OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS


https://acordocoletivo.org/jp-tti/

português – https://acordocoletivo.org/2018/01/11/comunicacao-e-expressao-em-lingua-portuguesa/

2 matemática financeira – https://acordocoletivo.org/2018/01/11/matematica-financeira-3/

https://acordocoletivo.org/2018/01/11/matematica-financeira-3/

3 economia e mercados – https://acordocoletivo.org/2018/01/11/economia-e-mercados/

4 marketing imobiliário – https://acordocoletivo.org/2018/01/11/marketing-imobiliario-2/

5 organização técnica e comercial – https://acordocoletivo.org/2018/01/11/organizacao-e-tecnica-comercial/

edição aqui

6 direito e leis – https://acordocoletivo.org/2018/01/11/direito-e-legislacao/

edição aqui

7 relações humanas e ética – https://acordocoletivo.org/2018/01/11/nocoes-de-relacoes-humanas-e-etica/

8 operações imobiliárias – https://acordocoletivo.org/2018/01/12/operacoes-imobiliarias/

9 arquitetura e obras – https://acordocoletivo.org/2018/01/12/desenho-arquitetonico-e-nocoes-de-construcao-civil/

10 Código de Ética

http://www.sindimoveisrj.org.br/

ÍNDICE

MANUAL DO CURSO DE FORMAÇÃO DE TÉCNICOS
EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
T.T.I.

OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

O Corretor de Imóveis – wiki
Responsabilidade
Remuneração
Sistema Cofeci/Creci
Inscrição
A Clientela
Intermediação imobiliária
O contrato de corretagem
Bens imóveis
Aquisição de imóveis
Cessão de direitos
Contrato de gaveta
Incorporação
Afetação
Imóveis na planta
Registro de imóveis
Condomínio
Locação
Sistema Financeiro da Habitação
Legislação

 

O CORRETOR DE IMÓVEIS

Em 31 de janeiro de 2011, a Revista Época contava o drama de uma economista de 39
anos e seu marido, de 46, para mudar de casa: “Com dois filhos, o apartamento em que
moravam, de 120 metros quadrados e três dormitórios, no bairro da Vila Leopoldina,
Zona Oeste de São Paulo, estava pequeno. Aideia era comprar outro apartamento, de
170 metros quadrados num condomínio da região. No fim de 2007, quando surgiu um
comprador oferecendo R$ 360 mil pelo imóvel deles, não hesitaram em vendê-lo,
embora ainda faltassem R$ 70 mil para comprar o novo apartamento. Como os preços
dos imóveis usados pareciam estáveis, decidiram adiar a compra e aplicar o dinheiro
para tentar ganhar a diferença. E foram viver num apartamento alugado, ainda menor. O resultado não foi o esperado. Os preços dos imóveis dispararam. Assustados, Andrea e
Marcio sacaram o dinheiro do banco para tentar comprar o que fosse possível. Em
agosto de 2008, fecharam negócio num apartamento em construção, de 140 metros
quadrados, numa rua menos valorizada do bairro. Pagaram R$ 460 mil – R$ 100 mil a
mais do que ganharam na venda do primeiro. Pagaram à vista, com desconto. Ainda
assim, tiveram de vender um carro – um EcoSport do ano – e sacar o que tinham
acumulado no Fundo de Garantia. O apartamento demorou dois anos e meio para ficar
pronto, período em que precisaram pagar aluguel. Hoje, de acordo com Marcio, o
apartamento que ele e Andrea venderam por R$ 360 mil vale R$ 550 mil, o preço do
novo. E o apartamento que planejavam comprar, de R$ 450 mil, agora custa R$ 750 mil

– uma alta de 66% em três anos. “Não era o que a gente queria”, diz Marcio. “Mas,
depois de tanta confusão, não foi tão ruim.”
Problemas como este não teriam acontecido se o casal tivesse recorrido a um bom
Corretor Imobiliário, o único profissional legalmente habilitado para intermediar na
compra, venda e locação de imóveis e opinar formalmente acerca do valor, sob pena de
responder por perdas e danos se não executar a mediação com diligência e prudência e
deixar de prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco
do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos
resultados da incumbência que recebeu.

Para “Época”, o drama vivido por Andrea e Marcelo reflete a violenta explosão ocorrida
na construção civil e nos preços dos imóveis nos últimos anos. A valorização, maior
aqui, menor ali, espalhou-se por todo o Brasil, das grandes metrópoles aos pequenos
vilarejos de beira de estrada e à zona rural. “Na atual onda de valorização, nem todo
mundo foi pego de surpresa. Houve quem lucrou – e muito” – asseverou José Fucs,
autor da reportagem, acrescentando: “Muitos investidores aproveitaram para comprar
imóveis na planta e revendê-los, com lucro. Mesmo quem não tinha capital para fazer
isso sozinho conseguiu reunir amigos para investir – numa antiga prática que caíra em
desuso e agora ressuscitou. Até investidores estrangeiros, como Sam Zell, um magnata
do mercado imobiliário americano, colheram lucros no Brasil, comprando fatias em
grandes empresas do setor e se beneficiando da alta na Bolsa. Segundo uma pesquisa
da Associação dos Investidores Estrangeiros em Imóveis, o Brasil ultrapassou a China e
apareceu como o destino preferido em todo o mundo para negócios imobiliários, em
2011”.

Quase que simultaneamente, o jornal “O Globo”, em seu caderno “Morar Bem”,
questionava: “Mercado aquecido, preços nas alturas, é compreensível que a profissão
[de corretor] passe a atrair mais mão de obra, por conta de boas comissões de venda. E
que as imobiliárias passem a contratar recém-chegados. Mas como fica o cliente, ao se
deparar com um vendedor sem registro ou despreparado”?

Ao repórter, Ana Paula Pereira, entrevistada que passou quase um ano procurando
apartamento antes de finalmente encontrar o que queria em Santa Teresa, desabafou:
“Uma vez, uma corretora chegou para me mostrar o apartamento com os cabelos
presos para cima, de bermuda velha, daquelas que a gente só usa quando está fazendo
faxina em casa, e chinelos. Não precisa estar superelegante, mas o mínimo de
compostura não cairia mal, afinal ela estava vendendo um apartamento. Vi muita gente
que não sabia o que estava fazendo: corretores que não tinham respostas para as
perguntas que eu fazia sobre o imóvel, o financiamento ou sobre qualquer coisa. Acho
que essas pessoas deviam se preparar melhor”.

O Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro (CRECI-RJ),
autarquia responsável pela fiscalização do exercício profissional, informou ao
jornal que o “boom” do setor fez muita gente “virar corretor da noite para o dia, incluindo porteiros e síndicos: são pessoas que não fazem parte das cerca de 500 que recebem o registro do órgão a cada três meses”.

Já o Secovi-RJ (Sindicato da Habitação) explicou que aquela organização orienta as empresas a contratarem profissionais capacitados, os quais, além de experiência, “precisam conhecer a legislação, ter noções de arquitetura e, ocasionalmente, agir como psicólogo”, adiantando que o problema atinge também a locação: “Nesta época [o verão], onde o aluguel por temporada é muito
procurado, o número de corretores aumenta ainda mais, e os golpes também. O mais
comum são imóveis alugados sem o conhecimento do dono; o inquilino precisa redobrar
os cuidados”.

Muitos acham que, para ser corretor, basta dispor de muita vontade e gosto por vendas,
e se aventuram pelo mercado, sem saber que podem bater na cadeia, porque o
exercício ilegal da profissão é enquadrado na Lei das Contravenções Penais.

Compra, venda, locação e avaliação de imóveis são atividades privativas de
profissionais registrados no Sistema Cofeci/Creci como Corretores de Imóveis, os
quais, para obter essa exclusividade, lutaram no Congresso Nacional por longos anos
mobilizando o deputado Ulysses Guimarães a apresentar o projeto que em 27 de agosto
de 1962 se tornaria a Lei nº 4.116, a primeira acerca do assunto. Esta norma jurídica,
exigia a todos comportamento ético¹, todavia, não incluía a grade curricular
indispensável à formação técnica específica,
sendo por isso considerada inconstitucional.

Só em 12 de maio o de 1978, com a Lei n° 6.530 e o Decreto nº 81.871, de 29 de junho de
1978², com a ajuda de Arnaldo Prieto, então ministro do Trabalho, foi regulamentada a
profissão de Técnico em Transações Imobiliárias e também ratificada a atuação dos
Conselhos Federal e Regionais de Corretores de Imóveis – autarquias dotadas de
personalidade jurídica de direito público, vinculadas ao Ministério do Trabalho, com
autonomia administrativa, operacional e financeira para disciplinar e fiscalizar as
atividades desses profissionais. Antonio Rocha, atualmente presidente do Sindicato
dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio, participou ativamente da elaboração
dessa legislação. Entre 2005 e 2010, o número de corretores registrados no Estado do
Rio de Janeiro cresceu em 50%, gerando expectativa de que, em meados de 2011, eles
somem 50 mil.

¹ Em 1982, o COFECI aprovou um Código de Processo Disciplinar para o Corretor habilitado, acessível na Internet em http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/resolucao146_82.pdf.
² As duas normas jurídicas, citadas, de suma importância para o mercado imobiliário como um todo, encontram se,
na integra, no final deste volume.

Remuneração do Corretor

A remuneração do corretor, ao contrário de muitas profissões, não é um salário fixo. Ele
recebe a “corretagem” (comissão por negócio concretizado), que varia de 6% a 8% no
caso de imóveis urbanos e industriais, 6% a 10% sobre imóveis rurais, e 5% em
transações judiciais. Seu trabalho compreende desde a vistoria e apresentação de
imóveis ao público interessado na compra, venda, permuta, locação e incorporação de
imóveis, envolvendo ainda acompanhamento do desenvolvimento de projetos
arquitetônicos e das áreas onde se localizam, e organização de papéis e documentos
necessários durante o processo de negociação do imóvel. Assim, eles são encontrados
operando no próprio escritório, como também nas empresas imobiliárias, empresas de
classificados de “e-imóveis” (Internet), organizações de consórcios imobiliários, de
leilões, cartórios de registros de imóveis, construtoras e outras. Uns se especializam na
negociação de imóveis usados; outros, de rurais; ainda outros, de lançamentos,
loteamentos, administração de aluguéis, de condomínios, e avaliações.

Como todo trabalhador, o corretor vincula-se a uma federação nacional, no caso a
FENACI, subordinada à Confederação Nacional dos Profissionais Liberais (CNPL),
com sede em Brasília e, na qualidade de profissional liberal, pode se estabelecer com
um escritório imobiliário e através dele prestar seus serviços ao público em geral,
bastando para isso promover sua inscrição junto à Prefeitura local. Feito isto, poderá
admitir empregados para as tarefas administrativas, com a estrita observância das leis
trabalhistas, sendo de se ressaltar que, em eventual fiscalização pelo Conselho, será
exigida pelo Agente a prova do registro em CTPS desses funcionários.

Faz-se necessário esclarecer que, como pessoa física, o profissional não poderá se
utilizar publicamente de nome fantasia para a divulgação do trabalho: só o seu nome,
seguido obrigatoriamente da expressão “corretor de imóveis” (a qual poderá ser
acrescida de outras qualificações, como “gestor” ou “consultor” imobiliário e do número de inscrição no Creci.

Admite-se a utilização de nome fantasia quando o profissional se inscrever como
empresário nos órgãos competentes. Existem no mercado, entretanto, numerosas
firmas que se valem de corretores para a comercialização de unidades de
empreendimentos de grande porte, sem vínculo empregatício. O Cofeci tem anunciado
que observa as condições de trabalho e remuneração oferecidas aos autônomos que
atuam em lançamentos, prometendo baixar normas acerca desses profissionais.

Responsabilidade do Corretor de Imóveis

A legislação tem sido especialmente cuidadosa no tocante às operações dos corretores
em geral. No Código Civil de 2002³, o artigo 723 já lhe determinava:

a) Ser prudente e diligente ao executar o objeto do contrato, ou seja, a mediação do
negócio, devendo agir sem que propicie a realização de contratos nulos e anuláveis;
b) Prestar todas as informações sobre o andamento dos negócios, sempre de forma
espontânea, visto que faz parte das suas atribuições de intermediador de negócios;
c) Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança ou risco do negócio, as
alterações de valores, e demais fatores que possam influir no resultado na realização do
negócio, sob a pena, se não o fizer, de responder por penas e danos causados em razão
da omissão de algum fator que estava ao seu alcance.
Os especialistas entenderam que esta redação dava margem à interpretação de que o
corretor só prestaria as informações do negócio se fosse solicitado, podendo omitir as
que não fossem questionadas, sem responder por danos. Em consequência, em 19 de maio de 2010 procedeu-se a alteração, passando o artigo 723 a rezar:

“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”. E mais: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os
esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores
e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

Com a reformulação, procurou-se reprimir a ação daqueles que recomendam negócios
sem as devidas cautelas, e colocando consumidores em situação de risco, e dos que
atuam com parcialidade, defendendo o interesse de apenas uma das partes e os
demais mal-intencionados. Os tribunais de Justiça, em numerosas sentenças, têm
declarado a existência de responsabilidade solidária entre imobiliária, corretores e
promitentes vendedores em ações indenizatórias movidas por compradores prejudicados.

E o Código de Defesa do Consumidor
estabelece, em seu artigo 14: “O
fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela
reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação
dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua
fruição e riscos”.

As reclamações se avolumam, e o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do
Rio de Janeiro e o Colégio Arnaldo Prieto, por ele mantido, recomendam reiteradamente
a seus alunos e associados que eles mesmos tomem a iniciativa de orientar a clientela a
adotar cuidados especiais, como os seguintes:


Exigir sempre que o Corretor de imóveis apresente a carteira do CRECI e
conferir junto ao Conselho a autenticidade do documento;
• Exigir do Corretor um contrato de prestação de serviços por escrito,
estabelecendo as responsabilidades dele no negócio;
• Ter sempre em mente que o Corretor Imobiliário só poderá receber sinal de
compra caso esteja expressamente autorizado, através de procuração do
comprador ou contrato específico dizendo isto.
• Jamais fazer o negócio por procuração ou contrato de gaveta. Se for
necessário passar uma procuração, colocar cláusula de prazo máximo para
efetivação do negócio, além do dever de prestação de contas. Isto amarra o
profissional ao objeto do seu contrato e evita desvios de conduta.
• Lembrar sempre que o corretor tem a obrigação de pesquisar e apresentar
todas as certidões referentes à transação, inclusive sobre dívidas de
condomínio, dívidas com concessionárias de serviços públicos, parcelas de
financiamento em aberto perante a construtora ou banco, taxas de mobiliário
de áreas comuns e de entrega do imóvel, além de dívidas de IPTU e processos
contra o vendedor;
• Ter igualmente presente que o pagamento da corretagem cabe somente à
parte que encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, sabendo-se,
porém, que o pagamento pode ser dividido entre o comprador e o
vendedor, desde que isto conste expressamente no contrato;
• Havendo cláusula de exclusividade no contrato de corretagem, o contratante
deve estipular um prazo determinado;
• O artigo 726 do Código Civil dispõe que o corretor que tiver exclusividade não
terá direito à comissão se for comprovada a sua inércia ou ociosidade;
³ Na Internet, em http://www4.planalto.gov.br/legislacao/legislacao-1/codigos-1#content e
também na página do Sindimóveis Est. RJ: http://www.sindimoveisrj.org.br/site2010/index.php
4 Lei 8.078 de 11 de setembro de 1990, ver http://www.sindimoveisrj.org.br/site2010/index.php

•O contratante deve fazer constar em cláusula no contrato que o pagamento da
corretagem só se efetuará com a escritura pública devidamente registrada;
•O Superior Tribunal de Justiça decidiu que quem contrata corretores só deve
pagar comissão de corretagem se o negócio for efetivado.
• O cliente deve declarar no contrato de compra e venda o valor da corretagem,
quem pagará o corretor ou os corretores e deve exigir Nota Fiscal se for uma
imobiliária ou um RPA-Recibo de Pagamento a Autônomo em caso de corretor
pessoa física.
Remuneração

O Novo Código Civil dispõe que, se a remuneração do corretor “não estiver fixada em
lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”
. Nos contratos de mediação em negócios imobiliários, o costume fixa a comissão em 6% (seis por cento) do valor contratado.

Vale frisar, de outra parte, que, mesmo se as condições do negócio tenham sido
alteradas posteriormente, o corretor terá direito à sua remuneração, visto que exerceu a
sua principal obrigação e atingiu o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja,
a aproximação dos interessados para a realização do negócio.

A remuneração também será devida quando, aproximadas as partes, o negócio não se implementar em razão do arrependimento dos interessados
. Estabelece ainda que,
“se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor e o
negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será
devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo
contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor”.

Desta forma, nos casos de contrato de mediação sem prazo determinado, se o
comitente dispensar o corretor, mas o negócio se realizar a posteriori em virtude da
mediação do corretor, a comissão lhe será devida. A
mesma solução é adotada pelo artigo em estudo nos casos de contratos de corretagem com tempo determinado, em que o negócio se realizou após o término do prazo, e em virtude dos trabalhos exercidos
pelo corretor. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário
”. Um dos ensinamentos de Orlando Gomes é de que o Corretor perderá o direito à remuneração se o contrato for nulo, mas a anulabilidade somente seria oponível ao corretor se a causa fosse de seu conhecimento.

Sistema Cofeci/Creci

Instituído em 27 de agosto de 1962, o Sistema Cofeci-Creci (Conselho Federal e
Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis) defende a sociedade por meio de
ordenamento, regulamentação e fiscalização da profissão de corretor de imóveis.
Autarquia federal com poder regulador, a entidade organiza um dos principais
segmentos do mercado imobiliário. Com poderes outorgados pelo Estado brasileiro,
zela pela ética e coíbe o exercício ilegal da profissão.

5Artigo 724
6Artigo 725
7Artigo 7278 CC, art 728

Embora tenha atribuições corporativas, atua como defensor da população e do
consumidor, ao impor e fazer cumprir medidas que defendem todos os cidadãos, por
meio do exercício de atividades fundamentais. Com a sede do Cofeci em Brasília (DF), o
sistema dispõe de Crecis distribuídos pelo território nacional, instalados em 25
unidades da federação. Os Crecis, por sua vez, têm delegacias nas principais cidades
de seus respectivos estados. Todas as unidades são habilitadas a prestar informações e
serviços ao profissional, às empresas do setor e ao consumidor em geral. Além da
assistência à categoria, que integra e mantém o sistema por meio de contribuições
anuais.

O órgão tem atuado intensamente para a valorização do mercado imobiliário como um
todo e para a erradicação do déficit habitacional brasileiro, estimado em 7 milhões de
unidades.

Os esforços de valorização consistem em, a um só tempo, exercer atividades paralelas
e complementares.

O Sistema Cofeci-Creci tem intensificado o contato com a
sociedade para: informar a opinião pública sobre seus direitos de acesso à moradia e
sobre como o corretor de imóveis pode ajudar a todos com relação a este anseio;
auxiliar os poderes constituídos a viabilizar o acesso à habitação, em atuação
institucional; aprimorar a qualificação do corretor de imóveis, com o objetivo de torná-lo
ainda mais capacitado a atender a sociedade em intermediação e consultoria
imobiliárias.

MISSÃO, VISÃO E VALORES

MISSÃO: Supervisionar a ética dos Corretores de Imóveis em todo o território nacional, cabendo-nos zelar e trabalhar pelo bom conceito da profissão e dos que a exercem legalmente, visando a defesa da Sociedade.

VISÃO: Buscar aprimoramento contínuo e inovando sempre.

VALORES: Ética, Transparência, Efetividade, Competência.

Inscrição do Corretor de Imóveis – link

Disposições legais garantem exclusividade aos corretores de imóveis inscritos nos
conselhos regionais a intermediação das transações imobiliárias, sejam de compra,
venda e aluguel de casas, apartamentos, lojas, escritórios, terrenos, sítios, fazendas e
outros imóveis, no campo e na cidade, permitindo-lhe, ainda, opinar quanto à
comercialização imobiliária.

Antes da Lei Federal 6.530, qualquer pessoa podia exercer livremente a profissão de
corretor de imóveis, bastando que algum cliente lhe confiasse a compra, venda ou
locação de um imóvel. Com a promulgação da lei, os profissionais da compra, venda e
locação de imóveis foram reunidos nos Conselhos Regionais, entidades normalmente
instaladas nas capitais dos Estados e responsáveis pela fiscalização do exercício da
profissão.

Um dos maiores problemas verificados na profissão de Corretor de Imóveis está na
existência de pessoas não credenciadas Sistema Cofeci/Creci, não estando, portanto,
devidamente habilitadas. O exercício ilegal da profissão não é apenas um delito de
caráter administrativo, mas, e principalmente, infração penal (Art.47 da Lei de
Contravenções Penais, Decreto Lei nº 3.688 de 03/04/41).

A capacitação do corretor de imóveis, proporcionada há mais de três décadas pelo
Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro, que mantém o
Colégio Arnaldo Prieto, sempre foi uma busca constante do COFECI e dos Conselhos
Regionais, órgãos incumbidos da inscrição dos corretores em todo o território nacional.

A formação profissional principia pelo Curso Técnico de Transações Imobiliárias (TTI), cuja conclusão é exigida para inscrição do candidato, a menos que ele apresente
diploma de cursos superiores sequenciais e tecnológicos de Ciências Imobiliárias ou de

Gestão de Negócios Imobiliários. Na frequência do curso, o aluno deve requerer junto
ao CRECI-RJ o registro de estágio, obrigatório para a obtenção do diploma e registro
profissional definitivo.

Em resumo, para o exercício da profissão de corretor de imóveis, exige-se:

• Formação escolar de nível médio (antigo 2º grau)
• Formação no curso de Técnico em Transações Imobiliárias
• Opção pelo curso de Ciências Imobiliárias ou Gestão Imobiliária (item opcional)
• Inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis
Para estágio, é necessário que o estudante apresente os seguintes documentos, além
de requerimento assinado pelo Corretor Responsável (original):

• RG e CPF (cópia)
• 2 fotos 3 x 4 colorida
• Comprovante de residência
Observação: O corretor terá que ter endereço comercial, escritório ou imobiliária.

Para inscrição de pessoa física, é preciso apresentar os seguintes documentos:

• RG (original e cópia) (só aceitamos a cópia do próprio RG expedido pela
Secretaria de Segurança Pública)
• CPF (original e cópia)
• Título de eleitor (original e cópia)
• Última quitação eleitoral 1º e 2º turno (original e cópia)
• Comprovante de residência atualizado no nome do requerente ou pais (ou
cônjuge, apresentando certidão de casamento) (original e cópia)
• Certificado de reservista até 44 anos (original e cópia); 3 fotos coloridas 3×4
idênticas, fundo branco (homem com terno e gravata)
• Diploma de técnico em transações imobiliárias (original e cópia)
• Carteira de estágio (original)
• Certidões: certidão negativa de antecedentes criminais da policia civil;
certidão negativa dos cartórios de protestos; certidão negativa da Justiça
Federal; certidão negativa do distribuidor forense (cíveis e criminais) e
certidão negativa de execuções penais.

Na Internet, através do próprio site do CRECI, o interessado poderá obter todas as
informações sobre a documentação necessária e as taxas a ser pagas, além de poder
imprimir diretamente os formulários de requerimento.

