Locação – conclusão


 

  • 19.4.2 – Obrigações do locador
  • 19.5 – Direitos e deveres do locatário
  • 19.5.1 – Deveres do locatário
  • 19.5.2 – Direitos do locatário
  • 19.6 – Transferência do contrato de locação
  • 19.6.1 – Sublocação
  • 19.6.2 – Cessão
  • 19.6.3 – Sub-rogação legal
  • 19.7 – Extinção

A aula de hoje tem muito conteúdo. Sexta-feira a professora estará aqui para tirar dúvidas. Dêem uma olhada em todos os artigos sobre locação, a partir do art. 565 do Código Civil.

Depois ainda temos três aulas, para ver fiança, depósito e mandato. Contrato de seguro, infelizmente, não poderemos ver.

Obrigações do locador

  1. Primeira obrigação do locador é a de entregar ao locatário a coisa alugada com seus acessórios e em estado a servir ao uso a que se destina. Obviamente, a primeira obrigação é entregar a coisa locada. O que é “servir ao uso”? Não posso entregar uma casa sem torneiras. Predispõe-se também que uma casa terá telhado. Também deve o locador manter o bem nesse estado. Não se pode deixar a água ser cortada por falta de pagamento, ou deixar a casa sem telhas caso o vento tenha soprado forte. São benfeitorias necessárias, que importam manutenção da coisa. Se o locador não fizer, o que pode o locatário fazer? Exigir o cumprimento, que se cumpra a obrigação de fazer, indo a juízo se necessário. Se quiser, o locatário pode extinguir o contrato com base na exceptio non rite adimpleti contractus, se em defesa. Se não tiver sido acionado, ele mesmo pode ajuizar alegando a cláusula resolutiva tácita. Por fim, o locatário também pode reter o aluguel caso o locador não cumpra com suas obrigações.
  2. Garantir o uso pacífico da coisa locada. Esta garantia engloba dois aspectos, duas obrigações: primeira é que o próprio locador não poderá turbar o uso pacifico da coisa. Ele não pode praticar atos que atrapalhem ou que comprometam o uso e gozo da coisa. Exemplo: contrato em que se estabelece que o locatário não pode falar palavrões dentro do imóvel, num caso em que o senhorio ficava a postos, com a orelha colada na porta, esperando um palavrão ser pronunciado do lado de dentro da casa. O locador não pode entrar para ver se a casa está sendo bem cuidada. O locador também tem que impedir que terceiros turbem ou atrapalhem o uso da coisa. É normal andar de sapato, mas não é normal que, todas as vezes em que o vizinho de baixo ouvir passos, ele pegue a vassoura e comece a bater no teto. Se o carro que você alugou for encontrado pelo real proprietário, que o reclama, é obrigação do locador resolver esse problema.
  3. Responder por defeitos ou vícios ocultos do bem locado. São os vícios redibitórios. Se o cano estourou, quem consertará é o proprietário.
  4. Pagar impostos, taxas e quaisquer despesas extraordinárias que incidam sobre o imóvel locado. O imposto quem paga é o proprietário do bem. Se loquei um carro por 3 meses de um proprietário, não terei que pagar o IPVA. Quem paga o IPTU é o proprietário do imóvel. Pode-se combinar que o inquilino pagará o IPTU, desde que isso esteja expresso no contrato. E o condomínio? Também caberá ao inquilino, pois é uma despesa ordinária. Se houver taxa extraordinária, ela ficará por conta do proprietário. E quem é que paga por uma reforma, ou pelo jardim que ficará bonito, ou a decoração de Natal? Tudo isso é extraordinário, e quem paga é o proprietário. Isso é a regra. Pode ser avençado de modo diverso. Portanto, é completamente sem sentido que o proprietário ou a imobiliária exijam que o inquilino pague despesas extraordinárias para que, ao final do contrato, ele seja ressarcido.
  5. Fornecer recibo de aluguel ou encargos. Óbvio. Tudo que é pago gera o direito a receber recibo. Quem recebe pagamento tem a obrigação de fornecer o recibo.
  6. Indenizar benfeitorias úteis ou necessárias autorizadas, feitas pelo locatário. Benfeitorias voluptuárias, como sabemos, são pagas por quem as fez. Benfeitorias necessárias ou úteis são pagas pelo proprietário do bem. O locador só indenizará o locatário se tiver autorizado a benfeitoria. Imaginemos a situação: eu moro no imóvel locado, o cano estourou, a parede ficou coberta de mofo, e nada é responsabilidade minha; e quem paga é o locador. Chamei o encanador, que consertou, cobrando R$ 200,00 por isso. Mas e se o próprio locador fosse encanador e, quando o locatário o telefonasse para comunicar do gasto extraordinário que teve, aquele respondesse: “mas eu sou encanador! Eu faria de graça! Não te ressarcirei!” E também a imobiliária pode ter um encanador contratado, dentro do quadro de funcionários. Também o primo do locador pode ser dono de uma loja de material de construção. Como são situações que o locatário não tem condições de saber, por tudo isso temos que informar o locador primeiramente. Excepcionalmente, no caso de não se encontrar o locador e a benfeitoria for urgente, ela poderá ser feita ou construída sem aviso prévio. Isso deverá ser provado.
  7. Dar preferência ao locatário ou sublocatário para adquirir o prédio locado em igualdade de condições com terceiros.
  8. Não exigir, por motivo de sublocação, quantia ou valor além do aluguel. É contravenção penal, sob pena de prisão simples ou multa. Se eu, proprietário, loquei por R$ 500,00 para alguém e autorizei a sublocação, não posso cobrar valor extra quando souber que alguém que não o locatário está residindo no meu imóvel.

