Se você mora de aluguel, saiba quem deve pagar pelos reparos ou despesas no imóvel


Aspectos práticos sobre as responsabilidades de locatários e proprietários de imóveis alugados.

SALVAR
Lucas Daniel Medeiros Cezar, Advogado
há 2 anos

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No ramo do direito imobiliário, é bastante comum problemas entre locatários e proprietários principalmente no que se refere as responsabilidades por reparos no imóvel, sobre as contas a serem pagas e sobre o reajuste no valor da locação.

Apesar de os problemas serem bastante comuns, a locação de um imóvel pode, de certa forma, ser um bom negócio para ambas as partes: se por um lado o locador percebe uma renda extra mensal e seu imóvel não fica vazio e cumpre a função social da propriedade por outro lado o locatário possui flexibilidade para escolher o local adequado para sua moradia conforme as necessidades do momento, sem precisar de um alto investimento, comparado ao custo da compra de um imóvel novo ou usado.

Contudo, grande parte dos conflitos poderem ser amenizados se ambas as partes, tanto proprietários quanto locatários tiverem conhecimento de seus direitos e obrigações, expressas na Lei do Inquilinato.

Veja bem.

Se o locatário cuidar do imóvel, como se fosse seu, preservando-o e realizar a reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal e claro pagar o aluguel pontualmente e o proprietário por sua vez entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir o perfeito uso a que se destina com boas condições de habilidade, fornecer ao locatário, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes eu até poderia apostar que grande partes dos conflitos seriam amenizados!

Pois bem, sobre o tema proposto existe uma regra básica:

Manutenção é de responsabilidade do inquilino-locatário;

Consertos estruturais são de responsabilidade do proprietário-locador;

I – Manutenção é de responsabilidade do Locatário

Ao pagar o aluguel o locatário tem direito a utilizar o imóvel para sua moradia ou comércio- conforme o disposto na Lei do Inquilinato e no contrato de locação e acima de tudo, deve zelar pela sua conservação.

O inquilino deve manter o imóvel em boas condições, assim como ele os recebeu.

II – Consertos estruturais são de responsabilidade do Proprietário

Sempre que houver algum dano ou defeito na edificação, o locatário tem o dever comunicar ao locador o mais rápido possível. Problemas na rede elétrica ou hidráulica, esgoto, telhado, vícios ocultos e imperfeições pré-existentes são de responsabilidade do proprietário do imóvel.

Em outras palavras, o locador – proprietário, se responsabiliza pelos reparos de todos os itens estruturais do imóvel. Assim, tudo que se referir ao prédio propriamente dito (inclusive os telhados, as paredes) será consertado por ele, que é o responsável por manter a forma e a estrutura do imóvel durante todo o período da locação. Lembrando que tal responsabilidade decorre somente se estes danos não forem causados por culpa dos locatários.

É interessante lembrar que essa obrigação do locador abrange, também, os vícios e os defeitos anteriores à locação.

Por exemplo: as lajotas em volta da piscina que no inicio da locação já estavam um tanto frouxas e após a locação do imóvel as lajotas venham se soltar completamente, o conserto deverá ser suportado pelo locador.

Daí a importância de se fazer sempre o laudo de vistoria residencial tanto no início da locação assim como ao final.

III – Modificações no Imóvel: reformas e ou benfeitorias.

Outro ponto que merece destaque, referem-se as modificações no imóvel, especificamente obras, reformas e ou benfeitorias.

Cumpre ressaltar que que o imóvel locado não pode sofrer alterações sem a prévia concordância do proprietário. Tal previsão está expressa no Artigo 23 , VI, da Lei do Inquilinato.

As benfeitorias necessárias, desde que expressamente autorizadas pelo locador, deverão ser ressarcidas ao locatário, não ensejando, em nenhuma hipótese, direito de retenção. No tocante às benfeitorias úteis e voluptuárias, mesmo que autorizadas pelo locador, não darão ensejo a restituições, inclusive, direito de retenção. Frise-se, portanto, que os locatários não poderão fazer no imóvel modificações alguma ou obra, inclusive instalação de aparelhos elétricos ou de gás, que altere a estrutura física do imóvel, sem o prévio consentimento, por escrito, do locador, notadamente no que tange a instalação elétrica, sanitária e hidráulica.

Toda as alterações acordadas pelas partes (proprietários e inquilinos) no imóvel deverão via de regra, serem feitas por escrito.

IV- Orientações práticas sobre as modificações nos imóveis alugados.

Pinturas, furos diversos, abertura e ou fechamento de paredes, colocação de telas de proteção, instalações de lareiras e churrasqueiras ou seja qualquer alteração deve ser expressamente autorizada pelo locador. Caso contrário o inquilino está sujeito a punições que podem ser advertências até a quebra antecipada e consequentemente multa previstas no contrato.

