Especialistas respondem dúvidas sobre a vida em condomínio


O advogado Márcio Rachkorsky, que esteve no programa no último dia 17/10, contou com a ajuda de Cristiano Lopes para responder as perguntas

Márcio contou com a juda de Cristiano Lopes para responder às dúvidas do público sobre o tema Vida em Condomínio (Foto: Globo)Márcio Rachkorsky contou com a ajuda do advogado Cristiano Lopes para responder as dúvidas do público sobre o tema Vida em Condomínio (Foto: Globo)

Viver em condomínio nem sempre é uma tarefa muito amigável. Todo mundo que já passou por essa experiência tem alguma história para contar sobre barulho dos vizinhos, problemas com vagas etc. Mas quando acaba o seu direito e começa o do outro? Para falar sobre o assunto, o advogado Márcio Rachkorsky esteve no Como Será? (veja vídeo abaixo) e agora conta com a ajuda de Cristiano Lopes para responder as perguntas dos telespectadores enviadas através do VC no Como Será? e das nossas redes sociais. Confira!

1 – Minha síndica não fica no condomínio e é difícil falar com ela. É difícil vê-la a não ser quando há escolha de vaga. Ela também não paga o condomínio. Isso procede? Como podemos agir? – pergunta enviada por Nádia Barros

Nádia, o síndico é o representante e administrador do condomínio e deve ser acessível, seja pessoalmente ou através de algum contato como e-mail, telefone etc. A isenção da taxa condominial normalmente está definida na convenção do condomínio ou, se não existir, pode a assembleia deliberar sobre tal benefício. Para contatar a síndica vale conversar com o subsíndico e membros do conselho do condomínio para que, ao menos, façam uma “ponte” com a síndica ou mesmo esclareçam o que for necessário.

2 – Gostaria de saber se existem regras padrão para condomínios ou o síndico determina essas regras. Onde moro tem muitas crianças que não respeitam nada, arrancam galhos de árvores, deixam o lixo espalhado e nada acontece. No último dia das crianças o síndico fez festa para as crianças do condomínio, isto pode? – pergunta enviada por Patricia Naiara

Patrícia, existem regras no condomínio sim e elas estão no regulamento (ou regimento) interno e convenção do condomínio. O síndico deve observá-las e fazer com que os moradores as cumpram. Com relação às crianças, em primeiro lugar o síndico deve conversar com os pais e solicitar maior atenção quanto aos atos de seus filhos e, se não resolver, aplicar advertências e multas de acordo com as normas do condomínio. Pode haver estas festas sim, o ideal é que o tema seja discutido em assembleia caso imponham um custo alto ao condomínio, mas bom lembrar que confraternizações costumam ser importantes para um maior contato entre os condôminos.

3 – Existe uma lei que obriga o sindico a sanar um vazamento no teto que se arrasta há dez anos? – pergunta enviada por Vera Lúcia Rosa

Sim, Vera. O síndico é o administrador do condomínio e dentre suas atribuições está a manutenção das áreas comuns. Se este vazamento, contudo, está ocorrendo no teto de seu apartamento, a origem pode ser o encanamento de responsabilidade do morador da unidade acima.

4 – Moro em um condomínio há três anos e sofro com o barulho na unidade acima da minha. Fiz o que manda o estatuto, ligo para a portaria solicitando que o barulho pare, escrevo na ficha de reclamação e mando e-mail para a síndica reclamando. Porém, nada acontece, nunca foi dada uma multa e nem repreensão aos moradores. Quando exigi que a síndica respondesse meu e-mail com uma solução, ela disse que tenho a obrigação de gravar o barulho. Não consta no regulamento do condomínio a obrigação de gravar o barulho. O que devo fazer para ter o meu direito de dormir respeitado? Ela pode se portar assim, indiferente às minhas reclamações, sendo que o estatuto a obriga a tomar uma atitude? – pergunta enviada por Cristina Isabel

Cristina, barulho é um dos grandes problemas que assolam os condomínios e a primeira providência é uma conversa educada com o morador que causa o barulho. Essa conversa pode ser mediada pelo condomínio com vistas a auxiliar as partes na solução da controvérsia. Vale dizer que nem em todos casos o condomínio está obrigado a advertir ou multar o condômino, mas apenas quando esse ruído acaba se tornando uma reclamação generalizada. Se o problema ocorre apenas entre vizinhos, o ideal é que os próprios envolvidos conversem e tentem o entendimento.