Deveres do locatário

  1. Zelar pela coisa locada como se fosse sua.
  2. Servir-se da coisa locada exclusivamente para os usos convencionados. Se for para uso comercial, não se pode usar o imóvel para dormir, nem reclamar do vizinho que, por acaso, alugou o imóvel comercial para usar como residência. Pode haver pedido de perdas e danos por abuso do inquilino, e pode-se rescindir o contrato. Temos exceções: não constitui mudança de destinação o imóvel residencial que funciona também como: consultório médico, dentário, psicanalista ou escritório de advogado em um ou alguns cômodos. Segunda exceção, que não constitui mudança, é usar parte do imóvel como salão de beleza, desde que alguém more lá. Por último, pequena escola. Tudo desde que alguém more lá, e que a destinação básica do imóvel seja a moradia.
  3. Pagar o aluguel no prazo ajustado. Óbvio, dever básico.
  4. Restituir a coisa finda a locação no estado em que a recebeu salvo deterioração natural ou uso regular. Tenho que devolver como recebi. Mas a cortina necessariamente estará desbotada depois de 5 anos de contato com o próprio ar.
  5. Informar o locador sobre quaisquer danos que este deva reparar, ou turbações de terceiros. Quando falamos que o locador tem a obrigação de reparar caso haja dano, claro que é dever do locatário informar o acontecimento.
  6. Pagar encargos e despesas ordinárias. Enquanto quem paga as despesas extraordinárias é o locador, quem paga as ordinárias é o locatário.
  7. Fazer reparações necessárias provenientes de uso regular da coisa.
  8. Dar garantia se o locador exigir. A fiança, que veremos depois, pode se extinguir no meio do contrato de locação. É um contrato acessório, que pode ser feito por menos tempo que o principal. Se o locador aceitar, não há problema. Extinta a fiança, o locador pode exigir nova garantia.
  9. Pedir prévio e expresso consentimento do locador para poder sublocar, ceder ou emprestar o imóvel locado. Direito do locador é obrigação do locatário. Pedir autorização expressa. A jurisprudência firmou entendimento no sentido de ser escrita, não somente expressa.

Direitos do locatário

  1. Exigir do locador:
    1. A entrega da coisa, quando concluso (celebrado) o contrato;
    2. O recibo de aluguel;
    3. Manutenção do bem;
    4. A garantia do uso pacífico da coisa;
    5. Responsabilidade pelos vícios ocultos.
  2. Pedir ao locador relação escrita do estado do imóvel locado. Descrição dos bens acessórios. Se não for fornecida, não poderá pedir perdas e danos quando receber o imóvel de volta. Lei do inquilinato diz que vale a palavra do inquilino. Isso significa que, num caso extremo, porém não impossível, o locador, ao receber de volta seu imóvel, pode ter a surpresa de que não há lâmpadas no teto. O inquilino irá se defender dizendo que elas não estavam na relação escrita do estado do imóvel;
  3. Reter o prédio alugado caso não seja ressarcido pelo locador no caso de benfeitorias necessárias ou úteis feitas com autorização; levantar benfeitorias voluptuárias. Levantar é retirar, levar embora;
  4. Ter preferência na aquisição do imóvel locado. Sou inquilino. Vou ao cartório registrar o contrato de locação, que me dá direito real sobre o bem. É para o inquilino exercer o direito de preferência. Victor é proprietário de um imóvel e o locou para Venâncio. Viósgimo surge, interessado em adquirir o imóvel, mas sabe que tem um sujeito (Venâncio) morando nele. E convence Victor a vendê-lo. Viósgimo, neste caso, é terceiro de má-fé, caso o contrato de locação esteja registrado em cartório. Se não registrado, então Viósgimo é terceiro de boa-fé, e Venâncio, que tinha o direito de preferência, tem direito a indenização. Também pode-se registrar em cartório que o comprador terá que honrar o contrato de locação, que só acabará em 2013. O inquilino deverá ter preferência na aquisição do imóvel, exceto no caso de:
    • Venda judicial;
    • Permuta;
    • Doação;
    • Fusão, cisão ou incorporação;
  5. Purgar a mora para evitar a rescisão contratual por no máximo 2 vezes. Atenção: Victor e Venâncio celebraram um contrato de locação. No primeiro mês e no segundo, Venâncio pagou regularmente. No terceiro, atrasou. No quarto, pagou em dia, e no quinto atrasou de novo. Só há direito a purgar a mora duas vezes.
  6. Ser despejado. Sim, é direito dele! É a ação própria para isso. Significa que o locatário/inquilino tem o direito a ser despejado por uma ação de despejo, de forma regular e dentro da lei, e não por expulsão pelas mãos do locador. Significa que o locador não pode ajuizar imissão na posse.
  7. Sublocar, ceder ou emprestar o bem locado havendo consentimento prévio e expresso do locador.

