Modelo – Ação de cobrança de aluguéis sem despejo


Lei 8.245/91.

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Vanessa André de Paiva, Advogado
ano passado

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE…

Fulano de tal, brasileiro, casado/solteiro, profissão, portador da cédula de identidade RG xxxx, inscrito no CPF sob nº xxxxx residente e domiciliado na Rua yyy nºxx,…, CEP…, (*SE CASADO, QUALIFICAR O CÔNJUGE), por sua advogada que abaixo subscreve (instrumento de mandato anexo), vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, com fulcro na Lei 8.245/91, propor a presente AÇÃO DE COBRANÇA em face de Ciclano de tal, brasileiro, casado/solteiro, profissão, portador da cédula de identidade RG xxxx, inscrito no CPF sob nº xxxxx residente e domiciliado na Rua yyy nºxx,…, CEP…, e esposa do ciclano, brasileira, casado/solteiro, profissão, portador da cédula de identidade RG xxxx, inscrito no CPF sob nº xxxxx residente e domiciliado na Rua yyy nºxx,…, CEP…, e os FIADORES beltrana de tal, brasileira, estado civil, profissão, portadora da cédula de identidade RG nº…, inscrita no CPF sob nº xxxxxx e beltrano de tal, brasileiro, estado civil, profissão, portador da cédula de identidade RG nº xxxxx, inscrito no CPF sob nº xxxxxxxx, ambos domiciliados e residentes na Rua xyz… CEP xxxxxxx pelas razões de fato e de direito a seguir aduzidas:

1. DOS FATOS

Em 11/11/11, os Requerentes locaram aos Requeridos um imóvel de sua propriedade localizado na Rua (endereço do imóvel) pelo valor mensal de R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais), acrescido dos encargos de IPTU e condomínio, através de boleto bancário, conforme consta na cláusula 3 do contrato de locação anexo (doc. 1).

Como garantia, os fiadores assinaram o contrato, solidariamente com os locatários, afiançando um imóvel de sua propriedade (doc. 2), conforme descrição nas cláusulas 22, 23 e 24 do contrato de locação.

Assim, entre as obrigações assumidas pelos fiadores, cumpre ressaltar o parágrafo 2º da cláusula 24, que dispõe:

“CLÁUSULA 24) Os fiadores assinam, ainda, o presente contrato de locação, na qualidade de principais pagadores e devedores solidários, com expressa ciência que não se aplicam os artigos 827828835836837 e 838 do Código Civil, bem como os fiadores tem ciência que não tem direito a exoneração da fiança, já que a mesma se estende até a efetiva devolução do imóvel e entrega das chaves, conforme determina o artigo 39 da Lei 12.112/2009. Declaram, ainda, que não tem intenção de desonerar-se da fiança, e renunciam expressamente ao beneficio de ordem, assumindo a condição solidariamente com os locatários, nos termos dos artigos 264 e 275do Código Civil, mesmo que não venham a ser citadas para qualquer ação que contra estes venha a ser ajuizada, assumindo todas as obrigações do presente contrato, até a desocupação do imóvel e de sua entrega nas mesmas condições em que os locatários o receberam.

(…)

Parágrafo 2º – Os fiadores respondem, por ser a fiança ilimitada em prazo e valor, a qualquer tempo, de acordo com o artigo 39, da Lei nº 8.245/91 com a nova redação da Lei nº 12.112/2009, por todas as obrigações contratuais, pelos aumentos dos aluguéis, pelos consertos e repinturas do imóvel, pelos demais encargos que incubem aos locatários, pelas despesas judiciais e honorários advocatícios, caso os locatários derem causa.

Ocorre que, em../../.., em plena vigência do contrato, os Requeridos devolveram as chaves do imóvel, descumprindo assim, cláusula contratual e deixaram de efetuar os seguintes pagamentos abaixo discriminados (doc. 3):

Multa contratual: R$

Aluguel vencimento xx/xx/xx: R$

Aluguel vencimento xx/xx/xx: R$

Aluguel proporcional xx dias: R$

IPTU proporcional xx dias: R$

Condomínio proporcional xx dias: R$

Material de pintura: R$

Mão de obra de pintura: R$

Total: R$

Não por demais, expor nesta oportunidade, a tentativa frustrada de recebimento do débito, tendo em vista que os Requeridos foram notificados via AR (doc. 4) para adimplir a dívida.

