Contratos imobiliários


Contratos imobiliários são extensos, detalhados e têm muitas informações importantes. Por isso, não é possível fazer um contrato de forma geral e sem levar em conta as peculiaridades de cada caso.

Na opinião da advogada Débora de Paula, antes de redigir o instrumento de contrato imobiliário, as partes devem debater todas as cláusulas que formarão o contrato para que nenhum contratante saia prejudicado.

“Todos os contratos, que são documentos, devem ser bem elaborados, ter cláusulas claras, visando à não darem margem para leituras ambíguas, e precisam ser concebidos de acordo com as particularidades de cada transação”, ressalta Débora.

Para compra e venda, inicialmente é feita uma promessa de compra e venda e é neste documento que devem constar todas as condições do negócio, como o prazo para entrega de certidões necessárias, se há alguma restrição, se será dado mais prazo para ser resolvido o problema, se haverá multa caso não tenha as certidões em ordem. Também deve ter prazo para pagamento ou para o financiamento e prevê multa caso o contrato seja desfeito por problemas de qualquer uma das partes.

Aluguel

No contrato de aluguel residencial, é importante estabelecer a localização, finalidade, se é comercial ou residencial; preço; forma e periodicidade de reajuste; data de vencimento; local de pagamento; estado do imóvel; prazo para locação; tipo de garantia; qualificar se é fiador ou seguro-fiança; a quem compete o pagamento de taxas e impostos; possibilidade ou não de reforma ou mudança no imóvel.

Para os contratos de aluguel comercial é necessário levar em consideração ainda questões como o prazo e a possibilidade de venda do imóvel. Por isso, no caso de contrato comercial, é fundamental a contratação de um advogado.

Se o dono do imóvel resolver vendê-lo, ele pode fazê-lo desde que ofereça primeiro o imóvel ao inquilino. Caso ele não compre pelo mesmo valor da proposta que o proprietário já tem, o locador poderá vender o imóvel sem problemas, salvo se houver cláusula expressa de vigência que o obrigue a respeitar o prazo. Essa cláusula deve estar averbada na matrícula do imóvel e o comprador terá de honrar o contrato de locação.

A obrigação de renovação de contratos comerciais só ocorre se houver cláusula por escrito e prazo determinado de, no mínimo, cinco anos. Sem essa cláusula, mesmo que o inquilino fique dez anos no imóvel, não tem direito à obrigação de renovação. Ação renovatória e processos na Justiça devem ser propostos seis meses antes do vencimento do contrato.

Para locações de temporada a principal diferença em relação ao aluguel residencial é que o contrato pode ser de até três meses e o locador pode receber todo o valor da locação antecipadamente.

Contrato de condomínio

Débora afirma que o contrato imobiliário de condomínio a ser firmado com a administradora deve ser bastante minucioso. Todos os serviços contratados devem estar especificados, de acordo com as necessidades do condomínio. “É conveniente especificar também as taxas extraordinárias cobradas pela empresa, como despesas de escritório e outras”, diz. Os principais itens que devem ser verificados no contrato são taxa mensal a ser cobrada, 13ª taxa no mês de dezembro, funcionários, conta “pool” ou vinculada, assessoria jurídica, previsão orçamentária, fornecedores, pagamento de contas e multas e seguros.

Cuidados

Como cada caso é um caso, evite efetuar um contrato com modelos padrões adquiridos de imobiliária, pois muitas vezes não constam as cláusulas essenciais para a segurança do vendedor e do comprador. “Procure um profissional especializado em contratos para orientações, pois ele conhece as disposições legais e é capacitado para auxiliar na elaboração de um contrato perfeito e válido”, aconselha Débora.

Cláusulas obrigatórias

Saiba quais são as cláusulas obrigatórias de um contrato:

Qualificação das partes: no contrato devem constar todos os dados pessoais, tanto do vendedor quanto do comprador. Nome, estado civil, nacionalidade, profissão, CPF, RG e endereço completo da residência.

Descrição do imóvel: recomenda-se que a descrição no contrato seja idêntica à que aparece na matrícula do imóvel no Cartório de Registro, onde constam informações detalhadas do bem e até dos imóveis do entorno.

Valor: além do valor exato da venda, o contrato precisa detalhar as condições de pagamento. Se for parcelado, deve constar a data de vencimento de cada parcela. Também é importante indicar como o vendedor vai receber (se em dinheiro ou por meio de cheque, transferência bancária etc.), para que o pagamento seja feito sempre como acordado e isso fique devidamente registrado.

Documentação: vale também acrescentar uma cláusula que obrigue o vendedor a apresentar todo e qualquer documento que comprove sua idoneidade, além de papéis que atestem que o imóvel está livre e não corre o risco de ser arrolado em ações judiciais, como herança e penhora.

Desocupação: caso o imóvel seja usado e esteja ocupado, é necessário incluir uma cláusula que fixe a data em que proprietário ou inquilinos devem deixá-lo.

Dívidas: o contrato deve deixar claro que qualquer dívida contraída antes da entrega das chaves é de total responsabilidade do vendedor.

Cláusula penal: esta é uma das cláusulas mais importantes do contrato, pois define as obrigações de cada parte caso alguma cláusula seja descumprida. Ela deve estipular também os valores a serem pagos se isso acontecer e, dependendo da situação, pode constar até a devolução do imóvel ou a revogação da compra. Quando se tratar de Contrato de Aluguel, estipula-se multa e quando for de Contrato de Compra e Venda, pode inserir valor pago como sinal, se houver.

O imóvel deve estar livre de ônus. Qualquer débito futuro que seja apurado até a data da venda é de responsabilidade do vendedor, que assume os riscos da evicção de direito (garantia de ressarcimento se houver sentença judicial obrigando a entrega do imóvel a terceiros).

Assinatura: as partes devem assinar o contrato, com no mínimo duas testemunhas, rubricando as demais folhas. As partes também devem reconhecer firma, evitando fraude, e ter os efeitos pretendidos para o tipo de contrato firmado.

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