Concluído o curso e obtido o respectivo diploma, o recém-formado poderá requerer o
registro de sua inscrição definitiva, mediante apresentação de determinada
documentação e pagamento de taxas. Todas estas informações, inclusive os
formulários que se fazem necessários, também se encontram disponíveis no site do
CRECI. www.creci-rj.gov.br/

A inscrição do Corretor de Imóveis, tanto de pessoa física como de pessoa jurídica
depende de Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, que para tal
confere poderes aos conselhos regionais. Antes de ser referendado pelo Plenário do
Creci, o processo de inscrição é submetido à análise de uma Comissão, que poderá ou não solicitar informações ou documentos adicionais, antes de elaborar o seu parecer.
Em condições normais, toda essa tramitação, desde o protocolo do requerimento até a
solenidade de entrega da carteira profissional oscila entre 30 a 90 dias.

As Pessoas Jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis
sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das Pessoas Físicas nele
inscritas. Deverão, porém, ter como sócio-gerente ou diretor um Corretor de Imóveis
inscrito individualmente.

A Clientela 

 

 

INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

O Código Civil de 2002, com maior precisão técnica que o de 1916 —que tratava sob a
mesma rubrica de atos jurídicos, tanto o negócio jurídico, como os atos jurídicos em
sentido estrito —, designa por negócios jurídicos somente aquelas declarações de
vontade realizadas pelos particulares e que visam regular todo o conteúdo de direitos e
obrigações da maneira desejada por eles e possibilitada pelo ordenamento jurídico.

Sob a designação de “atos jurídicos lícitos”12 o novo diploma identifica os atos jurídicos
em sentido estrito -aqueles atos que, embora impulsionados pela vontade humana,
revestem-se de um conteúdo fundamentalmente preestabelecido em lei. São dados
como exemplos dessa categoria de atos jurídicos, entre outros: a fixação do domicílio, o
reconhecimento de um filho, o perdão, a quitação, a interpelação para constituir o
devedor em mora, o ato de escolha entre prestações alternativas, a confissão, a
interrupção da prescrição. Pode-se afirmar que a expressão máxima dos negócios
jurídicos é encontrada nos contratos.

11 Lei nº 4591/64, sancionada pelo presidente general Castello Branco. Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
12 Código Civil – Art. 185

Os negócios jurídicos surgem em decorrência de um princípio de direito de extrema
relevância que é o princípio da autonomia da vontade, faculdade espiritual do homem
que traduz uma tendência, um impulso para algo, a realização de um valor
intelectualmente reconhecido ou o direcionamento voltado para a satisfação de um
desejo. Para a ética ou a moral, a vontade representa uma atitude ou uma disposição
para orientar o comportamento de uma determinada forma. Avontade aparece, assim,
como um motor, impulsionando e dirigindo o movimento em todo o reino das faculdades
humanas. A vontade tem especial importância para o Direito, porque se constitui num
dos elementos fundamentais do ato jurídico. Manifestando-se de acordo com os
preceitos legais, a vontade produz determinados efeitos, criando, modificando ou
extinguindo relações jurídicas.

Quando nos referimos especificamente ao poder que o particular tem de estabelecer as
regras jurídicas de seu próprio comportamento, dizemos, em vez de autonomia da
vontade, autonomia privada. Assim, ela consiste no poder que os particulares têm de
regular, pelo exercício de sua própria vontade, as relações de que participam,
estabelecendo-lhes o conteúdo e a respectiva disciplina jurídica.

A autonomia privada é fruto da filosofia liberal, oriunda da Revolução francesa e
consolidada com o pensamento liberal econômico do século 19 que encontra
ressonância no Código Civil de 1916.

Com a intervenção do Estado na economia e na sociedade de uma maneira geral, esta
liberdade passou a sofrer limites. Tendeu-se a dar primazia à função social restringindose
a autonomia privada, que continua como um elemento de liberdade concedido pela
norma jurídica aos particulares, mas dentro do princípio da função social que deve
permear todo o ordenamento jurídico. No plano técnico-jurídico, a autonomia privada
está limitada pelas normas de ordem pública e pelos bons costumes.

No negócio jurídico, a declaração de vontade é dirigida no sentido da obtenção de um
resultado, em que o agente persegue o efeito jurídico, diferentemente dos atos jurídicos
em sentido estrito, que são manifestações de vontade, obedientes à lei, porém
geradoras de efeitos que nascem da própria lei.

Os elementos essenciais para que o negócio jurídico exista e seja válido são:

  • vontade,
  • objeto e
  • forma, acrescentando-se os requisitos da
  • capacidade,
  • idoneidade e da
  • legalidade.

Faltando um deles, o negócio não existe no plano jurídico.

O princípio da segurança jurídica exige que a vontade seja manifestada de maneira
objetiva para que terceiros possam ter dela conhecimento. A
declaração de vontade
pode ser expressa, tácita ou presumida.

A declaração de vontade expressa é a que se
faz por meio da linguagem, da escrita, dos sinais, gestos permitindo o conhecimento
imediato da vontade declarada, como ocorre, por exemplo, com os contratos verbais ou
escritos, na emissão de títulos de crédito, no envio de cartas, telegramas, telex, e-mail,
etc. Há ainda a gesticulação dos surdos-mudos ou os gestos consagrados pelo uso
como nos pregões da Bolsa de Valores, nos leilões, ou ainda a simples compra de um
bilhete rodoviário, etc.

A declaração de vontade tácita é a que se deduz do comportamento do agente, ainda
que a vontade não seja revelada pelo meio adequado. Como exemplos, temos: o caso
de aceitação da herança que é avaliada pelas atitudes do herdeiro (atos compatíveis
com quem efetivamente aceitou a herança deixada pelo falecido), hipóteses de aquisição da propriedade móvel pela ocupação, ou ainda a exposição de objetos em
vitrines dos estabelecimentos comerciais; estacionamento de táxis nos pontos;
instalação de aparelhos automáticos em locais públicos -máquinas de refrigerante, de
fotos. Tudo isso a caracterizar uma declaração tácita de oferta.

A declaração de vontade que, não sendo expressa, a lei deduz do comportamento do
agente, é dita “presumida” (como acontece, por exemplo, com prorrogação de locação
nos prédios urbanos quando o contrato se extingue e o locador nada faz para reaver o
imóvel. Observe-se que, enquanto na declaração tácita é o destinatário que a deduz do
comportamento do declarante, na declaração presumida é a lei que a estabelece.

As declarações de vontade são receptícias quando endereçadas a um destinatário
esperando-se um posicionamento da parte dele para que se opere o aperfeiçoamento
do negócio jurídico (ex.: proposta de compra de um imóvel) ou não receptícias, que são
as que não se dirigem a ninguém,
especificamente, produzindo
efeitos independentemente da recepção (ex.: promessa de recompensa, o testamento e sua revogação, ocupação de coisa móvel, etc.).

A declaração poderá ainda ser direta ou indireta, se feita pela parte ou através
intermediação de pessoa ou instrumento (procurador/mandatário, representante legal –
pais, tutores, curadores, anúncio, cartas, telegramas, fac símile, e-mail).

A vontade se constitui num elemento tão importante para o sujeito jurídico que o direito
impõe uma forma para sua exteriorização. Além disto, pressupõe que deve haver
coincidência entre a vontade pensada e a vontade declarada.

O negócio jurídico, para ser válido perante o Direito, necessita ser praticado por agente
capaz. A capacidade é aquela referida como capacidade plena para o exercício dos atos
na vida civil, das capacidades específicas e da legitimação para a prática de
determinados atos. A incapacidade é contemplada nos arts. 3°, 4° e incisos do Código
Civil.

Num contrato de compra e venda de uma casa, o objeto jurídico é a obrigação de o
vendedor transferir a propriedade dela para o comprador e este de pagar o preço
combinado ao vendedor. O objeto material é a casa e o preço em dinheiro.

Aqui se fala do objeto jurídico, que deverá ser:

  • lícito, possível,
  • determinado ou determinável.

Lícito ou juridicamente possível significa que o objeto do negócio jurídico
deve estar de acordo com a lei, isto é, não ser contrário à ordem pública e aos bons
costumes. Possível quer dizer que o objeto deverá ser fisicamente possível. Não se
pode vender um terreno na Lua, em Marte, coisas fora de comércio como, por exemplo,
uma praça pública, ou um bem gravado com cláusula de inalienabilidade.

A
possibilidade jurídica se confunde com a licitude acima vista e se traduz na
inviabilidade de se estipular um negócio jurídico que tenha como objeto, por exemplo, a
venda de tóxicos, ou contratar a herança de pessoa viva. Aimpossibilidade só invalida o
negócio jurídico se for absoluta, pois, se puder ser prestada de outra maneira (relativa) o
negócio se aperfeiçoará.
É imprescindível salientar que o negócio jurídico deve ser manifestado através de forma
adequada. Isto é essencial para a validade do negócio jurídico quando se trata da
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre bens
imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo em vigência: exige-se escritura pública, ou seja, esses direitos não serão constituídos se forem realizados
verbalmente ou mediante ajuste escrito particular. Nos negócios de valor inferior a 10
vezes o salário mínimo admite-se prova testemunhal, porém apenas em caráter
subsidiário ou complementar da prova por escrito.

Há também elementos acidentais limitadores da eficácia do negócio jurídico. São eles

  • condição,
  • o termo e
  • o encargo.

A condição definida no Código é aquela estipulada pela “vontade das partes”, não
devendo ser confundida com as condições frequentemente utilizadas nos contratos
como sinônimo de cláusula. Há negócios jurídicos que não admitem condição, tais
como, alguém casar-se sob o imperativo de gerar filhos, de receber um dote, emancipar
um filho sob condição, aceitar ou renunciar herança sob condição ou a termo. No
tocante ao modo de atuação, fala-se de condição suspensiva ou resolutiva. Na
condição suspensiva, verificando-se o acontecimento futuro e incerto, o direito nasce.
Enquanto não se verificar, não se terá o direito a que se visa, mas apenas expectativa de
direito ou direito condicional.

As condições podem ser positivas (se dependem da ocorrência de uma circunstância)
ou negativas (se essa circunstância deverá deixar de existir), lícitas ou ilícitas; física ou
juridicamente possíveis ou impossíveis; perplexas, incompreensíveis ou contraditórias
(como, por exemplo, alguém que empresta um imóvel com a condição que não se
adentre nele); ou potestativas, que são aquelas que privam de todo o efeito o negócio
jurídico ou o sujeitam ao puro arbítrio de uma das partes.

Enquanto a condição é acontecimento futuro e incerto, o termo (momento em que se
começa ou se extingue a eficácia de um ato jurídico) é acontecimento futuro e certo.
Termo inicial é o que suspende o exercício de um direito, ou ainda, é o momento em que
a eficácia de um ato jurídico deve começar. Termo final é o que dá término a um direito
criado pelo contrato e até então vigente. Em oposição ao termo inicial, poder- se-ia dizer
que é o momento em que a eficácia do ato jurídico deve terminar.

O Código Civil estabelece uma regra geral para o cômputo do prazo, prescrevendo que
“salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído

odia do começo, e incluído o do vencimento”.
Encargo (ou modo) é uma limitação trazida a uma liberalidade (doação, constituição de
renda, promessa de recompensa, instituição de herdeiro), quer por dar destino ao seu
objeto, como por exemplo, a doação de uma casa, contanto que ele aí vá morar; quer
por impor ao beneficiário uma contraprestação, como, por exemplo, deixo a B cinco
milhões, mas ele terá de educar meus filhos até a maioridade. É um ônus que diminui a
extensão da liberalidade.

Cumpre observar que, nos negócios jurídicos, “parte” não é sinônimo de “pessoa”.
Podem existir várias pessoas numa mesma parte, que é um núcleo de manifestação de
vontade. Ex.: vários vendedores que são proprietários de um imóvel, e vários
compradores que querem adquiri-lo, cada grupo constituindo uma parte, a parte
alienante e a parte adquirente.

13 Art. 121 do Código Civil.

21

Os negócios jurídicos podem ser classificados quanto ao exercício de
direitos:

  1. negócios de disposição, quando autorizam o exercício de amplos direitos
    como o de alienação -venda, doação-, havendo transferência de domínio;
  2. negócios de administração: autorizam apenas a administração, o uso ou gozo
    dos objetos, por exemplo a percepção de rendimentos.
    As vantagens patrimoniais também propiciam uma classificação dos negócios jurídicos
    em gratuitos (aqueles em que somente uma das partes é beneficiada) e -onerosos
    (aqueles nos quais, para se obter um benefício há que se fazer um sacrifício -ex.:
    contratos de compra e venda, de empreitada, de mútuo, etc.).

Outro parâmetro é a forma:

os negócios podem ser formais ou solenes (exigem o
cumprimento de uma forma legalmente exigida: ex.: escritura pública na venda de
imóvel de valor igual ou superior a 30 salários mínimos, casamento, etc.), e informais ou
não solenes (doação, compra e venda de bens móveis, etc.)

Classificam-se quanto ao tempo em que devem produzir efeitos, sendo intervivos
(produzem os seus efeitos quando as partes estão ainda vivas) e mortis causa
(produzem seus efeitos após a morte do declarante; ex.: testamento).

Quanto à relação recíproca entre os negócios jurídicos, podem ser principais (existem
por si mesmos; exemplos: compra e venda, mútuo e leasing) e acessórios (cuja
existência supõe a do principal; ex.:pactos especiais à compra e venda, tais como, a
retrovenda, o penhor a hipoteca, etc.).

Relativamente ao conteúdo, podem ser patrimoniais (concebe-se a noção de
patrimônio em seu sentido estrito, para se restringir àquelas relações jurídicas ativas ou
passivas dotadas de conteúdo econômico) ou extrapatrimoniais (os decorrentes de
relações jurídicas não mensuráveis economicamente em si, embora possibilitem em
algumas circunstâncias a compensação econômica por danos causados aos bens que
as integram, como os direitos da personalidade).

No tocante à causa da atribuição patrimonial, distribuem-se em causais (causa significa

oresultado jurídico pelo qual se dá o negócio) e abstratos (negócios jurídicos em que se
prescinde da causa: ex.: letras de câmbio, notas promissórias, duplicatas aceitas pelo
devedor, renúncia de direitos, etc.).

quanto à eficácia
Finalmente, classificam-se quanto à eficácia, em constitutivos (produzem efeitos a
partir do momento da celebração) e declaratórios nos quais os efeitos retroagem ao
momento da ocorrência dos fatos que geraram o negócio jurídico; diz-se que têm efeitos
retroativos.

Deve-se se assinalar que o comportamento do destinatário pode ser passivo, como no
caso do silêncio, mas não se aplica ao Direito o provérbio “quem cala consente”. Quem
cala não diz, em princípio, nada. O sentido que poderá ser dado dependerá das
circunstâncias. Aí então o silêncio produzirá uma declaração de vontade. É o chamado
silêncio circunstanciado.

Nos contratos, são fundamentais os princípios da boa-fé e da função social: o artigo do
Código Civil dispõe que “os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa fé e os usos do lugar de sua celebração”. Trata-se aí da chamada boa-fé objetiva, uma
autêntica regra de conduta fundada na honestidade, na retidão, na lealdade e,
principalmente, na consideração para com os interesses do outro, visto como um
membro do conjunto social que é juridicamente tutelado. Não se trata da boa-fé
subjetiva baseada na ignorância ou consciência do agente quanto à situação em que se
encontra, acarretando a comprovação desse estado de ânimo consequências jurídicas
importantes no que respeita à extensão da responsabilidade na reparação dos danos.

Esta disposição engloba todas as fases do negócio, a partir das preliminares, aquele
período de tratativas comerciais que antecedem a formação do contrato e que muitas
vezes ensejam deveres de reparação por rupturas arbitrárias que ocasionam danos
injustificados à parte contrária. (Pelo mesmo motivo, há que proteger a fase posterior à
execução do contrato como, por exemplo, deveres de garantia quanto à coisa vendida).
No site do Sindimoveis Est. RJ na Internet você encontrará os modelos de contratos
mais comuns nas atividades de corretagem.

O CONTRATO DE CORRETAGEM

O Corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor do imóvel, o qual o incumbe na
obrigação de achar no mercado o melhor comprador do bem objeto da venda, como
também pelo futuro adquirente, que busca auxílio para encontrar o imóvel que deseja
comprar, dentro de suas condições. Assim, é de suma importância o estudo do Contrato
de Corretagem, o qual tem, de um lado, o Corretor e, do outro, o vendedor ou o
comprador, o qual leva a denominação de Comitente.

Quanto ao objeto desse contrato, tem-se uma Obrigação de Fazer. O profissional fica
obrigado a procurar no mercado o melhor negócio, de acordo com os desejos do
comitente, e dentro dos parâmetros por ele ditados.

No Contrato de Corretagem, comumente também chamado de “Contrato de Mediação”,
também é estabelecida a remuneração (a “comissão”) do Corretor pelos serviços
prestados, uma vez efetuado o negócio.

Para o professor Marco Aurélio Viana, o
Contrato de Corretagem “é aquele pelo qual uma parte obriga-se para com outra a
aproximar interessados e obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante
uma remuneração”.

Este conceito permite estabelecer o devedor, o credor e o objeto dessa relação jurídica:

o devedor será o Corretor, o qual possui a obrigação de aproximar pessoas que
pretendem contratar, realizando desta forma uma intermediação, colocando o
contratante em contato com pessoas interessadas em celebrar algum ato negocial;

do outro lado vem, como credor da obrigação, o comitente -aquele que contrata o corretor para buscar pessoas interessadas em com ele realizar algum ato negocial. Observe-se
que este é um contrato aleatório, pelo fato de que o direito do corretor e a obrigação do
comitente dependerão da conclusão do negócio principal, ou seja, dependerão de um
fato futuro e incerto. Além disto, é consensual, visto que completa-se através do
consenso mútuo, independente de forma.
O Contrato de Corretagem tem a seguinte roupagem jurídica:

bilateral, acessório,
oneroso, aleatório, consensual.

A primeira característica jurídica do contrato de corretagem é a bilateralidade. É bilateral
porque gera obrigações para ambos os contratantes (o corretor e o comitente). O
primeiro deverá executar certo encargo, e o outro, remunerá-lo: o corretor obriga-se a
executar o encargo de buscar, de acordo com as instruções recebidas, e aproximar
efetivamente terceiro(s) interessado(s) ao comitente para concretizar a convergência
de vontade de ambos, no sentido da realização do negócio principal, ocasião em que o
comitente remunerará o corretor pelo seu trabalho.

A segunda característica jurídica do contrato de corretagem é a acessoriedade, que se
deve ao fato de sua existência estar ligada a outro contrato, que deverá ser concluído,
ou seja, porque serve de instrumento para conclusão de outro negócio.

A terceira característica jurídica do contrato de corretagem é a onerosidade, porque
tanto corretor (que é remunerado) como o comitente (que encontra no terceiro
interessado aproximado pelo corretor a possibilidade concreta de realização do negócio
jurídico que almeja), em princípio, aufere vantagem ou benefício patrimonial em razão
desse acordo.

A quarta característica jurídica do contrato de corretagem é a aleatoriedade, que se dá
porque o corretor somente fará jus à sua remuneração se promover a efetiva
convergência de vontades através da aproximação útil de terceiro interessado junto ao
comitente, no sentido da celebração do negócio principal.

A quinta característica jurídica do contrato de corretagem é a consensualidade, porque
se forma pelo simples acordo de vontades das partes.

É importante frisar que o objeto do contrato de corretagem não é o serviço do corretor
em si mesmo considerado, mas o resultado desse serviço, que, por sua vez, não se
reduz à conclusão do negócio pretendido, melhor se identificando como a eliminação,
por parte do corretor, de qualquer obstáculo à sua celebração. O corretor vende o
resultado útil de seu trabalho, de modo que, se o seu labor torna-se inútil, não haverá
que se falar em qualquer remuneração, pois ela não é devida em virtude do serviço
prestado, mas em razão do resultado obtido. Assim, o ponto mínimo até onde deve
chegar o trabalho do corretor para fazer jus à sua remuneração é a aproximação útil das
partes, inclusive com a convergência da vontade de ambos de que efetivamente
pretendem celebrar o negócio principal. Excepcionalmente, no entanto, pode ser
possível que as partes (comitente e corretor) firmem compromisso expresso no contrato
de corretagem no sentido de que a remuneração será em razão do esforço
empreendido pelo corretor na busca de eventual interessado para a celebração do
negócio principal.

BENS IMÓVEIS

O Código Civil de 1916, em seu Artigo 43, considerava bens imóveis ”o solo, com sua
superfície, os seus acessórios naturais e adjacências naturais, compreendendo as
árvores e frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo”, e ainda “tudo quanto o Homem
possa incorporar permanentemente ao solo, como a semente lançada à terra, os
edifícios e construções, de modo que não se possa retirar sem destruição, modificação,
fratura ou dano”, e “tudo quanto no imóvel o proprietário mantiver intencionalmente
empregado em sua exploração industrial, aformoseamento ou comodidade”.

14Ver Código Civil, art. 79 e segs.

24

O Novo Código Civil avançou na conceituação: “São bens imóveis o solo e tudo quanto
se lhe incorporar natural ou artificialmente”. Em dois outros artigos, explicita que, para
os efeitos legais, consideram-se os direitos reais sobre os imóveis e as ações que os
asseguram, bem como o direito à sucessão aberta. A lei dispõe, ainda, que não perdem o caráter de imóveis as edificações que, separadas do solo, mas, conservando a sua
unidade, forem removidas para outro local, e os materiais provisoriamente separados
de um prédio, para nele se reempregarem.
Aquisição de imóveis

A compra e venda de imóveis é um negócio jurídico intervivos (entre vivos) no qual uma
parte transfere a outra o domínio do bem, efetivando-se o registro do título da
transferência na circunscrição imobiliária competente. Atransferência de propriedade
não se dá sem o Registro Público e só produz efeitos a partir da data em que se
apresentar o título ao oficial do Registro e ele o prenotar no protocolo. É a mais
frequente modalidade de aquisição de bens. Ocorrem, todavia, outros modos de
aquisição, destacando-se:

A aquisição originária
-quando o indivíduo faz seu o bem sem que este lhe tenha sido
transferido por alguém, não havendo qualquer relação entre o domínio atual e o anterior.

A aquisição por acessão
-o modo originário de adquirir, em virtude do qual fica
pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou se incorpora ao seu bem; a acessão
vem a ser o direito em razão do qual o proprietário de um bem passa a adquirir o domínio
de tudo aquilo que a ele adere. É denominada acessão natural, quando a união ou
incorporação de coisa acessória à principal advém de acontecimento natural (formação
de ilhas, aluvião, avulsão e o abandono de álveo), e acessão industrial ou artificial,
quando resulta do trabalho do homem (plantações e as construções de obras).

A usucapião
– modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse
prolongada da coisa com a observância dos requisitos legais; é uma aquisição de
domínio pela posse prolongada; a usucapião tem por fundamento a consolidação da
propriedade, dando juridicidade a uma situação de fato: a posse unida ao tempo; a
posse é o fato objetivo, e o tempo, a força que opera a transformação do fato em direito.
A legislação reza que jamais poderão ser objeto de usucapião: a) as coisas que estão
fora do comércio; b) os bens públicos que estando fora do comércio são inalienáveis; c)
os bens que, por razões subjetivas, apesar de se encontrarem “in commercio”, dele são
excluídos, necessitando que o possuidor invertesse o seu título possessório.

Quando a aquisição do imóvel envolve um valor superior a 30 salários mínimos, é
indispensável o registro do contrato de compra e venda no Registro de Imóveis15, caso
contrário a transferência da propriedade não se efetivará. O corretor empenhado em
prestar um bom serviço cuida logo de informar o cliente que, quando é utilizada uma
promessa de compra e venda e quando a venda se dá a vista, o contrato deve ser
lavrado na forma pública, ou seja, por um tabelião de livre escolha do comprador.