Transferência do contrato de locação

Conceito de sublocação: consiste na concessão do gozo parcial ou total da coisa locada por parte do locatário. Victória tem uma casa de dois quartos. Locou a casa para Veneditina. Talvez ela, inquilina, queira dividir com alguém, então Victória autorizou a sublocação. Veneditina encontrou Verusca, que sublocou o quarto. É um contrato de sublocação. Quantos contratos temos? Dois. Quem é parte do contrato de sublocação? Veneditina e Verusca. E quem é parte no contrato de locação? Victória, a proprietária, e Veneditina. Qual a relação entre Victória e Verusca? Nenhuma! Não há relação jurídica nenhuma entre elas duas, entre a proprietária e a sublocatária. Se houver problema no quartinho que ela subloca, ela resolverá com a Veneditina. Atenção: só existe o contrato de sublocação porque é existe o de locação, portanto aquele é acessório. Significa que o contrato de sublocação segue o de locação, que é o principal. Pode permitir tudo que o principal permite, mas não pode permitir mais. A sublocação não pode ter aluguel de R$ 550,00 caso o aluguel da locação seja de R$ 500,00. Veneditina pode inclusive sublocar a casa inteira, desde que não cobre mais do que está pagando para Victória. São duas relações jurídicas, dois contratos, com as partes: locador e locatário, e sublocador e sublocatário. Os direitos que o locatário tem o sublocatário também tem. Os mesmos direitos que o locador tem o sublocador também tem, em sua relação com o sublocatário. E se sobrevier problema no carpete do quarto da Verusca? Ela pede para Veneditina a reparação, que por sua vez pede para Victória. Tudo em cadeia.

Não há contrato de locação entre Victória e Verusca. Veneditina foi embora e Verusca continua morando no imóvel de Victória. Já que era obrigação dela (Veneditina), como locatária, ir embora com o final do prazo, então também o era a de Verusca. Assim, contra quem Victória terá que ajuizar ação de despejo? Contra Veneditina! Mas ela não está presente; morreu ou mudou para as Ilhas Fiji. Então, excepcionalmente neste caso, Victória, a proprietária, poderá ajuizar contra Verusca, a sublocatária. É uma exceção.

Importa saber em nome de quem estava o contrato.

Veneditina tem direito de preferência. Mas Viloska também terá, sendo a segunda da cadeia de preferência. Os direitos e obrigações são iguais neste caso. Assim, se Victória deseja vender o imóvel, ela deverá oferecer primeiramente para Veneditina; caso esta recuse, Victória terá a obrigação de oferecer para Verusca antes de colocar no mercado.

Cessão do contrato de locação

Consiste na transferência a outrem da posição contratual do locatário. Imaginemos uma situação: Victória alugou a casa para Veneditina. Aquela, precavida, estipulou prazo de 30 meses. Por que mesmo? Regras da denúncia cheia e denúncia vazia. Mas Veneditina só irá morar em casa durante um ano. Então ela convence a proprietária a fazer uma cessão do contrato. Veneditina encontrou Viloska, sua amiga, que quer continuar locando o imóvel. Então Veneditina cederá o contrato de locação para Viloska, que se sub-rogará nos direitos e obrigações daquela. Qual é a vantagem para Veneditina? Não pagar multa. Para Viloska, como esta só quer alugar por um ano e meio, ela então não terá que ficar os dois anos e meio, que foi a imposição de Victória, quem estabeleceu os termos do contrato versando sobre imóvel de sua propriedade. É o mesmo contrato, e não haverá aumento. E a vantagem para Victória será que ela poderá denunciar sem motivo, por meio de denúncia vazia.

Sub-rogação legal é a transferência de outrem na posição contratual por força de lei. Em quais casos a lei diz que haverá sub-rogação? Aluguel está no nome do marido, que morreu. A mulher continua alugando. Os filhos também, caso o pai, locatário, faleça.

Extinção do contrato de locação

  1. Distrato;
  2. Implemento de cláusula resolutória expressa;
  3. Perda total da coisa locada;
  4. Perda parcial ou deterioração do bem por culpa do locador ou locatário;
  5. Vencimento do prazo contratual;
  6. Desapropriação do prédio locado. Lei do inquilinato, portanto. É automático;
  7. Morte do locatário do imóvel se não tiver sucessores nem sublocatário;
  8. Resilição unilateral por inexecução contratual ou infração à lei. Usar imóvel comercial como se fosse residencial;
  9. Extinção do usufruto se o contrato for ajustado pelo usufrutuário;
  10. Falência de um dos contratantes, em caso de empresa.
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