Modelo acao de despejo. Com tutela antecipada, cumulada com alugueres


Modelo básico, porém muito usual.

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DE CAMPINAS – SP.

XX, brasileira, solteira, empresária, portadora da cédula de identidade RG nºXX SSP/SP, inscrito no CPF/MF xx, residente e domicilaida na X, nª x, bairro xx nesta Capita do Estado de xx, CEP: xx, por seu advogado infra-assinado, conforme procuração anexa (doc.01), vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, ajuizar a presente

AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES

em face de XX, brasileiro, solteiro, mecatrônico, portador da cédula de identidade RG nºxx, inscrito no CPF/MF sob o nºxxx, residente Rua x, nº x, bairro x, na cidade de x, CEP:xx; XX, brasileiro, solteiro, engneheiro, portador da cédula de identidade RG nºxx, inscrito no CPF/MF sob o nºxx, residente Rua x, nº x, bairro x, na cidade de x, CEP:xx  com fundamento nos artigos 5º; 9º, inciso III da Lei 8.245/91 e artigo 62, inciso I da redação dada pela Lei 12.112/2009 e artigo 273 do Código de Processo Civil, pelos fundamentos de fato e de direitos a seguir aduzidos:

DOS FATOS

O Autor é proprietário e locador do imóvel residencial sito na Rua Mato Grosso, nº 127, bairro Taquaral, na cidade de Campinas.

O referido imóvel foi locado ao Réu, pelo prazo de 48 (trinta) meses, através de contrato escrito (doc.02), regido pela Lei n.° 8.245/91, com o término em 26/12/2014.

O valor mensal da locação foi inicialmente fixado na quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais), o qual deve ser pago até último dia útil de cada mês, diretamente ao proprietário, através de depósito em conta bancária, ou a sua ordem, sendo que referido valor deve ser reajustado anualmente pelo IGPM ou outro índice que venha substituí-lo. Foi também constituído como fiador o irmão do locatário, o Sr. Joaquim de Matos, que responde solidariamente pela locação.

Por sua vez, por força do referido contrato, restou estipulado que é de responsabilidade do Réu, além do pagamento de aluguel, as taxas de água, esgoto, luz, gás, telefone, imposto predial, bem como as despesas ordinárias de condomínio. A multa estipulada no contrato em caso de inadimplemento dos alugueres é de 10% sobre o valor do aluguel, acrescidos de 1% ao mês, além da correção monetária.

Ocorre que, o Réu deixou de pagar os alugueres referentes aos meses de Março/2014, Abril/2014, Maio/2014, Junho/2014, Julho/2014 e Agosto de 2014, e não deu mais qualquer satisfação ao Autor, se recusando ainda a devolver o imóvel ao mesmo.

Por sua vez, em 01 de Setembro do corrente ano, o Autor procedeu a uma notificação extrajudicial, a fim de que o Réu tomasse uma atitude frente a situação que se instaurava, e informando que não havia mais interesse na manutenção do respectivo contrato de locação, não obtendo qualquer retorno por parte do Réu.

Desta forma, o Réu deve arcar com todos os aluguéis e demais despesas contratuais, decorrentes do uso e gozo do referido imóvel, até a data da efetiva entrega do mesmo, estando, até a presente data, em débito da quantia de R$20.908,00 (multa de 10% sobre as parcelas + 1% ao mês), excetuando os acessórios da locação, conforme o demonstrativo anexo (doc.09).

Mesmo após várias e constantes tentativas de recebimento amigável dos aluguéis atrasados e demais encargos contratuais, o Réu não demonstrou qualquer interesse em quitá-los, violando, dessa forma, obrigação legal (art. 569, inciso II do Código Civil) e contratual, não restando outra alternativa ao Autor, ora locador, senão a propositura da presente ação.

DO DIREITO

DA TUTELA ANTECIPADA

Na situação fática, mister faz-se aplicar o artigo 273 do Código de Processo Civil, no que se refere ao pedido de despejo por descumprimento contratual, já que prejuízos econômicos são sistematicamente vivenciados pelo locador, sendo inviável que a atual situação permaneça inalterada por mais um dia sequer.

Há quem entenda que a lista do artigo 59, §1º, da lei 8.245/1991 é taxativa, não cabendo tutela antecipada prevista no artigo 273 do CPC, mesmo mediante comprovação do fumus boni iuris e periculum in mora.