Levando em conta a capacidade financeira do brasileiro, pelo menos na regra geral, o
contrato de promessa de compra e venda ainda é o mais utilizado entre todos os pactos
imobiliários. Além deste, entretanto, é largamente utilizado o contrato particular de

15Art. 1245 Código Civil

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compra e venda com hipoteca. Porém tem crescido rapidamente a tendência em favor
dos daqueles com pacto adjeto de alienação fiduciária, em razão da facilidade que tem o
agente financiador -seja um banco, seja o próprio construtor -de retomada do imóvel na
hipótese de inadimplência do comprador.

O contrato de compra e venda tem uma série de efeitos. Os mais elementares
consistem na obrigação do vendedor de entregar o imóvel ao comprador, na forma
pactuada no contrato, e o dever do comprador de pagar integralmente o preço, também
na forma convencionada. Esses são os efeitos elementares da compra e venda. Além
disso, o vendedor responde pela evicção de direitos, pelos vícios redibitórios, se a
relação jurídica for civil, e pelos vícios do produto (imóvel) se a relação for de consumo.
O comprador, sua vez, está sujeito, por exemplo, aos efeitos do inadimplemento
contratual, caso não cumpra as suas obrigações contratuais. Com efeito, o comprador
pode ser obrigado a pagar multa pelo atraso no pagamento; pode ter seu contrato
extinto por uma das causas previstas no contrato, como acontece, comumente, com a
cláusula que prevê a resolução do contrato caso haja inadimplemento de três ou mais
parcelas de pagamento consecutivas ou não.

Tudo sem falar nos efeitos da cláusula de arras, largamente utilizada nos contratos de
promessa de compra e venda de imóveis.

Arras (ou sinal, como também é largamente
conhecida) é a parcela inicial do pagamento. A
cláusula de arras está presente com
frequência na promessa de compra e venda. O comprador, sinalizando para o vendedor
que deseja adquirir o bem, paga uma parte mais ou menos considerável do preço, de
acordo com o pactuado entre eles. As arras têm dupla função: confirmatória e penal.
Hoje, chama a atenção o regramento atual das arras no Código Civil (artigos 417 a 420)
que prevê a possibilidade de pagamento de indenização suplementar por parte do
contratante que não cumpre o contrato, de modo que, além de perder o valor dado como
sinal, pode ser obrigado a ressarcir a parte inocente de prejuízos além do valor das
arras, desde que o contrato tenha sido celebrado em caráter irrevogável e irretratável.

Cessão de direitos

A Cessão de Direitos é usada no sentido contrário da Promessa de Compra e Venda, ou
seja, quando o proprietário é promissário comprador (a) (s) do imóvel objeto da
transação, não possuindo o domínio sobre o imóvel.

O Corretor, ao lavrar qualquer instrumento não se pode esquecer de mencionar os
nomes dos corretores das partes contratantes, bem como a sua qualificação completa
(profissão, número de identidade e órgãos expedidor, número do CPF, endereço e,
quando casados, o regime de casamento e se o enlace matrimonial ocorreu antes ou
depois da lei n.º 6.515/77 –Lei do Divórcio de 26/12/1977).

Contratos “de gaveta”

É indispensável ao Corretor compreender em todos os detalhes o significado da
expressão “contrato de gaveta”. Embora esteja largamente vinculada aos contratos
imobiliários, trata-se de uma expressão mais abrangente. O contrato é tido como “de
gaveta”, na medida em que as partes pactuam que não vão dar publicidade ao contrato
ou revelá-lo a terceiros. Preferem que o contrato se dê no âmbito de interesse apenas
dos contratantes. É muito comum nos chamados “repasses” dos contratos do Sistema
Financeiro de Habitação, quando o adquirente do imóvel não quer ter de contar com a
anuência do órgão financiador para não majorar o valor da prestação no momento do refinanciamento. Todos os documentos imobiliários, a pessoa do vendedor, a inserção
correta da cláusula de arras, todos são de especial relevo também nos chamados “de
gaveta” que não existem apenas na seara imobiliária.

Incorporação

Por incorporação imobiliária, tem-se o negócio jurídico pelo qual o incorporador se
obriga a realizar, pessoalmente ou através de terceiros, a construção de unidades
imobiliárias em edificação coletiva, com o fulcro de transmitir a propriedade das
referidas unidades aos respectivos adquirentes, através de contratos específicos,
durante a construção. Em contrapartida, obrigam-se os adquirentes a pagar o preço das
unidades que se comprometeram a adquirir.

Toda a dinâmica que se forma no entorno do processo incorporativo enseja,
necessariamente, o surgimento de diversos contratos que detém por fito a
formalização, através da contração de direitos e deveres, das relações mantidas entre o
incorporador imobiliário e os adquirentes das unidades imobiliárias a serem edificadas.
Como exemplo, temos o contrato de promessa de compra e venda, o contrato de
permuta e o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, os
quais, apesar de deterem identidade própria, unem-se para cumprir uma nova função,
qual seja a produção de unidades imobiliárias em edificações coletivas, bem como a
constituição de propriedade sobre essas unidades em condomínio especial, como a
consequente transmissão desse direito aos respectivos adquirentes.

A
atividade da incorporação tem como objeto a produção de edificações coletivas
compostas por unidades imobiliárias autônomas, permanentemente vinculadas, como
elementos formadores do conjunto da edificação que fazem parte. Arazão do negócio
jurídico da incorporação é a produção de um novo bem imóvel, assim como a
constituição de direito de propriedade sobre esse mesmo bem, em um processo pelo
qual se desdobra o terreno e se converte em um direito real de propriedade que sobre
ele incidia, em várias unidades imobiliárias, cada qual detentora do direito real de
propriedade, assentadas em planos horizontais sobre aquele terreno. Para tanto,
criam-se frações ideais, que ficam vinculadas às novas unidades imobiliárias, referindose
essas a proporção de propriedade que cada adquirente possui no que tange as
partes de propriedade comum. Essa é a causa do negócio jurídico da incorporação: a
formação de direito de propriedade sobre edificação coletiva, através de frações ideais,
bem como sobre as unidades imobiliárias integrantes dessa edificação, atribuindo-se
um direito real às pessoas que, nos termos dos respectivos títulos, vierem a adquiri-las.

Desta feita, pode-se perceber que o negócio da incorporação não se exaure no ato de
construir, ou fazer construir ou mesmo na alienação das unidades a serem construídas,
compreende ainda a individualização das unidades no cartório de registro de imóveis,
sem os quais deixa o incorporador de cumprir o disposto no art. 44, da Lei 4.591/64, que
lhe impõe a obrigação de promover, no registro geral de imóveis, a averbação da
construção para efeito de individualização e discriminação das unidades imobiliárias
que formam a edificação. Trata-se de obrigação legal, que o incorporador assume
perante o adquirente, através da anuência de qualquer modalidade contratual que vise
a transferência do direito de propriedade incidente sobre cada novo imóvel que surge
após a averbação da construção. Em assim sendo, resume-se a atividade incorporativa
como sendo o negócio jurídico que se origina a partir da coligação de contratos distintos,
em especial o contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda e,
eventualmente, o contrato de construção, que em conjunto com outros atos essenciais

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a individualização e discriminação da edificação e das unidades imobiliárias autônomas
-, dão origem à figura do condomínio, que, como é cediço, faz nascer a presença da
propriedade individual e coletiva sobre um mesmo local.

O objeto das diversas modalidades de contratos incorporativos é a atribuição para o
contratante, ou seja, para o adquirente do imóvel a ser construído pelo incorporador
contratado, da condição de titular de direito real sobre o referido bem. Em ato contínuo,
torna-se o adquirente titular do mesmo direito real sobre a fração do terreno sobre o qual
está edificado o referido bem.

Aincorporação imobiliária tem como sujeitos, em regra, o incorporador e os adquirentes
das unidades imobiliárias a serem construídas, podendo, excepcionalmente, existirem
figuras distintas, como por exemplo, o proprietário do terreno, se for pessoa adversa do
incorporador, na hipótese de haver alienação do terreno por meio de contrato de
permuta, ou mesmo o construtor, para o caso de delegação, por parte do incorporador,
da execução das obras.
Independentemente da modalidade de contrato incorporativo, faz-se sempre
necessário que estes sejam pactuados por escrito, exigindo-se seu registro, junto ao
competente Registro Geral de Imóveis, para os atos que digam respeito à transmissão
da propriedade imobiliária ou de direitos reais alusivos ao imóvel alienado. Da mesma
forma, devem ser encaminhados para registro os atos relativos à constituição de
direitos reais sobre o imóvel objeto da incorporação.

Frise-se que, mesmo os contratos particulares, incluindo-se o ajuste preliminar, por
força da lei geral das incorporações, notadamente o § 4° do art. 35, são registráveis
junto ao Registro Geral de Imóveis, sendo tal prática de extrema relevância para fins de
oposição do direito de aquisição perante terceiros. Desta feita, pode-se perceber que,
não obstante a solenidade exigida pela Lei para os contratos que visem à constituição
de direito real sobre bem imóvel, a Lei 4.591/64 mitiga essa exigência, na medida em
que admite o registro de contratos particulares junto ao Registro de Imóveis,
independentemente do valor da transação.

O incorporador carrega consigo algumas obrigações decorrentes da própria Lei Geral
de Incorporações (Lei 4.591/64). As referidas obrigações são estabelecidas com o
intuito de preservar os adquirentes das unidades autônomas, garantindo a estes o
mínimo de segurança jurídica frente ao incorporador, impossibilitando, por conseguinte,
que este exerça vantagem excessiva sobre aqueles. Essas obrigações distribuem-se
no tempo, sendo exigíveis antes da incorporação, no curso do empreendimento e após
a conclusão da obra.

É por meio dos contratos incorporativos que o incorporador e os adquirentes assumem
vínculos obrigacionais. Através desses negócios jurídicos, os contratantes assumem obrigações de dar e fazer, pretendendo sempre a constituição de propriedade sobre bem imobiliário. Deve o incorporador proceder a correta implementação dos atos
necessários à produção do imóvel, se obrigando ainda a transmitir aos adquirentes o
direito de propriedade que recai sobre cada unidade imobiliária alienada.

As espécies de contratos mais utilizados para fins de comercialização das unidades
imobiliárias são o contrato de promessa de compra e venda e o contrato de compra e
venda com pacto adjeto de alienação fiduciária.

O contrato de promessa de compra e venda de unidade como coisa futura é a
modalidade contratual de alienação de unidade imobiliária em que o incorporador
assume o risco da construção, estabelecendo desde logo o preço final da unidade,
obrigando-se a entregá-la concluída e averbada junto o registro geral de imóveis. Nessa
espécie de contrato, fica convencionado entre as partes que o incorporador transmitirá
ao adquirente a propriedade da futura unidade, após receber, em contrapartida, o preço
estipulado inicialmente, de forma parcelada. Todavia, não obstante ser o direito do
promitente comprador um direito real, o que lhe assegura a titularidade de poder jurídico
sobre o bem, somente haverá efetiva transmissão da propriedade após quitação
integral da dívida assumida pelo promitente comprador, funcionando o contrato de
promessa de compra e venda como instrumento preliminar a realização do contrato
definitivo de compra e venda. O promitente vendedor reserva para si o domínio como
meio de garantia do cumprimento do pactuado em sede contratual, ofertando para o
promitente comprador o direito de usar e fruir. Na hipótese de ser o incorporador
promitente comprador ou promitente cessionário do terreno sobre o qual será edificada
a unidade imobiliária futura, a alienação deverá ocorrer por meio de promessa de
cessão ou de cessão de direitos da fração ideal do terreno.

O contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária reflete
verdadeira novidade no que tange as modalidades contratuais utilizadas para a
alienação de bens imóveis no ordenamento jurídico brasileiro. Introduzido pela Lei
9.514/9716, (que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a
alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências), é o contrato pelo qual o
devedor (o adquirente) pactua a transferência da propriedade do imóvel ao credor,
podendo este ser o incorporador ou instituição financeira interveniente, com o fulcro de
ver adimplido o parcelamento então contraído. O credor permanece proprietário do
imóvel enquanto perdurar o pagamento das parcelas aprazadas, revertendo-se a
propriedade ao devedor tão logo a dívida seja integralmente quitada. A
propriedade fiduciária se constitui mediante registro, no Registro de Imóveis, do contrato que lhe
serve de título, operando-se, em consequência, o desdobramento da posse sobre o
imóvel, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto.

É relevante o fato de que qualquer pessoa, quer física ou jurídica, pode ser classificada
como credor fiduciário, não se restringindo tal posição às entidades financeiras que
operem no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

No que tange às obrigações que recaem sobre o imóvel, essas passam a ser de
responsabilidade do devedor fiduciante, na medida em que a posse direta do imóvel é a
este transmitida. Assim, tributos e contribuições condominiais devem ser suportados
pelo mesmo, após a entrega do imóvel pelo incorporador.

No caso de inadimplemento por parte do credor fiduciário, este será intimado, pelo
oficial do Registro de Imóveis, para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias. A
referida intimação somente será expedida após expirar o prazo de carência estipulado
no contrato. O pagamento deverá ser feito diretamente ao Oficial do Registro de
Imóveis, devendo este entregar a importância recebida, nos três dias seguintes à
quitação da dívida, ao credor fiduciário. Decorrido o prazo da notificação, sem que o
devedor tenha purgado a mora, o oficial do Registro de Imóveis certificará o fato,
comunicando-o ao credor fiduciário. Este recolherá o imposto de transmissão intervivos

16 http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L9514.htm, na Internet, e na página do Sindimoveis Est/RJ

29

e promoverá o registro da consolidação da propriedade de em seu nome junto ao
Registro de Imóveis. Consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, este
promoverá a venda do imóvel em leilão, nos 30 (trinta) dias subsequentes. O devedor
deverá desocupar o imóvel no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, sob pena de
pagamento de taxa de ocupação de 1% sob o valor contratualmente estabelecido para
fins de leilão.

Em suma, pode-se concluir que os contratos incorporativos, apesar de deterem independência entre si, guardam estreita correlação no que tange a finalidade do negócio jurídico da incorporação imobiliária, qual seja a articulação dos referidos
instrumentos para a produção de unidades imobiliárias em edificações coletivas e a
constituição de propriedade sobre essas unidades em condomínio especial. Não
obstante cada contrato guarde a sua especificidade e merecer preferência de acordo
com o caso concreto, certo é que os mesmos devem estar coligados para o
cumprimento de uma única finalidade: a construção e alienação de unidades
imobiliárias horizontalmente dispostas, permanentemente vinculadas, a serem
alienadas no curso da empreitada, bem como a transmissão do direito de propriedade
que sobre eles incidam.

Afetação

Pelo sistema vigente, o incorporador pode adotar o chamado regime de afetação. Por
este sistema, o bem que está sendo incorporado será afastado dos bens (patrimônio) do
incorporador. Isto permite, por exemplo, que as dívidas do incorporador não atinjam o empreendimento, oferecendo deste modo uma garantia aos adquirentes do condomínio de que não perderão o bem que estão adquirindo durante o curso do negócio, da construção, etc. Para ter efeito, a afetação necessita ser registrada no
Cartório de Registro de Imóveis. (Ler atentamente a legislação sobre Condomínios, que
sofreu várias alterações)

Imóveis na planta

Quem não sonha com a casa própria? Com o mercado em plena expansão, após um
período de retração entre 2008 e 2009, por conta da crise econômica internacional, as
construtoras lançam cada vez mais empreendimentos, para todos os tipos de bolsos e
gostos. E, com a ampliação da oferta de crédito e a baixa nas taxas de juros, comprar
um imóvel na planta pode ser uma opção bastante atraente para quem pode esperar o
prazo de construção -em geral de dois anos -, já que essa modalidade de pagamento
significa, em média, uma economia de 20% a 25%, segundo o Sindicato das Empresas
de Habitação (Secovi). O Corretor Imobiliário estar sempre ao lado do Cliente para
evitar que a economia lhe resulte em dor de cabeça e prejuízos. É indispensável atuar
como um consultor atento, adiantando-se nos cuidados a serem tomados quando se
adquire um imóvel na planta.

Em Niterói, e por todos os centros urbanos fluminenses, os lançamentos de novos
empreendimentos estão mudando a paisagem reinante. E os números comprovam
isso, já que um dos setores que apresentou maior crescimento em 2010, em todo o
País, foi a construção civil.

O bom corretor só se vincula a empreendimentos de empresas com experiência e
solidez no mercado. Para isto, pode começar por consultar o nome da empresa junto à
Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), pelo site

30 http://www.ademi.org.br; ou ainda no Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do
Rio de Janeiro (Sinduscon), no endereço eletrônico http://www.sinduscon-rio.com.br para
certificar-se de que a construtora se encontra em regularidade no mercado.

É interessante também o acompanhamento por parte de algum agente financeiro. Se
algum banco estiver financiando a obra, esta é uma boa garantia. Recomenda-se ainda
visitar obras já acabadas da empresa, e ver seu histórico com relação não apenas ao
cumprimento dos prazos de entrega dos imóveis, mas também à qualidade de
acabamento das obras, além de observar a prestação de serviços durante a execução
do empreendimento, entrega do imóvel e na pós-venda.

Antes de oferecer um imóvel ao cliente, o Corretor precisa certificar-se de que ele está
registrado em nome do incorporador ou de quem está anunciando a venda, verificando
ainda se foi registrado o memorial de incorporação. Há que investigar se o imóvel
apresenta alguma hipoteca, penhora ou qualquer outro impedimento e se existe
autorização para hipoteca do terreno. É indispensável, ainda, analisar previamente a
minuta da escritura, para poder manifestar a sua opinião. Devem-se conferir os prazos e
condições de entrega e as penalidades em caso de atraso ou de impossibilidade de
continuar o negócio.

17

Existe uma lei especial no Brasil (Lei 4.591/64) que trata da compra e venda de
imóveis em construção ou, como deve ser corretamente chamado, do contrato de
incorporação imobiliária. Ele evolui na medida em que o imóvel vai ser construído ou
está em construção. O comprador deve atentar muito especialmente para a idoneidade
financeira da incorporadora que pode ou não ser a construtora. Reitera-se aqui a
importância de se pedir, no Registro de Imóveis competente, a certidão do registro da
incorporação. A
lei 4.591/64 traz uma lista de exigências que se faz do incorporador
imobiliário no momento do registro da incorporação, a fim de que ele possa demonstrar
sua saúde financeira e técnica. Pede, além de tantos outros documentos, o título
aquisitivo do terreno onde será construído o prédio, as certidões negativas, as plantas e

o projeto do empreendimento aprovado pelo município respectivo. Enfim, revela-se
como um documento que retrata a idoneidade do empreendimento e de quem o
construirá, mostrando-se um dos mais importantes documentos para o adquirente
imobiliário.

REGISTRO DE IMÓVEIS

O registro da propriedade imóvel não se confunde com o cadastro. Ele tem por fim
específico dar a conhecer a situação jurídica dos imóveis, ao passo que o cadastro visa
determinar fisicamente o imóvel.

O registro de imóveis é uma instituição que provê publicidade das mutações jurídicas
que a propriedade sofre. Por ele se pode ver o status jurídico dos imóveis (casas,
prédios, terrenos rurais etc.) e garantir a lisura e segurança das trocas imobiliárias
(compra, venda, hipoteca, dação em pagamento etc.), ou a publicidade de constrições
judiciais (penhora, arresto etc.).

O Registro de Imóveis, com a função de transcrever aquisições imobiliárias e inscrever
ônus reais, instituiu-se, no Brasil, pela Lei 1.237, de 24.09.1864. Antes o que existia era

17Na Internet, http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4591.htm

31

apenas o Registro Hipotecário. Vigoravam, até então, as normas do Registro Paroquial,
conhecido como “Registro do Vigário”. Em 1890, assinalou-se no Brasil, tentativa de
adoção do Registro Torrens, que visava segurança e liquidez aos atos do registro da
propriedade imóvel, fazendo incontestáveis os títulos registrados.

O Código Civil de 1916 dedicou a Seção VI do Cap. XI do Tit. III, “Do direito das coisas”,
ao Registro de Imóveis. Atranscrição do título hábil, no registro imobiliário da situação
do imóvel, passou a constituir exigência para a aquisição da propriedade imóvel. A
matéria foi regulada minuciosamente, consagrando o princípio de que a “propriedade
imóvel só se adquire pelo registro”.

Com o desenvolvimento socioeconômico e jurídico do país, começaram a surgir as
falhas e deficiências do sistema imobiliário, registrando-se grande sucessão de leis e
decretos até 1969, quando o Decreto-lei n° 1.000, que atualizou as normas da
legislação anterior, empenhando-se na simplificação dos trâmites cartorários e
permitindo que os livros do registro fossem substituídos por fichas ou pelo sistema de
folhas soltas, suscetíveis de serem datilografadas. Acompanhou o progresso da
tecnologia, em matéria de escrituração dos atos do registro, até ser substituído em 31
de dezembro de 1973 pela lei 6.01518, que é vigente nos dias correntes, com as
alterações introduzidas dois anos depois pela Lei 6.216/75.

De regra, cada Municipalidade tem um registro imobiliário, dispondo de absoluta
competência para a prática dos atos. O principal e mais transcendente está na
instituição da matrícula para cada imóvel em sua folha, na qual são efetuados os
registros e as averbações dos títulos que tenham por objeto o imóvel matriculado.

Agrande característica que existe na prática brasileira de registro está nos chamados
contratos de promessa de compra e venda, feitos por instrumento particular. Com
grande extensão territorial, a propriedade no Brasil foi dividida sem nenhuma
programação. O êxodo rural precipitou o parcelamento do solo, o que se deu através de
pré-contratos. Nos tribunais valoriza-se a posse. E hoje, no Brasil, cerca de 40% das
propriedades ocupadas, com situação jurídica consolidada, não são tituladas. Deferiuse
às promessas um direito real oponível. E mesmo sem título definitivo, o promitente
comprador dispõe da coisa (v. g., constrói etc.). É uma realidade social. Os tribunais
estão abarrotados com demandas advindas de instrumentos particulares, e sem
registro. E valoriza-se a posse como fator social, em detrimento do sistema registral que
outorga a segurança jurídica.

CONDOMÍNIO

Um dos pontos mais controvertidos do novo Código Civil diz respeito à disciplina do
condomínio horizontal ou edilício, popularmente conhecido como “condomínio em
edifício”, assunto também abordado na seção de “Direito e Legislação”

Com entrada em vigor do Código de 2002, vários artigos da Lei n° 4591/6419 foram
revogados, remanescendo poucos dispositivos, especialmente os referentes à incorporação imobiliária.

18Na Internet, ver http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015.htm

19 Na Internet, http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4591.htm

32

Conceitualmente, o condomínio edilício caracteriza-se pela coexistência de áreas de
propriedade particular (unidades autônomas), e áreas comuns, titularizadas por mais
de um coproprietário, segundo uma convenção previamente estabelecida.

Nesse sentido, dispõe o art. 1331 do Código Civil: “pode haver, em edificações, partes
que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedades comuns dos condôminos”.

Interessante notar, ainda, que instituição do condomínio dá-se por ato constitutivo
intervivos ou mortis causa (testamento), registrado no Cartório de Registro Imobiliário,
com as seguintes disposições necessárias:

a)discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas
umas das outras e das partes comuns;
b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e
partes comuns;
c)o fim a que as unidades se destinam (art. 1332).
Note-se, por outro lado, haver forte tendência jurisprudencial no sentido de se admitir a
validade das convenções condominiais, ainda que não registradas, conforme se pode
observar da leitura da Súmula 260 do STJ (“A
convenção de condomínio aprovada,
ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos”).

