Ação de despejo: quais são os direitos do inquilino e do locador?


Os contratos de locação nem sempre terminam dentro do prazo estipulado e como planejado. Durante o processo pode surgir diversos imprevisto, um deles é uma ação de despejo. Ao assinar o contrato, fica regido os direitos e deveres de ambas as partes no período da locação.

Em algumas circunstâncias, o locatário pode sair do imóvel antes do tempo previsto ou o locador, pode ter problemas de inadimplência. Independente da circunstância, a Lei prevê como agir nesses casos. Veja a seguir como funciona uma ação de despejo e quando ela pode ser requisitada.

O que é uma ação de despejo?

O despejo é uma ação realizada para o proprietário de um imóvel alugado. O objetivo é viabilizar a desocupação do bem, retomando a posse total para o dono.

O inquilino é obrigado a deixar o imóvel, assim que ele sair, ele pode ser alugado novamente.

Quando ocorre a ação de despejo?

Por se tratar de uma medida mais extrema, a ação de despejo é limitada a alguns casos específicos, principalmente, no descumprimento de contrato. Normalmente, uma ação é executada nessas circunstâncias:

  • O locatário não faz o pagamento do aluguel e seus encargos, não havendo garantias locatícias;
  • O locatário falece e quaisquer pessoas não dependentes ficam no imóvel;
  • O locatário descumpre os termos do contrato;
  • O contrato de locação acaba e o inquilino não desocupa o imóvel.

Quais os direitos e deveres do inquilino na ação de despejo?

Todos os direitos e deveres do locatário estão estabelecidos na Lei do Inquilinato. Para que não haja problemas para nenhuma parte, o ideal é cumprir todas as obrigações previstas no contrato, como o pagamento do aluguel em dia, por exemplo. Em resumo, os deveres é o cumprimento das regras estabelecidos na assinatura do contrato.

Com relação aos direitos, o inquilino não pode ser despejado sem que nenhuma das condições que se enquadram como esse tipo de ação aconteça. E mesmo assim, o prazo de desocupação é em média de 30 dias.

No caso de ausência de pagamento, por exemplo, se fizer o depósito em juízo do valor devido dentro do prazo, a rescisão de contrato pode ser desfeita.

Como é feito o despejo do inquilino?

Depois de analisar todas as circunstâncias contratuais e da lei, converse com o inquilino e tente solucionar o problema da maneira mais amigável possível. Caso não seja possível, deverá ser expedida uma liminar de despejo, apresentando os argumentos para tal situação.

Ação despejo: denúncia vazia x denúncia cheia

Existem dois tipos de denúncias que originam a ação de despejo prevista na Lei do Inquilinato, a vazia e a cheia. O despejo com motivo (conhecido como denúncia cheia) e o sem motivo (chamado de despejo denúncia vazia).

A denúncia cheia acontece por falta de pagamento do aluguel e encargos, para uso próprio do locador, descumprimento contratual e no término do prazo previsto para a locação. Em contrapartida, na denúncia vazia o locador não apresenta qualquer justificativa, basta o desejo de encerrar o contrato de locação. Para isso, ele precisa cumprir alguns requisitos da Lei, sendo estes:

I – Contrato de locação entre locador e locatório firmado por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, vigorando por prazo indeterminado;

II – Prévia notificação do locatário para desocupação voluntária do imóvel no prazo de 30 dias;

III- Propositura da Ação de Despejo por Denúncia Vazia em até 30 dias do cumprimento da notificação comunicando o desejo de retomada do imóvel.

Na verdade, o que deve ser observado é a duração e o tipo de contrato. A locação constituída verbalmente ou por escrito, com o prazo inferior a 30 meses, terá uma rescisão diferente.

Nas locações configuradas como não residenciais, independente do prazo estipulado, o tempo será favorável ao locador, ele poderá solicitar o imóvel por denúncia vazia, ou seja, sem ter que apontar os motivos para tanto.

Já a locação residencial exige um maior cuidado por parte do locador. É que, caso o ajuste contratual seja feito por um prazo inferior a 30 meses ou se dê verbalmente, não será possível a denúncia vazia (imotivada) após o período ajustado pelas partes. Antes disso, o bem apenas poderá ser reavido por denúncia cheia, isto é, motivada naquelas hipóteses trazidas pela própria Lei do Inquilinato.

Ação de despejo por falta de pagamento

Dentre todos os motivos que podem acontecer o despejo do inquilino, a mais comum é por falta de pagamento. Além do valor do aluguel, outras despesas são de obrigação do locatário, como os encargos (água, luz, IPTU e condomínio), seus pagamentos devem ser feitos no dia estabelecido no contrato.

Existem muitas dúvidas em relação o tempo necessário para considerar o inquilino como inadimplente. Para o proprietário promover a ação de despejo, não é preciso o atraso de vários alugueis. No dia subsequente ao vencimento, o direito de acionar a justiça já pode ser executado.

É comum a tolerância e tentativa de recebimento do aluguel, mas isso não tira o direito de ação ao locador. Após a decisão e a abertura do processo na justiça, restará ao inquilino apenas duas alternativas:

  1. a) desocupar o imóvel;
  2. b) pagar a integralmente a dívida principal, acrescida de multa, juros moratórios, atualização que houver, custos e honorários advocatícios. Somente assim, ele poderá continuar no bem locado.

Essas regras são aplicadas para qualquer tipo de contrato, seja ele residencial ou comercial, principalmente, os que não possuem garantia ou se não existir renovação. Contratos com garantias locatícias (fiador, seguro fiança, título de capitalização, dentre outros), os valores são pagos por esses, mas o despejo ainda pode acontecer, a partir do decreto do juiz.

Ainda tem dúvidas? Deixe sua pergunta nos comentários que vamos te ajudar!

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