Entenda mais sobre a ação de despejo


Quem trabalha com locação de imóveis urbanos deve entender como funciona a Lei do Inquilinato8.245/91. As regras, alteradas em 2009 pela lei 12.112, dispõem sobre os direitos e deveres das partes envolvidas no encerramento de um contrato de aluguel. Uma das importantes informações tratadas na lei é a ação de despejo. Você sabe tudo sobre essa ação? Sabe em que situações pode ser aplicada, a partir de que momento pode ser acionada e quais são os direitos de ambas as partes envolvidas, ou seja, inquilino e proprietário? Respondemos a essas dúvidas – bastante comuns – abaixo. Confira!

Ação de despejo: o que é e quando pode ser aplicada

A ação de despejo tem início quando o proprietário aciona a justiça para retomar um imóvel alugado. Essa ação pode ter diferentes motivações, veja algumas:

  • Quando o locador pede a desocupação do imóvel para realizar reformas ou para uso próprio ou de familiares, acontece o despejo motivado. Nesse caso, o contrato de locação não pode ter prazo determinado e o locatário deve ser avisado com antecedência. Deve ser enviada notificação, no mínimo, 30 dias antes.
  • Quando o contrato acaba e o locador não tem interesse em renová-lo, acontece o despejo por denúncia vazia, independentemente de qualquer justificativa, notificação ou aviso. Essa condições, no entanto, valem apenas para as locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses.
  • Quando alguma cláusula do contrato é infringida, pode ocorrer o despejo por descumprimento contratual. Quando isso ocorre, a notificação não é necessária.

Na maioria dos casos, a ação de despejo é motivada por falta de pagamento do aluguel ou outros encargos do imóvel. Dois pontos que causam dúvidas são relacionados às contas atrasadas e ao prazo para dar início ao processo. É importante esclarecer que não é apenas a falta de pagamento do aluguel que justifica a retomada do imóvel. O atraso de outras contas – como o condomínio, a conta de luz e de água – também pode resultar em uma ação de despejo, desde que as contas sejam de responsabilidade do locatário e isso esteja determinado no contrato de locação.

A partir de um dia de atraso no pagamento dessas contas, o inquilino já é considerado inadimplente. Portanto, a ação de despejo pode ter início um dia depois do vencimento da conta ou do aluguel, caso eles não tenham sido pagos.

Saiba mais sobre a lei do inquilinato neste post.

Passos da ação de despejo

Para dar início ao processo, o locador deve procurar um advogado civil e entrar com a ação de despejo. Caso não haja nenhuma modalidade de garantia de pagamento (como o seguro fiança), o locador deve pagar uma guia de depósito referente à caução (correspondente a três vezes o valor do aluguel). Então, o juiz pode deferir uma expedição de mandato para que o imóvel seja desocupado em 15 dias.

Quando existe garantia, o prazo para desocupação costuma ser mais longo: 30 dias depois que a ação de despejo é julgada como procedente. Após mais de quatro meses entre a citação e a sentença, esse prazo pode ser reduzido.

Direitos do locatário

Depois de ser citado, o locatário tem 15 dias para pagar todo o valor devido. Além da quantia referente à conta ou aluguel atrasado, devem ser pagos: multas e penalidades previstas em contrato, juros de mora, custas do processo e honorários do advogado do locador. Nesse caso, acontece a purga da mora e o contrato de locação tem continuidade.

Vale lembrar que, por lei, a purga da mora só pode ocorrer uma vez a cada 24 meses. Ou seja, se houver uma segunda ação de despejo em menos de dois anos, o locatário perde esse direito.

O inquilino também pode contestar o processo. Para isso, ele deve contratar um advogado para fazer sua defesa e apresentar provas de que os valores cobrados já foram pagos ou que não correspondem à quantia realmente devida por ele. A contestação também deve ocorrer no prazo de 15 dias após a citação.

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