Contudo sabemos que em determinadas situações é necessário furar a parede para a colocação de móveis. O locatário todavia, pode fazer as furações e instalações, porém é preciso bom senso para não danificar o imóvel.

Em locais que possuem cerâmicas e ou azulejos, como cozinhas e banheiros a atenção deverá ser redobrada. Uma boa dica é sempre procurar furar entre os rejuntes dos azulejos.

Outra atenção é as paredes de gesso, sempre existe o cuidado para não danificar . E no geral as paredes é fundamental ficar atento aos canos hidráulicos e elétricos que podem passar pelo local.

A pintura, tanto da parte externa quanto da parte interna, também deve ter a autorização do proprietário, principalmente se houver mudança da cor ou da qualidade da tinta acrílica, semibrilho, primeira e segunda linha, diversos tipos de texturas.

É importante mais uma vez ressaltar que qualquer benfeitoria realizada sem autorização sempre será considerada uma infração contratual, por isso é fundamental avisar a imobiliária que faz a intermediação da locação e ou o proprietário, para sempre ajustar por escrito as modificações.

A imobiliária por si só infelizmente não tem o poder de autorizar as alterações no imóvel, tão somente o proprietário – locador tem essa prerrogativa, mas sempre que o imóvel estiver sobre a administração de uma imobiliária, e houver o interesse na modificação do imóvel por parte do locatário, tal fato deverá ser comunicado imediante a imobiliária.

O inquilino é responsável por todos os danos causados ao imóvel durante a locação, por isso terá que consertar tudo antes de entregar o imóvel. Os reparos provenientes do uso normal do imóvel são de responsabilidade de quem aluga. A regra é simples: O locatário deverá entregar o imóvel do mesma forma que recebeu!

V – Orientações práticas sobre as despesas e custas em imóvel alugados.

Manifestação de Insetos: formigas, baratas, ratos

Quando a infestação começa após a locação, o inquilino deve contratar e pagar pela dedetização. Se o foco já existia antes do contrato, entendo que responsabilidade é do dono.

Instalações hidráulicas e elétricas

Caso as instalações apresentem problemas antes da locação, a troca deve ser providenciada pelo locador. Entupimentos, vazamentos, curtos e outros danos causados pelo inquilino devem ser pagos por ele. Demais problemas sempre deverá analisar a causa: se decorreu pelo uso ou é estrutural.

Aqui costumo usar alguns exemplos bastante práticos: entupimento do vaso sanitário, se o problema existe antes da locação ou logo no inicio até um mês a responsabilidade é do proprietário. Agora se o problema aparece, após 02 e 03 meses em diante, não há em que se falar em responsabilidade do proprietário, pois tal problema poderá ser decorrente do uso do locatário; problema na descarga: antes da locação e logo no início, responsabilidade pelo conserto do proprietário. Após alguns meses de uso, responsabilidade pelo conserto do locatário.

Fachadas no geral

Caso a assembleia do condomínio decida reformar a fachada do prédio (com pintura, por exemplo), a conta deverá ser sustentada pelo proprietário. Se optar apenas por lavar a fachada, ou seja, fazer uma manutenção, o custo vai para o inquilino.

Despesas do condomínio

São de responsabilidade do inquilino todas as despesas de manutenção, como limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum. Consumo de água, luz, esgoto, manutenção e conservação dos jardins, elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, equipamentos de lazer, piscina e sala de ginástica também pesam no bolso do morador.

Exemplos: manutenção dos elevadores, manutenção das portas de entrada do prédio, manutenção da cerca elétrica, interfones, manutenção do portão eletrônico do prédio;

Despesas extraordinárias de condomínio, como obras de reformas de melhorias ou que interessem à estrutura integral do imóvel, deverão ser sustentadas pelo proprietário, assim como obras de manutenção destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício, pintura da fachada e esquadrias externas, compra e instalação de equipamentos em geral e decoração e paisagismo nas áreas comuns.

Exemplos: colocação de elevador novo no prédio que não possui; colocação da porta nova na entrada do prédio, instalação de cerca elétrica, colocação de interfones, troca de motores em gerais, por novos;

Considerações Finais

Quem convive com a locação imobiliária, seja condôminos, locatários, proprietários, síndicos, corretores de imóveis, advogados, insta iniciar uma conversa sobre locações de imóveis para surgirem vários temas que envolvem as mais variadas discussões e posicionamentos.

Contudo no presente artigo buscamos de forma mais clara possível apresentar o que se tem entendido pela prática imobiliária sobre os reparos e despesas em imóveis alugados. Espero que o presente artigo tenha elucidado de forma prática o estudo sobre o assunto.

E lembre-se sempre procure um profissional da área imobiliária para auxiliar nas questões que envolvem os direitos e deveres dos locadores e locatários.

Fontes:

  1. Lei do Inquilinato;
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