Atualidades do Condomínio de Fato


 

Leandro Soares Lomeu

Mestre em Direito pela Faculdade de Di-
reito de Campos (FDC/RJ), especialista
em Direito Registral Imobiliário pela PUC/
MG, professor de Direito Civil pela Fa-
culdade de Direito do Vale do Rio Doce
(FADIVALE).

1. ASPECTOS DO CONDOMÍNIO DE FATO E DA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES

No condomínio de fato, os proprietários de imóveis oriundos
de loteamento convencional, regido pela Lei 6.766/79, reúnem-se
informalmente e passam a se comportar como condôminos regidos

pela Lei 4.591/64, criando-se, assim, a figura de um condomínio

aparente, através das associações de moradores.

A associação de moradores é o instrumento que os residentes
de determinado loteamento utilizam para realizar suas aspirações
e para se protegerem, principalmente, da violência urbana que
assola o nosso país. Utiliza-se, portanto, o instituto da associação,
na forma dos arts. 53 a 61 do Código Civil, e não o instituto
das sociedades, pois se constituem as associações pela união de

pessoas que se organizam para fins não econômicos. Ressalvo que
a expressão “fins não econômicos” disposta no art. 53 do Código

Civil é imprópria. Segundo César Fiuza1 “as associações têm o mes-
mo conceito de sociedade, possuindo, entretanto, diferença es-

pecífica em sua definição, ou seja, não visam ao lucro. Em outras

1 FIUZA, Cesar. Direito Civil. Del Rey: Belo Horizonte, 2008, p. 150.

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palavras, as associações são sociedades que não têm interesse no
lucro, embora nada as impeça de ter lucro”. Pois toda e qualquer
associação pode exercer ou participar de atividades econômicas.
O que é vedado é que essas atividades tenham finalidade lucrativa2.

O direito de associar-se é constitucionalmente assegurado,
não podendo, contudo, as pessoas serem obrigadas a associar-se
ou a permanecer associadas, tal é o disposto no artigo 5º, XVIII e
XX da Constituição Federal, com a seguinte redação, respectivamente:
“a criação de associações e, na forma da lei, a de cooperativas
independem de autorização, sendo vedada a interferência
estatal em seu funcionamento;” e, “ninguém poderá ser compeli-
do a associar-se ou a permanecer associado”.

Referente à ordem constitucional das associações, explica
Alexandre de Morais:

“É plena a liberdade de associação, de tal forma que ninguém
poderá ser compelido a associar-se ou mesmo perma

necer associado, desde que para fins lícitos, vedada a de

caráter paramilitar, sendo que sua criação e, na forma da
lei, a de cooperativa independem de autorização, vedada a
interferência estatal em seu funcionamento, constituindose
um direito que, embora atribuída a cada pessoa (titular),
somente poderá ser exercido de forma coletiva, com várias
pessoas.”3

Como requisito legal para formação do condomínio de fato,
através de associação de moradores, deverá possuir, sob pena

de nulidade: a denominação, os fins e a sede da associação; os

requisitos para admissão, demissão e exclusão de associados; os

2 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. V. 1. 5.ed. São Paulo: Saraiva, 2007,

p. 201. No mesmo sentido: MONTEIRO, Washington de Barros. V. 1. São Paulo: Saraiva, 2001,
p. 111; LOUREIRO, Luiz Guilherme. Curso Completo de Direito Civil. São Paulo: Método,
2007, p. 127; DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. V. 1. 25. ed. São Paulo:
Saraiva, 2008, p. 243.
3 MORAES, Alexandre de. Direito Constitucional. 20. ed. São Paulo: Atlas, 2006, p. 70.
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direitos e deveres dos associados; as fontes de recurso para sua
manutenção; o modo de constituição e funcionamento dos órgãos
deliberativos e administrativos; as condições para alteração das
disposições estatutárias e para a dissolução.

Todos os associados no condomínio atípico devem ter iguais
direitos, mas pode o estatuto instituir categorias com vantagens
especiais, o que, na prática, permite criar categorias que diferenciem
o valor do rateio das despesas mensais entre casas e terrenos
e cotas proporcionais à medida dos imóveis.

O artigo 58 do Código Civil dispõe que “nenhum associado
poderá ser impedido de exercer direito ou função que lhe tenha
sido legitimamente conferido, a não ser nos casos e pela forma
previstos em lei ou no estatuto”. Esta norma vem limitar a discricionariedade
no âmbito das associações e pode interferir diretamente
na administração do condomínio de fato, pois, na prática,
confere-se a possibilidade de incluir no estatuto do condomínio de
fato as penalidades para aqueles que não cumprirem regras impostas.
Pode-se, ainda, criar regulamento interno para uma melhor
convivência social, desde que este esteja expressamente previsto
no estatuto. Outro exemplo de penalidade que pode ser inserido
no estatuto é a proibição do associado que não está em dia com

o pagamento das cotas condominiais de poder votar e ser votado
nas assembleias.
A associação de moradores, a autonomia privada e a busca
de segurança aglutinaram-se, pois, como ponto de partida ante a
insuficiência do poder público na prestação adequada de serviços,
que levou os proprietários de lotes individuais a se agruparem in-
formalmente, de modo a comportarem-se como condôminos, sem
que houvesse uma efetiva relação condominial. Esses proprietários,
através de associações denominadas condomínios de adesão,
irregulares ou de fato, elegem a figura de um administrador, para
que tome frente face as suas necessidades, e, desse modo, contra-
tam serviços de terceiros para suprir a deficiência provocada pelo
ente público.4

4 SOARES, Danielle Machado. Condomínio de Fato. Renovar: Rio de Janeiro, 1999, p. 82.

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Destaca a doutrina a legitimidade ad causam da associação
de moradores, para mover ação de cobrança de cotas condo-
miniais, mesmo não havendo convenção registrada, pois não tem
apoio no direito autorizar que aquele que é beneficiado pela ma-
nutenção das área comuns deixe de pagar as despesas respectivas,

prevista a incumbência da associação para esse fim, vedando-se

assim o enriquecimento sem causa5.

A representação da vontade dos proprietários através da as-
sociação de moradores pode ser apreciada no relatório apresenta-
do pelo eminente Desembargador Sergio Cavalieri Filho:

“Tornaram-se comuns em nossos dias os chamados condomínios
de fato. Pessoas de posses adquirem imóveis residenciais
ou de veraneio em loteamentos fechados, normalmente em
lugares aprazíveis, em busca de conforto, comodidade, lazer,
segurança, etc. Em muitos desses loteamentos, mormente
em região de praia ou serrana, os serviços públicos essenciais
ainda não chegaram, de sorte que são providos pelos próprios
interessados através de associação de moradores, empresa
comercial ou sem fins lucrativos, de modo a tornarem efetivos
os objetivos a que se destina o loteamento.”6

Assim, as associações de moradores são criadas para beneficiar
as áreas comuns que, por consequência, favorecem a propriedade
individual, realizando benfeitorias e serviços comuns, inclusive
com a contratação de empregados para cuidar da conservação e
segurança de todos. Fica evidente que as despesas comuns necessárias
para a manutenção e conservação desse condomínio de fato
terão que ser rateadas entre todos os integrantes do loteamento,
na proporção dos benefícios recebidos, independentemente até
de contrato escrito, convenção ou estatuto social.