Ocorre que, se considerarmos o valor total atualizado do débito do locatário, podemos facilmente constatar que o valor caucionado encontra-se muito aquém do valor devido, motivo pelo qual, podemos dizer, que aplica-se, o disposto no artigo 59, δ 1º, inciso IX da Lei 12.112/2009, a qual autoriza a concessão de liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, no caso da falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, seja por não ter sido contratada ou por ter sido extinta.

Assim sendo, o contrato de locação em questão encontra-se desprovido da garantia prevista no artigo 37 da mencionada lei, já que a mesma teria sido extinta.

Diante de tal situação, temos que o pedido de concessão liminar encontra-se devidamente fundamentado, e a sua concessão faz-se de extrema urgência para evitar que o Autor (locador), venha a sofrer prejuízos ainda maiores dos já suportados.

Esse entendimento vem sendo ratificado pelos nossos Tribunais de Justiça pátrios, vejamos entendimento:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – REQUERIMENTO DE CONCESÃO DE TUTELA ANTECIPADA PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – APLICABILIDADE DO ARTIGO 59, §1º, INCISO IX, DA LEI Nº 8.245/91”.(…)

“A garantia da locação é feita através de caução em dinheiro, equivalente a 3 (três) meses de alugueres, correspondente nesta data à quantia de R$ 600,00 (seiscentos reais), que será depositada em caderneta de poupança pelos locadores, devolvendo-se ao final da locação à locatária com todos os benefícios (juros e correção monetária) que o depósito produzir, até a efetiva devolução de imóvel, livre e desocupado de bens e coisas e nas mesmas condições de habitabilidade em que foi recebido pela locatária (fls. 32 destes autos). A alegação dos autores, aqui agravantes, na inicial da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, é a de que a ré deixou de pagar os aluguéis e contas de condomínio referentes aos meses de maio à setembro de 2009.

Posteriormente, em março de 2010, informaram os autores que o débito era ainda maior, uma vez que da inicial, até aquela data, permanecia a inadimplência.

Pelo que se vê, a garantia do contrato era uma caução em dinheiro, equivalente a três meses de aluguel, sendo certo que tal contrato foi celebrado em 05.03.09, para vigorar pelo prazo de 12 meses, tendo início em 06.03.2009 e término previsto para 05.03.2010.

Assim, a caução, que garantia três meses de aluguel, foi extinta em agosto de 2009, uma vez que não foram pagos os aluguéis de maio, junho e julho.

É o caso, então, de ser aplicado o disposto no artigo 59, §1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, uma vez que o contrato ficou desprovido da garantia então existente.

Em sendo assim, defiro o pedido de antecipação da tutela, para o fim de que o imóvel seja desocupado no prazo de 15 dias, devendo ser expedido o mandado tão logo prestem os ora agravantes caução no valor equivalente a três meses de aluguel”. (TJ/PA – Agravo de Instrumento nº 990.10.126553-2 – Relator Jayme Queiroz Lopes – Data do Julgamento 06/05/2010) (grifo nosso)

 

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, em decisão recente, entendeu pela concessão de tutela em ação de despejo por falta de pagamento, tendo o Tribunal sustentado que, naquele caso prático, a falta de pagamento dos locatícios desde 2008 era motivo suficiente para deferir a medida ante a demonstração do risco do dano irreparável, não sendo o óbice da irreversibilidade suficiente para o não deferimento da pretensão antecipatória, em face do disposto na parte final do artigo 64, §2º, da lei 8.245/1991. (15ª Câmara do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Agravo de Instrumento em Ação de Despejo por Falta de Pagamento nº. 45159- 39.2012.8.21.7000. Relator Vicente Barroco de Vasconcellos. Decisão em 7.2.2012)

Da mesma forma é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo:

“[…] Agravo de instrumento contra a decisão que nos autos da ação de despejo cumulada com cobrança, deferiu a antecipação da tutela e determinou a desocupação voluntária do imóvel em 15 dias, a contar da ciência do locatário. Falta de pagamento dos aluguéis. Possibilidade da antecipação da tutela em ação de despejo. Lei nova de natureza processual alcança o processo em curso. Presentes os requisitos para a concessão de antecipação de tutela. Falta de pagamento dos aluguéis e desinteresse pela purgação da mora. Irregularidade do imóvel constatada pela Prefeitura que não prejudicou a possedo locatário. Decisão mantida. Recurso não provido. […] (TJ/SP. 26ª Câmara de Direito Privado. Agravo de Instrumento nº. 0504050-66.2010.8.26.0000. Rel. Des. Carlos Alberto Garbi. Publicação 26.1.2011) (grifo nosso)

