Outros Fundos


Fundos de Investimento Imobiliário (FII)
Já pensou em passar em frente de um shopping e pensar “eu sou um dos donos desse
imóvel”? Pois isso é possível através de um fundo imobiliário. E de forma muito mais fácil,
acessível e menos burocrática do que comprar um imóvel diretamente.

O FII, como é conhecido esse tipo de fundo, é uma comunhão de recursos de vários
investidores para aplicação no mercado imobiliário. Essa união permite que o investidor
consiga entrar num fundo até mesmo com poucos recursos, pois ele vai investir o valor
proporcional que tem através da compra de cotas.
Os recursos captados pelo fundo são utilizados para comprar participações em shoppings,
lajes corporativas, prédios comerciais, centros logísticos e outros papéis do mercado financeiro,
sempre atrelados ao mercado imobiliário.
E não é preciso ser especialista em imóveis para fazer um bom negócio. O administrador
do fundo e sua equipe de gestão de imóveis são pessoas que têm conhecimento no setor
e farão tudo de forma profissional.
Vou repetir pra você não pensar que estou mentindo: não tem burocracia no FII. Sendo
cadastrado em uma corretora de valores, é possível comprar e vender um fundo através
da Bolsa de Valores, sem aquelas várias certidões que você precisaria ter se comprasse
um imóvel diretamente.
Outra vantagem do fundo é que, se você investe em um imóvel diretamente e precisa
de um pouco do dinheiro ali investido, muitas vezes vai precisar esperar meses ou anos
para que a venda seja concretizada. Com o fundo imobiliário, se você precisa apenas
de uma parte do valor investido, é só vender o número de cotas proporcional àquele
valor e de forma muito mais rápida.

Algumas regrinhas dos FII:
⯀ são fundos fechados que podem ter duração determinada ou indeterminada;
⯀ devem distribuir, no mínimo, 95% do lucro auferido, apurados segundo o regime de caixa;
⯀ uma vez constituído e autorizado o funcionamento do fundo, admite-se que 25%
de seu patrimônio, no máximo e temporariamente, seja investido em cotas de FII
e/ou em Títulos de Renda Fixa;
⯀ essa parcela pode ser maior se expressamente autorizada pela CVM, mediante
justificativa do administrador do fundo;
⯀ é vedado ao fundo operar em mercados futuros ou de opções.

Tributação em FII
Em caso de ganho de capital devido a valorização de cotas, temos a seguinte tributação:
⯀ alíquota: 20% para PF, PJ. As PJs isentas (ex.: igreja) não pagam este imposto;
⯀ compensação de perdas: perdas incorridas na alienação de cotas de fundo de
investimento imobiliário só podem ser compensadas com ganhos auferidos na
alienação de cotas de fundo da mesma espécie;
⯀ responsável pelo recolhimento: o investidor.
Em caso de distribuição de renda proveniente de aluguel, há uma regra que garante isenção
a investidor PF. Aquele aluguel (rendimento) que é dividido entre todos os cotistas
mensalmente é isento de imposto de renda.
A isenção é válida para pessoas físicas que tenham menos de 10% da totalidade de cotas
do fundo e exclusivamente para fundos imobiliários cujas cotas sejam negociadas em
Bolsa de Valores e que tenham mais de 50 cotistas. Agora, quando você for vender a
cota, nessa hora sim existe cobrança de imposto de renda, embora apenas sobre o valor
a mais que você conseguir vender.
Código de regulação e melhores práticas para administração de recursos de terceiros.
Anexo que trata de fundos de investimentos imobiliários
O anexo que trata de fundo de investimento imobiliário se aplica, em adição às regras do
Código, aos Fundos de Investimento Imobiliários regulados pela Instrução CVM no 472,
de 31 de outubro de 2008, e suas alterações posteriores (“FII” ou “Fundo”).
Em caso de eventual divergência entre as disposições do anexo e do Código de administração
de recursos de terceiros, prevalecem as disposições deste anexo.