5 MATTIETTO, Leonardo. “O Condomínio de Fato no Direito Brasileiro Contemporâneo”. In:
Revista Trimestral de Direito Civil, v. 29. Rio de Janeiro: Padma, jan./mar. 2007, p. 253.
6 TJRJ. Órgão Especial. Uniformização de Jurisprudência n.º 12/2004. Rel. Des. Sergio Ca-
valieri Filho, D.J. 04/04/2004.

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2. O RATEIO DAS COTAS NOS CONDOMÍNIOS DE FATO
Como demonstrado, o condomínio de fato surgiu da necessidade
de alguns proprietários ou moradores de um determinado
logradouro suprirem os serviços que deveriam ser prestados pelo
ente público ou fornecidos de modo satisfatório, como segurança
pública, conservação das vias, distribuição de água, recolhimento
de lixo e outros serviços cujo suprimento demande uma organização
e participação coletiva dos interessados.

Suscita discussões a questão relativa à obrigatoriedade ou
não do pagamento de contribuições referentes aos serviços pres-
tados, para associações de moradores, em vista de dois princípios
constitucionais: o primeiro de que “ninguém poderá ser compe-
lido a associar-se ou a permanecer associado, na forma do art.
5º, XX, da Constituição Federal vigente, ou seja, o princípio da
livre associação; o segundo, calcado no princípio que veda o en-
riquecimento sem causa, por seu turno, encontra-se amparado
no art. 3º, I da Constituição Federal, como fator relevante de
uma sociedade mais justa e solidária, consagrada, pois, como
objetivo fundamental da República7, e nos artigos 884 a 886 do
Código Civil8.

O princípio da livre associação confronta com o da condenação
do enriquecimento sem causa no que diz respeito às associações
em condomínio de fato. O que suscita debates, pois, de
um lado prima-se pela liberdade de associação que cada pessoa
possui; do outro, pela contrariedade de os indivíduos se beneficiarem,
mesmo que de forma indireta, dos outros condôminos que
arcam com as despesas comuns do condomínio de fato.

7 NEVES, José Roberto de Castro. “O enriquecimento sem causa: dimensão atual do princípio
do direito civil”. In: MORAES, Maria Celina Bodin de. Princípios do Direito Civil Con-
temporâneo. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p. 220.
8 “Até o vigente Código Civil, não havia uma previsão legislativa geral do enriquecimento
sem causa como fonte de uma obrigação de restituir, mas apenas a regulação de situações

específicas. A consagração do enriquecimento sem causa como um instituto supriu uma

lacuna existente no nosso sistema, que pode ser observada na comparação com ordenamentos
estrangeiros.” [KONDER, Carlos Nelson. “Enriquecimento sem causa e pagamento
indevido”. In: TEPEDINO, Gustavo (coord.). Obrigações: estudos na perspectiva civil-
constitucional. Rio de Janeiro: Renovar, 2005, p. 379].

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Causa impacto doutrinário e jurisprudencial o rateio das
cotas condominiais e a aplicação dos princípios ora aludidos, enfatiza
Danielle Machado Soares9 sobre os impasses:

“1º – O primeiro princípio prega a liberdade de associação
que cada indivíduo possui, pois é inerente a sua personalidade;
em contra partida, o segundo princípio prega a con-
denação daquele que se beneficia, ainda que de forma in-
direta, às custas de outros indivíduos, sem uma causa justa
ou legal;
2º -O princípio da liberdade associativa está inserido em
sede constitucional, ao passo que o da condenação ao locupletamento
sem causa reside em sede doutrinária, o que em
outras palavras significa dizer que o primeiro é hierarquicamente
superior ao segundo.”

Ressalva-se, contudo, que atualmente o princípio do en-
riquecimento sem causa encontra-se amparado em nosso ordenamento,
com expressa redação do art. 884 a 886, do Código Civil,
não sendo mais somente uma construção doutrinária, como

afirmava Danielle Machado, em obra anterior ao novo Código

Civil. A nosso ver, encontra amparo também no art. 3º, I da
Constituição Federal, como fator relevante de uma sociedade
mais justa e solidária10, e ainda como princípio geral do direito11
.

O princípio que veda o enriquecimento sem causa está
apoiado em institutos antigos do direito. O tema enriquecimento

9 Op. cit., p. 100.
10 NEVES, José Roberto de Castro. “O enriquecimento sem causa: dimensão atual do princípio
do direito civil”. In: MORAES, Maria Celina Bodin de. Princípios do Direito Civil Con-
temporâneo. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p. 220.
11 “Se entende o ‘enriquecimento sem causa’ como um princípio geral do direito. A bem da
verdade, acredita-se que representa uma das perspectivas do princípio da justiça. E que,
nessa qualidade, é também a expressão do conceito fundamental de direito”. CAPUCHO,
Fábio Jun. “Considerações sobre o enriquecimento sem causa no novo Código Civil Brasileiro”.
In: Revista de Direito Privado, n. 16, São Paulo: Revista dos Tribunais, out./dez.
2003, p. 18.

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sem causa “habita o mundo do direito desde, ao menos, os primórdios
das ordenações romanas”12, como exemplifica Hamid Charaf
Bdnie Júnior:

“No Direito romano, o princípio que veda o enriquecimento
sem causa já era conhecido e aplicado. Atualmente, várias
ações têm o objetivo de evitar esse tipo de enriquecimen-
to: a repetição de indébito, a de enriquecimento ilícito na
cobrança do cheque prescrito, a indenização etc. Todas elas
pertencem ao gênero das ações in rem verso. 13

No Código Civil de 1916, eram exemplos dessas medidas o dis-
positivo que determinava a restituição do pagamento indevi-
do, o que reconhecia o direito de ressarcimento das despesas
de produção e custeio e das benfeitorias necessárias ao possuidor
de má-fé, bem como aquela que reconhecia o direito à
indenização do construtor de boa-fé em terreno alheio.”

Nesse sentido o princípio que veda o locupletamento ilícito
inspira-se desde o Direito Romano, em regras de equidade,
aplicando-se às ações pelas quais

“devia aquele que se locupletasse com a coisa alheia resti-
tuí-la a seu dono – ‘iure naturae aequum est neminem cum

alterius detrimento et injuria fieri locupletiorem’. Todas

as hipóteses conhecidas eram envolvidas na epigrafe ampla

das ‘condictiones sine causa’, denominação que permitiu

aos juristas modernos generalizar, dizendo: quando alguém
recebia indevidamente alguma coisa, ou quando cessava a

razão justificativa de tê-la recebido ou quando a aquisição

provinha de furto ou de um motivo imoral, não tinha o di

12 CAPUCHO, FábioJun. “Considerações sobre o enriquecimento sem causa no novo Código
Civil Brasileiro”. In: Revista de Direito Privado, n. 16, São Paulo: Revista dos Tribunais,
out./dez. 2003, p. 09.
13 BDINE JUNIOR, Hamid Charaf. “Do enriquecimento sem causa”. In: PELUSO, Cesar (co-
ord.). Código Civil Comentado. 2.ed. Barueri: Manole, 2008, p. 832-833.

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reito de retê-la, por lhe faltar uma causa. Esta porém, não
era elementar na ‘obligatio’, que se contraía independentemente
de seu conceito, porém necessária a que o adquirente
conservasse a propriedade ou a posse da coisa recebida”14 .

