Condomínios: o abuso no uso de áreas comuns


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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
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Há como regularizar coberturas e uso de corredores em condomínios, mas é bem complicado 

Um dos maiores problemas que ocorrem nos condomínios – sejam eles compostos por apartamentos, casas geminadas, salas ou lojas –  é a falta de respeito e de cidadania na utilização das áreas de circulação externa das unidades. O problema, muitas vezes decorre da falta de conhecimento de algumas pessoas habituadas em morar em casas isoladas, que de uma hora para outra passam a ocupar uma unidade condominial, passando a ser um coproprietário, ou seja, dono de apenas uma parte de um conjunto. Essas pessoas esquecem que sua unidade faz parte de um todo, que o exercício de seu direito não pode ferir o direito do vizinho.

Há leis e normas convencionais que regulam seus deveres e direitos. O Código Civil (CC) é claro ao regulamentar o que é área privativa e comum no condomínio, conforme art. 1.331. “Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”

Conflitos judiciais

Muitos conflitos judiciais, que geram prejuízos, são perfeitamente evitáveis. Basta o infrator saber o limite de seu direito e que, caso desrespeite seus vizinhos, poderá ser condenado a pagar uma pesada multa, arbitrada pelo Juiz, até abster-se de praticar o ato ilegal. Se alguém constrói irregularmente pode ser obrigado a demolir a obra, especialmente se a mesma foi erguida numa área comum.

Exemplos de irregularidades na área comum

Entre as irregularidades praticadas nas áreas comuns, citamos os seguintes exemplos: Em conjuntos de casas geminadas, onde há áreas de circulação amplas e áreas livres localizadas nos extremos do terreno, o coproprietário de uma unidade, às vezes, cerca parte dessa área limítrofe, ignorando que ela pertence a todos os vizinhos.

Da mesma forma, num edifício, o dono de um apartamento fere a lei ao isolar com grade ou parede parte do corredor, do vão da laje ou área do edifício, o que pode gerar, além de outros inconvenientes, a redução da ventilação e da luminosidade para as unidades vizinhas.

Há também aquele que coloca diversos vasos de plantas no corredor ou na garagem, sendo que esta se destina obviamente à guarda de veículos e não à floricultura, sendo obrigação legal deixar essas áreas comuns livres para circulação de todos.

Lei da Selva

Lamentavelmente, vemos que alguns condôminos ignoram que na sociedade impera a democracia e a justiça, que num Estado organizado e tutelado pelo Poder Judiciário não há mais espaço para a “lei da selva”, onde o mais forte impunha com a força sua vontade sobre o mais fraco.      

Alguns ignoram que num condomínio todos devem participar das assembleias e têm o dever legal de contribuir financeiramente para as reformas e obras de interesse do conjunto, sendo fundamental o respeito ao próximo, pois seu direito não é maior que o do vizinho – mesmo quando assume a função de síndico.

Lei impede abuso

Por isso, há normas legais para coibir atos que agridem a coletividade, dentre elas o artigo 1.336 do Código Civil que determina: “São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário; II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o ….

§ 2o – O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa”.           

Sem incômodo

Desde 1964, a Lei nº 4.591 previa no art. 19 que: “Cada condômino tem direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.  Este mesmo princípio foi reproduzido no CC,  que determina: “art. 1.335 – São direitos do condômino: II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores.” Este artigo proíbe que um condômino utilize de forma exclusiva o terraço ou telhado do edifício e o subsolo.

Invasão do terraço pelo proprietário da unidade do último andar

Há proprietário do apartamento do último andar que quebra a laje do teto e se apropria do telhado para fazer uma cobertura, sem qualquer autorização da assembleia e sem pagar para os demais condôminos o valor devido de um bem que pertence a todos. Essa atitude afronta o  §5º do art. 1.331 do CC“O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio”.        

Existe ainda caso de condômino que, aproveitando-se do fato de algumas construtoras deixarem camuflada grande área construída no subsolo, decorrente da falta de aterramento para nivelar o terreno, incorporam esta área comum à loja ou ao apartamento térreo. O condomínio, em todos os casos citados, pode reaver para si tais áreas comuns, mesmo que tenham decorrido vários anos, já que esse condômino “esperto” não tem o título de propriedade dessa área comum, conforme consta no registro imobiliário.

Penalidade

Outro ponto que deve ser lembrado é que, dependendo do caso, o condomínio poderá aplicar uma multa contra o condômino que comete estes abusos, com base nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. É óbvio que quem isola parte da área de circulação destinada aos carros dos moradores, prejudica o sossego ao aborrecer e irritar seus vizinhos. É notório que a raiva gerada afeta a saúde. Ao reduzir a área de manobra de carros, poderá favorecer acidentes e tal situação afeta também a segurança. Portanto esta atitude como outras se enquadra como ilegal nos termos do inciso IV, do art. 1.336 do CC.

Situações irregulares nos edifícios comerciais

Nos edifícios comerciais constatamos com frequência a apropriação de parte do corredor com portas de vidro, utilizando-o exclusivamente como sala de espera ou recepção. Esse corredor pertence a todos os condôminos, que pagaram pela fração ideal da mesma forma daquele que se arvora a intitular-se dono do que não lhe pertence. Pior quando ao cercar o corredor, retirar a luminosidade ou a ventilação elaborada pelo arquiteto para gerar conforto para todas as unidades do corredor e não para apenas um usuário.

Forma de regularizar o uso exclusivo

Todo proprietário de uma unidade obtém um ganho patrimonial/financeiro e mais conforto ao ampliar sua unidade, utilizando-se da área comum. Por isso, é justo que ele pague ou negocie com todos os coproprietários do condomínio a aquisição da área comum que pertence à coletividade. Dessa forma, todos ganham, o condomínio que pode fazer uma obra ou comprar um equipamento com o valor recebido, bem como o condômino que passa a ter maior área ou até mesmo uma vaga de garagem a mais ou uma cobertura, que poderá ser vendida com a segurança.

Regularização complexa

Todo prédio é fruto de um projeto arquitetônico e estrutural, que foi aprovado pelo município. Após sua conclusão o órgão específico da municipalidade confere a edificação e concede a baixa e o habite-se, que possibilita o fracionamento em unidades autônomas no Cartório de Registro de Imóveis. Diante de diversas questões documentais é realmente complexo alterar de forma correta a referida situação.

Legalizar a transação de venda ou doação de uma área comum não é fácil, pois exige grande conhecimento técnico e jurídico. Diante disso, vemos que muitas áreas comuns cedidas espontaneamente pelos condôminos são posteriormente tomadas ou questionadas por aqueles que compraram as unidades após alguns anos e que desconhecem a referida transação.

A falta de regularização poderá acarretar ao vendedor o dever de indenizar o comprador que adquiriu uma unidade com uma área comum que não lhe pertence. Portanto, nada mais sensato que o interessado na aquisição da área comum contrate uma assessoria jurídica especializada para que promova uma transação de forma legal, evitando assim conflitos e prejuízos.

Leia mais sobre condomínios.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

Representante em MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel. 31 3225-5599.

http://www.keniopereiraadvogados.com.br

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