Prospecto de FII
O prospecto é elaborado pelo Administrador Fiduciário e deve conter as principais características
do FII, dentre as quais as informações relevantes aos investidores sobre políticas
de investimento, taxas e riscos envolvidos, bem como seus direitos e responsabilidades.

O prospecto do FII deve conter, no mínimo:
I. Denominação do FII;
II. Base legal;
III. Prazo de duração;
IV. Identificação dos prestadores de serviços;
V. Política de divulgação de informações;
VI. Público-alvo;
VII. Objetivo e política de investimento: descrever a política de investimento que será
adotada pelo FII contendo, no mínimo:
i. Forma como o FII pretende atingir o seu objetivo de investimento, identificando
a classificação ANBIMA do FII e o tipo de gestão, conforme
Diretriz ANBIMA de classificação de FII;
ii. Se o FII for de gestão ativa, mencionar a especificação do grau de liberdade
para alienação e aquisição dos ativos que o Administrador Fiduciário ou
Gestor de Recursos, quando houver, se reserva no cumprimento da política
de investimento, indicando a natureza das operações que fica autorizado a
realizar independentemente de prévia autorização dos investidores;
iii. Os tipos de ativos que poderão compor o patrimônio do FII e os requisitos de
diversificação de investimentos;
iv. A possibilidade de o FII contratar operações com derivativos para fins de
proteção patrimonial, cuja exposição seja sempre, no máximo, o valor do
patrimônio líquido do FII, caso autorizada no regulamento;
v. A possibilidade de aquisição de imóveis gravados com ônus reais.
VIII. Política de concentração de investimento, quando aplicável: descrever os requisitos
de diversificação de investimentos e as políticas de seleção e alocação dos
ativos-alvo;
IX. Política de amortização e de distribuição de resultados, quando aplicável:
informar os prazos e condições de pagamento;
X. Descrição das cotas: descrever as diferentes classes de cotas, quando for o caso,
com a descrição dos direitos de cada uma delas;
XI. Negociação das cotas: descrever as condições e o mercado em que as cotas poderão
ser negociadas e, no caso de novas ofertas de cotas, quando aplicável, incluir histórico
de negociação das cotas em mercados regulamentados, identificando, se houver:
i. Cotação mínima, média e máxima de cada ano, nos últimos cinco anos;
ii. Cotação mínima, média e máxima de cada trimestre, nos últimos dois anos; e
iii. Cotação mínima, média e máxima de cada mês, nos últimos seis meses;

XII. Regras de subscrição e integralização de cotas: indicar os procedimentos de
subscrição e integralização nas ofertas;
XIII. Principais características da oferta: descrever as principais características da
oferta, em especial as informações sobre prazos, quantidade de cotas ofertadas,
incluindo a possibilidade ou não de futuras emissões, existência de direito de preferência,
divisão em séries e, se for o caso, valor mínimo de investimentos;
XIV. Relacionamento: incluir informações, de forma consolidada, sobre relacionamento
entre o FII e seus prestadores de serviços e, caso o FII possua identificação dos
ativos-alvo na data da oferta pública, incluir informações de forma consolidada
sobre relacionamento entre os ativos-alvo e o Administrador Fiduciário, o Gestor
de Recursos e/ou consultoria especializada, se houver;
XV. Indicação de potenciais conflitos de interesse: explicitar potenciais conflitos de
interesse decorrentes dos relacionamentos identificados no inciso acima, assim
como os mecanismos adotados para eliminá-los ou mitigá-los;
XVI. Estudo de viabilidade: apresentar o estudo de viabilidade efetuado para a oferta
pública do FII demonstrando expectativa de retorno do investimento, com exposição
clara e objetiva das premissas adotadas;
XVII. Laudo de avaliação: apresentar o laudo de avaliação quando houver definição
específica dos ativos-alvo que integrarão a carteira do FII;
XVIII. Rentabilidade do FII: informar se há rentabilidade pretendida no FII e, quando
houver, informar a metodologia aplicada, e caso não haja, informar ao potencial
investidor que o FII não busca um objetivo de retorno determinado;
XIX. Receita mínima garantida: indicar, caso o FII tenha receita ou rentabilidade mínima
garantida, a fonte pagadora da receita, o beneficiário, o percentual ou montante,
a periodicidade e o prazo oferecido;
XX. Fatores de risco: indicar, obrigatoriamente, todo e qualquer fator relativo ao FII
que possa, de forma relevante, afetar a decisão do potencial investidor no que diz
respeito à aquisição das cotas do FII, devendo constar, no mínimo:
i. Risco de mercado;
ii. Risco de crédito;
iii. Risco de liquidez da carteira do FII;
iv. Risco de liquidez das cotas;
v. Risco tributário: descrever os riscos tributários e riscos relacionados ao desenquadramento
do FII quanto aos requisitos necessários para a obtenção dos benefícios
que a regulação em vigor concede ao FII e a seus investidores, bem como outros
riscos tributários aplicáveis, inclusive riscos de alterações na Regulação tributária;
vi. Risco regulatório;