Doutrina-nos, ainda, o mestre Caio Mário da Silva Pereira
acerca do instituto do enriquecimento sem causa ao alegar:

“O novo Código, a exemplo dos que cuidaram do tema de
maneira genérica, estabeleceu a regra: quem se enriqueceu

à custa alheia fica obrigado a restituir o que indevidamente
houver recebido. Apurado o enriquecimento ‘sine causa’, o
beneficiado tem o dever de restituir o que indevidamente

recebeu, com a correção monetária dos valores, atualizados
na data da restituição.”15

Pode-se, a grosso modo, concluir que o enriquecimento
sem causa se dá, quando alguém, às expensas de outrem, obtém
vantagem patrimonial sem causa, ou seja, sem que essa vantagem
se baseie em dispositivo de lei ou em negócio jurídico anterior.

Os defensores da tese do princípio que condena o enriquecimento
sem causa nos condomínios irregulares alegam que, quando
da abstenção dos moradores em ratearem as cotas instituídas em
condomínios de fato, incidem na premissa da existência da van-
tagem, de forma indireta, dos benefícios extraídos da situação
fática, ocasionando, desta forma, um aumento patrimonial às ex-
pensas de outrem.

Assim, alguns julgados consideram que são exigíveis o rateio
das cotas de todos moradores, estejam eles associados ou
não, bastando que sejam atendidos pelos serviços, assegurando
que esta exigibilidade decorre da proibição do locupletamento

14 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. V. II. 21.ed. Rio de Janeiro:
Forense, 2007, p. 321.
15 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. V. IV, 12ª ed., Rio de Janeiro:
Forense, 2001, p. 324.

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sem causa como princípio geral do direito civil brasileiro, e que o

legislador não admitiria que um morador pudesse se beneficiar dos

serviços sem arcar com as despesas para tanto.
Ante a obtenção da vantagem patrimonial sem causa, os

tribunais pátrios já se pronunciaram condenando o locupletamen-

to sem causa nos condomínios de fato:

APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO
DE FATO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS.
APLICAÇÃO DO VERBETE DA SÚMULA Nº 79 DO
E.TJ/RJ. O inadimplemento de cotas resultantes do rateio
de despesas realizadas em benefício de todos os proprietários
e moradores que compõem a associação configura lo-
cupletamento indevido, que independe do beneficiado ser

associado ou não. Recurso a que se nega provimento. (TJRJ;
AC 2007.001.03218; Décima Sexta Câmara Cível; Rel. Des.
Marilia de Castro Neves; Julg. 06/03/2007) (grifo nosso).

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO DE FATO. CONTRIBUIÇÕES
CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO. EXIGIBILIDADE. RATEIO DE DESPESAS
COMUNS. O condomínio se forma quando várias pessoas
possuem direito de propriedade sobre um mesmo bem,
cumprindo que essas relações sejam regulamentadas para
resguardar a cada um o exercício das faculdades de usar,
gozar e dispor da coisa, destinando-a ao seu fim social e econômico.
A associação formada por proprietários de granjas
de um loteamento fechado, porém, não registrado, cons-
titui meio de possibilitar que, de forma mais organizada,
seja exigida de cada condômino a participação nas despesas

comuns. Todos os beneficiados com obras de manutenção

do bem ou de implantação de infraestrutura necessária ao
exercício das atividades próprias do terreno, devem arcar
com o custeio das obras, sob pena de enriquecimento sem
causa. (TJMG; AC 1.0145.05.225931-7/001; Juiz de Fora; Décima
Quarta Câmara Cível; Relª Desª Heloisa Combat; Julg.
18/08/2006; DJMG 11/10/2006).

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Em corrente contrária, parte da jurisprudência entende que,
em regra, não seria possível esta associação compulsória, ou a
imposição de rateio, sob a alegação de que todos os moradores

seriam implicitamente associados, já que beneficiados por aqueles

serviços. Invocam o princípio da livre associação, de sorte que não
se poderia pensar numa associação compulsória de tais moradores,
pura e simplesmente.

Aos defensores do princípio da livre associação cabe a alegação
de que, em face da liberdade de se associar, tutelada constitucionalmente,
não é possível a cobrança de tais taxas, senão quan-
do os moradores voluntariamente associarem-se, encontrando-se,
tão somente, a partir da sua expressão de vontade de associação a
obrigatoriedade e o vínculo ao pagamento das despesas comuns.
Julgados recentes em ordem de contrariedade aos que condenam
os proprietários e moradores de condomínios de fato a arcarem
com os rateios tão somente pela argumentação do enriquecimento
ilícito, asseveram sobre o princípio da reserva legal e da livre as-
sociação, garantia constitucional:

DIREITO CONSTITUCIONAL. COBRANÇA DE COTAS “CONDOMINIAIS”.
CONDOMÍNIO ATÍPICO OU DE FATO. PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL
DA RESERVA LEGAL E DA LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO
(ARTIGO 5O, II E XX). Ninguém é obrigado a fazer
ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude da lei,
não podendo ser compelido a se associar a entidade privada.
Associação de moradores não tem nenhum direito de crédito
em face de morador que não se associou. Serviços de segurança,
urbanização, lazer, etc. que cabem ao Poder Público
prestar como obrigação constitucional de sua razão de ser.
Bem de uso comum do povo. Privatização dos espaços públi-
cos por entidade privada. Imposição de obrigação ao particular
de pagar duplamente pelos mesmos serviços, pelo qual
já paga através de impostos e taxas. Conhecimento e pro-
vimento do recurso. (TJRJ; Ap. Cível 34047/2008, Décima
Oitava Câmara Cível, Rel. Des. Rogério de Oliveira Souza,
Julg. 16/09/2008).

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CIVIL. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA
DE CONTRIBUIÇÃO POR SERVIÇOS PRESTADOS. O proprietário
de lote não está obrigado a concorrer para o custeio de
serviços prestados por associação de moradores, se não os
solicitou. (STJ; REsp 444.391/SP, Terceira Turma, Rel. Min.
Ari Pargendler, D.J. 06/10/2003, p. 269.)

Apresentadas as divergências, podem-se enumerar os principais
pontos argumentados. Sintetizam os julgados que admitem
às associações de moradores cobrarem dos não associados as des

pesas que a todos beneficiam, tais como os serviços de segurança,

limpeza, organização da atividade comunitária e proteção do meio
ambiente, pelas seguintes alegações:

a) embora não seja possível que alguém seja compelido a
associar-se, pode a associação cobrar pelos serviços prestados e
usufruídos pelo morador;
b) apesar de a associação não ser visualizada como sendo
um condomínio “de direito”, regulado pela Lei de Condomínios e
Incorporações, ou pelo Código Civil, não se exclui a obrigação de
concorrerem os moradores para as despesas realizadas em benefício
de todos e que ensejam a valorização das unidades e maior
segurança e bem-estar coletivo16, sob pena de se caracterizar o
enriquecimento sem causa17;
c) o art. 1.315 do Código Civil prevê a obrigação de o con-
dômino ou o coproprietário arcar com a sua parte das despesas
decorrentes da coisa comum; e,
16 Conforme relatado pelo Min. Ruy Rosado de Aguiar, “a desobrigação do condômino de
contribuir para as despesas comuns levará a duas situações indesejáveis: lançará à conta
dos demais a sua cota, o que é injusto, e prejudicará a conservação dos prédios, o que é
socialmente inconveniente” (STJ, REsp 169.997/RS, Quarta Turma, Rel. Min. Ruy Rosado de
Aguiar, DJ 28/09/1998, p. 72).

17 “Um condomínio, ainda que atípico, caracteriza uma comunhão e não se afigura justo,

nem jurídico, em tal circunstância, que um participante, aproveitando-se do ‘esforço’ des

sa comunhão e beneficiando-se dos serviços e das benfeitorias realizadas e suportadas pelos

outros condôminos, dela não participe contributivamente” (STJ, REsp 139.952/RJ, Terceira
Turma, Rel. Min. Waldemar Zveiter, DJ 19/04/1999, p. 134).

