é menor. Todavia é bom ter em mente, que nem sempre o usucapião no cartório é aceito.

A usucapião no cartório depende de toda documentação estar rigorosamente em ordem, além da eventual constatação pelo tabelião no local.

O que se sabe, é que informalmente, cerca de 60%/70% das tentativas de usucapião no cartório não tem resultado esperado.

Por outro lado, o tempo de demora pode reduzir-se a menos de um ano, nos casos bem sucedidos.

No entanto, na usucapião judicial, a mais comum, o tempo de tramitação da ação pode se estender por anos. Tendo mais flexibilidade na produção de provas e também na constatação no local do imóvel.

Por exemplo, no caso em que há poucos documentos com proprietário do imóvel, a usucapião tem um debate mais amplo.

Seja para a usucapião no cartório ou judicial, a presença de um advogado especialista em usucapião é imprescindível.

Ainda, cada caso é um caso. Se ficou alguma dúvida, por favor agende uma consulta com um advogado especialista em usucapião.

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