O Ministro do Supremo Tribunal Federal, Luiz Fux, já se manifestou, em sua obra, acerca da possibilidade de concessão de tutela nas ações de despejo quando o direito estiver em estado de periclitação, asseverando que “Observada a ressalva anterior de que fora desses casos a evidência, em princípio, não autoriza a tutela antecipada, mister assentar que há casos de direito em estado de periclitação que reclamam a tutela antecipada de segurança e que escapam à letra do artigo 59 da Lei”. (“in Tutela Antecipada e Locações”, 2ª Edição, pág. 134, Ed. Destaque, Rio de Janeiro, RJ, 1996)”.

Para o Superior Tribunal de Justiça (STJ) não é diferente:

“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em consonância com abalizada doutrina, tem se posicionado no sentido de que, presentes os pressupostos legais do art. 273 do CPC, é possível a concessão de tutela antecipada mesmo nas ações de despejo cuja causa de pedir não estejam elencadas no art. 59, § 1º, da lei 8.245/91”. (STJ. Quinta Turma. REsp nº. 702205/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Publicação 9.10.2006) (grifo nosso)

Vê-se que os Tribunais na ausência de dispositivo de lei mais severo que admita a retomada da posse de forma mais rápida nos casos de inadimplência dos contratos de locação com garantia, o que os tornaria mais equilibrados resgatando a confiança dos investidores, têm-se posicionado, no sentido de acolher pedido de tutela antecipada de caráter subjetivo.

Portanto, resta demonstrado ser cabível pedido de tutela antecipada em ação de despejo por falta de pagamento, ainda que possa haver alguma resistência por parte da Doutrina e da Jurisprudência no que se refere ao deferimento da medida antecipatória.

Neste sentido, resta ao Autor, somente as vias judiciais para obter a desocupação liminar do imóvel, nos termos do artigo 59, §1º, da Lei de Locação, in verbis:

“Art. 59 (…)

§1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(…)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente do motivo.”(grifo nosso)

Dessa forma, em ocorrendo a absorção do crédito da caução, por inadimplemento da parte, possível o deferimento pelo juiz, da concessão liminar de despejo, o que é um avanço processual considerável.

Considerando o todo exposto, requer seja deferido o pedido de antecipação da tutela, para o fim de que o imóvel seja desocupado no prazo de 15 (quinze) dias, restando condicionado ao deferimento da liminar o depósito por parte do Autor de caução idônea sobre o valor de três meses de alugueres, devendo o Autor ser intimado para tanto.

Por sua vez, prestada a caução, requer seja expedido o respectivo mandado de despejo para desocupação voluntária no prazo de 15 (quinze) dias, com a advertência de que findo o prazo assinado, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com o emprego de força, inclusive arrombamento (art. 65 da Lei n. 8.245/91).

DO DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

Apesar de a ação de despejo por falta de pagamento poder ser ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento, considerando-se que o locatário encontra-se inadimplente desde o mês de Março/2014, o locador preocupou-se em notificá-lo, o que o fez em em 01 de Setembro do corrente ano, através do CDT – Centro de Estudos e Distribuição de Títulos e Documentos, conforme se comprova da inclusa cópia (doc.04).

Contudo, não estando o locatário cumprindo com o pagamento seja dos aluguéis como dos demais acessórios do contrato, e não tendo o locador mais interesse em manter referida locação, com fulcro no artigo 46, parágrafo segundo da Lei de Locações, notificou o locatário concedendo-lhe o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel, não tendo o mesmo formalizado qualquer manifestação, como também o co-réu, Fiador, para o pagamento do montante devido.

O artigo 9º, inciso III e artigo 62 da Lei 8.245/91, com as alterações da lei 12.112/2009, legitimam o direito do Autor em ingressar em juízo a fim de promover a presente Ação de Despejo, para ver cumpridos os termos estabelecidos nas cláusulas do Contrato de Locação, firmado entre o ele e o Réu.

