Aplicação de multas no contrato de locação.


Em artigo anterior mostramos que é mais vantajoso ao LOCADOR pactuar o contrato de aluguel residencial pelo período de 30 meses, para ao término do contrato esse poder reaver o seu imóvel por meio de denúncia vazia, ou seja, sem um motivo específico para tal, já que não poderá reaver o imóvel durante a vigência da locação, porém o LOCATÁRIO poderá mesmo durante a vigência do contrato devolver o imóvel, porém com aplicação de multas no contrato de locação.

Como prevê a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) em seu Artigo 4° que diz:

(…) o locatário, todavia, poderá devolvê­-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Há entendimento pacífico no mercado que prevê o valor de três vezes o aluguel para o estabelecimento da multa compensatória.

Vale ressaltar que mesmo a Lei do Inquilinato não prevendo limite para o valor das multas no contrato de locação, em caso de contestação por parte do LOCATÁRIO, o Juiz poderá invalidar valores tidos como excessivamente onerosos ao LOCATÁRIO.

A multa que se dá pelo pagamento do aluguel em atraso, é denominada no Código Civil como Cláusula penal, tal Diploma Legal em seu Artigo 409:

A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-­se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.

Resumindo conforme o CNJ – Conselho Nacional de Justiça:

multas no contrato de locação-2

Dentre as obrigações do LOCATÁRIO estabelecidas pela Lei do Inquilinato, está descrito no Artigo 23, Inciso I:

pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado(…)

A questão aqui é a delimitação dessa multa, alguns entendem que a cláusula penal estaria limitada a 2% do valor da locação, por se basearem no Artigo 52, §2° do Código de Defesa do Consumidor, mas há ampla divergência jurisprudencial nesse sentido, submetendo o contrato de aluguel única e exclusivamente à Lei 8.245/91, a saber, a Lei do Inquilinato.

A praxe do mercado e as multas no contrato de locação:

multas no contrato de locação

É praxe do mercado imobiliário, inclusive adotada pela nossa empresa o estabelecimento de 10% de multa para o caso de mora, acrescidos de 1% de juros ao mês, os mesmos limites ainda estabelecidos no Decreto Federal n° 22.626, conhecido como “Lei de Usura” que estabelece tais limites nos Artigos 5 e 9.

Vou ressaltar novamente que a Lei do Inquilinato não prevê um teto para o estabelecimento de multas no contrato de locação, em caso de devolução do imóvel, nem muito menos para a cláusula penal para o LOCATÁRIO em mora, mas ao nos apoiar no atual Código Civil, quem em seus Artigo 412, diz:

O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

E depois complementa no Artigo 413:

A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-­se em vista a natureza e a finalidade do negócio.



Julgamos nesse aspecto que a praxe dos profissionais do mercado imobiliário que fixaram a multa compensatória em três vezes o valor do aluguel, para devolução do imóvel pelo LOCATÁRIO antes do prazo pactuado no contrato de aluguel.

E os limites de 10% para a cláusula penal e 1% de juros de mora ao mês regidos ainda pela “Lei de Usura”, parâmetros mais bem definidos, razoáveis e portanto menos passíveis de posteriores contestações judiciais, do que o entendimento abstrato e incerto proposto pelo novo código civil nos artigos citados por último.

aspas Quando o contrato de aluguel passa a ser por tempo indeterminado não haverá mais multa compensatória.

Portanto, pactuamos contratos de aluguel com esses limites e recomendamos que os leitores do nosso blog façam o mesmo para garantirem segurança jurídica e maior previsibilidade no retorno dos seus investimentos imobiliários.