5 – É possível mudar a administradora do condomínio? E como fazer para eleger outro síndico? Existem suspeitas com ambos quanto a desvio de valores pagos pelos moradores, onde também não ocorre a manutenção do prédio. – pergunta enviada por Priscila Risse

Priscila, em princípio a mudança da administradora é função do síndico e deve ser submetida à assembleia geral apenas se a convenção do condomínio assim determinar. Existem duas hipóteses nas quais o cargo de síndico fica vago: a primeira, quando ele renuncia e a segunda quando é destituído (retirado) pelos condôminos. Se o síndico não apresentar renúncia de livre e espontânea vontade, podem os condôminos organizar um abaixo assinado com ¼ dos proprietários e convocar uma assembleia extraordinária específica para destituição do síndico, de acordo com o artigo 1.355 do Código Civil. Nesta assembleia, se a maioria dos presentes definir pela saída do síndico este deverá abandonar o cargo, abrindo espaço para uma nova eleição.

6 – Nos últimos seis meses não houve nenhuma assembleia, nenhuma reunião com os moradores. Como proceder? As contas só aumentam e não se tem consciência para onde está indo o dinheiro do condomínio. – pergunta enviada por Virginia Marquez Lino

Virginia, o fato de não ter havido uma assembleia ou reunião não significa que a situação seja irregular, pode ser que não exista necessidade de discussão de nenhum tema relevante. Mas você, como condômina, tem todo o direito de solicitar ao síndico e administradora do condomínio as informações que julgar necessárias com relação à vida financeira e demais assuntos ligados ao condomínio.

7 – O meu vizinho de baixo toca bateria todo dia, a partir das 9h da manhã. Já falamos com o síndico e nada foi feito. Pedimos que colocasse um isolamento acústico mas também não foi feito. O que mais podemos fazer? Até onde vão os direitos dele e os meus? – pergunta enviada por Luís Carlos Kaluf

Luís, se esse barulho atinge apenas você vale conversar com seu vizinho e tentar chegar em um consenso, algo que pode até ser mediado pelo condomínio. Se atinge mais condôminos aí, de fato, o síndico deve advertir o morador e, se os barulhos continuarem, multá-lo nos termos da convenção do condomínio ou regulamento. Se nada disso surtir efeito você pode até fazer uma reclamação na Prefeitura, que possivelmente tem algum órgão que cuida da questão de barulho se ele for extremo, ou mesmo chamar a polícia. Os direitos do seu vizinho são usar de sua propriedade como bem entender, desde que não haja incômodo aos demais.

8 – Fiz uma festa no meu prédio e o síndico ia me aplicar uma multa e desligou a energia. Pode isso? – pergunta enviada por Camila Fakri

Camila, a multa é devida se você infringiu alguma norma do condomínio, como barulho alto ou excedeu o número de pessoas permitidas na festa por exemplo. Não cabe ao síndico desligar a energia, apenas aplicar as penalidades previstas na convenção do condomínio ou regulamento interno.

9 – Meu vizinho costuma fumar na varanda e joga fumaça de cigarro para dentro do meu apartamento. Sempre que ele vai para área fumar tenho que fechar a porta da minha área para não sofrer com a fumaça. Já conversei delicadamente com ele, mas ele disse que é um direito fumar na casa dele. O que eu posso fazer para resolver isso? – pergunta enviada por Cristiane

Situação delicada, Cristiane! De fato o seu vizinho pode fumar na varanda dele, vez que tal local faz parte de sua propriedade. A conversa, como você já fez, é sempre a melhor alternativa e se não resolveu vale tentar novamente. Bom senso deve ser o norte para qualquer assunto ligado condomínio.

10 – Gostaria de saber se o condômino pode fumar no corredor do edifício, mesmo esse prédio tendo janelas nos corredores. – pergunta enviada por Paula Castro

Paula, não pode, não! A proibição de fumo nas áreas comuns dos condomínios envolve qualquer local que seja fechado total ou parcialmente. Se você quiser saber mais informações a respeito pode consultar esse site: http://portalarquivos.saude.gov.br/campanhas/leiantifumo/index.html.

