“Se você é inadimplente, fique esperto! A lei é bem rigorosa quanto ao locatário devedor.”


 

Em  tempos de crise econômica, locatários tornaram-se a valer  da ação  de despejo,  apesar dos contratos locatícios serem extremamente exigentes  com relação a locatários  e fiadores, infelizmente  o despejo por falta de pagamento tem se tornado muito comum.

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A ação  de despejo é, em regra, a forma de reaver o imóvel  cuja origem da posse direta decorre de contrato de locação, como  bem disciplina o  artigo 5º, da lei nº 8.245/91, conhecida como  lei do inquilinato: 

Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

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E,  se você é inadimplente, fique esperto! A lei é bem rigorosa quanto ao devedor.

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Mas vamos adentrar na questão!

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Caso o locatário deixe de pagar o valor de um aluguel, isso mesmo, basta UM ALUGUEL, no dia seguinte do vencimento o locador já pode notificar  o inquilino. Essa  notificação extrajudicial não tem força capaz de obrigar o devedor a já deixar o imóvel, mas tão somente de interromper o contrato de locação.

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Mas daí o inquilino nem se manifestou quanto ao pagamento nem quanto a saída do imóvel! É a partir daí que o locador deverá, findo o prazo da notificação, ajuizar a famosa ação de despejo!

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Pode ingressar com a ação:

  • O locador (proprietário, imobiliária);
  • O nu-proprietário (usufrutuário);
  • O fideicomissário (o proprietário final do bem objeto da herança);
  • O adquirente;
  • O cônjuge não anuente em locação superior a 10 anos.

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E contra quem? A legitimidade passiva é do  locatário (inquilino), ainda que na qualidade de subrogatário, sublocatário e pessoas não autorizadas após a morte do locatário.

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A Petição inicial deverá preencher os requisitos do artigo 319 do CPC, além dos requisitos específicos de cada hipótese de cabimento.

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O foro competente é o do lugar  do imóvel objeto do contrato de locação, salvo foro de eleição que deverá ser respeitado (art 58, II da lei 8245/91).

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O valor da causa, como regra,  é o referente a 12 (doze) meses de aluguel.

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Quando a notificação é necessária?

Bem, primeiramente, pode-se afirmar que sempre que o contrato de locação se encerra e a ação não é proposta nos 30 dias subsequentes, torna-se necessária a notificação. Nos contratos celebrados verbalmente ou com prazo inferior a 30 meses, em que a locação dura mais de 5 anos a notificação é obrigatória com prazo de 30 dias para desocupação.

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Quando cabe Ação de despejo?

  • Hipóteses comuns a todas as espécies de locação
    • Extinção de fideicomisso, quando o fideicomissário celebra locação sem anuência do usufrutuário ou fiduciário;
    • Alienação do imóvel;
    • Resilição bilateral do contrato, com prazo de 6 meses para desocupação, estando subscrito por duas testemunhas;
    • Infração contratual ou legal;
    • Falta de pagamento;
    • Realização de obras urgentes, determinadas por autoridade pública;
    • Permanência do sublocatário após a dissolução da locação por qualquer causa;
    • Ausência da vênia conjugal, se o contrato possui prazo superior a 10 anos, pois o cônjuge não está obrigado a respeitar o prazo superior
    • Quando  relativa a locação por temporada e houver término do prazo ajustado, que não pode ser superior a 90 dias;

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Mas preste atenção! Há situações em  que não se  admitem a ação de despejo, como por exemplo em  imóveis públicos  (por propriedade, se são locados por entidades públicas, na qualidade de locatárias e não de locadoras, se submetem à lei de locação.

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O locatário também poderá ser despejado ao final do contrato por denúncia vazia, ou seja, rescindindo o contrato de locação sem justificativa alguma (art. 46, da Lei do inquilinato).

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Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

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A denuncia vazia uma é   imotivada, isto é, não fundada em qualquer das causas de denúncia a que se refere  a lista anterior. Porém é preciso que exista permissão contratual, havendo a permissão, não precisa o autor justificar o pedido de despejo.Os requisitos para a denúncia vazia são a autorização legal e contratual e o  fim do prazo do contrato.

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Prazo para a desocupação

Relativamente ao prazo para desocupação, a regra é que se respeite o prazo de 30 dias.  Será, entretanto, de 90 dias, se o imóvel for alienado durante a locação e será de 12 meses o prazo para desocupação se a locação foi celebrada antes da Lei de locações.

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Portanto, não basta  o contrato locatício ser extremamente rigoroso,a lei também não passa a mão na cabeça de quem não cumpre suas obrigações contratuais e não arca com os valores pactuados, a ação de despejo está ai para isso!

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Fonte: Direito ImobiliárioTeoria e PráticaLuiz Antonio Scavone Junior. 2.º edição revista e atualizada

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