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d) comprovação de que os serviços prestados confiram efetivos
benefícios aos condôminos, e sejam eficientes18.
Enfatizamos ainda a alegação da legitimidade da associação
de moradores para o rateio das cotas pela análise do Enunciado nº
89, aprovado na I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça
Federal, em cujos termos “o disposto nos artigos 1.331 a 1.358 do
Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelha-
dos, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária
e clubes de campos”. Sublinha J. Franco Nascimento sobre o
enunciado:

“A enumeração enunciada pelo art. 1.331 é meramente
exemplificativa, porque o sistema pode ser adotado igualmente
às edificações destinadas a garagens, mercados, es-
tações rodoviárias, ‘shopping centers’ e, por extensão, vilas

residenciais, loteamentos fechados etc. e até cemitérios
particulares com jazigos individuais ou coletivos.”19

Em sentido contrário, os que não admitem a cobrança do
rateio das despesas comuns nos condomínios atípicos argumentam:

a) a liberdade de associação consagrada no artigo 5º, incisos
XVII e XX da Constituição Federal não autoriza que os moradores
de certa localidade sejam compelidos a se associar a determinada
associação;
b) a associação não pode ser considerada um “condomínio
especial”, máxime quando foi constituída após o loteamento e a
aquisição do imóvel pelos interessados;
c) o local de prestação dos serviços configura um bem público,
inexistindo vinculação e dever de contribuir, pois particulares
não podem se reunir em associação e instituir obrigações
compulsórias incidentes sobre não associados; e,
18 “Para ensejar a cobrança da cota-parte das despesas comuns, na hipótese de condomínio

de fato, mister a comprovação de que os serviços são prestados e o réu deles se beneficia”

(STJ, REsp 302.538/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Luiz Felipe Salomão, DJe 18/08/2008).
19 FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005, p.
14.

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d) a obrigatoriedade do pagamento das cotas condominiais
está reservada aos condôminos regularmente instituídos, ou seja,
ligados a um condomínio “de direito”.
Os tribunais têm decidido, quase que por unanimidade,
em sentido favorável à legalidade da cobrança das cotas condo-
miniais nos condomínios de fato. Decisão do Segundo Tribunal de
Alçada Cível de São Paulo destaca que “condomínio é situação de
fato. Mesmo sem convenção formalizada e registrada, faculta-se
a cobrança das despesas realizadas, em prol da situação de fato,
entendida por condomínio”20. Nessa ordem de ideia, o mesmo tribunal
decidiu, “ainda que constituído o condomínio com eventuais
irregularidades (infração a posturas municipais), não serviria de
escusa para o inadimplemento; são exigíveis as parcelas de custeio
dos serviços condominiais que a todos beneficiam, sob pena de en-
riquecimento ilícito do condômino devedor em desfavor da massa
condominial”21.

Abundantes julgados do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro
corroboram a obrigatoriedade dos proprietários e moradores residentes
nos condomínios atípicos de ratearem as despesas, tal que

“comprovada a prestação de serviços organizados e cus

teados pela associação a todos os proprietários e morado-

res residentes em localidade específica, até mesmo a seus

imóveis agregando maior valor pela existência da referida

prestação de serviços, não basta a declaração receptícia

de vontade do proprietário, sob a alegação de exercício

do direito de desassociação decorrente do art. 5.º, XX, da

Constituição, para se excluir do dever de contribuir para o

custeio dos serviços, pois a situação de fato conduz à obri

gação ‘propter rem’ e ninguém pode se locupletar à custa

alheia.”22

20 2º TACIV-SP, 3.ªCâmara, Apelação 601.324-00/6, Rel. Des. Aclibes Burgarelli, DJ
11/04/2000.
21 2º TACIV-SP, 2.ª Câmara, Apelação 840.966-00/3, Rel. Des. Norival Oliva, DJ 25/04/2004.
22 TJRJ, 6.ª Câmara, Apelação 2003.001.17927, Rel. Des. Nagib Slaibi Filho, DJ
16/03/2003.

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O relator do processo, Desembargador Nagib Slaibi Filho,
reforça o exposto invocando a função social da propriedade e o
princípio da proporcionalidade, asseverando que

“a função social da propriedade e dos contratos é uma re-
alidade hoje insculpida no novo Código Civil, e o princípio
da socialidade vem se consolidando também na doutrina e
na jurisprudência. Se por um lado tem-se o interesse co-
mum de uma associação de moradores em ver a área em
que residem seus membros com uma infraestrutura que venha
a beneficiar a todos, com iluminação, limpeza e, principalmente,
segurança das famílias que ali moram, embora

não se configure um condomínio nos termos exatos da lei

e não seja ninguém obrigado a associar-se, razoável é que,
aplicando-se os princípios da socialidade e da proporcionalidade,
prevaleça o interesse do grupo sobre o do par

ticular, que embora, beneficiado também com os serviços

organizados e custeados pelo grupo, recusa-se a ratear as
despesas decorrentes.” 23

Tem sido nítida entre nós, desde o início da década de 90,
a compreensão de que o não pagamento das cotas condominiais,
oriundas dos condomínios irregulares, formados por associações
de moradores com finalidade de organização e prestação de serviços
adequados à comunidade, constitui-se obrigação de todos

os proprietários ou moradores que são beneficiados, sendo ou

não associados, condenando-se diretamente o enriquecimento
sem causa. Este tem sido o entendimento majoritário em nossos
tribunais a quase duas décadas, conforme pode ser apreciado
em entendimentos dos Tribunais de Justiça de São Paulo e Rio de
Janeiro, que há tempo já manifestavam:

“Esse condomínio de fato tem existência real. Presta serviços.
Faz despesas. O apelado com os demais criou-o e,

23 Idem.

Revista da EMERJ, v. 13, nº 49, 2010

unilateralmente, resolveu abandoná-lo. Ocorre que pela
natureza dos serviços que são prestados, é incabível esse
repúdio. Não cabe aqui a alegação de infringência do art.
5º, XX da CF. Na hipótese, cuida-se de serviços de uma co-
munidade da qual o apelado é parte integrante.” (TJRJ, Ap.
Cível 7677/93, Segunda Câmara Cível, Des. Rel. Azeredo da
Silveira, julg. 26/08/1993).