11 – Moro em um prédio de três andares e seis apartamentos. Estou no segundo andar. O primeiro é área privativa e o vizinho fez uma churrasqueira. A fumaça vem toda para meu apartamento incomodando bastante. É proibido churrasqueira na área privativa? Qual embasamento legal? – pergunta enviada por Helen Lima Monteiro de Lana Campos

Helen, não existe proibição de instalação ou construção de churrasqueira em área privativa. Mas vale observar se essa construção não é visível da parte de fora do edifício, alterando substancialmente o projeto arquitetônico do edifício. Neste caso, ela não poderá ficar neste local.

12 – No sorteio do condomínio, fui premiada com uma vaga presa. Eu e a pessoa que prende a minha vaga não chegamos em um acordo, ela quer que eu assine um termo de responsabilidade para ela deixar a chave e eu não vou assinar. Logo, ela teria que ir tirar o carro toda vez que eu precisasse, certo? Enfim, eu ia propor a ela que trocássemos de vaga e eu deixaria a chave sem problemas, mas ela desligou na minha cara antes que eu pudesse expor essa opção, e desde então não me atende mais, nem para tirar o carro dela. Nesse caso, há alguma lei que ajude nessa questão? Posso chamar a polícia? Pois eu tenho filha pequena e se um dia precisar sair de madrugada para levá-la a um hospital, não vou pensar duas vezes em avariar o carro dela. Não existe acordo entre nós pois ela nem me responde, nem à síndica. Poderiam ajudar? – pergunta enviada por Jaqueline Volpe

Jaqueline, esse fato é até corriqueiro nos condomínios e a melhor alternativa é mesmo chegar a um acordo com seu vizinho. Sugiro tentar mais um pouco e informar que não se opõe quanto ao fato de deixar a chave de seu veículo para as manobras necessárias. Do contrário, sim, ela terá que retirar o veículo quando você precisar sair com seu carro. A lei não é tão específica neste assunto mas você eventualmente pode encontrar alguma regra a respeito no regulamento interno ou convenção do condomínio.

13 – Adquiri um apartamento em um condomínio popular. Ele oferece vagas de estacionamento rotativo, porém os moradores mais antigos se apropriaram indevidamente e colocaram grades e toldos em todas as vagas. Tem algo que eu possa fazer para reivindicar meu direito de morador e poder usar uma destas vagas, uma vez que se tratam de vagas rotativas de uso comum? – pergunta enviada por Hemerson dos Santos

Hemerson, pelo que estou entendendo você não está conseguindo fazer uso de uma vaga a que teria direito. Aqui existe aparente irregularidade porque há apropriação, por alguns condôminos, de espaços comuns destinados ao uso por todos os condôminos, que são as vagas que você chama de rotativas. O que precisa ser visto é se alguma vez, no passado, houve aprovação do uso destas vagas em assembleia e a respectiva alteração da convenção do condomínio neste sentido.  Não havendo, é irregular o uso por moradores mais antigos. A lei prevê que um condômino não pode fazer uso das áreas comuns, afastando o direito de seu vizinho. Vale, então, contatar um advogado e tentar um acordo e, se não for possível, ajuizar ação para fazer valer seu direito ao uso destas vagas.

14 – Para realizar qualquer melhoria no condomínio a obra tem que ser aprovada em assembleia por todos os condôminos ou basta ser aprovada pela maioria dos presentes? Estamos enfrentando a seguinte situação: a maioria dos condôminos gostaria de aprovar a cobertura das vagas de garagem, mas alguns condôminos (três para ser mais exato) são contra, pois suas vagas ficam em frente às janelas, onde é proibido cobrir suas vagas (existem 52 vagas nesta situação) e são contra a cobertura das demais vagas que poderiam ser cobertas (108 vagas). É importante lembrar que a cobertura será custeada por cada condômino, sendo que quem não irá cobrir sua vaga não terá gasto algum. Estes três condôminos que são contra alegam que seus apartamentos serão desvalorizados em relação aos que podem ter suas vagas cobertas, ameaçando até colocar o condomínio na justiça caso este aprove o modelo de cobertura. – pergunta enviada por Hercules Couto

Hercules, o quórum varia de acordo com a obra que se pretende fazer. Contudo, antes mesmo de discutir o quórum de aprovação dessas coberturas vale estudar se, cobrindo as vagas, não haveria aumento de área computável para fins de cobrança de IPTU. Todo empreendimento é definido com um percentual de área que pode ser edificada e cobrir uma vaga pode aumentar esse coeficiente, estando ilegal. Se for possível implementar a cobertura o quórum mais seguro seria o de 2/3 (dois terços) de aprovação dos condôminos, conforme artigo 1342 do Código Civil que disciplina que as obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de aumentar ou facilitar a utilização, depende de aprovação por tal quórum.

