Inadimplência na locação, e agora o que fazer?


O assunto que vou discorrer hoje, inadimplência na locação, é um dos mais perguntados pelo proprietário de imóveis, acredito eu, que seja porque boa parte já passou por experiências com seus inquilinos em relação a algum tipo de inadimplemento do aluguel ou de qualquer outros encargos exigíveis elencados no Contrato de Locação.

Inadimplência na locação, como prevenir?

Na minha carreira com Administradora de Imóveis, depois de inúmeros erros e acertos, pude verificar que a inadimplência na locação ocorre por dois principais fatores:

1. Análise do pretendente básica:

A experiência me ensinou dar muita enfase nessa fase da locação, é nela que você tem a oportunidade de evitar problemas futuros, pois efetuando uma análise cadastral de forma coesa, e nesse post aqui explico como diminuir 90% de chance de ter um mau inquilino, você identifica se um pretendente tem o que chamo de predisposição a inadimplência.

Inadimplência na locação-2
2. Fatos extraordinários na vida do LOCATÁRIO: 

É totalmente possível em algum momento na nossa vida passamos por alguma dificuldade, são fatos isolados, que podem comprometer nossa renda e acabar desestabilizando as finanças pessoais por certo período.

Uma perda de emprego, uma doença, uma viagem de urgência, etc.

Nesse momento cabe o LOCATÁRIO demonstrar e comprovar a situação, para que você LOCADOR tenha bom senso em aceitar ou não a negociação do pagamento fora do vencimento original.

Até porque com o advento que trás o novo CPC (Código Processual Civil) vigente desde março deste ano, regulamenta o instituo da mediação, onde explica o Roberto Portugal Barcellar:

mediação procura valorizar os laços fundamentais de relacionamento, incentivando, com o auxílio de um terceiro mediador, o respeito à vontade dos interessados, ressaltando os pontos positivos de cada um dos envolvidos na solução da lide, para ao final extrair, como consequência natural do processo, os verdadeiros interesses em conflito.

É uma tendência que alguns conflitos sejam resolvidos via extrajudicial, mas vai depender muito do histórico e relacionamento que se tem com o LOCATÁRIO, é o que chamo de ter boa relação negocial.

Inadimplência na locação e a cobrança dos débitos:

Inadimplência na locação-1

Existem muitos mitos acerca desse tema, principalmente quando aos procedimentos e prazos necessários para realizar a cobrança perante a um debito existente do LOCATÁRIO, porém antes de sair “pegando” informação sem embasamento.

Vamos analisar o que a Lei do Inquilinato nos diz, no seu Art. 9°:

A locação também poderá ser desfeita:
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Até porque na mesma Lei no Art. 23, que trata das obrigações do LOCATÁRIO, diz:

I – Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.

Em nenhum momento  a Lei nos impõe um prazo minimo de débito para notificação.

Na verdade o LOCADOR pode propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso.

Não há prazo mínimo (ou máximo, salvo a prescrição), para a propositura da ação de despejo.

Você sabia que segundo o Código Civil (art. 206, parágrafo 3) os aluguéis relativos a prédios urbanos ou rústicos prescrevem em três anos? 

Esta prescrição significa que o LOCADOR não terá mais o direito de cobrar a dívida do LOCATÁRIO.

Porém, é preciso lembrar que a prescrição só ocorre se o credor nunca tiver cobrado esta dívida.

Então LOCADOR, quando inquilino não honrar com seus compromissos, seja o aluguel ou os encargos, inclusive falo mais sobre esse assunto aqui neste post, você deve tomar as providências necessárias para que comprove que houve a cobrança, por tanto emita uma notificação extrajudicial.

Inadimplência na locação, e as multas:

Outro mito que ouço falar é sobre a aplicação da multa devido ao pagamento do aluguel fora do prazo estabelecido.

A aplicação de 10% é legal? ou seria de 2% como determina o Código de Defesa do Consumidor?

Vamos a explicação!

A limitação de 2% a título de multa estabelecida pelo Código de Defesa do Consumidor em seu art. 52 §1º refere-se à relação de consumo.

Nas locações urbanas verifica-se uma relação inquilinaria regulada pela Lei n° 8.245/91, que não estabelece teto para o valor da multa. (Lei do Inquilinato)

Porém devido ao que consta no Decreto Lei n° 22.626/33, mais conhecida como Lei de Usura, em seu art. 9° informa que as multas deverão ser de no máximo 10%.

Assim é totalmente legítima e legal a multa de 10% nos contratos de locação.

Boa parte dos proprietários de imóveis que conheço acreditam que tendo uma boa garantia no seu Contrato de Locação é suficiente para está livre de inadimplências, e problemas durante a locação, contudo a matemática da locação não funciona assim.

Inadimplência na locação


>> Se quer saber mais sobre as garantias na locação você não
pode deixar de ler a publicação que explicamos
todas as garantias vigentes na Lei na Inquilinato, leia aqui! <<<


Inadimplência na locação e a ação de despejo:

Outra coisa, que com os anos administrando imóveis me possibilitou ter como bagagem, é que geralmente os LOCATÁRIOS que são devedores “contumazes”, ou seja reincidentes, na sua maioria são aqueles que não conservam o imóvel, sempre tem algo a reclamar, e sempre atrasam nas suas obrigações.

Para esses casos, que mesmo depois de notificações, e tentativa de negociação, a ação de despejo será o caminho para que você LOCADOR não venha ter maiores prejuízos.

Seria inviável explicar ainda neste post sobre como proceder uma ação de despejo, pois existem várias variáveis, e não seria prudente de minha parte.

Devido a isso irei preparar um post falando com profundidade sobre ela.

É totalmente inquestionável o papel do Administrador de Imóveis.

Não estou dizendo que você não possa administrar seu imóvel por conta própria, e o objetivo desse Blog é justamente levar até ao LOCADOR, ou qualquer outra pessoa que se interesse pelo assunto, acessibilidade prática da Lei do Inquilinato.

Já vi inúmeras vezes proprietário, e até mesmo profissionais da área cometendo erros básicos, por total desconhecimento da Lei de Locações, ocasionando assim problemas, conflitos que poderiam ser evitados por maior zelo na fase inicial da transação imobiliária.

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