LOTEAMENTO – ADMINISTRAÇÃO – EXERCIDO POR ASSOCIAÇÃO
SEM FINS LUCRATIVOS – PROPRIETÁRIO QUE SE
NEGA AO PAGAMENTO DE SUA COTA-PARTE POR NÃO SER
AFILIADO A ESTA – INADMISSIBILIDADE – PRESTAÇÃO DEVIDA
ANTE O EFETIVO APROVEITAMENTO DOS SERVIÇOS
PRESTADOS.
Em se tratando de loteamento administrado por associação
sem fins lucrativos, que se equipara a condomínio,
embora a filiação dos proprietários não possa ser impositiva,
encontram-se os mesmos legal e moralmente
obrigados a contribuir com suas cotas-partes nos gastos
rateáveis entre a totalidade dos adquirentes dos terre-
nos, uma vez que os imóveis dos mesmos são beneficia-
dos pela infraestrutura a cargo da referida associação.
(TJSP, Ap. Cível 269.630-2/5, Segunda Câmara Cível, Rel.
Des. Francisco de Assis Vasconcellos Pereira da Silva,
julg. 10/12/96)

Em ordem recente, reafirma-se a obrigatoriedade, como aci-

ma sustentado, estendendo-se tais razões aos tribunais, em nível

nacional, como se pode observar pelos julgados:

COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DESPESAS DA ÁREA
COMUM. O condomínio de fato é uma situação jurídica reconhecida
pela jurisprudência, que impõe aos que nele residem
e usufruem dos serviços, o dever de contribuir mensalmente
pelas despesas sob pena de se configurar o enriquecimento
ilícito. No mesmo sentido, é o verbete 79 da Súmula deste

Revista da EMERJ, v. 13, nº 49, 2010

Tribunal de Justiça. Os réus adquiriram propriedade na área
abrangida pela associação, usufruindo dos serviços disponibilizados,
tais como controle de entrada e saída de veículos
de moradores e visitantes, limpeza das ruas e praças que
fazem parte da associação e, por tal motivo, devem con-
tribuir com as despesas. (TJRJ, Ap. Cível 2008.001.48941,
Nona Câmara Cível, Rel. Des. Roberto de Abreu e Silva, Julg.
07/10/2008) [grifo nosso].

AÇÃO DE COBRANÇA-TAXAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS-
CONDOMÍNIO DE FATO -LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM
RECONHECIDA -TRÂNSITO EM JULGADO -RESPEITO À
COISA JULGADA-COMPROVAÇÃO DA ORIGEM DO DÉBITO E
APROVEITAMENTO PELO CONDÔMINO DAS OBRAS E SERVIÇOS
REALIZADOS -COBRANÇA DEVIDA -PROIBIÇÃO DE ENRIQUECIMENTO
ILÍCITO É vedada a rediscussão de matérias
já transitadas em julgado, como a legitimidade ativa ad
causam de condomínio de fato para cobrança de taxas con-
dominiais a ele referentes, devendo ser respeitado o ins-
tituto da coisa julgada, da imutabilidade erga omnes da
decisão judicial que as reconheceu. Comprovada a origem
do débito sub judice, das despesas condominiais ordinárias
decorrentes do rateio entre os condôminos de obras e
serviços realizados em benefício do condomínio, devido é

o seu pagamento, sendo vedado o enriquecimento ilícito
de uma das partes. (TJMG; AC 1.0024.02.881189-1/001;
Belo Horizonte; Décima Sétima Câmara Cível; Rel. Des.
Luciano Pinto; Julg. 12/04/2007; DJMG 27/04/2007) [grifo
nosso].
CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO DE FATO.
COBRANÇA DE DESPESAS COMUNS. PRINCÍPIO DO NÃO ENRIQUECIMENTO
SEM CAUSA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE
DO PROPRIETÁRIO. Observância dos princípios
da função social da propriedade, da primazia da
realidade dos fatos e da boa-fé objetiva. Em respeito ao

Revista da EMERJ, v. 13, nº 49, 2010

princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações
de moradores podem exigir dos não associados,
em igualdade de condições com os associados, que concor-
ram para o custeio dos serviços por elas efetivamente pres-
tados e que sejam do interesse comum dos moradores da lo-
calidade. Recurso improcedente. Sentença mantida. (TJ-BA;
Rec. 22918-0/2007-1; Segunda Turma Recursal; Relª Juíza
Nicia Olga Andrade de Souza Dantas; Julg. 29/04/2008; DJBA
06/05/2008) [grifo nosso].

AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO OU ABERTO.
Equiparação a condomínio de fato para efeitos de cobrança
de contribuição pela associação, formada para administrar
os serviços e cobrar os seus custos. O princípio que
veda o enriquecimento ilícito ou sem causa deve prevalecer
sobre o que garante a liberdade de associação.
Cobrança pertinente. Concessão da gratuidade judiciária.
Recurso parcialmente provido. (TJ-SP; AC 556.068.4/4; Ac.
2613169; Cotia; Quarta Câmara de Direito Privado; Rel.
Des. Maia da Cunha; Julg. 27/03/2008; DJESP 09/06/2008)
[grifo nosso].

Do exposto, verifica-se em estudo jurisprudencial acerca

do tema que, após o julgamento da Uniformização de Jurisprudência
nº 2004.018.00012, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro,
realizado em 04 de abril de 2005, que editou a Súmula nº
79, vários tribunais passaram a adotar o mesmo entendimento,
conforme apreciado nos julgados acima, que são de datas muito
recentes, e todos no sentido da Súmula nº 79, onde em respeito
ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações
de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de
condições com os associados, que concorram para o custeio dos
serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse
comum dos moradores da localidade.

Apesar de condenar o enriquecimento sem causa, o legis

lador brasileiro não definiu o conceito de “sem (justa) causa”,

Revista da EMERJ, v. 13, nº 49, 2010

talvez consciente das dificuldades que se lhe deparavam e que
tornavam inconveniente fixar na lei um conceito necessariamente

controvertido24.

Diogo Leite de Campos25, na tentativa de preencher o con-
ceito de “causa”26, distingui-os em três âmbitos: causa da pres-
tação, causa da obrigação (negocial) e causa das restantes deslocações
patrimoniais, parecendo-nos enquadrar nesta última, o
enriquecimento sem causa dos moradores do condomínio de fato,
caso sejam liberados do pagamento das cotas condominiais.

Nas lições de Caio Mário da Silva Pereira a falta de clareza
do legislador quanto ao conceito de “causa”, pretende estabelecer
que o enriquecimento sem causa se considera:

“quando falta a causa no momento em que o beneficiado

aufere o proveito (recebimento sine causa), e bem assim
quando a causa para a retenção venha a faltar posterior-
mente (causa non secuta) […]. A noção de causa deve ser
entendida como um título jurídico idôneo a justificar o en-
riquecimento. Na ausência deste título, originária ou super-
veniente, com presença dos outros requisitos, haverá obrigação
de restituir”.27

Acolhendo a tese do enriquecimento sem causa, o Superior
Tribunal de Justiça tem se manifestado acerca da matéria, cuja
fundamentação se baseia na circunstância de que a conservação,

24 CAMPOS, Diogo Leite de. “O enriquecimento sem causa em Direito Brasileiro”. In: Revista
Brasileira de Direito Comparado. Rio de Janeiro: Instituto de Direito Comparado Luso-
Brasileiro, 2003, p. 10.
25 Idem, p. 11-12.
26 José Roberto de Castro Neves, em artigo publicado na Revista dos Tribunais sobre o enri

quecimento sem causa, afirma que “resta, portanto, afastada a possibilidade de analisar um

negócio sem apreciar sua causa. Com efeito, o citado art. 421 do CC/2002 assevera que ‘a
liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato’.
Assim, a causa que encontra amparo no ordenamento jurídico servirá como limite e norte da
liberdade de contratar e, em última análise, da própria validade do negócio”. NEVES, José
Roberto de Castro. “O enriquecimento sem causa como fonte de obrigações”. In: Revista dos
Tribunais, ano 95, v. 843. São Paulo: Revista dos Tribunais, jan. 2006, p. 106.
27 PEREIRA, Caio Mário da Silva Pereira, op. cit., p. 324-325.