15 – Comprei um apartamento em setembro de 2015 com a construtora, mas ainda não peguei a chaves e nem assinei o contrato com o banco. No entanto, o condomínio está me cobrando mensalidades desde 2013. É correto isso? O que fazer? – pergunta enviada por Adriana Maria de Assunção Peixinho

Adriana, por uma questão de justiça você deve pagar apenas o condomínio após a entrega das chaves. Aqui vale uma ressalva: se você demorar para obter o financiamento bancário por culpa exclusiva sua e isso atrasar o recebimento das chaves, pode ser que você tenha que pagar o condomínio a partir de quando assinou o contrato ou quando deveria ter o crédito liberado pelo banco. Às vezes a construtora coloca no contrato que o comprador é responsável pelas taxas condominiais de período anterior a sua assinatura, mas tal imposição é ilegal. Você deve informar ao condomínio que ainda não recebeu as chaves e reclamar com a construtora que o débito não é seu.

16 – Em reunião de condomínio, um condômino sugeriu modificar a convenção e aumentar a multa e os juros de taxas não pagas no vencimento. Isto é permitido? E os condomínios novos podem colocar na convenção multas e juros acima do que prevê o CCB? Uma dívida de condomínio prescreve após cinco anos? – pergunta enviada por Cristiane Batista Kury

Cristiane, é ilegal qualquer cobrança de multa acima do previsto no Código Civil mesmo alterando a convenção do condomínio. Hoje a multa é de até 2% (dois) por cento e juros “convencionados” e, em sua falta, 1% (um por cento) ao mês de acordo com o artigo 1336, § 1º do Código Civil. E é nos juros que reside a controvérsia porque se na convenção houver imputação de juros maiores que 1% (um por cento) ao mês, ele será válido em princípio. Note que o Código Civil fala em juros “convencionados”, remetendo à convenção do condomínio e, se não houve, vale os juros legais. Contudo, se o valor dos juros for alto a ponto de tornar-se impagável a obrigação o juiz poderá reduzi-lo.

17 – Moro há dez meses em um condomínio novo de 18 casas e a maioria (umas 12) ainda não foram vendidas e estão com a construtora. O nosso condomínio já foi formado e agora a construtora, por ter a maioria das casas, fica colocando taxas extras que não estão sendo baratas para mudar a fachada. Eles estão colocando porcelanato nas paredes da fachada, vidros nas guarda corpos e pinturas novas nas paredes (apesar de serem novas ainda), para ficar mais bonito e valorizar a venda das futuras casas. Gostei da casa do jeito que comprei, queria saber se a construtora pode nos obrigar a fazer essas mudanças, porque já é a segunda taxa extra em menos de um ano. – pergunta enviada por João Batista Portela Guimarães

João, você deve partir do princípio que todas as taxas extraordinárias devem ser submetidas à assembleia, só se admite lançar taxa extras sem a realização de assembleia se houver alguma obra necessária e urgente a ser feita. Não se enquadrando no conceito de necessário e urgente, mas mesmo assim demandando rateios extras, o tema deve ser submetido à assembleia. Estas reformas que você cita aparentemente são de mero embelezamento e assim tidas por voluptuárias, necessitando aprovação em assembleia por 2/3 (dois terços) dos condôminos.

18 – Sou obrigado a efetuar pagamento da taxa condominial, pois conforme a construtora, essa obrigação é do proprietário ou promitente a partir do momento que o contrato é assinado, ainda que não tenha recebido as chaves? – pergunta enviada por Jean

Jean, é normal que as construtoras incluam no contrato tal disposição, que a nosso ver é ilegal. Você só deve ser responsável pelas cotas condominiais após a entrega das chaves, exceto se você der causa ao atraso na entrega, por exemplo, na demora na obtenção do financiamento bancário.

