Benfeitorias realizadas em imóvel alugado dão direito ao reembolso?


Fiquem atentos à cláusula contratual!

2
0

COMENTAR1

Lorena Lucena Tôrres, Advogado
Publicado por Lorena Lucena Tôrres
há 11 meses

6.069 visualizações

Em um contrato de aluguel entre as partes (locador e locatário), quando o imóvel necessita de algum tipo de benfeitoria, esta será reembolsada ao locatário? Qual a finalidade das benfeitorias?

Para responder algumas perguntas é necessário identificar os tipos de benfeitorias existentes, ou seja, as benfeitorias necessárias têm como finalidade a conservação do imóvel, ou evitar que se deteriore. As úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, enquanto as voluptuárias são as que criam luxo, conforto ou deleite, não aumentando o seu uso habitual, mesmo que o torne mais agradável ou lhe eleve o valor.

Desta feita, é comum nos contratos de locação a presença de uma cláusula estipulando que nenhuma benfeitoria realizada no imóvel pelo locador será indenizada, seja qual for sua natureza. Estipula-se, ainda, que qualquer modificação no imóvel, ainda que para valorizá-lo, dependerá de prévia autorização do locador-proprietário.

Ou seja, a imposição desta cláusula pelo locador tem como objetivos principais limitar o poder do locatário sobre o imóvel e afastar 02 (dois) direitos que ele adquire ao promover melhorias no imóvel: a indenização pelo que gastou e o direito de retenção. Este último, um poder legal conferido ao locatário para se manter na posse do imóvel até que a indenização pela benfeitoria seja satisfeita.

Ocorre que, tal cláusula foi amplamente debatida pelo Judiciário, resultando na Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Assim, tal Súmula considera válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, o que contraria o próprio texto legal, uma vez que o artigo 35 da Lei de Inquilinato (Lei n 8.245/91) estabelece que: “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, AINDA QUE NÃO AUTORIZADAS PELO LOCADOR, bem como as úteis, DESDE QUE AUTORIZADAS, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção (grifo acrescentado).

Neste azo, a Súmula se sobrepõe à Lei, haja vista que para as benfeitorias necessárias, que de acordo com o § 3º do art. 96 do Código Civil são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que o mesmo se deteriore, a cláusula que afasta a indenização e o direito de retenção não deve prevalecer.

Outrossim, em relação às benfeitorias úteis, a cláusula em comento encontraria óbices se existisse expressa autorização do locador para a realização das melhorias, pois, neste caso, a indenização e o direito de retenção eram assegurados ao locatário por força da Lei.

Todavia, o que tem prevalecido nos Tribunais é a posição do STJ, portanto, o locatário deve estar atento à presença da cláusula de não-indenização no contrato. Se constar no contrato, deve solicitar ao locador os reparos necessários quando não for responsável direto pelo dano e negociar as melhorias antes de promovê-las, sob pena de ficar no prejuízo se promover por conta própria à revelia do locador.

Além disso, levem todas as questões relacionadas ao imóvel à imobiliária, na tentativa de solucionar a questão da melhor maneira possível. Se mesmo assim, nem a imobiliária, nem mesmo o locador manifestarem interesse em entrar em um acordo com o locatário, este último terá que acionar o judiciário para conseguir o valor que foi gasto com as benfeitorias (necessárias ou úteis).

Por fim, a Súmula merece crítica, pois em muitas circunstâncias contempla o enriquecimento sem causa do locador, não sendo raro encontrar casos em que o locatário promoveu investimentos vultosos em benfeitorias úteis e necessárias, que valorizaram significativamente o imóvel, afetando, inclusive, o valor da locação, e deixa de ser indenizado com base no posicionamento do STJ.

Quer acompanhar mais dicas? Segue o nosso instagram: @lucenatorresadv

Referências:

TÔRRES. Lorena Grangeiro de Lucena. Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo? Disponível em: https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/495787411/locacao-de-imoveleproblemas-estruturais-quem-deve-arcar-comoprejuizoAcesso em: 05 set. 2017.

TÔRRES. Lorena Grangeiro de Lucena. Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo? Disponível em: <https://lucenatorresadv.wordpress.com/2017/09/05/locacao-de-imoveleproblemas-estruturais-quem-deve…; Acesso em: 05 set. 2017.

Anúncios

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s