No que tange à taxa condominial o Código Civil aponta como dever do condômino
contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Trata-se
de dispositivo de intelecção imediata, que não deixa margem a dúvidas.Na mesma
linha, no que tange à imposição da multa, o Código é claro ao estabelecer que esta, sem
prejuízo dos juros moratórios, será de, no máximo, 2% sobre o débito. Esta pena
pecuniária, imposta em caso de retardamento culposo no cumprimento da obrigação de
pagar a taxa mensal, não se confunde com outras sanções mais severas previstas no
mesmo diploma para o caso de violação grave dos deveres de convivência (sossego,
saúde, segurança etc.), ou prática de conduta antissocial, hipóteses em que o valor da
multa poderá chegar ao quíntuplo ou, até mesmo, ao décuplo da contribuição mensal.

LOCAÇÃO

O Corretor que pretender dedicar-se ao aluguel necessita estudar chamada Nova Lei do
Inquilinato, que compreende a lei federal nº 8.245/9120
(dispõe sobre as locações dos
imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes) aperfeiçoada em 2009 pela de
nº 12.112, com o propósito de incentivar o mercado de locação de imóveis ociosos, com
expectativa de um crescimento de aproximadamente 30%, na oferta de imóveis para
locação.

O ponto de relevância da nova legislação está em facilitar o processo nas ações de
despejo por falta de pagamento, para os imóveis residenciais e comerciais urbanos. Em
casos de atrasos no pagamento ou rescisão do contrato por uma das partes, o processo
terá rito sumário -uma tramitação mais célere no Judiciário-, além do que o inquilino,
com apenas um mandado oficial, será intimado da ação judicial.

20Na Internet: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm

33

Com essa alteração, comparativamente à legislação anterior, que exigia dois
mandados judiciais, tornou-se mais rápida a tramitação processual.

Outra questão importante: no que tange ao fiador, que a partir do momento que não
quiser mais permanecer como garantidor, poderá renunciar, porém, desde que informe

olocador, ficando desobrigado do compromisso, após o prazo de 120 dias.
Nesse sentido, deverá o inquilino constituir novo fiador, no prazo de 30 dias. Caso não
consiga o fiador, o contrato de locação será automaticamente transformado em locação
sem fiança, o que permite a desocupação do imóvel, após notificação judicial em
apenas 15 dias.

ALei também permite que o locador possa exigir outro fiador, como situações em que o
garantidor for uma pessoa jurídica, e esta ingressar em regime de recuperação judicial.
Esse dispositivo objetiva oferecer segurança ao proprietário e exonerar a empresa
fiadora que estiver com dificuldades financeiras, de responsabilidade no contrato de
locação.

A
substituição do fiador também poderá ocorrer, em caso de divórcio ou morte do
inquilino. Outra alteração relevante é a suspensão da ação de despejo se o locatário, no
prazo de 15 dias, efetuar o pagamento dos aluguéis em atraso.

Quanto à multa rescisória em que há devolução antecipada do imóvel, a nova lei ajusta
ao Código Civil de 2002, mantendo a proposta de proporcionalidade; as demandas
judiciais, provavelmente serão mais rápidas, simplificando-se alguns procedimentos, e
conferindo maior segurança ao proprietário do imóvel.

Além disto, a nova lei busca impedir alguns abusos por parte das imobiliárias na hora de
solicitar documentos do futuro inquilino. Porém, segundo a Abadi e o Sindicato da
Habitação de São Paulo (Secovi), as imobiliárias podem solicitar que o inquilino prove
sua capacidade de pagamento, mostrando comprovantes de emprego e rendimento,
títulos de propriedade, emprego e certidões para averiguação do seu cadastro. No
entanto, elas não podem pedir mais do que uma garantia de fiança. A
imobiliária não
pode, por exemplo, exigir um fiador e também um seguro-depósito ou um chequecaução.

Outra prática considerada abusiva e abolida pela lei é a exigência das imobiliárias de
que os inquilinos paguem taxas de contratos. Isso estava proibido desde 1998, mas era
amplamente praticado. Anova lei veda totalmente este procedimento.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH)

Criado pela Lei 4380/6421, no contexto das reformas bancária e de mercado de capitais,

o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), é um segmento especializado do Sistema
Financeiro Nacional. Essa norma legal instituiu a correção monetária e o Banco
Nacional da Habitação, que se tornou o órgão central orientando e disciplinando a
habitação no País, mas teve curta existência. Em seguida, a Lei 5107/6622
criou o
FGTS.
21Na Internet: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4380.htm
22 Na Internet: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L5107.htm

34

O sistema previa desde a arrecadação de recursos, o empréstimo para a compra de
imóveis, o retorno desse empréstimo, até a reaplicação desse dinheiro. Tudo com
atualização monetária por índices idênticos. Na montagem do SFH, observou-se ainda
que havia necessidade de subsídios às famílias de renda mais baixa, o que foi realizado
de maneira a não recorrer a recursos do Tesouro Nacional. Foi estabelecido então um
subsidio cruzado, interno ao sistema, que consistia em cobrar taxas de juros
diferenciadas e crescentes, de acordo com o valor do financiamento, formando uma
combinação que, mesmo utilizando taxas inferiores ao custo de captação de recursos
nos financiamento menores, produzia uma taxa média capaz de remunerar os recursos
e os agentes que atuavam no sistema.

Apartir de 1971, adotou-se um mecanismo de subsídio via imposto de renda. De 1971
até 1981, havia um critério seletivo para concessão de subsídios. Os mutuários de
maior renda pagavam integralmente as suas prestações. Conforme fosse decrescendo

o salário, o Governo Federal assumia uma parte da prestação, via redução de Imposto
de Renda.
Apartir de 1983, o princípio da identidade de índices foi quebrado. Diante da queda dos
níveis salariais e da inadimplência que ameaçava o sistema, o governo aplicou aumento
nas prestações de 80% do reajuste do salário mínimo. Em 1984, o subsídio foi repetido.
Em 1985, houve novamente um subdimensionamento do índice de reajuste das
prestações dos contratos.

Em 1.986, o SFH passou por uma profunda reestruturação com a edição do Decreto-Lei
nº 2.291/86, que extinguiu o BNH e distribuiu suas atribuições entre o então Ministério
de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (MDU), o Conselho Monetário Nacional
(CMN), o Banco Central do Brasil (BACEN) e a Caixa Econômica Federal (CEF).

Ao MDU coube a competência para a formulação de propostas de política habitacional e
de desenvolvimento urbano; ao CMN coube exercer as funções de órgão central do
Sistema, orientando, disciplinando e controlando o SFH; ao BACEN foram transferidas
as atividades de fiscalização das instituições financeiras que integravam o SFH e a
elaboração de normas pertinentes aos depósitos de poupança e a CEF à administração
do passivo, ativo, do pessoal e dos bens móveis e imóveis do BNH, bem como, a gestão
do FGTS.

As atribuições inicialmente transferidas para o então MDU foram posteriormente
repassadas ao Ministério do Bem Estar Social, seguindo depois para o Ministério do
Planejamento, Orçamento e Gestão e finalmente, a partir de 1999 até hoje, alçadas a
Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano da Presidência da República
(SEDU/PR).

Da criação do SFH até os dias de hoje, o sistema foi responsável por uma oferta de
cerca de seis milhões de financiamentos e pela captação de uma quarta parte dos ativos
financeiros. O sistema passou a apresentar queda nos financiamentos concedidos a
partir de uma sucessão de políticas de subsídios que reduziram substancialmente os
recursos disponíveis.

O SFH possui como fonte de recursos principais, desde a sua criação, a poupança
voluntária proveniente dos depósitos de poupança do denominado Sistema Brasileiro
de Poupança e Empréstimo (SBPE), constituído pelas instituições que captam essa
modalidade de aplicação financeira, com diretrizes de direcionamento de recursos

35

estabelecidas pelo CMN e acompanhados pelo BACEN, bem como a poupança
compulsória proveniente dos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
(FGTS), regidos segundo normas e diretrizes estabelecidas por um Conselho Curador,
com gestão da aplicação efetuada pelo Ministério do Planejamento, Orçamento e
Gestão (MPOG), cabendo a CEF o papel de agente operador.

Atualmente, as normas do CMN (Resoluções nº 1.980, de 30.04.1993 e nº 3.005, de
30.07.2002), disciplinam as regras para o direcionamento dos recursos captados em
depósitos de poupança pelas instituições integrantes do SBPE, estabelecendo que
65%, no mínimo, devem ser aplicados em operações de financiamentos imobiliários,
sendo que 80% do montante anterior em operações de financiamento habitacional no
âmbito do SFH e o restante em operações a taxas de mercado, desde que a metade, no
mínimo, em operações de financiamento habitacional, bem como 20% do total de
recursos em encaixe obrigatório no BACEN e os recursos remanescentes em
disponibilidades financeiras e operações de faixa livre.

LEGISLAÇÃO PERTINENTE

CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL
-RESOLUÇÃO -COFECI Nº 326/92

Aprova o
Código de Ética Profissional de Corretores de Imóveis. “Ad referendum”

Art. 1º -Este Código de Ética profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual se
conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional.
Art. 2º -Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse
que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das
transações imobiliárias.
Art. 3º -cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e
aos colegas:
I -considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática
de atos que comprometam a sua dignidade;
II – prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o
sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da
coletividade;
III – manter constante contato com o Conselho regional respectivo, procurando
aprimorar o trabalho desse órgão;
IV -zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e regionais, aceitando
mandatos e encargos;
V – observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com
dignidade;
VI – exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as
prescrições legais e regulamentares;
VII-defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe;
VIII-zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional;
IX -auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste
Código, comunicando, com discrição e fundamentadamente, aos órgãos competentes,
as infrações de que tiver ciência;
X-não se referir desairosamente sobre seus colegas;
XI -relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e
solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe;
XII – colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja
prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.
Art. 4º -Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:

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I-inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
II -apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo
detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que
possam comprometer o negócio;
III-recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
IV -comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a
ele destinados;
V -prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas
pormenorizadas;
VI-zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando
ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
VII-restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;
VIII-dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título;
IX-contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;
X -receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo
serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento
de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.
Art. 5º – O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais
danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou
infrações éticas.
Art. 6º -é vedado ao Corretor de Imóveis:
I – aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajuste às
disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;
II-manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em
Resoluções;
III-promover a intermediação com cobrança de “over price”;
IV-locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;
V -receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não
correspondem a serviços efetiva e licitamente prestados;
VI – angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo
moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe;
VII-desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;
VIII-deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações
para instrução de processos;
IX-acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de
transações imobiliárias;
X-praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;
XI-promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;
XII -abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia
ciência do cliente;
XIII-solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas;
XIV -deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou
autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes;
XV-aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis,
sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;
XVI -aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com
que tenha de colaborar ou substitui;
XVII-anunciar capciosamente;
XVIII-reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo;
XIX-utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais quando no exercício de
cargo ou função em órgão ou entidades de classes;
XX -receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja

37

expressamente autorizado para tanto.
Art. 7º -Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor de
Imóveis, a apuração das faltas que cometer contra este Código, e a aplicação das
penalidades previstas na legislação em vigor.
Art. 8º -Comete grave transgressão ética o Corretor de Imóveis que desatender os
preceitos dos artigos 3º, I, V, VI e IX; 4º, II, III, IV, V, VII, VIII, IX e X; 6º, I, III, IV, VII, VIII, IX,
X, XI, XII, XIII, XIX e XX, transgressão de natureza leve o que desatender os demais
preceitos deste Código.
Art. 9º -As regras deste Código obrigam aos profissionais inscritos nos Conselhos
Regionais.
Art. 10 – As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão a ampla
divulgação deste Código de Ética.

*****

LEI Nº 6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978 -Dá nova regulamentação à profissão de
Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências.

Art 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, no território nacional, é regido
pelo disposto na presente lei.
Art 2º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de
título de Técnico em Transações Imobiliárias.
Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda,
permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização
imobiliária.
Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas,
também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.
Art 4º Ainscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será objeto de Resolução
do Conselho Federal de Corretores de Imóveis.
Art 5º O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e
fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em
autarquia, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério
do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.
Art 6º As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis
sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele
inscritas.
Parágrafo único. As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio
gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito.
Art 7º Compete ao Conselho Federal e aos Conselhos Regionais representar, em juízo
ou fora dele, os legítimos interesses da categoria profissional, respeitadas as
respectivas áreas de competência.
Art 8º O Conselho Federal terá sede e foro na Capital da República e jurisdição em todo

oterritório nacional.
Art 9º Cada Conselho Regional terá sede e foro na Capital do Estado, ou de um dos
Estados ou Territórios da jurisdição, a critério do Conselho Federal.
Art 10. O Conselho Federal será composto por dois representantes, efetivos e
suplentes, de cada Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros.
Art. 11. Os Conselhos Regionais serão compostos por vinte e sete membros efetivos e
igual número de suplentes, eleitos em chapa pelo sistema de voto pessoal indelegável,
secreto e obrigatório, dos profissionais inscritos, sendo aplicável ao profissional que
deixar de votar, sem causa justificada, multa em valor máximo equivalente ao da
anuidade. (Redação dada pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003)
38

Art 12. Somente poderão ser membros do Conselho Regional os Corretores de Imóveis
com inscrição principal na jurisdição há mais de dois anos e que não tenham sido
condenados por infração disciplinar.
Art 13. Os Conselhos Federal e Regionais serão administrados por uma diretoria, eleita
dentre os seus membros.
§ 1º Adiretoria será composta de um presidente, dois vice-presidentes, dois secretários
e dois tesoureiros.
§ 2º Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um Conselho Fiscal,
composto de três membros, efetivos e suplentes, eleitos dentre os seus membros.
Art 14. Os membros do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais terão mandato de
três anos.
Art 15. A
extinção ou perda de mandato de membro do Conselho Federal e dos
Conselhos Regionais ocorrerá:
I-por renúncia;
Il-por superveniência de causa de que resulte o cancelamento da inscrição;
III -por condenação a pena superior a dois anos, em virtude de sentença transitada em
julgado;
IV -por destituição de cargo, função ou emprego, mencionada a prática de ato de
improbidade na administração pública ou privada, em virtude de sentença transitada em
julgado;
V – por ausência, sem motivo justificado, a três sessões consecutivas ou seis
intercaladas em cada ano.
Art 16. Compete ao Conselho Federal:
I-eleger sua diretoria;
II-elaborar e alterar seu regimento;
III -aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a
previsão orçamentária para o exercício seguinte;
IV – criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões, fixando-lhes a sede e
jurisdição;
V-baixar normas de ética profissional;
VI -elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de
observância obrigatória pelos inscritos;
VII-fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais;
VIII-decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais;
IX-julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais;
X-elaborar o regimento padrão dos Conselhos Regionais;
XI-homologar o regimento dos Conselhos Regionais;
XII-aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais;
XIII – credenciar representante junto aos Conselhos Regionais, para verificação de
irregularidades e pendências acaso existentes;
XIV -intervir temporariamente nos Conselhos Regionais, nomeando diretoria
provisória, até que seja regularizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o término do
mandato:

a)se comprovada irregularidade na administração;
b)se tiver havido atraso injustificado no recolhimento da contribuição;
XV-destituir diretor de Conselho Regional, por ato de improbidade no exercício de suas
funções;
XVI – promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento dos
Conselhos Regionais e adotar medidas para sua eficiência e regularidade;
XVII-baixar resoluções e deliberar sobre os casos omissos.
§ 1º Na fixação do valor das anuidades referidas no inciso VII deste artigo, serão
observados os seguintes limites máximos: (Incluído pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003)
39

I – pessoa física ou firma individual: R$ 285,00 (duzentos e oitenta e cinco reais);
(Incluído pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003)
II–pessoa jurídica, segundo o capital social: (Incluído pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003)

a) até R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais): R$ 570,00 (quinhentos e setenta reais);
(Incluído pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003)
b)de R$ 25.001,00 (vinte e cinco mil e um reais) até R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais):
R$ 712,50 (setecentos e doze reais e cinqüenta centavos); (Incluído pela Lei nº 10.795,
de 5.12.2003)
c) de R$ 50.001,00 (cinqüenta mil e um reais) até R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil
reais): R$ 855,00 (oitocentos e cinquenta e cinco reais); (Incluído pela Lei nº 10.795, de
5.12.2003)
d) de R$ 75.001,00 (setenta e cinco mil e um reais) até R$ 100.000,00 (cem mil reais):
R$ 997,50 (novecentos e noventa e sete reais e cinquenta centavos); (Incluído pela Lei
nº 10.795, de 5.12.2003)
e) acima de R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$ 1.140,00 (mil, cento e quarenta reais).
(Incluído pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003)
§ 2º Os valores correspondentes aos limites máximos estabelecidos no § 1º deste artigo
serão corrigidos anualmente pelo índice oficial de preços ao consumidor. (Incluído pela
Lei nº 10.795, de 5.12.2003)
Art 17. Compete aos Conselhos Regionais:
I-eleger sua diretoria;
II – aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a
previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à
consideração do Conselho Federal;
III -propor a criação de sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número
mínimo de Corretores de Imóveis inscritos, fixado pelo Conselho Federal;
IV -homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de
corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos
respectivos;
V-decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretor de Imóveis e de pessoas jurídicas;
VI-organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas;
VII-expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição;
VIII-impor as sanções previstas nesta lei;
IX-baixar resoluções, no âmbito de sua competência.
Art 18. Constituem receitas do Conselho Federal:
I -a percentagem de vinte por cento sobre as anuidades e emolumentos arrecadados
pelos Conselhos Regionais;
II-a renda patrimonial;
III-as contribuições voluntárias;
IV-as subvenções e dotações orçamentárias.
Art 19. Constituem receitas de cada Conselho Regional:
I-as anuidades, emolumentos e multas;
Il-a renda patrimonial;
III-as contribuições voluntárias;
IV-as subvenções e dotações orçamentárias.
Art 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a
presente lei é vedado:
I-prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;
Il-auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos;
III -anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através
de documento escrito;
40

IV -fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o
número de inscritos;
V -anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do
loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;
VI-violar o sigilo profissional;
VII-negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos
que lhe tenham sido entregues a qualquer título;
VIII-violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;
IX – praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou
contravenção;
X-deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.
Art 21. Compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores de Imóveis e pessoas
jurídicas as seguintes sanções disciplinares;
I-advertência verbal;
II-censura;
III-multa;
IV-suspensão da inscrição, até noventa dias;
V-cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.
§ 1º Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas
circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta.
§ 2º Areincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade.
§ 3º Amulta poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótese de reincidência
na mesma falta, aplicar-se-á em dobro.
§ 4º Apena de suspensão será anotada na carteira profissional do Corretor de Imóveis
ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja
consignada a penalidade, o Conselho Nacional poderá convertê-la em cancelamento
da inscrição.
Art 22. Aos servidores dos Conselhos Federal e Regionais de Corretores de Imóveis
aplica-se o regime jurídico das Leis do Trabalho.
Art 23. Fica assegurado aos Corretores de Imóveis, inscritos nos termos da Lei nº 4.116,
de 27 de agosto de 1962, o exercício da profissão, desde que o requeiram conforme o
que for estabelecido na regulamentação desta lei.
Art 24. Esta lei será regulamentada no prazo de trinta dias a partir da sua vigência.
Art 25. Esta lei entrará em vigor na data da sua publicação.
Art 26. Revogam-se as disposições em contrário, especialmente a Lei número 4.116, de
27 de agosto de 1962.

*****

DECRETO Nº 81.871, DE 29 DE JUNHO DE 1978 -Regulamenta a Lei nº 6.530, de 12
de maio de 1978, que dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis,
disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências.

Art 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território
nacional somente será permitido:

I -ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no
Conselho Regional de Corretores de Imóveís da jurisdição; ou

II -ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei nº 4.116, de 27 de agosto
de 1962, desde que requeira a revalidação da sua inscrição.

41

Art 2º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra,
venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária.

Art 3º As atribuições constantes do artigo anterior poderão, também, ser
exercidas por pessoa jurídica, devidamente inscrita no Conselho Regional de
Corretores de Imóveis da Jurisdição.

Parágrafo único. O atendimento ao público interessado na compra, venda,
permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa
jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional
da jurisdição.

Art 4º O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica
constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso
relativo à atividade profissional.

Art 5º Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa
física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para
alienação do imóvel anunciado.

Art 6º O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina
e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em
autarquias, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério
do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.

Art 7º O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade
orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis em
todo o território nacional.

Art 8º O Conselho Federal terá sede e foro na Capital da República e jurisdição
em todo o território nacional.

Art 9º O Conselho Federal será composto por 2 (dois) representantes, efetivos
e suplentes, de cada Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros.

Parágrafo único. O mandato dos membros a que se refere este artigo será de 3
(três) anos.

Art 10. Compete ao Conselho Federal:

I -eleger sua Diretoria;

II -elaborar e alterar seu Regimento;

III – exercer função normativa, baixar Resoluções e adotar providências
indispensáveis à realização dos objetivos institucionais;

IV -instituir o modelo das Carteiras de Identidade Profissional e dos Certificados de Inscrição;

V -autorizar a sua Diretoria a adquirir e onerar bens imóveis;

42

VI-aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como
elaborar a previsão orçamentária para o exercício seguinte;

VII-criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões, fixando-lhes a sede e
jurisdição;

VIII -baixar normas de ética profissional;

IX -elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de
observância obrigatória pelos inscritos;

X – fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos
Regionais;

XI -decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais;

XII -julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais;

XIII -elaborar o Regimento padrão dos Conselhos Regionais;

XIV -homologar o Regimento dos Conselhos Regionais;

XV-aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais;

XVI -credenciar representante junto aos Conselhos Regionais, para
verificação de irregularidades e pendências acaso existentes;

XVII-intervir, temporariamente nos Conselhos Regionais, nomeando Diretoria
provisória, até que seja regularizada a situação ou, se isso não acorrer, até o término do
mandato:

a)se comprovada irregularidade na administração;
b)se tiver havido atraso injustificado no recolhimento das contribuições;
XVIII – destituir Diretor do Conselho Regional, por ato de improbidade no
exercício de suas funções;
XIX – promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento
dos Conselhos Regionais e adotar medidas para sua eficiência e regularidade;

XX -deliberar sobre os casos omissos;

XXI-representar em juizo ou fora dele, em todo território nacional, os legítimos

interessados da categoria profissional.
Art 11. O Conselho Federal se reunirá com a presença mínima de metade mais
um de seus membros.
Art 12. Constituem receitas do Conselho Federal:

43

I-a percentagem de 20% (vinte por cento) sobre as anuidades e emolumentos
arrecadados pelos Conselhos Regionais;

II -a renda patrimonial;

III -as contribuições voluntárias;

IV -as subvenções e dotações orçamentárias.

Art 13. Os Conselhos Regionais de Corretor de Imóveis têm por finalidade
fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição, sob supervisão do Conselho
Federal.

Art 14. Os Conselhos Regionais terão sede e foro na Capital do Estado, ou de
um dos Estados ou Territórios, a critério do Conselho Federal.