Revista da EMERJ, v. 13, nº 49, 2010

manutenção e segurança do loteamento ou condomínio de fato

beneficia a todos que ali residem. Como relata a Ministra Nancy

Andrighi e o Ministro Ruy Rosado de Aguiar, respectivamente:

“O proprietário de lote integrante de loteamento aberto
ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos
moradores constituíram sociedade
para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção,
deve contribuir com o valor correspondente ao ra

teio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo
nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das

benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação”.28

“O proprietário de lote integrante de gleba urbanizada, cujos
moradores constituíram associação para prestação de serviços
comuns, deve contribuir com o valor que corresponde ao rateio
das despesas daí decorrentes, pois não é adequado continue go-
zando dos benefícios sociais sem a devida contraprestação”.29

O Superior Tribunal de Justiça, majoritariamente, aderiu à
corrente que entende ser exigível a contribuição, mesmo dos mo-
radores não integrantes da associação, com fundamento no princípio
que veda o enriquecimento sem causa, sem adentrar na natureza
jurídica da obrigação em jogo.30

Em fato análogo posicionou-se o Supremo Tribunal Federal,
condenando o enriquecimento sem causa:

“Tendo o embargante adquirido imóvel em condomínio horizontal,
em que as contribuições recebidas são integralmente

28 STJ, AgRg no REsp490.419/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 30/06/2003,
p. 248.
29 STJ, REsp 439.661/RJ, Quarta Turma, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 18/11/2002, p.
229.
30 SÁ, Antônio Carlos de. “A relação jurídica de direito real e a relação jurídica de direito
obrigacional. Obrigação Propter Rem. O condomínio de fato, irregular ou atípico e a obrigação
de rateio das despesas”. In: Revista de Direito da Procuradoria Geral do Município
do Rio de Janeiro, ano III, n. 3, 2002, p. 107.

Revista da EMERJ, v. 13, nº 49, 2010

revertidas em favor dos condôminos, com a prestação de serviço,
inclusive da conservação, cabe a todos o pagamento de
sua quota-parte, sob pena de haver enriquecimento ilícito por
parte daquele que, sem pagar sua parte, usufrui dos serviços
prestados à coletividade. Fazendo a Associação de Moradores
‘oferta’ de prestação de serviços a todos aqueles que adquiriram
imóveis, que é ‘aceita’, tacitamente, pela usufruição

contínua daqueles serviços, que foram instituídos em benefício
de toda a coletividade, dá-se entre ambos, o que a doutrina
moderna civilista denominou de relação contratual de
fato. Não obstante inexistir obrigatoriedade de participação
em qualquer associação, seja de que natureza for, em face da
regra do art. 5º, XX, da CF/88, todos aqueles que usufruem
dos serviços necessários, por ela prestados, devem efetuar a
respectiva contraprestação, pagando o respectivo preço (…).
Ademais, ainda que se pudesse admitir a existência de uma
associações de moradores e não de um condomínio, o art. 5º,
XX, da Constituição, não admite enriquecimento ilícito por
parte dos associado em detrimento do grupo.”31

Apresenta-se, todavia, posicionamento divergente no Superior
Tribunal de Justiça, invocando-se o princípio da livre associação. É o
que se aprecia do Recurso Especial n.º 444.931/SP, que, por conseguinte,
originou embargos de divergências, resolvidos com o seguinte teor:

CIVIL. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA
DE CONTRIBUIÇÃO POR SERVIÇOS PRESTADOS. O proprietário
de lote não está obrigado a concorrer para o custeio
de serviços prestados por associação de moradores se não os
solicitou. Recurso especial conhecido e provido.32

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO
DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMEN

31 STF, RE 340.561/RJ, Rel. Min. Sepúlveda Pertence, j. 01/12/2004).
32 STJ, REsp 444.931/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Ari Pargendler, DJ 06/10/2003, p. 269.

Revista da EMERJ, v. 13, nº 49, 2010

TO. IMPOSIÇÃO A QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.
As taxas de manutenção criadas por associação de moradores,
não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é
associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.33

Observamos que as divergências incidem no Superior Tribunal
de Justiça em casos ímpares, tal como o ementado acima,
advindo de ação declaratória de proprietário de lote localizado
em área de condomínio de fato visando a eximir-se da responsabilidade
pelo pagamento de encargos condominiais a associação de
moradores legalmente constituída posteriormente à aquisição do
terreno.

Indaga-se se o proprietário de imóvel que adquiriu a pro-
priedade pelo sistema do loteamento convencional – ou aberto

– tem a obrigação de arcar com os encargos condominiais, por
associação constituída posteriormente à sua aquisição, ausente a
espontaneidade do proprietário em associar-se, mesmo que beneficiário
indireto dos serviços ora prestados.34

Para socorrer-nos a esta questão, não obstante a polêmica
em torno da matéria, com jurisprudência oscilante nos tribunais,
a posição mais correta é a que recomenda o exame do caso con-
creto, ensejando-se preferência ao princípio que veda o enriquecimento
ilícito.

33 STJ, EREsp 444.931/SP, Segunda Seção, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ
01/02/2006, p. 427
34 A mesma indagação é observada por Antônio Carlos de Sá, ao aduzir que “os problemas
jurídicos que surgem do condomínio de fato são inúmeros, interessando-nos, neste trabalho,
aqueles relativos às despesas geradas por esta estrutura irregular, notadamente as de

segurança. O rateio destas despesas deve se dar entre todos os beneficiários, ou seja, todos

os moradores daquela rua atendidos por tais serviços. Quando os moradores que constituem
este aparente condomínio criam uma associação comunitária, não há a menor dúvida de
que os seus integrantes, como associados, terão que arcar com o rateio das despesas utilizadas
para a prestação dos serviços objetivados. O problema se dá quando não há esta associação
regularmente efetuada, ou quando existe a associação, mas nem todos os moradores
se associam. Indaga-se se, juridicamente, seria possível uma associação compulsória”. (SÁ,
Antônio Carlos de. “A relação jurídica de direito real e a relação jurídica de direito obrigacional.
Obrigação Propter Rem. O condomínio de fato, irregular ou atípico e a obrigação de
rateio das despesas”. In: Revista de Direito da Procuradoria Geral do Município do Rio de
Janeiro, ano III, n. 3, 2002, p. 105).

Revista da EMERJ, v. 13, nº 49, 2010

Na hipótese acima expressada, do REsp 444.931/SP, verifica-
se que o proprietário, num primeiro momento, em análise am-
pla, não estará enriquecendo, sem justa causa, à custa de outrem,
visto que não usufrui dos serviços ali prestados por possuir tão
somente lotes vagos, não havendo de se condenar a obrigatoriedade
do rateio das cotas condominiais por infração ao princípio que
veda o enriquecimento ilícito.

Contudo, como dito, a recomendação se faz diante do caso
concreto. Na mesma hipótese, por exemplo, pode a associação
de moradores demonstrar que os lotes vagos tiveram avaliação
venal imobiliária elevada em virtude dos serviços ora prestados
(limpeza, iluminação, segurança) aos associados diretamente, e
indiretamente, ao proprietário dos lotes. Conjectura em que será
devido o rateio das cotas condominiais no condomínio de fato,
mesmo não sendo associado, por beneficiar-se dos serviços, sob
pena de enriquecimento sem causa.