Senão vejamos:

Artigo 9º – “A locação também pode ser desfeita:

(…)

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

                                    (…)

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (…).”

Ao inadimplir os aluguéis, o Réu está ferindo as obrigações do locatário, conforme o inciso II, do art. 569, do Código Civil, consoante segue:

“Art. 569. O locatário é obrigado (…)

II – a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;” (grifo nosso)

Clara, se mostra pelo texto legal acima transcrito, a legitimidade do direito do Autor em efetuar o pedido de desocupação do imóvel, objeto da locação, a esse MM. Juízo, haja vista que, em não pagando os alugueres, deixou o locatário, ora Réu, de cumprir com suas obrigações locatícias.

Portanto, o Réu encontra-se em flagrante infração legal e contratual, sendo, inclusive plenamente cabível a aplicação da multa pactuada na Cláusula Terceira, do referido instrumento de locação anexado a esta exordial, a qual assim estipula, in verbis:

Deste modo, compete-nos salientar a Vossa Excelência, que os valores devidos pelo locatário, nesta data, importam num total de R$20.908,00 (multa de 10% sobre as parcelas + 1% ao mês), excetuando os acessórios da locação, conforme o demonstrativo anexo (doc.09).

Portanto, indiscutivelmente, encontra-se legitimado o direito do Autor na propositura da presente ação, posto que deixou o Réu de cumprir com sua maior obrigação contratual, devendo desta forma, o fiador inicialmente arcar com todas as verbas reclamadas na forma do acima disposto e o locatário deixar o imóvel na forma requerida.

Por fim, também são objeto desta ação os alugueres e encargos da locação vincendos até a prolação da sentença e respectivo trânsito em julgado ou a desocupação do imóvel, o que vier a ocorrer primeiro, os quais deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, restando desde logo, o locador autorizado a proceder com o levantamento, nos termos do artigo 62, inciso V da Lei 8.245/91.

DO PEDIDO

Diante do exposto, requer a Vossa Excelência o recebimento da presente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e tutela antecipada para o seguinte fim:

a) a concessão initio litis e inaudita altera pars da TUTELA ANTECIPADA, nos termos pleiteados, para o fim de que o imóvel seja desocupado no prazo de 15 (quinze) dias, restando condicionado ao deferimento da liminar o depósito por parte do Autor de caução idônea sobre o valor de três meses de alugueres, devendo o Autor ser intimado para tanto;

b) seja expedido o respectivo mandado de despejo para desocupação voluntária do locatário, e ou pagamento, por parte do fiador, no prazo de 15 (quinze) dias, com a advertência de que findo o prazo assinado, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com o emprego de força, inclusive arrombamento (art. 65 da Lei n. 8.245/91);

c) a citação dos Réus para, querendo e podendo, responder aos termos da presente ação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de revelia;

d) determinar que os Réus procedam com o depósito dos valores dos alugueres e taxas condominiais, que forem vencendo até a prolação da sentença e respectivo trânsito em julgado ou a desocupação do imóvel, o que vier a ocorrer primeiro, nos moldes do artigo 62, V da Lei de Locação;

e) ao final, seja a presente ação julgada totalmente procedente para o fim de declarar rescindido o presente contrato de locação, existente entre o Autor e o Réu, nos termos do artigo 62, I da Lei de Locação consolidando a tutela antecipada para desocupação do imóvel, além de condenar os Réus ao pagamento da quantia R$20.908,00 (vinte mil e novecentos e oito reais), além dos aluguéis e taxas condominiais que se vencerem até a data da efetiva desocupação do imóvel, acrescidos de correção monetária, juros, multa contratual, custas, despesas processuais e honorários advocatícios na ordem de 10%  sobre o valor da causa.

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por prova testemunhal.

Neste ato, requer a juntada das inclusas guias de recolhimento de custas iniciais, diligências de oficial de justiça, bem como da juntada do instrumento de mandato (docs.10/12), para que possam surtir seus legais e regulares efeitos.

DO VALOR DA CAUSA

Dá-se à causa o valor de R$21.000,00 (vinte e um mil reais), para todos os efeitos legais.

Termos em que,

Pede deferimento.

São Paulo, 02 de Outubro de 2014.

(ADVOGADO)

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