19 – No meu condomínio a convenção fala que a taxa será cobrada pela fração ideal e temos quatro apartamentos cobertura com área dobrada. Ocorre que, mesmo com a previsão pela fração ideal, estes sempre pagaram somente 30% mais, isso com base em uma assembleia sem quórum de 2/3. Minha dúvida é a seguinte: Se passarmos a cumprir a convenção, mesmo nove anos depois, o condomínio pode sofrer alguma penalidade na justiça? As coberturas podem ganhar direito de pagar somente os 30% a mais que sempre pagaram? Estamos com receio de iniciar a cobrança. – pergunta enviada por André Pinheiro de Magalhães

André, legalmente a cobrança deve ser feita com base na fração ideal, salvo se houver alguma disposição contrária na convenção do condomínio. No caso que você apresenta não haveria problema ao condomínio, vez que não houve formal aprovação da alteração da convenção quanto à forma de rateio. A discussão talvez seja com relação ao passado, se o condomínio buscar receber o que deixou de ser pago talvez a questão acabe na justiça, ainda assim penso que a razão estaria ao lado do condomínio.

20 – Como agir com um síndico que se acha dono do condomínio? Em 2009, ele fez uma taxa extra, nunca apresentou planilhas de custos, prestação de contas e nem convocou eleições desde a data. – pergunta enviada por Antônio Carlos Marques

Antônio, síndicos tiranos devem ser destituídos do cargo! O procedimento é que os moradores se unam e realizem um abaixo assinado com ¼ (um quarto) dos condôminos para convocar assembleia cujo tema é a destituição do síndico ou, se o mandato já estiver vencido, até para eleição de novos administradores. Com a realização da assembleia, basta a maioria dos presentes para deliberar pela destituição ou eleição do novo síndico. Vocês também devem prever no edital de convocação a destituição e a nova eleição na mesma oportunidade.

21 – Inadimplente de condomínio pode ser cadastrado no SPC? – pergunta enviada por Denise Maria de França Lima

No Estado de São Paulo, os devedores podem ser protestados, pois há legislação estadual específica a respeito. Note que não se trata do SPC, mas sim protesto da dívida no cartório. Não há, contudo, uma lei federal que discipline o tema no Brasil portanto vale saber se em seu estado é possível o protesto da taxa condominial.

22 – Gostaria de saber se o síndico pode proibir um condômino, inadimplente com condomínio, de usar os espaços de festas do condomínio, até que ele coloque em dia a taxa condominial. Seria uma forma de evitar inadimplência no prédio. – pergunta enviada por Umberto Caetano

Umberto, em São Paulo a maioria das decisões do Tribunal de Justiça são no sentido de que se a área a ser utilizada é paga pelo uso, pode haver proibição do inadimplente usá-la. Contudo, não sendo uma área paga o inadimplente pode delas se beneficiar.

23 – Quando alguns inquilinos ou proprietários não pagam o condomínio este débito, quando rateado para os outros apartamentos que estão em dia, será de responsabilidade do inquilino ou do proprietário? Sendo que o inquilino está em dia com o condomínio. – pergunta enviada por Airton Jose Susin

Airton, a dívida é sempre da unidade, devendo então ser cobrado o proprietário do apartamento em caso de inadimplência.

24 – Dívidas de condomínio podem ser levadas ao Tabelionato de Protesto para recebimento? É um meio extrajudicial eficaz, barato e com segurança jurídica. – pergunta enviada por Jussimara Abrantes

Jussimara, no Estado de São Paulo sim, há uma lei estadual que permite o protesto das cotas condominiais. Não há uma lei federal que permita o protesto em nível nacional, então vale fazer uma pesquisa da legislação do seu estado. Tem trazido um bom retorno aos condomínios que utilizam essa modalidade. Para maior segurança, sugerimos que a decisão pelo protesto seja tomada em assembleia.

25 – Convenção do condomínio registrada em cartório pelo incorporador há mais de 22 anos tem validade jurídica hoje? – pergunta enviada por Antônio Carlos Severiano de Melo Neves

Sim, Antônio. A convenção, se não alterada, tem total validade e eficácia não importando a época em que foi registrada. Aliás, a súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça prevê que a convenção aprovada, mesmo que não levada a registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

26 – No imóvel temos os representantes legais (via matricula do imóvel). Quando este é alugado, ou cedido para um familiar morar ou está em desmembramento de herança quem é o representante? Uma procuração pode resolver em algum caso? – pergunta enviada por André Andara

O proprietário, aquele que consta na matrícula imobiliária, é quem responde pelo imóvel. A procuração resolve sim, basta que o proprietário a outorgue a qualquer pessoa que bem entender.

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