Validade do Contrato de Gaveta


 

contrato de gaveta tornou-se mais popular no país a partir da década de 1980.

Trata-se de contrato feito entre o mutuário/vendedor, agência que fez o financiamento e terceiro/adquirente, no qual o mutuário vende o imóvel ao terceiro, mantendo-se titular do mútuo enquanto não houver a quitação do financiamento.

Trata-se de contrato de risco, mas comumente realizado sendo objeto de diversas demandas judiciais pelo primitivo proprietário ainda estar vinculado ao imóvel.

Bancos financiadores consideram o “contrato de gaveta” irregular, pois de acordo com o art. 1º da Lei n. 8.004/90, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, exigindo-se a formalização da venda e que essa seja realizada em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.

Todavia, o STJ, vem validando a realização do “contrato de gaveta” considerando legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato, bem como considera válida a quitação que já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não sendo possível anular a transferência, por ausência de prejuízo direto ao agente do SFH.

Com a edição da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos, conforme o REsp n. 721.232. Sendo mantida a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente à referida data.

Outro ponto diz respeito à possibilidade de o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a leilão, de acordo com o Resp n. 61.619.

No que tange às revisões de cláusulas, o Tribunal da Cidadania entende que o cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) não tem direito à transferência do negócio com todas as suas condições originais, independentemente da concordância da instituição financeira.

Assim, se o contrato é coberto pelo FCVS, o devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato original são mantidas. No entanto, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a critério do agente financeiro e novas condições financeiras são estabelecidas, de acordo com os REsp 1.171.845 e REsp 627.424.

Mencionamos ainda que STJ decidiu que não é devido o seguro habitacional com o falecimento do comprador do imóvel nessa modalidade, já que a transação foi realizada sem o conhecimento do financiador e da seguradora (REsp 957.757).

Apesar das validações de algumas circunstâncias decorrentes do “contrato de gaveta”, para evitar ou minorar os riscos representados entre os contratantes, a melhor via é a regularização da transferência de compra e venda.

Fonte: ConJur e STJ
<https://ww2.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?acao=pesquisar&livre=%22contrato+de+gaveta%22&operador=e&b=INFJ&gt;
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