Considerações sobre o leilão extrajudicial previsto na Lei 9.514/97


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Rodrigo Henrique Dehlano, Advogado
há 2 anos

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A palavra leilão é de domínio público e já foi utilizada inclusive em letras de músicas de cantores renomados (2), significando a venda pública de objetos, em que o arrematante oferece o maior lance.

Com o objetivo de estimular o financiamento imobiliário e atender o interesse coletivo de oferta de crédito, em 20 de novembro de 1997, foi publicada a Lei n. 9.514, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel.

A referida lei, em seu art. 22, traz a definição de alienação fiduciária, que “é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”

Conforme destacado, o consumidor entrega o seu imóvel a uma instituição financeira como garantia do pagamento das prestações constantes do financiamento. Desta maneira, permanece na posse direta do imóvel e com a garantida de readquirir a propriedade, já o credor, detém a posse indireta e a propriedade resolúvel. Fala-se em resolúvel pelo fato de que extinguir-se-á com o cumprimento de todas as condições do contrato.

O contrato da negociação firmada entre as partes deve conter obrigatoriamente os seguintes pontos: I – o valor do principal da dívida; II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário; III – a taxa de juros e os encargos incidentes; IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; V – a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; VII – a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27. A questão está prevista no art. 24, e leva informações importantíssimas ao consumidor, que na maioria das vezes desconhece os prazos e procedimentos da alienação fiduciária.

Nem todos os consumidores honram com o pactuado, e isso por inúmeros motivos, forçando o credor a providenciar a sua intimação e constituição em mora, que segundo o § 1º do art. 26, deve ser realizada pelo oficial do Registro de Imóveis da localidade do imóvel. O prazo para pagamento é de 15 (quinze) dias contados do recebimento da notificação, devendo ser realizado diretamente ao cartorário, juntamente com todos os acréscimos e encargos, sob pena de consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário.

Importante destacar que a lei não prevê nenhuma outra formalidade além do que foi citado, assim, com a emissão da certidão negativa de pagamento a lavrada pelo oficial do Registro de Imóveis, o credor encaminhará o comprovante de pagamento do imposto de transmissão inter vivos e requererá a transferência do imóvel para o seu nome.

Ato contínuo, no prazo de 30 (trinta) dias contados da data do registro da consolidação da propriedade, o credor deverá promover leilão público para a alienação do imóvel. Apesar de a legislação não prever que os devedores devem ser notificados do leilão, o entendimento consolidado pelo STJ é de sua necessidade, senão vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI 9.514/97. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. FACULDADE DE PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTES ESPECÍFICOS.

LEI 9.514/97 – http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L9514.htm

1. Em julgados relativos ao tema, o Superior Tribunal de Justiça asseverou ser necessária a intimação do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, prevista no Decreto-Lei 70/66, mesmo nos casos dos contratos regidos pela Lei 9.514/97. 2. Falta de precedente específico desta Quarta Turma. Relevância do tema. Conversão do agravo em recurso especial. 3. Agravo interno provido, determinando-se a conversão em recurso especial. (g.n)[3]

Essa ciência dos devedores das datas dos leilões sem sombra de dúvidas diz respeito ao principal ponto de discussão judicial dos procedimentos previstos na lei, somado a uma suposta inconstitucionalidade pela falta do contraditório e da ampla defesa. Em que pese o narrado, na prática somente erros nos procedimentos da constituição em mora e da ciência dos leilões conseguem impedir liminarmente os andamentos previstos.

O primeiro leilão será realizado tendo como base o valor do imóvel que foi informado pelas partes quando da assinatura do contrato, somando a ele as devidas correções, o segundo, seguirá pelo valor da dívida. O § 5º do art. 27 diz que no caso de ambos os leilões serem negativos, a dívida será extinta, quando o então o credor encaminhará um termo de quitação a ser averbado na matrícula do imóvel juntamente com os autos negativos de leilão. Após as devidas averbações, o mesmo poderá vender o imóvel a quem desejar e pelo preço que achar conveniente, sem a necessidade de ciência do proprietário anterior, que muitas vezes ainda ocupa o imóvel.

Ressalta-se que aquele que adquirir o imóvel por meio do leilão ou compra direta da instituição financeira, poderá utilizar-se da ação de imissão de posse para forçar o ocupante à desocupá-lo no prazo de 60 (sessenta) dias, o que vem descrito no art. 30, que devido a sua importância transcrevo:

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome. (g.n.)