Art 15. Os Conselhos Regionais serão compostos por 27 (vinte e sete)
membros, efetivos e suplentes, eleitos 2/3 (dois terços) por votação secreta em
Assembleia Geral especialmente convocada para esse fim, e 1/3 (um terço) integrado
por representantes dos Sindicatos de Corretores de Imóveis que funcionarem
regularmente na jurisdição do Conselho Regional.

Parágrafo único. O mandato dos membros a que se refere ente artigo será de 3
(três) anos.

Art 16. Compete ao Conselho Regional:

I -eleger sua Diretoria;

II-aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento padrão elaborado pelo
Conselho Federal;

III -fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição;

IV -cumprir e fazer cumprir as Resoluções do Conselho Federal;

V -arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar todas as medidas
destinadas à efetivação da sua receita e a do Conselho Federal;

VI-aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como
a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à
consideração do Conselho.Federal;

VII -propor a criação de Sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um
número mínimo de Corretores de Imóveis, fixado pela Conselho Federal;

VIII -homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de
serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelo sindicatos
respectivos;

IX – decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de
pessoas jurídicas;

44

X -organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas
inscritas;

XI -expedir Carteiras de Identidade Profissional e Certificados de Inscrição;

XII -impor as sanções previstas neste regulamento;

XIII -baixar Resoluções, no âmbito de sua competência;

XIV-representar em juizo ou fora dele, na área de sua jurisdição, os legítimos
interesses da categoria profissional;

XV -eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que
comporão o Conselho Federal;

XVI – promover, perante o juizo competente, a cobrança das importâncias
correspondentes à anuidade, multas e emolumentos, esgostados os meios de
cobrança amigável.

Art 17. O Conselho Regional se reunirá com a presença mínima de metade
mais um de seus membros.

Art 18. Constituem receitas de cada Conselho Regional:

I -80% (oitenta por cento) das anuidades e emolumentos;

II -as multas;

III -a renda patrimonial;

IV -as contribuições voluntárias;

V -as subvenções e dotações orçamentárias.

Art 19. 2/3 (dois terços) dos membros dos Conselhos Regionais, efetivos e
respectivos suplentes, serão eleitos pelo sistema de voto pessoal, secreto e obrigatório
dos profissionais inscritos, nos termos em que dispuser o Regimento dos Conselhos
Regionais, considerando-se eleitos efetivos os 18 (dezoitos) mais votados e suplentes
os seguintes.

Parágrafo único. Aplicar-se-á ao profissional inscrito que deixar de votar sem
causa justificada, multa em importância correspondente ao valor da anuidade.

Art 20. 1/3 (um terço) dos membros dos Conselhos Regionais efetivos e
respectivos suplentes, serão indicados pelos Sindicatos de Corretores de Imóveis,
dentre seus associados, diretores ou não.

§ 1º Caso haja mais de um Sindicato com base territorial na jurisdição de cada
Conselho Regional, o número de representantes de cada Sindicato será fixado pelo
Conselho Federal.

45

§ 2º Caso não haja Sindicato com base territorial na jurisdição do Conselho
Regional, 1/3 (um terço) dos membros que seria destinado a indicação pelo Sindicato,
será eleito na forma do artigo anterior.

§ 3º Caso o Sindicato ou os Sindicatos da Categoria, com base territorial na
jurisdição de cada Conselho Regional, não indiquem seus representantes, no prazo
estabelecido em Resolução do Conselho Federal, o terço destinado à indicação pelo
Sindicato, será eleito, na forma do artigo anterior.

Art 21. O exercício do mandato de membro do Conselho Federal e dos
Conselhos Regionais de Corretor de Imóveis, assim como a respectiva eleição, mesmo
na condição de suplente, ficarão subordinados ao preenchimento dos seguintes
requisitos mínimos:

I-inscrição na jurisdição do Conselho Regional respectivo ha mais de 2 (dois)
anos;

II -pleno gozo dos direitos profissionais, civis e políticos;

III -inexistência de condenação a pena superior a 2 (dois) anos, em virtude de
sentença transitada em julgado.

Art 22. Aextinção ou perda de mandato de membro do Conselho Federal e dos
Conselhos Regionais ocorrerá:

I -por renúncia;

II -por superveniência de causa de que resulte o cancelamento da inscrição;

III -por condenção a pena superior a 2 (dois) anos, em virtude de sentença
transitada em julgado.

IV -por destituição de cargo, função ou emprego, relacionada à prática de ato
de improbidade na administação pública ou privada, em virtude de sentença transitada
em julgado;

V -por ausência, sem motivo justificado, a 3 (três) sessões consecutivas ou 6
(seis) intercaladas em cada ano.

Art 23. Os membros dos Conselhos Federal e Regionais poderão ser
licenciados, por deliberação do plenário.

Parágrafo único. Concedida a licença de que trata este artigo caberá ao
Presidente do Conselho convocar o respectivo suplente.

Art 24. Os Conselhos Federal e Regionais terão cada um, como órgão
deliberativo o Plenário, constituído pelos seus membros, e como órgão administrativo a
Diretoria e os que forem criados para a execução dos serviços técnicos ou
especializados indispensáveis ao cumprimento de suas atribuições.

Art 25. As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais serão compostas de
um Presidente, dois Vice-Presidentes, dois Secretários e dois Tesoureiros, eleitos pelo

46

Plenário, dentre seus membros, na primeira reunião ordinária.

Art 26. A
estrutura dos Conselhos Federal e Regionais e as atribuições da
Diretoria e dos demais órgãos, serão fixados no Regimento de cada Conselho.

Art 27. Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um Conselho
Fiscal composto de três membros, efetivos e suplentes, eleitos dentre os seus
membros.

Art 28. Ainscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será efetuada
no Conselho Regional da jurisdição, de acordo com a Resolução do Conselho Federal
de Corretores de Imóveis.

Art 29. As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de
Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas
físicas nele inscritas.

Parágrafo único. As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter
como sócio-gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito.

Art 30. O exercício simultâneo, temporário ou definitivo da profissão em área
de jurisdição diversa da do Conselho Regional onde foi efetuada a inscrição originária
do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica, fica condicionado à inscrição e averbação
profissional nos Conselhos Regionais que jurisdicionam as áreas em que exercerem as
atividades.

Art 31. Ao Corretor de Imóveis inscrito será fornecida Carteira de Identidade
Profissional, numerada em cada Conselho Regional, contendo, no mínimo, os

seguintes elementos:

I -nome por extenso do profissional;

II -filiação;

III -nacionalidade e naturalidade;

IV -data do nascimento;

V -número e data da inscrição;

VII -natureza da habilitação;

VI -natureza da inscrição;

VIII -denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição;

IX -fotografia e impressão datiloscópica;

X – assinatura do profissional inscrito, do Presidente e do Secretário do

Conselho Regional.

47

Art 32. À pessoa jurídica inscrita será fornecido Certificado de Inscrição,
numerado em cada Conselho Regional, contendo no mínimo, os seguintes elementos:
I -denominação da pessoa jurídica;
II -número e data da inscrição;
III -natureza da inscrição;
IV -nome do sócio-gerente ou diretor, inscrito no Conselho Regional.
V – número e data da inscrição do sócio-gerente ou diretor, no Conselho
Regional;
VI -denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição;
VII -assinatura do sócio-gerente ou diretor, do Presidente e do Secretário do
Conselho Regional.

Art 33. As inscrições do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica, o
fornecimento de Carteira de Identidade Profissional e de Certificado de Inscrição e
certidões, bem como o recebimento de petições, estão sujeitos ao pagamento de
anuidade e emolumentos fixados pelo Conselho Federal.

Art 34. O pagamento da anuidade ao Conselho Regional constitui condição
para o exercício da profissão de Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica.

Art 35. Aanuidade será paga até o último dia útil do primeiro trimestre de cada
ano, salvo a primeira, que será devida no ato da inscrição do Corretor de Imóveis ou da
pessoa jurídica.

Art 36. O pagamento da anuidade fora do prazo sujeitará o devedor a multa
fixada pelo Conselho Federal.

Art 37. A
multa aplicada ao Corretor de Imóveis ou pessoa jurídica, como
sanção disciplinar, será, igualmente fixada pelo Conselho Federal.

Art 38. Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis:

I -transgredir normas de ética profissional;

II -prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;

III -exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer
meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos;

IV-anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado
através de documento escrito;

V-fazer anúncio ou impresso relativo a atividade profissional sem mencionar o
número de inscrição;

VI – anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do
registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;

VII -violar o sigilo profissional;

VIII -negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantia ou
documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título;

IX -violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;

X -praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como
crime de contravenção;

XI -deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional;

XII -promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas ou que por qualquer
forma prejudiquem interesses de terceiros;

XIII -recusar a apresentação de Carteira de Identidade Profissional, quando
couber.

Art 39. As sanções disciplinares consistem em:

I -advertência verbal;

II -censura;

III -multa;

IV -suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias;

V -cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional;

§ 1º Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas
circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta.

§ 2º Areincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade.

§ 3º A
multa poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótese de
reincidência, aplicar-se-á em dobro.

§ 4º Apena de suspensão será anotada na Carteira de Identidade Profissional
do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar
para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em
cancelamento da inscrição.

§ 5º As penas de advertência, censura e multa serão comunicadas pelo
Conselho Regional em ofício reservado, não se fazendo constar dos assentamentos do
profissional punido, senão em caso de reincidência.

Art 40. Da imposição de qualquer penalidade caberá recurso, com efeito
suspensivo, ao Conselho Federal:

49

I -voluntário, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da ciência da decisão;

II -ex-officio , nas hipóteses dos itens IV e V do artigo anterior.

Art 41. As denúncias somente serão recebidas quando assinadas, declinada a
qualificação
do
denunciante
e
acompanhada
da
indicação
dos
elementos
comprobatórios do alegado.

Art 42. A
suspensão por falta de pagamento de anuidades, emolumentos ou
multas só cessará com a satisfação da dívida, podendo ser cancelada a inscrição, de
acordo com critérios a serem fixados pelo Conselho Federal.

Art 43. As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas próprias decisões.

Art 44. O Conselho Federal será última e definitiva instância nos assuntos
relacionados com a profissão e seu exercício.

Art 45. Aos servidores dos Conselhos Federal e Regionais de Corretores de
Imóveis aplica-se o regime jurídico da Consolidação das Leis do Trabalho.

Art 46. Em caso de intervenção em Conselho Regional, cabe ao Conselho
Federal baixar instruções sobre cessação da intervenção ou realização de eleições, na
hipótese de término de mandato.

Art 47. O disposto no artigo 15 somente será observado nas eleições para
constituição dos Conselhos Regionais após o término dos mandatos vigentes em 15 de
maio de 1978.

Art 48. Este Decreto entrará em vigor na data da sua publicação, revogadas as
disposições em contrário.
*****

Lei estadual nº 5950, de 13 de abril de 2011. -Institui pisos salariais, no âmbito do
Estado do Rio de Janeiro para as categorias profissionais que menciona e estabelece
outras providências.

Art. 1º No Estado do Rio de Janeiro, o piso salarial dos empregados, integrantes das
categorias profissionais abaixo enunciadas, que não o tenham definido em lei federal,
convenção ou acordo coletivo de trabalho, será de:

I -R$ 607,88 (seiscentos e sete reais e oitenta e oito centavos) -Para os trabalhadores
agropecuários e florestais;

II – R$ 639,26 (seiscentos e trinta e nove reais e vinte e seis centavos) – Para
empregados domésticos; serventes; trabalhadores de serviços de conservação;
manutenção; empresas comerciais; industriais; áreas verdes e logradouros públicos,
não especializados; contínuo e mensageiro; auxiliar de serviços gerais e de escritório;
empregados do comércio não especializados; auxiliares de garçom e barboy;

III -R$ 662,81 (seiscentos e sessenta e dois reais e oitenta e um centavos) -Para
classificadores
de
correspondências
e
carteiros;
trabalhadores
em
serviços
administrativos; cozinheiros; operadores de caixa, inclusive de supermercados;

50

lavadeiras e tintureiros; barbeiros; cabeleireiros; manicures e pedicures; operadores de
máquinas e implementos de agricultura, pecuária e exploração florestal; trabalhadores
de tratamento de madeira, de fabricação de papel e papelão; fiandeiros; tecelões e
tingidores; trabalhadores de curtimento; trabalhadores de preparação de alimentos e
bebidas; trabalhadores de costura e estofadores; trabalhadores de fabricação de
calçados e artefatos de couro; vidreiros e ceramistas; confeccionadores de produtos de
papel e papelão; dedetizadores; pescadores; criadores de rãs; vendedores;
trabalhadores dos serviços de higiene e saúde; trabalhadores de serviços de proteção e
segurança; trabalhadores de serviços de turismo e hospedagem; moto-boys;

IV -R$ 686,34 (seiscentos e oitenta e seis reais e trinta e quatro centavos) -Para
trabalhadores da construção civil; despachantes; fiscais; cobradores de transporte
coletivo (exceto cobradores de transporte ferroviário); trabalhadores de minas e
pedreiras; contadores; pintores; cortadores; polidores e gravadores de pedras;
pedreiros; trabalhadores de fabricação de produtos de borracha e plástico; cabineiros
de elevador e garçons;

V -R$ 709,84 (setecentos e nove reais e oitenta e quatro centavos) -Para
administradores; capatazes de explorações agropecuárias, florestais; trabalhadores de
usinagem de metais; encanadores; soldadores; chapeadores; caldeireiros; montadores
de estruturas metálicas; trabalhadores de artes gráficas; condutores de veículos de
transportes; trabalhadores de confecção de instrumentos musicais, produtos de vime e
similares; trabalhadores de derivados de minerais não metálicos; trabalhadores de
movimentação e manipulação de mercadorias e materiais; operadores de máquinas da
construção civil e mineração; telegrafistas; barman; porteiros, porteiros noturnos e
zeladores de edifícios e condomínios; trabalhadores em podologia; atendentes de
consultório, clínica médica e serviço hospitalar;

VI – R$ 731,43 (setecentos e trinta e um reais e quarenta e três centavos) – Para
trabalhadores de serviços de contabilidade e caixas; operadores de máquinas de
processamento automático de dados; secretários; datilógrafos e estenógrafos; chefes
de serviços de transportes e comunicações; telefonistas e operadores de telefone e de
telemarketing; teleatendentes; teleoperadores nível 1 a 10; operadores de call Center;
atendentes de cadastro; representantes de serviços empresariais; agentes de
marketing; agentes de cobrança; agentes de venda; atendentes de call Center;
auxiliares técnicos de telecom nível 1 a 3; operadores de suporte CNS; representantes
de serviços 103; atendentes de retenção; operadores de atendimento nível 1 a 3;
representantes de serviços; assistentes de serviços nível 1 a 3; telemarketing ativos e
receptivos; trabalhadores da rede de energia e telecomunicações; supervisores de
compras e de vendas; compradores; agentes técnicos de venda e representantes
comerciais; mordomos e governantas; trabalhadores de serventia e comissários (nos
serviços de transporte de passageiros); agentes de mestria; mestre; contramestres;
supervisor de produção e manutenção industrial; trabalhadores metalúrgicos e
siderúrgicos; operadores de instalações de processamento químico; trabalhadores de
tratamentos de fumo e de fabricação de charutos e cigarros; operadores de estação de
rádio, televisão e de equipamentos de sonorização e de projeção cinematográfica;
operadores de máquinas fixas e de equipamentos similares; sommeliers e maitres de
hotel; ajustadores mecânicos; montadores e mecânicos de máquinas, veículos e
instrumentos de precisão; eletricistas; eletrônicos; joalheiros e ourives; marceneiros e
operadores de máquinas de lavar madeira; supervisores de produção e manutenção
industrial; frentistas e lubrificadores; bombeiros civis; técnicos de administração;
técnicos de elevadores; técnicos estatísticos; terapeutas holísticos; técnicos de

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imobilização ortopédica; agentes de transporte e trânsito; guardiões de piscina; práticos
de farmácia; e auxiliares de enfermagem;

VII -R$ 860,14 (oitocentos e sessenta reais e quatorze centavos) -Para trabalhadores
de serviço de contabilidade de nível técnico; técnicos em enfermagem; trabalhadores
de nível técnico devidamente registrados nos conselhos de suas áreas; técnicos de
transações imobiliárias; técnicos em secretariado; técnicos em farmácia; técnicos em
radiologia; técnicos em laboratório; e técnicos em higiene dental;

VIII – R$ 1.188,20 (um mil cento e oitenta e oito reais e vinte centavos) – Para os
professores de Ensino Fundamental (1º ao 5º ano), com regime de 40 (quarenta) horas
semanais e técnicos de eletrônica e telecomunicaçõe; técnicos em mecatrônica;

IX -R$ 1.630,99 (um mil, seiscentos e trinta reais e noventa e nove centavos) -Para
administradores de empresas; arquivistas de nível superior; advogados; contadores;
psicólogos; fonoaudiólogos; fisioterapeutas; terapeutas ocupacionais; arquitetos;
engenheiros; estatísticos; profissionais de educação física; assistentes sociais;
biólogos; nutricionistas; biomédicos; bibliotecários de nível superior; farmacêuticos; e
enfermeiros.

Parágrafo único – O disposto no inciso VI deste artigo aplica-se a telefonistas e
operadores de telefone e de telemarketing; teleoperadores nível 1 a 10; operadores de
call Center; atendentes de cadastro; representantes de serviços empresariais; agentes
de marketing; agentes de cobrança; agentes de venda; atendentes de call Center;
auxiliares técnicos de telecom nível 1 a 3; operadores de suporte CNS; representantes
de serviços 103; atendentes de retenção; operadores de atendimento nível 1 a 3;
representantes de serviços; assistentes de serviços nível 1 a 3; telemarketing ativos e
receptivos, cuja jornada de trabalho seja de 06 (seis) horas diárias ou 180 (cento e
oitenta) horas mensais.

Art. 2º Ficam excetuados dos efeitos desta lei os empregados que têm piso salarial
definido em lei federal, convenção ou acordo coletivo e os excluídos pelo inciso II do
parágrafo 1º do artigo 1º da Lei Complementar nº 103, de 14 de julho de 2000.

Art. 3º Fica estabelecido que o envio de mensagem oriunda do Poder Executivo para
instituição do piso salarial de que trata o inciso V do art. 7º da Constituição Federal,
autorizado pela Lei Complementar Federal nº 103 de 14 de julho de 2000, deverá ser
realizado impreterivelmente até o mês de janeiro do ano de vigência.

Art. 4º Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação, produzindo os seus efeitos a
partir de 1º de abril de 2011, revogadas as disposições da Lei nº 5627, de 28 de
dezembro de 2009.
Rio de Janeiro, em 13 de abril de 2011.

*****

Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 -Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

TÍTULO I DO CONDOMÍNIO

Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos,
construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou
não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente

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considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações
desta Lei.
§ 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou
alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
§ 2º A
cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do
terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária

Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por
processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade
exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive
(VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados
nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade
exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos
contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no
caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno. (Parágrafo incluído pela
Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro
condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada
sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. (Parágrafo incluído pela Lei nº
4.864, de 29.11.1965)

§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de
terreno específicas. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações
e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas
de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos
proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão
condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da
respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer
condômino (VETADO).

Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à
sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do
consentimento dos condôminos, (VETADO).

Parágrafo único -A
alienação ou transferência de direitos de que trata este
artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o
respectivo condomínio. (Redação dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984)

Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades
isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.

Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de
direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma
unidade autônoma.

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos
ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a
individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração
ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a
descrição interna da unidade.

Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o
promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele
desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas
ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e
também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas,
como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns,
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que corresponderá às unidades;

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou
mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela
que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às
unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponderá a cada uma das unidades;
c)serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas
em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum
para as vias públicas ou para as unidades entre si.

Capítulo II Da Convenção de Condomínio

Art.

Os
proprietários,
promitentes
compradores,
cessionários
ou
promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas,
em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por
escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por
deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de
edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a
averbação das suas eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades,
promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros,
como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de
direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o
condomínio.

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção
deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio,
com especificações das diferentes áreas;
b)o destino das diferentes partes;
c)o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as
despesas de custeio e para as extraordinárias;
e)o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f)as atribuições do síndico, além das legais;
g)a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h)o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
i)o quorum para os diversos tipos de votações;
j)a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l)a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não
incluídos na própria Convenção.
§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção
de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das
várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e
alienar porções do terreno, inclusive as edificadas. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I-alterar a forma externa da fachada;

Il-decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas

das empregadas no conjunto da edificação;
III-destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de

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forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais
condôminos;

IV -embaraçar o uso das partes comuns.

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na
convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra
ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar
desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for
estipulado.

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra
que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade
dos condôminos

Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como
prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias
relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos
respectivos lançamentos.

CAPÍTULO III Das Despesas do Condomínio

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,
recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em
rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio
corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por
via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na
Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o
débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de
correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora
por período igual ou superior a seis meses.

§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto
de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos
os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento
prévio aprovado em assembleia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o
síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia.

§ 5º A
renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum
valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
Capítulo IV
Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações,
neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes
comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte,
computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatòriamente feito
dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o
condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável
executivamente pela Municipalidade.

Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de
uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão
sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos
que representem metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.

§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembleia, ou outra para
este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e

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aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que
receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatóriamente, o
mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.

§ 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a
contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos
dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.

Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria
poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.

§ 1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a
inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, as importâncias
arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.

§ 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente,
poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias
depositadas; o Oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que
a adjudicação foi resultante de medida liminar.

§ 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de
dez dias para a contestação, VETADO.

§ 4º Se não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido.

§ 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.

§ 6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o
condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros
de mora à prazo de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou
pagará o total devido, com os juros da mora a conter da citação.

§ 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a
maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.

§ 8º Amaioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença,
encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a
minoria.

Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o
síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes
danificadas.

Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total
de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do
terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio,
ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de
condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou
insalubridade. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)

§ 1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à
maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial,
aplicando-se o processo previsto no art. 15.

§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de
uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno
onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que
representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a
80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação
total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus
parágrafos, desta Lei.

§ 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos
condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação
prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente
com a mesma área útil de construção.”

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Art. 18. A
aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de
edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do
adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da
convenção do condomínio e do regulamento interno. (Redação dada pelo Decreto-Lei
nº 981, de 21.10.1969)
Capítulo V Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de
sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados,
umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns
de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores,
nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Parágrafo único. (VETADO).
Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as
obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.

Art. 21. A
violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção
sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem
prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da
multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a
qualquer condômino.
CAPÍTULO VI Da Administração do Condomínio

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do
condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:

a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e
praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas
por esta Lei ou pela Convenção;
b)exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações,
no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que
interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regimento
Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento
Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como
executar e fazer executar as deliberações da assembleia;
f) prestar contas à assembleia dos condôminos.
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais
necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
(Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977)
§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança
do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia
geral dos condôminos.

§ 3º AConvenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para
a assembleia, convocada pelo interessado.

§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica
estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o
eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.

§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas
na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos,

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presentes, em assembleia-geral especialmente convocada.

§ 6º A
Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes
atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a
reeleição.

Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo,
constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos,
permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico,
para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio,
podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.
Capítulo VII Da Assembleia Geral

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos,
convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das
demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as
verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da
edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 1º As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a
Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.

§ 2º O síndico, nos oito dias subsequentes à assembleia, comunicará aos
condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o
rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção
previr.

§ 3º Nas assembleias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do
terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da
Convenção.

§ 4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias
do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não
compareça. (Redação dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996)

Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembleias
gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem
um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.

Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser
modificada em assembleia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que
representem 2/3 do total das frações ideais.

Art. 26. (VETADO).

Art. 27. Se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que
lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito,
mediante requerimento dos interessados.
Título II
DAS INCORPORAÇÕESCAPÍTULO I
Disposições Gerais

Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão
pela presente Lei.

Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a
atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação
total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades
autônomas, (VETADO).

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou
não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de
frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades

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autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob
regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais
transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das
obras concluídas.

Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do
terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de
venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor,
ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de
construção, respondendo o alienante como incorporador.

Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de
direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a
constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão
das obras.

Art. 30-A(Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-B (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-C (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-D (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-E (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-F (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-G (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 31. A
iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias
caberão ao incorporador, que somente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou
promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;
b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de
dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de
imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).
c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo
judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado
mediante registro no registro de imóveis competente. (Incluído pela Lei nº 12.424, de
2011)
§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de
terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de
mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e
se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à
alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que
praticar na qualidade de incorporador.

§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação
expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado
ostensivamente no local da construção.

§ 3º Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja
constituída, terá um ou mais incorporadores solidariamente responsáveis, ainda que
em fase subordinada a período de carência, referido no art. 34.
“CAPÍTULO I-A.
DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO -(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-A. Acritério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao
regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação
imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão
apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação,
destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

59

§ 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e
obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação
por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação
respectiva. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 2º O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de
afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3º Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão
ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente
destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4º No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da
comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da
cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no
§ 6º. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 5º As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a
frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua
construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6º do art.

35.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 6º Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão
utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 7º O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito
quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações
ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela
alienação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8º Excluem-se do patrimônio de afetação: (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)

I – os recursos financeiros que excederem a importância necessária à
conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e,
bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se
houver; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II -o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada
unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o
regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58). (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)

§ 9º No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8º, poderão ser
constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os: (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)

I -subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de
conclusão (art. 8º, alínea “a”); e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II-edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8º, alínea “b”). (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)

§ 10. Aconstituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9º
deverá estar declarada no memorial de incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)

§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das
unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela
cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento. (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 12. A
contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive
mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades
imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de

60

direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a
transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do
cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos
responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis. (Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante
averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo
incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição
sobre o terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Parágrafo único. Aaverbação não será obstada pela existência de ônus reais
que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do
pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o
empreendimento. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-C. A
Comissão de Representantes e a instituição financiadora da
construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar
e acompanhar o patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1º A
nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante
qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou
por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do
construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias,
de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 2º Apessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o
caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer
outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo,
dedicação e sigilo destas informações. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3º Apessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de
seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não
constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 2º deste artigo.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I-promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do
patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; (Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)

II-manter apartados os bens e direitos objetos de cada incorporação; (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)

III – diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicálos
na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à
conclusão da obra; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

IV -entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses,
demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou
com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no
período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações
sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes; (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)

V-manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em
conta de depósito aberta especificamente para tal fim; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)

VI -entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o
trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)

VII -assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à

61

obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva
referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio
de afetação; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VIII -manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado
pela legislação tributária. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)

I -averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de
aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das
obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II -revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas
aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas
em lei; e(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III – liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F,
§ 1º.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do
incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a
massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações
e encargos objeto da incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1º Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da
insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua
Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações
ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembleia
geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de
Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois
terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta
desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou
particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do
patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a
convocação poderá ser feita pela instituição financiadora. (Incluído pela Lei nº 10.931,
de 2004)

§ 2º O disposto no § 1º aplica-se também à hipótese de paralisação das obras
prevista no art. 43, inciso VI. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3º Na hipótese de que tratam os §§ 1º e 2º, a Comissão de Representantes
ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades
autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do
domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em
decorrência de contratos preliminares. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4º O mandato a que se refere o § 3º será válido mesmo depois de concluída a
obra. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 5º O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes
para transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do
alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 6º Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que
tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora,
desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica
condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o
pagamento do débito remanescente. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 7º Ainda na hipótese dos §§ 1º e 2º, a Comissão de Representantes ficará
investida de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento

62

da decisão da assembleia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de
afetação, efetivar a alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito,
domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros
adquirentes na posse do terreno e das acessões. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8º Na hipótese do § 7º, será firmado o respectivo contrato de venda,
promessa de venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto
da transmissão. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 9º A
Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos
limites estabelecidos pela deliberação da assembleia geral e prestará contas aos
adquirentes, entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da
data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço. (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)

§ 10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser
depositados em Juízo pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931,
de 2004)

§ 11. Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão
automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à
incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se
houver. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderão
individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e

o custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção
atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em
assembleia geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte:
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I – os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da
incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da
falência ou da insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de Representantes,
permanecendo o somatório desses recursos submetido à afetação, nos termos do art.
31-A, até o limite necessário à conclusão da incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931,
de 2004)

II -para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a
Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável,
para, em nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso,
receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas
extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos
relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da
propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de
novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto
do recebimento do saldo do preço e do leilão; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III -consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a
receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes
ao preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção,
bem como os recursos disponíveis afetados; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

IV-compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da
construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de
individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44. (Incluído pela Lei
nº 10.931, de 2004)

§ 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da
conclusão da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à
massa falida pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras

63

ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de
sessenta dias, a contar da data de realização da assembleia geral de que trata o § 1º,
promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63,
a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da
falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador. (Incluído pela Lei
nº 10.931, de 2004)

§ 15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na
proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações
relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e,
em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do
terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim,

o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art.
35, § 6º) e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41). (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 17. No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas,
sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros: (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)

I-ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da
pessoa do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração
objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada
para a venda; e(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II -ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou
caso não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde
que deliberada em assembleia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes
presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para
a venda. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de
Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do
preço: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I -pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas
ao respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na
legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional; (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com
recursos próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I; (Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)

III-reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para
a construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas;
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

IV – entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para
construção das acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6º do art. 35 e § 5º do
art. 31-A), na proporção do valor obtido na venda; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

V-entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa
distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor
atribuído à fração ideal; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VI-entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer. (Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)

§ 19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31C,
o acesso a todas as informações necessárias à verificação do montante das
obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo patrimônio
de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

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§ 20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações
relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social
sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação,
bem como as obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não
relacionadas diretamente com as incorporações objeto de afetação. (Incluído pela Lei
nº 10.931, de 2004)
CAPÍTULO II
Das Obrigações e Direitos do Incorporador

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas
após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes
documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável,
de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de
imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em
frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente
registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de
protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativas ao imóvel, aos
alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20
anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d)
projeto
de
construção
devidamente
aprovado
pelas
autoridades
competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das
partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de área
construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular
de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas
contribuições;
g)memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo
a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento,
calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários
referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade,
devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i)discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que
a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o
conjunto de edificações;
l)declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art.
39;
m)certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n)declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
o)atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito
que opere no País há mais de cinco anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de
veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea
incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 1º Adocumentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro
de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou
promessa de cessão de unidades autônomas, serão também averbáveis à margem do

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registro de que trata este artigo.

§ 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou
promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados,
conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória
perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência
posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório
competente, constará, obrigatòriamente, dos anúncios, impressos, publicações,
propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos
anúncios “classificados”.

§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia
fotostática,
heliográfica,
termofax,
microfilmagem
ou
outra
equivalente,
dos
documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte
interessada.

§ 5º Aexistência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação,
não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em
todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.

§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por
escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas
as referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a
documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da
mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de
divergência, o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.

§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar

o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão … (VETADO) …
sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.
§ 8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos previstos no
§ 6º ficará sujeito a penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em
montante igual ao dos emolumentos devidos pelo registro de que trata este artigo,
aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles
prazos. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 9º Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos
documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência ao disposto
nas alíneas e, g, h, l, e p deste artigo, desde que assinados pelo profissional
responsável pela obra. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 10. As plantas do projeto aprovado (alínea d deste artigo) poderão ser
apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável pela obra,
acompanhada de cópia da licença de construção. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)

§ 11. Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao
Cartório do Registro de Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita
por carta enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis
entregue a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as
exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o registro
provisório. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 12. O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o
incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na sua publicação o
número do Registro de Títulos e Documentos referente à remessa dos documentos ao
Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o
adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente
formuladas pelo Cartório, bem como, de completar o registro definitivo. (parágrafo
incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

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§ 13. Na incorporação sobre imóvel objeto de imissão na posse registrada conforme
item 36 do inciso I do art. 167 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica
dispensada a apresentação, relativamente ao ente público, dos documentos
mencionados nas alíneas a, b, c, f e o deste artigo, devendo o incorporador celebrar
contrato de cessão de posse com os adquirentes das unidades autônomas, aplicandose
a regra prevista nos §§ 4º, 5º e 6º do art. 26 da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de
1979. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o
qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar
unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior,
revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e
oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação)

Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de
carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

§ 1º Afixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a
alínea “n”, do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a
desistir do empreendimento.

§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do
prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.
§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão,
obrigatòriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.

§ 4º Adesistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro
de Imóveis… (VETADO)… e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou
candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.

§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o
parágrafo anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.

§ 6º O prazo de carência é improrrogável.

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final
do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato
relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da
Convenção do condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea “i”, do
art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador
para 60 (sessenta) dias)

§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data
de qualquer documento de ajuste preliminar.

§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação somente deixará de existir
se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições
previamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do
empreendimento.

§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a
incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o
outorgante do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias
subsequentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidariamente responsável
com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à
aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre
eles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput deste
artigo.

§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art.
31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora
fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados
no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o
consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

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§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na
multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via
executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.

§ 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção deverá
constar expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de
cada uma das unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com os
demais contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido
a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham.

Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos termos do art. 34, se o
incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as
importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a
contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente
publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder
aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido.

Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os
alienantes houver ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatòriamente
mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das
condições de liberação.

Art. 38. Também constará, obrigatòriamente, dos documentos de ajuste, se for

o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve
esta ocupação e quais as condições de desocupação.
Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com
pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser
discriminadas em todos os documentos de ajuste:

I -a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;

Il -a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do
terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em
metros quadrados.

Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste,
se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.

Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração
ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos
correspondentes à aquisição do terreno.

§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a
resolução, o direito sobre a construção porventura existente.

§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à
aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela
de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada
pelo ex-titular.

§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá

o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a
unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.
§ 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à
cobrança judicial do que lhes for devido, somente poderão garantir o seu pagamento a
unidade e respectiva fração de terreno objeto do presente artigo.

Art. 41. Quando às unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador
por preço global compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de
pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota
de terreno e o da construção.

§ 1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o
pagamento de parcela relativa à construção, os efeitos da mora recairão não apenas

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sobre a aquisição da parte construída, mas, também, sobre a fração ideal de terreno,
ainda que esta tenha sido totalmente paga.

§ 2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o
pagamento da parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não
apenas sobre a aquisição da fração ideal, mas, também, sobre a parte construída, ainda
que totalmente paga.

Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e
partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á
nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação à
construção.

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e
preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lheão
impostas as seguintes normas:

I – informar obrigatòriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis
em seis meses, o estado da obra;

II-responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os
adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se
concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras,
cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a
culpa;

III -em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser
possível à maioria prosseguir na construção das edificações, os subscritores ou
candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que
houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais
deste;

IV-é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere
à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se
do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência
legal;

V -não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço
das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra,
salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendose,
então, nas condições estipuladas;

VI-se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as
obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz
notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o
andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído
pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil
ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente
devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO).

VII -em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da
afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembleia geral
poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno,
das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante
leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos
que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas
as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a
quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição
dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os
critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores
privilegiados
pelos
valores
da
diferença
não
reembolsada,
respondendo

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subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)

Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o
incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações,
para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os
adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa
obrigação.

§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação (VETADO) o construtor
requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidàriamente responsável com o
incorporador perante os adquirentes.

§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser
requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.

Art. 45. É lícito ao incorporador recolher o imposto do selo devido, mediante
apresentação dos contratos preliminares, até 10 dias a contar do vencimento do prazo
de carência a que se refere o art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, for
denunciada a incorporação.

Art. 46. Quando o pagamento do imposto sobre lucro imobiliário e respectivos
acréscimos e adicionais for de responsabilidade do vendedor do terreno, será lícito ao
adquirente reter o pagamento das últimas prestações anteriores à data-limite em que é
lícito pagar, sem reajuste, o referido imposto e os adicionais, caso o vendedor não
apresente a quitação até 10 dias antes do vencimento das prestações cujo pagamento
torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser ainda paga até a referida data-limite.

Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente, esse ficará
responsável para todos os efeitos perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo,
adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer o débito fiscal,
(VETADO).

Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento do imposto
sobre lucro imobiliário acréscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao
adquirente, dever-se-á explicitar o montante que tal obrigação atingiria, se sua
satisfação se desse na data da escritura.

§ 1º Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos, como
responsável perante o Fisco.
§ 2º Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao adquirente e, se for o caso em
nome deste serão emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º
da Lei nº 4.357 de 16.7.64.

§ 3º Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço de aquisição a
circunstância de obrigar-se o adquirente ao pagamento do imposto sobre lucro
mobiliário, seus acréscimos e adicionais.
CAPÍTULO III Da Construção de Edificação em Condomínio
Seção I
Da Construção em Geral

Art. 48. Aconstrução de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos
nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração
conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador
(VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e
complementar do contrato;

§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e
formas de sua eventual prorrogação.

Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar
de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembleia, cujas

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deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão
válidas e obrigatórias para todos eles salvo no que afetar ao direito de propriedade
previsto na legislação.

§ 1º As assembleias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um terço) dos
votos dos contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do
assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.

§ 2º Aconvocação da assembleia será feita por carta registrada ou protocolo,
com antecedência mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para a
segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.

§ 3º Aassembleia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em
primeira convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo, porém, obrigatória
a presença, em qualquer caso do incorporador ou do construtor, quando convocastes, e
pelo menos, com metade dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso.

§ 4º Na assembleia, os votos dos contratantes serão proporcionais às
respectivas frações ideais de terreno.

Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia
geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos,
escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso
do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da
incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da
aplicação dos arts. 31-Aa 31-F. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)

§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da
assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de
pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e
praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem
necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se for caso,
pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.

§ 2º A
assembleia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos
adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer
de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.
(Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)

§ 3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar
as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os mandatos de seus membros, sua
destituição e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação
de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu
contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo se
este não o aceitar.

§ 4º Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades for igual
ou inferior a 3, a totalidade deles exercerá, em conjunto as atribuições que esta Lei
confere à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.

Art. 51. Nos contratos de construção, seja qual for seu regime deverá constar
expressamente a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos,
devidas ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação,
funcionamento e regulamentação do condomínio.

Parágrafo único. Quando o serviço público for explorado mediante concessão,
os contratos de construção deverão também especificar a quem caberão as despesas
com as ligações que incumbam às concessionárias no caso de não estarem elas
obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem
impossibilidade.

Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua
unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à
construção exercendo o construtor e o condomínio até então, o direito de retenção

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sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito será exercido pelo
incorporador.

Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação,
promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas
(ABNT), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro
de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada
tipo de prédio que padronizar:

I -critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso
dos sindicatos, na forma do art. 54;
Il – critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção,
para fins de disposto no artigo 59;
III -critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da
alínea h, do art. 32;
IV -modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins
do disposto no art. 32;

V -critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento
das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive
para o efeito de aplicação do disposto no § 2º do art. 48.

§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se
atenderá primordialmente:

a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo,
pilotis etc.);
b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições
de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o número de
elevadores e as inovações de conforto;
c)as áreas de construção.
§ 2º Para custear o serviço a ser feito pela ABNT, definido neste artigo, fica
autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito especial no valor de Cr$ 10.000.000,00
(dez milhões de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitação, vinculado a este
fim, podendo o Banco adiantar a importância à ABNT, se necessário.

§ 3º No contrato a ser celebrado com a ABNT, estipular-se-á a atualização
periódica das normas previstas neste artigo, mediante remuneração razoável.

Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados
a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a
serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância
dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.

§ 1º O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste
artigo deixará de receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer
subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.

§ 2º Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os
índices fixados por outro sindicato estadual, em cuja região os custos de construção
mais lhe pareçam aproximados dos da sua.

§ 3º Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se
refere este artigo só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os
efeitos desta Lei, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos
dois meses anteriores.
Seção II
Da Construção por Empreitada

Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de
empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente
determinados.

§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável,

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independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que
sejam suas causas.

§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será
reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da
variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.

§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de
Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às
especificações exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa
dos contratantes e fiscalizadora da construção.

§ 4º Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada,
reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do
reajustamento.

§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado
da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos
custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado for inferior ao mesmo.

§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendemse
como sendo a preço fixo.

Art. 56. Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a
venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que
conste preço, serão discriminados explìcitamente o preço da fração ideal do terreno e o
preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.

§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados
para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e
documentos semelhantes.

§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios “classificados” dos jornais.

Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de
incorporação, aplicar-se-á, no que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do
art. 43.
Seção III
Da Construção por Administração

Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de
administração, também chamado “a preço de custo”, será de responsabilidade dos
proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as
seguintes disposições:

I -todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às
transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos
contratantes da construção;

II-todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com
a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos
contratantes em estabelecimentos bancários, as quais serão movimentadas pela forma
que for fixada no contrato.

Art. 59. No regime de construção por administração, será obrigatório constar
do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com
estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em
que se iniciará efetivamente a obra.

§ 1º Nos contratos lavrados até o término das fundações, este montante não
poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.

§ 2º Nos contratos celebrados após o término das fundações, este montante
não poderá ser inferior à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.

§ 3º As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra,
aplicar-se-á o disposto neste artigo.

Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo

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menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o
construtor. O contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra sejam
alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à
distribuição no tempo das prestações.

Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o novo esquema
deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data
em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.

Art. 61. AComissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos
os contratantes e na forma prevista no contrato:

a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos
e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a
documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à
obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c)contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações
por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor,
desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacordo
com o parecer técnico do construtor;
d)fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos
contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao
funcionamento regular do condomínio.
Art. 62. Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a
venda de incorporação com construção pelo regime de administração em que conste
preço, serão discriminados explìcitamente o preço da fração ideal de terreno e o
montante do orçamento atualizado do custo da construção, na forma dos artigos 59 e
60, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que
se vincule o mesmo.

§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados
para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e
documentos semelhantes.

§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios “classificados” dos jornais.
CAPÍTULO IV
Das Infrações

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a
falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da
construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente,
quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação
da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de
pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à
parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o
contrato.

§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da
Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a
efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr,
a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e
correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de
construção.

§ 2º Se o maior lance obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo
inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as
percentagens expressas no parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazo
estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda

74

que inferior àquele total, (VETADO).

§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por
decisão unânime de Assembleia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá
preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

§ 4º Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em
débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e
mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em
benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será
entregue o saldo, se houver.

§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de
Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do imposto do selo, na
vigência do contrato geral de construção da obra, com poderes necessários para, em
nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para este
fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações
decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção; outorgar as
competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante
na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber
citação, propor e variar de ações; e também dos poderes ad juditia, a serem
substabelecidos a advogado lealmente habilitado;

§ 6º Amorte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução, se se
tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual
poderá ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos
pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade.

§ 7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social, não
impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino somente será
entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência
Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar
judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes dando ciência do fato à
entidade credora.

§ 8º Independentemente das disposições deste artigo e seus parágrafos, e
como penalidades preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a
incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições
sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.

§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso,
seja corrigível em função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado
pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da
moeda nacional.

§ 10. O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista
neste artigo, estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído
segundo dispuser o contrato.

Art. 64. Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicamente
sem os requisitos exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei,
sujeitar-se-ão à multa em importância correspondente ao dobro do preço pago pelo
anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva Municipalidade.

Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo,
em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados,
afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do
terreno ou sobre a construção das edificações.

PENA
-reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o
maior salário-mínimo legal vigente no País.

§ 1º lncorrem na mesma pena:

I -o incorporador, o corretor e o construtor individuais bem como os diretores

75

ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em
proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação
ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem
afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou
sobre a construção das edificações;

II -o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores
ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar,
ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres
destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos
interessados.

§ 2º O julgamento destes crimes será de competência de Juízo singular,
aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.

§ 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo, a prisão do
indicado dependerá sempre de mandado do Juízo referido no § 2º. (Parágrafo incluído
pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do
artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
I – negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente
satisfazer às exigências constantes desta Lei;
lI -omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a
que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;

III-deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada
a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração
ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio;

IV-(VETADO).

V -omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do
artigo 55, desta Lei;

VI – paralisar o incorporador, a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe
excessivamente o andamento sem justa causa.

PENA-Multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não
participe o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste
artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno,
desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas
cometidas lhe forem imputáveis.
CAPÍTULO V
Das Disposições Finais e Transitórias

Art. 67. Os contratos poderão consignar exclusivamente às cláusulas, termo
ou condições variáveis ou específicas.

§ 1º As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão figurar
expressamente nos respectivos contratos.

§ 2º Os contratos, no entanto, consignarão obrigatoriamente que as partes
contratantes, adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas, termos e condições
contratuais a que se refere o parágrafo anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum no
respectivo cartório ou ofício, mencionando, inclusive, o número do livro e das folhas do
competente registro.

§ 3º Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, será
obrigatòriamente entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada, do contratopadrão,
contendo as cláusulas, termos e condições referidas no § 1º deste artigo.

§ 4º Os cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos efeitos, receberão
dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que se refere o parágrafo
anterior.

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Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sobre as terras rurais
ou os terrenos onde pretendam constituir ou mandar construir habitações isoladas para
aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão,
previamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime
instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes for aplicável.