Na esteira de pensamento expressada, tem sido o posicionamento,
em ordem recente, do Superior Tribunal de Justiça, ao
asseverar – em análise de caso semelhante ao hipotético apresentado:

Não obstante a polêmica em torno da matéria, com jurisprudência
oscilante desta corte, a posição mais correta é a
que recomenda o exame do caso concreto. Para ensejar a
cobrança da cota-parte das despesas comuns, na hipótese

de condomínio de fato, mister a comprovação de que os
serviços são prestados e o réu deles se beneficia. No caso,

o exame dessa matéria significa revolver os substratos fáticos
da causa decidida, incidindo, portanto, as Súmulas 5
e 7/STJ.(…) Ressalte-se que, conquanto a Segunda Seção
desta Casa tenha traçado orientação no sentido de que “as
taxas de manutenção criadas por associação de moradores
não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é
associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo” (Eresp
n. 444.931/SP, Relator para Acórdão Min. Humberto Gomes
de Barros, DJ 01.02.2006), a questão deve ser examinada
Revista da EMERJ, v. 13, nº 49, 2010

considerando a realidade de cada caso, não havendo como
generalizar a tese.35

O exame do caso concreto é recomendável para verificação
do enriquecimento sem causa nos condomínios de fato instituí-
dos posteriormente a aquisição de imóveis; situação condominial
que nasce após a implantação do loteamento convencional e busca
soluções para as condições impostas pela realidade social, meio
garantidor do indivíduo de proteger-se diante da inércia do Poder
Público em oferecimento dos serviços essenciais.

Nos condomínios de fato ora existentes e que após a sua
instituição novos proprietários venham adquirir bens imóveis e fir-
mem compromissos com a associação, não restam dúvidas quanto
a obrigatoriedade do pagamento dos encargos condominiais. Corrobora
o expressado decisão recente do STJ, relatada pelo Minis-
tro Aldir Passarinho Junior, que conclui:

“E, aqui, é incontroverso que o autor comprou os imóveis

quando já instalada a Associação, e firmou compromisso

de dela participar. Pode, é claro, debater, como associado,

as verbas, impugnar os excessos, votar e ser votado, fazer

propostas com vistas ao aprimoramento dos serviços, até o

corte de custos, mas comodamente eximir-se do pagamento

pelo que frui não pode, em absoluto”.36

No mesmo sentido, nos casos que interessados viessem a
adquirir o lote quando o empreendimento já estivesse fechado,

35 STJ, REsp 302.538/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julg. 05/08/2008,
DJe 18/08/2008.
36 Ementa: CIVIL E PROCESSUAL. LOTEAMENTO FECHADO. SERVIÇOS DE VIGILÂNCIA, LAZER,
ADMINISTRAÇÃO E CONSERVAÇÃO PRESTADOS AO PROPRIETÁRIO DOS IMÓVEIS. COMPRA DO
LOTE E ADESÃO AOS ESTATUTOS. RECUSA AO PAGAMENTO DAS DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE
COBRANÇA. PROCEDÊNCIA. Procede a ação de cobrança movida por associação de moradores
instituída em loteamento fechado contra titular de lotes que após a aquisição e a
adesão aos estatutos, deixa de adimplir com o pagamento das despesas comuns relativas
a serviços a ele disponibilizados ou por ele fruídos. (STJ, REsp 443.305/SP, Quarta Turma,
Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJe 10/03/2008).

Revista da EMERJ, v. 13, nº 49, 2010

funcionando com os serviços que o caracterizam, caracterizado
estaria o enriquecimento sem causa, para Nelson Kojranski:

“Noutras palavras, se o adquirente resolveu, por sua livre

vontade, adquirir lote de um ‘loteamento fechado’, tem

prévia e plena ciência de que, obrigatoriamente, deverá suportar
o pagamento das despesas decorrentes dos serviços
comunitários aí prestados. Identifica-se, aí, além de um ‘dever
moral’, a presença de uma obrigação jurídica, na medida
em que se verifica um enriquecimento ilícito”.37

Iluminando a problemática da obrigatoriedade de atender ao
rateio das cotas no condomínio de fato, assegura a doutrina, em
semelhança aos tribunais, em ordem majoritária, a vedação do
enriquecimento sem causa. Expõem a juíza Maria Cristina de Brito
Lima e o advogado Nei Pinto Batista que:

“Por essa razão é que a cota imposta pela associação aos
moradores não tem a natureza de cota associativa, mas sim
de rateio de despesas relativas à prestação desses serviços,
devendo, assim, ser atribuída a cada morador, independentemente
de ser ou não associado.
O fato de ser associado confere, na verdade, um relevo ao
morador, que poderá participar da administração da associação,
contribuindo com suas experiências pessoas e dando
sugestões para melhoria dos serviços prestados à sua coletividade.
Convém esclarecer que mesmo o morador não associado pode
pretender a prestação de contas da associação, pois faz par-
te do rateio e isto lhe dá legitimidade para questionar até

mesmo eventuais desvios financeiros da associação.”38

37 KOJRANSKI, Nelson. “Loteamento fechado: problema das despesas comuns”. In: Revista
do Instituto dos Advogados de São Paulo, v. 2, n. 3, jan./jul. de 1999, p. 124.
38 LIMA, Maria Cristina de Brito; BAPTISTA, Nei Pinto. “Loteamento fechado, associação de
moradores, imposição do rateio associativo a quem não é associado”. In: Revista da Escola
da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro, v. 10, n. 40, Rio de Janeiro: EMERJ, 2007.

Revista da EMERJ, v. 13, nº 49, 2010

Para Danielle Machado Soares, “à hipótese do condomínio
irregular é pela predominância do princípio que condena o enriquecimento
sem causa”39. Ainda expõe outro fator que influencia
na relação de benefício: o mercado imobiliário. Assim, “um imóvel
situado em um condomínio, ainda que de fato, tem o seu valor
comercial valorizado. O locupletamento vai existir, pois os demais
moradores irão arcar com o status que a propriedade assumirá em
razão do mercado”40.

Guilherme Magalhães Martins, após empregar a técnica de
ponderação de interesses no conflito entre os princípios da vedação
do enriquecimento sem causa e da liberdade de associação,
entende que a vedação do enriquecimento sem causa encontra
esteio “no princípio constitucional da solidariedade, a traduzir a
expressão mais profunda da solidariedade que caracteriza a pessoa
humana, impondo a todos um dever jurídico de respeito, de

âmbito coletivo, cujo objetivo visa a beneficiar a sociedade como

um todo”41.
Investigando a doutrina, Carlos Maluf e Márcio Marques chegam
a seguinte conclusão:

“Tem sido invocado nessa hipótese o princípio do enriquecimento
sem causa, pois sempre que o proprietário adentrar
ao loteamento já vai deparar com as benfeitorias introduzidas
e o sistema de administração implantado; portanto,
como inegavelmente vai o proprietário beneficiar-se das me-
lhorias implantadas pela comunidade, deve com esta contribuir.”
42

Contrapondo os que entendem que não deveriam ratear as
despesas com a conservação dos bens e a manutenção dos serviços

39 SOARES, Danielle Machado, op. cit., p. 101.
40 Idem, p. 102.
41 MARTINS, Guilherme Magalhães. “Condomínio de fato ou irregular: legitimidade da co-
brança da contribuição pela associação de moradores”. In: Revista da Escola da Magistratura
do Estado do Rio de Janeiro, n. 41, Rio de Janeiro: EMERJ, 2008, p. 162-167.
42 MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Márcio Antero. O Condomínio Edilício no novo
Código Civil. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2006, p. 145.