Insta informar a esse D. Juízo que a multa contratual está especificada na cláusula 14, parágrafo único do contrato pactuado entre as partes, conforme contrato acostado aos autos.

Ademais, assim determina a Lei nº 12.112 de 2009, que fez alterações na Lei nº 8.245 de 1991, em seu artigo :

“Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

Diante do inadimplemento comprovado, resta aos Requerentes pleitear a condenação dos Requeridos ao pagamento dos débitos em questão.

2. DO DIREITO

O contrato entabulado entre as partes foi descumprido pelos Requeridos, ante a devolução do imóvel antes do prazo contratual, o não pagamento dos alugueres avençados, bem como seus acessórios, fato esse que enseja a propositura da presente demanda.

Assim, Requeridos e Fiadores estão em mora com o pagamento dos alugueis e dos encargos devidos, independentemente de notificação ou aviso, nos termos dos artigos 394 e 397 do Código Civil.

Temos ainda, nos termos da Lei 8.245/91, que é dever do locatário, entre outras, pagar em dia os valores pactuados, in verbis:

“Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

Assim, ao devolver o imóvel antes do prazo estipulado, os Requeridos obrigaram-se ao pagamento da multa contratual por lei estipulada, conforme supracitado art.  da Lei 8.245/91:

“Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

Portanto, uma vez desfeito o contrato de locação pactuado entre as partes, e tendo em vista estarem em aberto os valores acima discriminados, faz jus os Requerentes ao recebimento desses valores, devidamente atualizados.

3. DOS DÉBITOS

Apesar de assim estarem obrigados, Locatários e Fiadores, encontra-se em mora com o pagamento dos acessórios consoante calculado e discriminado na anexa planilha, totalizando a dívida de R$ xxx (valor total por extenso).

Assim, indiscutivelmente, encontra-se legitimado o direito dos Requerentes na propositura da presente ação, posto que os Requeridos deixaram de cumprir com sua obrigação contratual, devendo desta forma, arcar com todas as verbas reclamadas na forma do acimo disposto, pois que constam do contrato escrito.

4. PEDIDOS E REQUERIMENTOS

Diante de todo exposto, é a presente ação de cobrança, para requerer a V. Exa.:

a) A citação dos Locatários, Sr. XXXXX e Sra. XXXXXXXX, para que lhes seja oportunizada apresentação de resposta dentro do prazo legal, sob pena de revelia, conforme art. 344 do CPC;

b) A citação dos Fiadores, Sr. XXXXX e Sra. XXXXXXpara que lhes seja oportunizada apresentação de resposta dentro do prazo legal, sob pena de revelia, conforme art. 344 do CPC;

c) Requer, seja julgada procedente a presente ação, condenando os Locatários e Fiadores, solidariamente, ao pagamento do débito discriminado: alugueres vencidos no valor de R$ XXX (valor por extenso), multa contratual no valor de R$ xxxx (valor por extenso), IPTU proporcional à xxx dias no valor de R$ xxx (valor por extenso), condomínio proporcional à xxx dias no valor de R$ xx (valor por extenso), material de pintura no valor de R$ xxx (valor por extenso) e mão de obra no valor de R$ xxx (valor por extenso), conforme memória de cálculo e comprovantes anexo.

d) Por derradeiro, em homenagem ao devido processo legal, requer que todas as intimações sejam feitas em nome da Dra. Xxx, OAB/SP xxx, com endereço profissional na Rua (endereço completo) e endereço eletrônico (e-mail).

e) Em atenção ao art. 319, inciso VII do CPC, informa a esse D. Juízo que possui interesse na realização de audiência de conciliação.

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, em especial pela juntada de documentos, oitiva de testemunhas, depoimento pessoal dos Requeridos, expedição de ofícios e demais, que ficam desde já requeridos ainda que não especificados.

Dá-se a causa do valor de R$ xxxx (valor da causa por extenso).

Termos em que,

pede deferimento.

Local, data, ano.

Nome do advogado

OAB nº

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