Art. 69. (VETADO).
Art. 70. Apresente lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogados o
Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer disposições em contrário.
*****

OS CONDOMÍNIOS NO CÓDIGO CIVIL
CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício
Seção I
Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes
que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,
escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,
podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto,
gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns,
inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos,
não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º Acada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo
e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no
instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de
constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado
no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em
lei especial:
I -a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns;
II -a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e
partes comuns;
III -o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A
convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos
titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo,
obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas
tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá
ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I-a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para
atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II-sua forma de administração;
III -a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para
as deliberações;

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IV-as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V-o regimento interno.
§ 1º Aconvenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em
contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I-usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II -usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a
utilização dos demais compossuidores;
III-votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I -contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais,
salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de
2004)
II-não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III-não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV -dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons
costumes.
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois
por cento sobre o débito.
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a
IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser
superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das
perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à
assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre
a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomínio, poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo
do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade
das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antisocial,
gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou
possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação
da assembleia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á,
em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os
possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua
propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes
às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro
condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo
do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino,
ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. Arealização de obras no condomínio depende:

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I -se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II -se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de
autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer
condômino.
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a
iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em
despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da
assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou
impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das
despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos
de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. Arealização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a
fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos
votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns,
suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes
próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A
construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício,
destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade
dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua
conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao
condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou
destruição, total ou parcial.
Seção II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A
assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para
administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I-convocar a assembleia dos condôminos;
II -representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele,
os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III -dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomínio;
IV -cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da
assembleia;
V -diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos
serviços que interessem aos possuidores;
VI-elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII-cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas
devidas;
VIII-prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX-realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de
representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia,

79

salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. Aassembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 º do
artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o
síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos,
na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as
contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-
lo.
§ 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer
condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a
alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada
pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia
serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos
presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção
de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos
votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A
assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem
convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um
quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros,
eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar
parecer sobre as contas do síndico.
Seção III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína,
os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos
que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das
despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante
avaliação judicial.
§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o
condômino
ao
estranho,
será
repartido
o
apurado
entre
os
condôminos,
proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que
se refere o § 2 º do artigo antecedente.
#####
LEI Nº 12.112, DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009.
(Inquilinato)
Altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e
procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

Art. 1º- Esta Lei introduz alteração na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que

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dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.
Art. 2º -ALei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes
alterações:
“Art. 4º -Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador
reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa
pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta,
a que for judicialmente estipulada.
………………………………………………………………………..” (NR)
“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da
união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou
companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1º -Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada
por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§ 2º – O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta)
dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando
responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação
ao locador.” (NR)
“Art. 13. ……………………………………………………………..
§ 3º (VETADO)”
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se
estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo
indeterminado, por força desta Lei.” (NR)
“Art. 40. ………………………………………………………………
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador,
declaradas judicialmente;
…………………………………………………………………………………
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo
fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança,
durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia
locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.” (NR)
“Art. 52. …………………………………………………………………….
§ 3º -(VETADO)”
“Art. 59. …………………………………………………………………
§ 1º ……………………………………………………………………..
VI–o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações
urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser
normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a
consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem
apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII–o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até
30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de
retomada;
IX–a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o
contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido
contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente
de motivo.
…………………………………………………………………………………
§ 3º -No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da
locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos
para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito

81

judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do
art. 62.” (NR)
“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios
da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer
dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I–o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos
aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder
ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de
cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do
débito;
II–o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15
(quinze)
dias,
contado
da
citação,
o
pagamento
do
débito
atualizado,
independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
…………………………………………………………………………………
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral,
justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10
(dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao
patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão
prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
…………………………………………………………………………………
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado
essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura
da ação.” (NR)
“Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de
mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação
voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1º ……………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………

b)se o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.
………………………………………………………………………..” (NR)
“Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do
despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze)
meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
………………………………………………………………………..” (NR)
“Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
…………………………………………………………………………………
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos
elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará
aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a)em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80%
(oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80%
(oitenta por cento) do aluguel vigente;
…………………………………………………………………………………
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter
contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a
conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se
necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para
interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
………………………………………………………………………..” (NR)
82

“Art. 71. ………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o
mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição
no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade,

o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde
logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
………………………………………………………………………..” (NR)
“Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de
despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se
houver pedido na contestação.
§ 1º -(VETADO)
§ 2º -(VETADO)
§ 3º -(VETADO)” (NR)
“Art. 75. (VETADO).”
Art. 3º -(VETADO)
Brasília, 9 de dezembro de 2009; 188º da Independência e 121º da República.
###
Lei nº 10.931 -Patrimônio de afetação
Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004 -Dispõe sobre o patrimônio de afetação de
incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário,
Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, as
Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nº 4.728, de 14 de julho de 1965, e nº 10.406,
de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências. (Alterada pela Lei nº 11.196, de 21
de novembro de 2005; Alterada pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009 e Alterada
pela Lei nº 12.350, de 20 de dezembro de 2010).
CAPÍTULO I
DO REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Art. 1º – Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações
imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito
ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a
incorporação.
Art. 2º -Aopção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1º será efetivada
quando atendidos os seguintes requisitos:
I -entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente
da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e
II -afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme
disposto nos arts. 31-Aa 31-E da Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Art. 3º – O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime
especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não
responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das
Pessoas Jurídicas – IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, à
Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social -COFINS e à Contribuição
para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor
Público – PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4º sobre as receitas
auferidas no âmbito da respectiva incorporação.
Parágrafo único. O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da
incorporação afetada.
Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a
incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a sete por cento da receita

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mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes
impostos e contribuições: (Vide Medida Provisória nº 252, de 15/06/2005).
Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a
incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 6% (seis por cento) da receita
mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes
impostos e contribuições: (Redação dada pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
I-Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas -IRPJ;
II -Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio
do Servidor Público -PIS/PASEP;
III-Contribuição Social sobre o Lucro Líquido -CSLL; e
IV-Contribuição para Financiamento da Seguridade Social -COFINS.
§ 1º -Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a totalidade das
receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que
compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias
decorrentes desta operação.
§ 2º -O pagamento dos tributos e contribuições na forma do disposto no caput deste
artigo será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à
restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora. (Redação
dada pela Lei nº 11.196, de 21/11/2005)
§ 3º As receitas, custos e despesas próprios da incorporação sujeita à tributação na
forma deste artigo não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos
tributos e contribuições de que trata o caput deste artigo devidos pela incorporadora em
virtude de suas outras atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.
(Redação dada pela Lei nº 11.196, de 21/11/2005)
§ 4º Para fins do disposto no § 3º deste artigo, os custos e despesas indiretos pagos pela
incorporadora no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção
representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto
total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de
todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora.
(Redação dada pela Lei nº 11.196, de 21/11/2005)
§ 5º A
opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o
recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do mês da opção.
(Incluído pela Lei nº 11.196, de 21/11/2005)
§ 6º Até 31 de dezembro de 2013, para os projetos de incorporação de imóveis
residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a
partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado
dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal
recebida. (Incluído pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009) (Vide Medida Provisória
n° 497, de 27 de julho de 2010)
§ 7º Para efeito do disposto no § 6º, consideram-se projetos de incorporação de imóveis
de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor
comercial de até R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa,
Minha Vida -PMCMV, de que trata a Medida Provisória nº 459, de 25 de março de 2009.
(Incluído pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009) (Vide Medida Provisória n° 497,
de 27 de julho de 2010)
§ 8º As condições para utilização do benefício de que trata o § 6º serão definidas em
regulamento. (Incluído pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
Art. 5º O pagamento unificado de impostos e contribuições efetuado na forma do art. 4º
deverá ser feito até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houver sido
auferida a receita. (Redação dada pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
Parágrafo único. Para fins do disposto no caput, a incorporadora deverá utilizar, no
Documento de Arrecadação de Receitas Federais -DARF, o número específico de

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inscrição da incorporação no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas -CNPJ e código
de arrecadação próprio.
Art. 6º Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do disposto no art. 4º
não poderão ser objeto de parcelamento.
Art. 7º O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada
incorporação submetida ao regime especial de tributação.
Art. 8º Para fins de repartição de receita tributária e do disposto no § 2º do art. 4º, o
percentual de 6% (seis por cento) de que trata o caput do art. 4º será considerado:
(Redação dada pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
I-2,57% (dois inteiros e cinquenta e sete centésimos por cento) como Cofins; (Redação
dada pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
II-0,56% (cinquenta e seis centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;
(Redação dada pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
III – 1,89% (um inteiro e oitenta e nove centésimos por cento) como IRPJ; e (Redação
dada pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
IV-0,98% (noventa e oito centésimos por cento) como CSLL. (Redação dada pela Lei nº
12.024, de 27 de agosto de 2009)
Parágrafo único. O percentual de 1% (um por cento) de que trata o § 6º do art. 4º será
considerado para os fins do caput: (Incluído pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
I – 0,44% (quarenta e quatro centésimos por cento) como Cofins; (Incluído pela Lei nº
12.024, de 27 de agosto de 2009)
II -0,09% (nove centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep; (Incluído
pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
III-0,31% (trinta e um centésimos por cento) como IRPJ; e (Incluído pela Lei nº 12.024,
de 27 de agosto de 2009)
IV -0,16% (dezesseis centésimos por cento) como CSLL. (Incluído pela Lei nº 12.024,
de 27 de agosto de 2009)
Art. 9º -Perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1º do
art. 31-F da Lei nº 4.591, de 1964, bem como os efeitos do regime de afetação
instituídos por esta Lei, caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias,
previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos
fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do
incorporador, as quais deverão ser pagas pelos adquirentes em até um ano daquela
deliberação, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior.
Art. 10. O disposto no art. 76 da Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001,
não se aplica ao patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias definido pela Lei
nº 4.591, de 1964.
Art. 11. (Revogado pela Lei nº 11.196, de 2005)
CAPÍTULO II
DALETRADE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Art. 12. Os bancos comerciais, os bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, a
Caixa Econômica Federal, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de
poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e demais espécies de instituições
que, para as operações a que se refere este artigo, venham a ser expressamente
autorizadas pelo Banco Central do Brasil, poderão emitir, independentemente de
tradição efetiva, Letra de Crédito Imobiliário -LCI, lastreada por créditos imobiliários
garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel, conferindo aos seus
tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualização
monetária nelas estipulados.
§ 1º – A
LCI será emitida sob a forma nominativa, podendo ser transferível mediante
endosso em preto, e conterá:
I-o nome da instituição emitente e as assinaturas de seus representantes;

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II-o número de ordem, o local e a data de emissão;
III-a denominação “Letra de Crédito Imobiliário”;
IV-o valor nominal e a data de vencimento;
V -a forma, a periodicidade e o local de pagamento do principal, dos juros e, se for o
caso, da atualização monetária;
VI-os juros, fixos ou flutuantes, que poderão ser renegociáveis, a critério das partes;
VII-a identificação dos créditos caucionados e seu valor;
VIII-o nome do titular; e
IX-cláusula à ordem, se endossável.
§ 2º – A critério do credor, poderá ser dispensada a emissão de certificado, devendo a
LCI sob a forma escritural ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira
de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.
Art. 13. A
LCI poderá ser atualizada mensalmente por índice de preços, desde que
emitida com prazo mínimo de trinta e seis meses.
Parágrafo único. É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária
apropriados desde a emissão, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em
prazo inferior ao estabelecido neste artigo, da LCI emitida com previsão de atualização
mensal por índice de preços.
Art. 14. ALCI poderá contar com garantia fidejussória adicional de instituição financeira.
Art. 15. ALCI poderá ser garantida por um ou mais créditos imobiliários, mas a soma do
principal das LCI emitidas não poderá exceder o valor total dos créditos imobiliários em
poder da instituição emitente.
§ 1º -A
LCI não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos
créditos imobiliários que lhe servem de lastro.
§ 2º – O crédito imobiliário caucionado poderá ser substituído por outro crédito da
mesma natureza por iniciativa do emitente da LCI, nos casos de liquidação ou
vencimento antecipados do crédito, ou por solicitação justificada do credor da letra.
Art. 16. O endossante da LCI responderá pela veracidade do título, mas contra ele não
será admitido direito de cobrança regressiva.
Art. 17. O Banco Central do Brasil poderá estabelecer o prazo mínimo e outras
condições para emissão e resgate de LCI, observado o disposto no art. 13 desta Lei.
CAPÍTULO III
DACÉDULADE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Art. 18. É instituída a Cédula de Crédito Imobiliário -CCI para representar créditos
imobiliários.
§ 1º -ACCI será emitida pelo credor do crédito imobiliário e poderá ser integral, quando
representar a totalidade do crédito, ou fracionária, quando representar parte dele, não
podendo a soma das CCI fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o
valor total do crédito que elas representam.
§ 2º -As CCI fracionárias poderão ser emitidas simultaneamente ou não, a qualquer
momento antes do vencimento do crédito que elas representam.
§ 3º -ACCI poderá ser emitida com ou sem garantia, real ou fidejussória, sob a forma
escritural ou particular.
§ 4º -Aemissão da CCI sob a forma escritural far-se-á mediante escritura pública ou
instrumento particular, devendo esse instrumento permanecer custodiado em
instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de
títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.
§ 5º -Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real, a emissão da CCI será
averbada no Registro de Imóveis da situação do imóvel, na respectiva matrícula,
devendo dela constar, exclusivamente, o número, a série e a instituição custodiante.
§ 6º -A
averbação da emissão da CCI e o registro da garantia do crédito respectivo,
quando solicitados simultaneamente, serão considerados como ato único para efeito de

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cobrança de emolumentos.
§ 7º -Aconstrição judicial que recaia sobre crédito representado por CCI será efetuada
nos registros da instituição custodiante ou mediante apreensão da respectiva cártula.
§ 8º -O credor da CCI deverá ser imediatamente intimado de constrição judicial que
recaia sobre a garantia real do crédito imobiliário representado por aquele título.
§ 9º -No caso de CCI emitida sob a forma escritural, caberá à instituição custodiante
identificar o credor, para o fim da intimação prevista no § 8o.
Art. 19. ACCI deverá conter:
I-a denominação “Cédula de Crédito Imobiliário”, quando emitida cartularmente;
II -o nome, a qualificação e o endereço do credor e do devedor e, no caso de emissão
escritural, também o do custodiante;
III-a identificação do imóvel objeto do crédito imobiliário, com a indicação da respectiva
matrícula no Registro de Imóveis competente e do registro da constituição da garantia,
se for o caso;
IV-a modalidade da garantia, se for o caso;
V-o número e a série da cédula;
VI-o valor do crédito que representa;
VII-a condição de integral ou fracionária e, nessa última hipótese, também a indicação
da fração que representa;
VIII – o prazo, a data de vencimento, o valor da prestação total, nela incluídas as
parcelas de amortização e juros, as taxas, seguros e demais encargos contratuais de
responsabilidade do devedor, a forma de reajuste e o valor das multas previstas
contratualmente, com a indicação do local de pagamento;
IX-o local e a data da emissão;
X-a assinatura do credor, quando emitida cartularmente;
XI -a autenticação pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, no caso de contar
com garantia real; e
XII-cláusula à ordem, se endossável.
Art. 20. ACCI é título executivo extrajudicial, exigível pelo valor apurado de acordo com
as cláusulas e condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.
Parágrafo único. O crédito representado pela CCI será exigível mediante ação de
execução, ressalvadas as hipóteses em que a lei determine procedimento especial,
judicial ou extrajudicial para satisfação do crédito e realização da garantia.
Art. 21. A
emissão e a negociação de CCI independe de autorização do devedor do
crédito imobiliário que ela representa.
Art. 22. Acessão do crédito representado por CCI poderá ser feita por meio de sistemas
de registro e de liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central
do Brasil.
§ 1º -Acessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das
respectivas
garantias
ao
cessionário,
sub-rogando-o
em
todos
os
direitos
representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação
fiduciária, investido na propriedade fiduciária.
§ 2º -A
cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI
emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no Registro de Imóveis,
aplicando-se, no que esta Lei não contrarie, o disposto nos arts. 286 e seguintes da Lei
nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 -Código Civil Brasileiro.
Art. 23. ACCI, objeto de securitização nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro
de 1997, será identificada no respectivo Termo de Securitização de Créditos, mediante
indicação do seu valor, número, série e instituição custodiante, dispensada a
enunciação das informações já constantes da Cédula ou do seu registro na instituição
custodiante.
Parágrafo único. O regime fiduciário de que trata a Seção VI do Capítulo I da Lei nº

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9.514, de 1997, no caso de emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários
lastreados em créditos representados por CCI, será registrado na instituição
custodiante, mencionando o patrimônio separado a que estão afetados, não se
aplicando o disposto no parágrafo único do art. 10 da mencionada Lei.
Art. 24. O resgate da dívida representada pela CCI prova-se com a declaração de
quitação, emitida pelo credor, ou, na falta desta, por outros meios admitidos em direito.
Art. 25. É vedada a averbação da emissão de CCI com garantia real quando houver
prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários
respectivos, inclusive penhora ou averbação de qualquer mandado ou ação judicial.
CAPÍTULO IV DA CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO
Art. 26. A
Cédula de Crédito Bancário é título de crédito emitido, por pessoa física ou
jurídica, em favor de instituição financeira ou de entidade a esta equiparada,
representando promessa de pagamento em dinheiro, decorrente de operação de
crédito, de qualquer modalidade.
§ 1º -Ainstituição credora deve integrar o Sistema Financeiro Nacional, sendo admitida
a emissão da Cédula de Crédito Bancário em favor de instituição domiciliada no exterior,
desde que a obrigação esteja sujeita exclusivamente à lei e ao foro brasileiros.
§ 2º -A
Cédula de Crédito Bancário em favor de instituição domiciliada no exterior
poderá ser emitida em moeda estrangeira.
Art. 27. ACédula de Crédito Bancário poderá ser emitida, com ou sem garantia, real ou
fidejussória, regularmente constituída.
Parágrafo único. A
garantia constituída será especificada na Cédula de Crédito
Bancário, observadas as disposições deste Capítulo e, no que não forem com elas
conflitantes, as da legislação comum ou especial aplicável.
Art. 28. ACédula de Crédito Bancário é título executivo extrajudicial e representa dívida
em dinheiro, certa, líquida e exigível, seja pela soma nela indicada, seja pelo saldo
devedor demonstrado em planilha de cálculo, ou nos extratos da conta corrente,
elaborados conforme previsto no § 2º.
§ 1º -Na Cédula de Crédito Bancário poderão ser pactuados:
I-os juros sobre a dívida, capitalizados ou não, os critérios de sua incidência e, se for o
caso, a periodicidade de sua capitalização, bem como as despesas e os demais
encargos decorrentes da obrigação;
II-os critérios de atualização monetária ou de variação cambial como permitido em lei;
III – os casos de ocorrência de mora e de incidência das multas e penalidades
contratuais, bem como as hipóteses de vencimento antecipado da dívida;
IV – os critérios de apuração e de ressarcimento, pelo emitente ou por terceiro
garantidor, das despesas de cobrança da dívida e dos honorários advocatícios, judiciais
ou extrajudiciais, sendo que os honorários advocatícios extrajudiciais não poderão
superar o limite de dez por cento do valor total devido;
V-quando for o caso, a modalidade de garantia da dívida, sua extensão e as hipóteses
de substituição de tal garantia;
VI-as obrigações a serem cumpridas pelo credor;
VII-a obrigação do credor de emitir extratos da conta corrente ou planilhas de cálculo da
dívida, ou de seu saldo devedor, de acordo com os critérios estabelecidos na própria
Cédula de Crédito Bancário, observado o disposto no § 2º; e
VIII – outras condições de concessão do crédito, suas garantias ou liquidação,
obrigações adicionais do emitente ou do terceiro garantidor da obrigação, desde que
não contrariem as disposições desta Lei.
§ 2º -Sempre que necessário, a apuração do valor exato da obrigação, ou de seu saldo
devedor, representado pela Cédula de Crédito Bancário, será feita pelo credor, por meio
de planilha de cálculo e, quando for o caso, de extrato emitido pela instituição financeira,

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em favor da qual a Cédula de Crédito Bancário foi originalmente emitida, documentos
esses que integrarão a Cédula, observado que:
I – os cálculos realizados deverão evidenciar de modo claro, preciso e de fácil
entendimento e compreensão, o valor principal da dívida, seus encargos e despesas
contratuais devidos, a parcela de juros e os critérios de sua incidência, a parcela de
atualização monetária ou cambial, a parcela correspondente a multas e demais
penalidades contratuais, as despesas de cobrança e de honorários advocatícios
devidos até a data do cálculo e, por fim, o valor total da dívida; e
II – a Cédula de Crédito Bancário representativa de dívida oriunda de contrato de
abertura de crédito bancário em conta corrente será emitida pelo valor total do crédito
posto à disposição do emitente, competindo ao credor, nos termos deste parágrafo,
discriminar nos extratos da conta corrente ou nas planilhas de cálculo, que serão
anexados à Cédula, as parcelas utilizadas do crédito aberto, os aumentos do limite do
crédito inicialmente concedido, as eventuais amortizações da dívida e a incidência dos
encargos nos vários períodos de utilização do crédito aberto.
§ 3º -O credor que, em ação judicial, cobrar o valor do crédito exequendo em desacordo
com o expresso na Cédula de Crédito Bancário, fica obrigado a pagar ao devedor o
dobro do cobrado a maior, que poderá ser compensado na própria ação, sem prejuízo
da responsabilidade por perdas e danos.
Art. 29. ACédula de Crédito Bancário deve conter os seguintes requisitos essenciais:
I-a denominação “Cédula de Crédito Bancário”;
II-a promessa do emitente de pagar a dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível no seu
vencimento ou, no caso de dívida oriunda de contrato de abertura de crédito bancário, a
promessa do emitente de pagar a dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível,
correspondente ao crédito utilizado;
III -a data e o lugar do pagamento da dívida e, no caso de pagamento parcelado, as
datas e os valores de cada prestação, ou os critérios para essa determinação;
IV-o nome da instituição credora, podendo conter cláusula à ordem;
V-a data e o lugar de sua emissão; e
VI-a assinatura do emitente e, se for o caso, do terceiro garantidor da obrigação, ou de
seus respectivos mandatários.
§ 1º -A
Cédula de Crédito Bancário será transferível mediante endosso em preto, ao
qual se aplicarão, no que couberem, as normas do direito cambiário, caso em que o
endossatário, mesmo não sendo instituição financeira ou entidade a ela equiparada,
poderá exercer todos os direitos por ela conferidos, inclusive cobrar os juros e demais
encargos na forma pactuada na Cédula.
§ 2º -A
Cédula de Crédito Bancário será emitida por escrito, em tantas vias quantas
forem as partes que nela intervierem, assinadas pelo emitente e pelo terceiro
garantidor, se houver, ou por seus respectivos mandatários, devendo cada parte
receber uma via.
§ 3º -Somente a via do credor será negociável, devendo constar nas demais vias a
expressão “não negociável”.
§ 4º -ACédula de Crédito Bancário pode ser aditada, retificada e ratificada mediante
documento escrito, datado, com os requisitos previstos no caput, passando esse
documento a integrar a Cédula para todos os fins.
Art. 30. Aconstituição de garantia da obrigação representada pela Cédula de Crédito
Bancário é disciplinada por esta Lei, sendo aplicáveis as disposições da legislação
comum ou especial que não forem com ela conflitantes.
Art. 31. Agarantia da Cédula de Crédito Bancário poderá ser fidejussória ou real, neste
último caso constituída por bem patrimonial de qualquer espécie, disponível e alienável,
móvel ou imóvel, material ou imaterial, presente ou futuro, fungível ou infungível,
consumível ou não, cuja titularidade pertença ao próprio emitente ou a terceiro