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prestados, arrazoa Marcos Fedozzi, invocando princípios do direito
civil – primordialmente invocados por Miguel Reale43:

“Que isso não pode ser visto como algo ético, ou seja, de
acordo com a boa-fé objetiva, um dos nortes do novo Código
Civil, pois, mesmo no casso desse condomínio atípico, há
uma comunhão de esforços para melhorar a vida de todos
os seus participantes, não sendo justo que um comunheiro
aproveite-se do sacrifício dos demais, sem contribuir com
nada.” 44

Leonardo Mattietto, com propriedade, em excelente artigo
publicado na Revista Trimestral de Direito Civil, após caracterizar
o instituto do condomínio e julgados do Superior Tribunal de
Justiça, destaca:

“Descobre-se, com muita clareza, que o princípio que veda

o enriquecimento sem causa tem inspirado os julgadores a
efetuar uma ponderação, em contraste com a liberdade as-
sociativa (Constituição de 1988, art. 5º, XX). Aquele princípio,
ao qual se reconhece matriz igualmente constitucional,
tem sido o fundamento da jurisprudência a determinar que
os integrantes do condomínio de fato, ainda que não sejam
associados, paguem as contribuições necessárias para man-
ter o ente coletivo.”45
E complementa que é certo, por outro lado, que não será
justo que a associação imponha a quem a ela não se associou, ou

até mesmo aos associados, despesas exorbitantes, supérfluas ou

que não sejam voltadas ao proveito dos integrantes do condomí

43 REALE, Miguel. “Visão Geral do Novo Código Civil”. Anais do EMERJ Debate o Novo Códi-
go Civil. Rio de Janeiro: EMERJ, 2002, p. 38-44.
44 FEDOZZI, MarcosEduardo Goiana. Condomínio Edilício no Novo Código Civil. Rio de
Janeiro: Forense, 2007, p. 37.
45 MATTIETTO, Leonardo. “O Condomínio de Fato no Direito Brasileiro Contemporâneo”.
In: Revista Trimestral de Direito Civil, v. 29. Rio de Janeiro: Padma, jan./mar. 2007, p.
255.

Revista da EMERJ, v. 13, nº 49, 2010

nio de fato.46 Aplicando, assim, o critério do rateio, “com razão,
segundo a quantidade de uso das coisas comuns, desse rateio
excluídas, consequentemente, as unidades que não puderem, em
virtude de sua localização ou por qualquer motivo, utilizar as
partes e equipamentos comuns”47 .

José Luiz Pimentel Batista, em dissertação de mestrado so-
bre o rateio das cotas no condomínio de fato, defendida junto à
Faculdade de Direito de Campos, orientado pelo Professor Gustavo

Tepedino, exemplifica acerca do critério do rateio:

“O que se propõe é apontar o sentido da análise, individualizada,
de quais serviços podem ser fracionados, sem que
se gere o indesejado enriquecimento sem causa. Assim, por
exemplo, se certo militar aduz não precisar da cancela e
dos serviços de vigilância e segurança, pois sustenta serem
desnecessários e que ele próprio faria a sua segurança, tais
assertivas não podem prosperar, na medida em que não há
como fracionar a prestação de segurança. A prevenção da criminalidade,
com as providências relacionadas à segurança,

irá beneficiar o citado cidadão, que deverá contribuir com o

rateio dessas despesas, sob pena de locupletar-se sem causa
em relação aos demais partícipes do condomínio de fato.
Em outro prisma, se o condomínio de fato constrói uma sala
de musculação e algum condômino não quiser utilizá-la, pois
é avesso a exercícios, ou por ter outra bem mais equipada
em sua residência, raciocínio que pode ser usado também
para a piscina, quadra de esportes e sauna, não há como se

afirmar que tais serviços beneficiariam, de qualquer forma,
tal pessoa, pois divisíveis. Restaria configurado que certa

unidade não teria direito à utilização desses serviços, sem
que se diga estar presente o enriquecimento sem causa.”48

46 Idem.
47 FRANCO, J. Nascimento, op. cit., p. 285.
48 BATISTA, José Luiz Pimentel. “O rateio das cotas no condomínio de fato”, 2002. 99f. Dis-
sertação (Mestrado em Direito). Faculdade de Direito de Campos: Campos dos Goytacazes,
2002.

Revista da EMERJ, v. 13, nº 49, 2010

Ainda quanto ao critério para se ratear as despesas nos
condomínios atípicos e quais serviços e despesas incidirão no
respectivo rateio, verifica-se, à guisa de ilustração, a decisão
pioneira da Desembargadora Liselena Schifino Robles Ribeiro,
do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul49, que ponderou
sobre a tarifa sobre iluminação de acessos ao interior de condo-
mínios, de fato, residencial ou já incidente em taxa pública. A
Desembargadora avaliou que, embora formalmente se trate de
loteamento, trata-se de condomínio de fato, com ingresso per-
mitido somente aos moradores e visitantes autorizados. Sendo
assim, o consumo correspondente à iluminação das áreas de
acesso interior ao condomínio é de responsabilidade dos moradores,
incidindo cobrança de tarifa residencial. Reconheceu-se,
assim, pela 21ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande
do Sul, a tarifa lançada pela Companhia Estadual de Energia
Elétrica (CEEE), em ação de cobrança contra “Atlântida Lagos
Park”.

Na aludida ação, o condomínio sustentou que a energia
cobrada referente às áreas públicas seria de responsabilidade
do Município, por se tratar de loteamento. A Desembargadora
Liselena Schifino Robles Ribeiro, por outro lado, com retidão,
avaliou que, embora formalmente se trate de loteamento, trata-
se de condomínio de fato, com ingresso permitido somente
aos moradores e visitantes autorizados. “Portanto, não é o
sistema de vias internas bem público de uso comum do povo”,
considerou a magistrada, concluindo pela impossibilidade de se
aplicar tarifa de iluminação pública, diferenciada por se destinar
ao fornecimento de locais públicos de acesso irrestrito. Tal
é a ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. ENERGIA ELÉTRICA. CEEE. AÇÃO DE COBRANÇA.
LOTEAMENTO OU CONDOMÍNIO. TAXA DE ILUMINAÇÃO
PÚBLICA OU TARIFA RESIDENCIAL.

49 TJRS, Ap. Cíveln.º 70016870701, Vigésima Primeira Câmara Cível, Rel. Des. Liselena

Schifino Robles Ribeiro, julg. 04/10/2006.

Revista da EMERJ, v. 13, nº 49, 2010

I – A responsabilidade pelo consumo de energia elétrica decorrente
da iluminação das áreas de acesso interior aos con-
domínios (de fato) residenciais horizontais é dos respectivos
condôminos, incidindo tarifa residencial.

Julgado este que conota as diversas implicações e desdobramentos
oriundos do condomínio de fato, inclusive quanto às
responsabilidades e aos encargos inerentes a esta útil modalidade
condominial, das quais os moradores não podem se escusar.

3. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Em linhas conclusivas, diante da efetiva disponibilidade e
fruição dos serviços prestados pela associação de moradores, pode
ser entendido como obrigatório para os integrantes do condomínio
de fato, mesmo que não sejam associados, o pagamento das con-
tribuições referentes às despesas comuns, vedando-se o enriquecimento
sem causa.

Entende-se também que deve ser efetuado o exame de casos
concretos, pois é recomendável e detalhista a verificação do enriquecimento
sem causa em situações onde o condomínio de fato foi
instituído posteriormente à aquisição de imóveis por determinado
morador. Notável que a identificação do enriquecimento sem causa
pressupõe a demonstração dos serviços prestados, o seu custo
para a associação e a prova de que foram eles revestidos em benefício
do não associado.

Vislumbra-se que a hipótese do condomínio de fato é
pela predominância do princípio que condena o enriquecimen-
to sem causa, arrazoada a atualidade majoritária da doutrina e
jurisprudência.•

Revista da EMERJ, v. 13, nº 49, 2010

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