vii. Risco de governança: descrever a existência de restrições para o exercício de
voto e eventuais quóruns qualificados para deliberação (que poderão resultar
na não deliberação de determinadas matérias);
viii. Risco operacional;
ix. Risco jurídico: descrever os riscos jurídicos relevantes, tais como de decisões
judiciais, extrajudiciais ou arbitrais desfavoráveis e risco de eventuais contingências
não identificadas ou não identificáveis.
XXI. Fatores de risco adicionais: adicionalmente aos fatores de riscos obrigatórios
indicados no inciso acima, incluir, quando aplicável, os fatores de riscos aplicáveis
à estrutura do FII, conforme abaixo:
i. Risco de não colocação ou colocação parcial da oferta;
ii. Riscos inerentes às diferentes classes de cotas;
iii. Risco de concentração;
iv. Risco de potencial conflito de interesse.
XXII. Descrever os riscos do setor imobiliário em que os ativos-alvo do FII estejam
expostos, tais como, mas não limitados a:
i. Risco de desenvolvimento/construção das obras dos empreendimentos
imobiliários, tais como: atrasos e/ou não conclusão das obras dos empreendimentos
imobiliários;
ii. Aumento dos custos de construção;
iii. Risco de vacância dos imóveis;
iv. Risco de lançamento de novos empreendimentos imobiliários comerciais
próximos aos imóveis investidos;
v. Risco de flutuações no valor dos imóveis integrantes da carteira do FII;
vi. Riscos relativos às receitas mais relevantes em caso de locação;
vii. Risco de pré-pagamento: descrever o risco de pré-pagamento ou recebimento
antecipado dos ativos-alvo;
viii. Risco de sinistro: descrever os riscos relativos aos casos de sinistro envolvendo
os empreendimentos objeto de investimento e de prejuízos não cobertos no
seguro contratado pelo FII;
ix. Risco de não contratação de seguro: descrever o risco da não contratação de
seguros pelos locatários;
x. Risco de desapropriação total ou parcial: descrever o risco de desapropriação
total ou parcial dos empreendimentos objeto de investimento pelo FII;
xi. Risco de regularidade dos imóveis: descrever os riscos relativos à regularização
dos empreendimentos imobiliários integrantes à carteira do FII;
xii. Risco ambiental;

xiii. Risco do uso de derivativos;
xiv. Risco relacionado à possibilidade de o FII adquirir ativos onerados;
xv. Risco relacionado às garantias dos ativos: risco de aperfeiçoamento das
garantias dos ativos.
XXIII. Taxa de administração, taxas de ingresso e taxa de desempenho: especificar a
forma de apropriação e pagamento;
XXIV. Breve histórico dos terceiros contratados em nome do FII: Administrador Fiduciário,
Gestor de Recursos, consultor imobiliário e formador de mercado, quando houver;
XXV. Descrição das atividades dos contratados, de acordo com o disposto no inciso
acima, quando houver.
Os terceiros contratados em nome do FII, são responsáveis, individualmente, pela prestação
de suas informações, estando sujeitos às penalidades previstas neste Código nos
casos de descumprimento.

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