Recentemente fora incluído no artigo supra o parágrafo único, por força da lei n. 13.465/17, prevendo que nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, “uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo”.

Tal acréscimo traz uma segurança maior a quem for adquirir um imóvel em leilão extrajudicial, impedindo longas discussões judiciais sobre eventuais vícios procedimentais e/ou obrigações contratuais, como as intermináveis revisionais de juros.

Ademais, grande parte dos magistrados aceitam a purgação da mora (pagamento do atrasado) até a realização do segundo leilão, podendo o devedor, caso esgotado o prazo fornecido pelo oficial do Registro de Imóveis, mover ação de consignação judicial do valor e requerer liminar para impedir a venda do bem a terceiros de boa-fé, conforme destaque da jurisprudência:

CIVIL E ADMINISTRATIVO. SFH. DECRETO-LEI 70/66. ADJUDICAÇÃO E IMISSÃO DE POSSE. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUCIONALIDADE. ORIENTAÇÃO DO STF. PRECEDENTES. CARACTERIZADA A CARÊNCIA DO DIREITO DE AÇÃO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR. 2.

A execução extrajudicial prevista no Decreto-lei 70/66 é constitucional, segundo entendimento do Supremo Tribunal Federal. Precedentes.

3. Ao credor hipotecário adquirente é garantido o direito de imitir-se liminarmente na posse do imóvel, uma vez transcrita no cartório imobiliário a carta de adjudicação, salvo se houver comprovação, pelo devedor, de resgate ou consignação judicial do valor de seu débito, antes da realização do primeiro ou segundo leilão extrajudicial. Inteligência do art. 37§§ 2º e , do DL 70/66. 4. Não há nulidade do procedimento de execução extrajudicial se está demonstrado ter havido a notificação dos devedores para purgar a mora e a intimação para ciência das datas designadas para leilão do imóvel. 5. Ultimada a execução extrajudicial do imóvel dado em garantia em contrato de financiamento imobiliário, com a arrematação ou adjudicação em favor do credor hipotecário, ocorre a extinção do contrato e perda do objeto de ação revisional, por causa superveniente ao ajuizamento. Inexistência de pedido de repetição. Caracterizada está a hipótese de carência do direito de ação, por falta de interesse de agir. 6. Apelação a que se nega provimento. (g.n.) (4)

Eventuais vícios procedimentais podem justificar o manejo de ação buscando a sua declaração e anulação dos atos subsequentes, no entanto, irregularidades envolvendo o leilão sempre são estranhas aos arrematantes futuros autores de ações de imissão de posse, acreditando-se que o melhor caminho a ser adotado pelo julgador seria a conversão em perdas e danos.

Cabe salientar que desde a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor, o devedor fiduciário fica obrigado a pagar a título de taxa de ocupação do imóvel, mensalmente, o valor correspondente a 1% (um por cento) do valor atribuído no contrato. Normalmente tal cobrança é realizada juntamente com a ação de imissão de posse, pois o pagamento será devido até a data da desocupação.

Por todo exposto, uma vez respeitado os tramites previstos na lei 9.514/97, temos que a aquisição de imóveis através de leilões extrajudiciais pode se tornar uma forma segura e rápida de investimento de recursos, sendo necessário, entre outras análises, uma consulta prévia na Comarca onde encontra-se registrado o bem para evitar-se surpresas desagradáveis.

*Advogado do escritório Dehlano & Salum Sociedade de Advogados – OAB/SC 2.134/13 (www.desal.com.br).

** OAB/SC 27.204 – rodrigo@desal.com.br


1. BRASIL. Lei n. 9.514 de 20 de novembro 1997: Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Brasília/DF, novembro de 1997

2. César Menotti e Fabiano. Leilão. Palavras de amor. Rio de Janeiro, Universal Music, 2008. Disponível em: https://www.youtube.com/watch?v=rS2FDyOKR2g . Acesso em: 21/01/2018.

3. STJ – AgRg no REsp 1481211 / SP, Rel. Min. Lázaro Guimarães, DJe 08/11/2017.

4. TRF1 – AC 0008868-62.2011.4.01.3800, Rel. Des. Federal Carlos Moreira Alves, Sexta Turma, e-DJF1 p. 344, em 11/03/2013.

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