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garantidor da obrigação principal.
Art. 32. A
constituição da garantia poderá ser feita na própria Cédula de Crédito
Bancário ou em documento separado, neste caso fazendo-se, na Cédula, menção a tal
circunstância.
Art. 33. O bem constitutivo da garantia deverá ser descrito e individualizado de modo
que permita sua fácil identificação.
Parágrafo único. Adescrição e individualização do bem constitutivo da garantia poderá
ser substituída pela remissão a documento ou certidão expedida por entidade
competente, que integrará a Cédula de Crédito Bancário para todos os fins.
Art. 34. A
garantia da obrigação abrangerá, além do bem principal constitutivo da
garantia, todos os seus acessórios, benfeitorias de qualquer espécie, valorizações a
qualquer título, frutos e qualquer bem vinculado ao bem principal por acessão física,
intelectual, industrial ou natural.
§ 1º -O credor poderá averbar, no órgão competente para o registro do bem constitutivo
da garantia, a existência de qualquer outro bem por ela abrangido.
§ 2º -Até a efetiva liquidação da obrigação garantida, os bens abrangidos pela garantia
não poderão, sem prévia autorização escrita do credor, ser alterados, retirados,
deslocados ou destruídos, nem poderão ter sua destinação modificada, exceto quando
a garantia for constituída por semoventes ou por veículos, automotores ou não, e a
remoção ou o deslocamento desses bens for inerente à atividade do emitente da Cédula
de Crédito Bancário, ou do terceiro prestador da garantia.
Art. 35. Os bens constitutivos de garantia pignoratícia ou objeto de alienação fiduciária
poderão, a critério do credor, permanecer sob a posse direta do emitente ou do terceiro
prestador da garantia, nos termos da cláusula de constituto possessório, caso em que
as partes deverão especificar o local em que o bem será guardado e conservado até a
efetiva liquidação da obrigação garantida.
§ 1º – O emitente e, se for o caso, o terceiro prestador da garantia responderão
solidariamente pela guarda e conservação do bem constitutivo da garantia.
§ 2º – Quando a garantia for prestada por pessoa jurídica, esta indicará representantes
para responder nos termos do § 1º.
Art. 36. O credor poderá exigir que o bem constitutivo da garantia seja coberto por
seguro até a efetiva liquidação da obrigação garantida, em que o credor será indicado
como exclusivo beneficiário da apólice securitária e estará autorizado a receber a
indenização para liquidar ou amortizar a obrigação garantida.
Art. 37. Se o bem constitutivo da garantia for desapropriado, ou se for danificado ou
perecer por fato imputável a terceiro, o credor sub-rogar-se-á no direito à indenização
devida pelo expropriante ou pelo terceiro causador do dano, até o montante necessário
para liquidar ou amortizar a obrigação garantida.
Art. 38. Nos casos previstos nos arts. 36 e 37 desta Lei, facultar-se-á ao credor exigir a
substituição da garantia, ou o seu reforço, renunciando ao direito à percepção do valor
relativo à indenização.
Art. 39. O credor poderá exigir a substituição ou o reforço da garantia, em caso de perda,
deterioração ou diminuição de seu valor.
Parágrafo único. O credor notificará por escrito o emitente e, se for o caso, o terceiro
garantidor, para que substituam ou reforcem a garantia no prazo de quinze dias, sob
pena de vencimento antecipado da dívida garantida.
Art. 40. Nas operações de crédito rotativo, o limite de crédito concedido será
recomposto, automaticamente e durante o prazo de vigência da Cédula de Crédito
Bancário, sempre que o devedor, não estando em mora ou inadimplente, amortizar ou
liquidar a dívida.
Art. 41. ACédula de Crédito Bancário poderá ser protestada por indicação, desde que o

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credor apresente declaração de posse da sua única via negociável, inclusive no caso de
protesto parcial.
Art. 42. Avalidade e eficácia da Cédula de Crédito Bancário não dependem de registro,
mas as garantias reais, por ela constituídas, ficam sujeitas, para valer contra terceiros,
aos registros ou averbações previstos na legislação aplicável, com as alterações
introduzidas por esta Lei.
Art. 43. As instituições financeiras, nas condições estabelecidas pelo Conselho
Monetário Nacional, podem emitir título representativo das Cédulas de Crédito Bancário
por elas mantidas em depósito, do qual constarão:
I -o local e a data da emissão;
II -o nome e a qualificação do depositante das Cédulas de Crédito Bancário;
III -a denominação “Certificado de Cédulas de Crédito Bancário”;
IV – a especificação das cédulas depositadas, o nome dos seus emitentes e o valor, o
lugar e a data do pagamento do crédito por elas incorporado;
V -o nome da instituição emitente;
VI -a declaração de que a instituição financeira, na qualidade e com as
responsabilidades de depositária e mandatária do titular do certificado, promoverá a
cobrança das Cédulas de Crédito Bancário, e de que as cédulas depositadas, assim
como o produto da cobrança do seu principal e encargos, somente serão entregues ao
titular do certificado, contra apresentação deste;
VII-o lugar da entrega do objeto do depósito; e VIII -a remuneração devida à instituição
financeira pelo depósito das cédulas objeto da emissão do certificado, se
convencionada.
§ 1º -A
instituição financeira responde pela origem e autenticidade das Cédulas de
Crédito Bancário depositadas.
§ 2º -Emitido o certificado, as Cédulas de Crédito Bancário e as importâncias recebidas
pela instituição financeira a título de pagamento do principal e de encargos não poderão
ser objeto de penhora, arresto, sequestro, busca e apreensão, ou qualquer outro
embaraço que impeça a sua entrega ao titular do certificado, mas este poderá ser objeto
de penhora, ou de qualquer medida cautelar por obrigação do seu titular.
§ 3º -O certificado poderá ser emitido sob a forma escritural, sendo regido, no que for
aplicável, pelo contido nos arts. 34 e 35 da Lei n º 6.404, de 15 de dezembro de 1976.
§ 4º -O certificado poderá ser transferido mediante endosso ou termo de transferência,
se escritural, devendo, em qualquer caso, a transferência ser datada e assinada pelo
seu titular ou mandatário com poderes especiais e averbada junto à instituição
financeira emitente, no prazo máximo de dois dias.
§ 5º – As despesas e os encargos decorrentes da transferência e averbação do
certificado serão suportados pelo endossatário ou cessionário, salvo convenção em
contrário.
Art. 44. Aplica-se às Cédulas de Crédito Bancário, no que não contrariar o disposto
nesta Lei, a legislação cambial, dispensado o protesto para garantir o direito de
cobrança contra endossantes, seus avalistas e terceiros garantidores.
Art. 45. Os títulos de crédito e direitos creditórios, representados sob a forma escritural
ou física, que tenham sido objeto de desconto, poderão ser admitidos a redesconto
junto ao Banco Central do Brasil, observando-se as normas e instruções baixadas pelo
Conselho Monetário Nacional.
§ 1º -Os títulos de crédito e os direitos creditórios de que trata o caput considerar-se-ão
transferidos, para fins de redesconto, à propriedade do Banco Central do Brasil, desde
que inscritos em termo de tradição eletrônico constante do Sistema de Informações do
Banco Central -SISBACEN, ou, ainda, no termo de tradição previsto no § 1º -do art. 5º –
do Decreto n nº -21.499, de 9 de junho de 1932, com a redação dada pelo art. 1º do
Decreto n º 21.928, de 10 de outubro de 1932.

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§ 2º -Entendem-se inscritos nos termos de tradição referidos no § 1º os títulos de crédito
e direitos creditórios neles relacionados e descritos, observando-se os requisitos, os
critérios e as formas estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional.
§ 3º – A
inscrição produzirá os mesmos efeitos jurídicos do endosso, somente se
aperfeiçoando com o recebimento, pela instituição financeira proponente do
redesconto, de mensagem de aceitação do Banco Central do Brasil, ou, não sendo
eletrônico o termo de tradição, após a assinatura das partes.
§ 4º -Os títulos de crédito e documentos representativos de direitos creditórios, inscritos
nos termos de tradição, poderão, a critério do Banco Central do Brasil, permanecer na
posse direta da instituição financeira beneficiária do redesconto, que os guardará e
conservará em depósito, devendo proceder, como comissária del credere, à sua
cobrança judicial ou extrajudicial.
CAPÍTULO V DOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS
Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em
geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores
mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida
estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços
setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.
§ 1º -É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados
nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial,
em prazo inferior ao estabelecido no caput.
§ 2º -Os títulos e valores mobiliários a que se refere o caput serão cancelados pelo
emitente na hipótese de resgate antecipado em que o prazo a decorrer for inferior a
trinta e seis meses.
§ 3º -Não se aplica o disposto no § 1º, no caso de quitação ou vencimento antecipados
dos créditos imobiliários que lastreiem ou tenham originado a emissão dos títulos e
valores mobiliários a que se refere o caput.
Art. 47. São nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, de forma direta ou
indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo de que trata o
caput do art. 46.
Parágrafo único. O Conselho Monetário Nacional poderá disciplinar o disposto neste
artigo.
Art. 48. Fica vedada a celebração de contratos com cláusula de equivalência salarial ou
de comprometimento de renda, bem como a inclusão de cláusulas desta espécie em
contratos já firmados, mantidas, para os contratos firmados até a data de entrada em
vigor da Medida Provisória nº 2.223, de 4 de setembro de 2001, as disposições
anteriormente vigentes.
Art. 49. No caso do não-pagamento tempestivo, pelo devedor, dos tributos e das taxas
condominiais incidentes sobre o imóvel objeto do crédito imobiliário respectivo, bem
como das parcelas mensais incontroversas de encargos estabelecidos no respectivo
contrato e de quaisquer outros encargos que a lei imponha ao proprietário ou ao
ocupante de imóvel, poderá o juiz, a requerimento do credor, determinar a cassação de
medida liminar, de medida cautelar ou de antecipação dos efeitos da tutela que tenha
interferido na eficácia de cláusulas do contrato de crédito imobiliário correspondente ou
suspendido encargos dele decorrentes.
Art. 50. Nas ações judiciais que tenham por objeto obrigação decorrente de
empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários, o autor deverá discriminar na
petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter,
quantificando o valor incontroverso, sob pena de inépcia.
§ 1º -O valor incontroverso deverá continuar sendo pago no tempo e modo contratados.
§ 2º -Aexigibilidade do valor controvertido poderá ser suspensa mediante depósito do

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montante correspondente, no tempo e modo contratados.
§ 3º -Em havendo concordância do réu, o autor poderá efetuar o depósito de que trata o
§ 2º deste artigo, com remuneração e atualização nas mesmas condições aplicadas ao
contrato:
I-na própria instituição financeira credora, oficial ou não; ou
II-em instituição financeira indicada pelo credor, oficial ou não, desde que estes tenham
pactuado nesse sentido.
§ 4º -O juiz poderá dispensar o depósito de que trata o § 2º em caso de relevante razão
de direito e risco de dano irreparável ao autor, por decisão fundamentada na qual serão
detalhadas as razões jurídicas e fáticas da ilegitimidade da cobrança no caso concreto.
§ 5º – É vedada a suspensão liminar da exigibilidade da obrigação principal sob a
alegação de compensação com valores pagos a maior, sem o depósito do valor integral
desta.
Art. 51. Sem prejuízo das disposições do Código Civil, as obrigações em geral também
poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de direitos
creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos
creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de
imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel.
Art. 52. Uma vez protocolizados todos os documentos necessários à averbação ou ao
registro dos atos e dos títulos a que se referem esta Lei e a Lei nº 9.514, de 1997, o oficial
de Registro de Imóveis procederá ao registro ou à averbação, dentro do prazo de quinze
dias.
CAPÍTULO VI
DISPOSIÇÕES FINAIS
Alterações da Lei de Incorporações
Art. 53. O Título II da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar acrescido
dos seguintes Capítulo e artigos:
“CAPÍTULO I-A.
DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Art. 31-A. Acritério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da
afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem
como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio
do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da
incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos
adquirentes.
§ 1º – O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e
obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação
por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação
respectiva.
§ 2º -O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.
§ 3º -Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser
objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente
destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes.
§ 4º – No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da
comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da
cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no §
6º.
§ 5º -As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais
serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha
sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6º do art. 35.
§ 6º -Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados

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para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.
§ 7º -O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da
alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais,
considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.
§ 8º -Excluem-se do patrimônio de afetação:
I-os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra
(art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os
recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e
II -o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade
vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime
por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).
§ 9º – No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8º, poderão ser
constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os:
I -subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão
(art.8º alínea “a”); e
II -edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8º, alínea “b”).
§ 10. Aconstituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9º deverá
estar declarada no memorial de incorporação.
§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades
deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela
cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.
§ 12. Acontratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante
transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias
integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos
creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a
transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do
cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos
responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a
qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando
for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.
Parágrafo único. A
averbação não será obstada pela existência de ônus reais que
tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do
pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o
empreendimento.
Art. 31-C. A
Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção
poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e
acompanhar o patrimônio de afetação.
§ 1º -A
nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer
responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por
qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do
construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias,
de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação.
§ 2º -Apessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput
deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra
natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e
sigilo destas informações.
§ 3º -A
pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu
relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não
constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 2º deste artigo.
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador:
I – promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do

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patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;
II-manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
III -diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na
forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão
da obra;
IV -entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses,
demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou
com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no
período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações
sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;
V-manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de
depósito aberta especificamente para tal fim;
VI -entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre
civil, relativos a cada patrimônio de afetação;
VII -assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem
como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no
inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de
afetação; e
VIII – manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela
legislação tributária.
Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:
I -averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição
em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do
incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;
II – revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos
adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei;
e
III-liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, § 1º.
Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador
não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa
concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e
encargos objeto da incorporação.
§ 1º -Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil
do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de
Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda,
por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia geral, na qual, por
maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá
novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes
ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o
condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os
termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43,
inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela
instituição financiadora.
§ 2º -O disposto no § 1º aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista
no art. 43, inciso VI.
§ 3º -Na hipótese de que tratam os §§ 1º e 2º, a Comissão de Representantes ficará
investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades
autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do
domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em
decorrência de contratos preliminares.
§ 4º -O mandato a que se refere o § 3º será válido mesmo depois de concluída a obra.
§ 5º -O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para

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transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante
pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas.
§ 6º -Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham
obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora, desde que
comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica
condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o
pagamento do débito remanescente.
§ 7º -Ainda na hipótese dos §§ 1º e 2º, a Comissão de Representantes ficará investida
de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão
da assembleia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, efetivar a
alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito, domínio e ação,
manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros adquirentes na posse do
terreno e das acessões.
§ 8º – Na hipótese do § 7º, será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de
venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da
transmissão.
§ 9º -A
Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites
estabelecidos pela deliberação da assembléia geral e prestará contas aos adquirentes,
entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que
tiver recebido o preço ou cada parcela do preço.
§ 10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados, deverão ser
depositados em Juízo pela Comissão de Representantes.
§ 11. Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente
sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação,
inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver.
§ 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente
pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da
conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às
respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembleia geral
por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte:
I-os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que
não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da
insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo

osomatório desses recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite
necessário à conclusão da incorporação;
II -para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão
de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em
nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as
parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas
extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos
relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da
propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro
de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do
recebimento do saldo do preço e do leilão;
III -consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber,
vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao
preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção,
bem como os recursos disponíveis afetados; e
IV – compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da
construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de
individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44.
§ 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão
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da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa
falida pela Comissão de Representantes.
§ 14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à
liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de
sessenta dias, a contar da data de realização da assembleia geral de que trata o § 1º,
promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63,
a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da
falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador.
§ 15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção
atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao
empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se
tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do
terreno.
§ 16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso
III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6º)
e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41).
§ 17. No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente,
em igualdade de condições com terceiros:
I-ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa
do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto
da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a
venda; e
II -ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não
haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que
deliberada em assembleia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes
presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para
a venda.
§ 18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes,
sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço:
I – pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao
respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na
legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional;
II – reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos
próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I;
III – reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a
construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas;
IV -entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das
acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6º -do art. 35 e § 5º do art. 31-A), na
proporção do valor obtido na venda;
V -entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta
da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à
fração ideal; e
VI-entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer.
§ 19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o
acesso a todas as informações necessárias à verificação do montante das obrigações
referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação.
§ 20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de
maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro,
devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as
obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não relacionadas
diretamente com as incorporações objeto de afetação.” (NR)

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Art. 54. ALei nº 4.591, de 1964, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 32. ………………………………………………………
…………………………………………………………………..
§ 2º -Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de
cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem
direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o
incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao
término da obra.
…………………………………………………………………..” (NR)
“Art. 43. ………………………………………………………
…………………………………………………………………..
VII-em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e
não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembleia geral poderá,
pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das
acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante
leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos
que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas
as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a
quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição
dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os
critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores
privilegiados
pelos
valores
da
diferença
não
reembolsada,
respondendo
subsidiariamente os bens pessoais do incorporador.” (NR)
“Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral uma
Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos
entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao
incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em
especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A
a 31-F.
…………………………………………………………………..
§ 2º -A
assembleia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes,
alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas
decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.
……………………………………………………………………” (NR)
Alterações de Leis sobre Alienação Fiduciária:
Art. 55. A
Seção XIV da Lei nº 4.728, de 14 de julho de 1965, passa a vigorar com a
seguinte redação:
“Seção XIV
Alienação Fiduciária em Garantia noÂmbito do Mercado Financeiro e de Capitais
Art. 66-B. O contrato de alienação fiduciária celebrado no âmbito do mercado financeiro
e de capitais, bem como em garantia de créditos fiscais e previdenciários, deverá
conter, além dos requisitos definidos na Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 -Código
Civil, a taxa de juros, a cláusula penal, o índice de atualização monetária, se houver, e as
demais comissões e encargos.
§ 1º -Se a coisa objeto de propriedade fiduciária não se identifica por números, marcas e
sinais no contrato de alienação fiduciária, cabe ao proprietário fiduciário o ônus da
prova, contra terceiros, da identificação dos bens do seu domínio que se encontram em
poder do devedor.
§ 2º -O devedor que alienar, ou der em garantia a terceiros, coisa que já alienara
fiduciariamente em garantia, ficará sujeito à pena prevista no art. 171, § 2º, I, do Código
Penal.

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§ 3º -É admitida a alienação fiduciária de coisa fungível e a cessão fiduciária de direitos
sobre coisas móveis, bem como de títulos de crédito, hipóteses em que, salvo
disposição em contrário, a posse direta e indireta do bem objeto da propriedade
fiduciária ou do título representativo do direito ou do crédito é atribuída ao credor, que,
em caso de inadimplemento ou mora da obrigação garantida, poderá vender a terceiros

o bem objeto da propriedade fiduciária independente de leilão, hasta pública ou
qualquer outra medida judicial ou extrajudicial, devendo aplicar o preço da venda no
pagamento do seu crédito e das despesas decorrentes da realização da garantia,
entregando ao devedor o saldo, se houver, acompanhado do demonstrativo da
operação realizada.
§ 4º -No tocante à cessão fiduciária de direitos sobre coisas móveis ou sobre títulos de
crédito aplica-se, também, o disposto nos arts. 18 a 20 da Lei nº 9.514, de 20 de
novembro de 1997.
§ 5º -Aplicam-se à alienação fiduciária e à cessão fiduciária de que trata esta Lei os arts.
1.421, 1.425, 1.426, 1.435 e 1.436 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.
§ 6º Não se aplica à alienação fiduciária e à cessão fiduciária de que trata esta Lei o
disposto no art. 644 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.” (NR)
Art. 56. O Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, passa a vigorar com as
seguintes alterações:
“Art. 3º …………………………………………………………………..
§ 1º -Cinco dias após executada a liminar mencionada no caput, consolidar-se-ão a
propriedade e a posse plena e exclusiva do bem no patrimônio do credor fiduciário,
cabendo às repartições competentes, quando for o caso, expedir novo certificado de
registro de propriedade em nome do credor, ou de terceiro por ele indicado, livre do ônus
da propriedade fiduciária.
§ 2º -No prazo do § 1º, o devedor fiduciante poderá pagar a integralidade da dívida
pendente, segundo os valores apresentados pelo credor fiduciário na inicial, hipótese
na qual o bem lhe será restituído livre do ônus.
§ 3º -O devedor fiduciante apresentará resposta no prazo de quinze dias da execução
da liminar.
§ 4º – A
resposta poderá ser apresentada ainda que o devedor tenha se utilizado da
faculdade do § 2º, caso entenda ter havido pagamento a maior e desejar restituição.
§ 5º -Da sentença cabe apelação apenas no efeito devolutivo.
§ 6º -Na sentença que decretar a improcedência da ação de busca e apreensão, o juiz
condenará o credor fiduciário ao pagamento de multa, em favor do devedor fiduciante,
equivalente a cinquenta por cento do valor originalmente financiado, devidamente
atualizado, caso o bem já tenha sido alienado.
§ 7º -Amulta mencionada no § 6º não exclui a responsabilidade do credor fiduciário por
perdas e danos.
§ 8º – A busca e apreensão prevista no presente artigo constitui processo autônomo e
independente de qualquer procedimento posterior.” (NR)
“Art. 8º A-O procedimento judicial disposto neste Decreto-Lei aplica-se exclusivamente
às hipóteses da Seção XIV da Lei nº 4.728, de 14 de julho de 1965, ou quando o ônus da
propriedade fiduciária tiver sido constituído para fins de garantia de débito fiscal ou
previdenciário.” (NR)
Art. 57. ALei nº 9.514, de 1997, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 5º -…………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………
§ 2º -As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de
arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser
pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar
no SFI.” (NR)
99

“Art. 8º -…………………………………………………………………..
I -a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão,
com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de
Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula, bem como a
indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido;
………………………………………………………………………………” (NR)
“Art. 16 …………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………..
§ 3º -Os emolumentos devidos aos Cartórios de Registros de Imóveis para
cancelamento do regime fiduciário e das garantias reais existentes serão cobrados
como ato único.” (NR)
“Art. 22……………………………………………………………………
Parágrafo único. Aalienação fiduciária poderá ter como objeto bens enfitêuticos, sendo
também exigível o pagamento do laudêmio se houver a consolidação do domínio útil no
fiduciário.” (NR)
“Art. 26. ………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………
§ 7º -Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do
competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na
matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da
prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do
laudêmio.
§ 8º -O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel
em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.” (NR)
“Art. 27. …………………………………………………………………
……………………………………………………………………………..
§ 7º -Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta
dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário,
devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da
consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar
expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua
apresentação gráfica.
§ 8º – Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições
condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o
imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a
data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.” (NR)
“Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa
de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do
valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da
alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido
na posse do imóvel.” (NR)
“Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus
sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado
fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do
fiduciário.” (NR)
“Art. 38. Os contratos de compra e venda com financiamento e alienação fiduciária, de
mútuo com alienação fiduciária, de arrendamento mercantil, de cessão de crédito com
garantia real poderão ser celebrados por instrumento particular, a eles se atribuindo o
caráter de escritura pública, para todos os fins de direito.” (NR)
Alterações no Código Civil
Art. 58. A
Lei nº 10.406, de 2002 – Código Civil passa a vigorar com as seguintes
alterações:

100

“Art. 819-A. (VETADO)”
“Art. 1.331. …………………………………………………………….
……………………………………………………………………………..
§ 3º – A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no
solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no
instrumento de instituição do condomínio.
………………………………………………………………………………” (NR)
“Art. 1.336. ……………………………………………………………..
………………………………………………………………………………
I -contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais,
salvo disposição em contrário na convenção;
§ 1º -(VETADO)
……………………………………………………………………………….” (NR)
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a
alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.” (NR)
“Art. 1.368-A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária
submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se
aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a
legislação especial.” (NR)
“Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá
prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça
esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título
e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.”
(NR)
Alterações na Lei de Registros Públicos
Art. 59. ALei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com as seguintes
alterações:
“Art. 167. ……………………………………………………………………
………………………………………………………………………………….
II-…………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………….

21)da cessão de crédito imobiliário.” (NR)
“Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade,
a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento
do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado
ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
Parágrafo único. A
opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não
exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I-de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a)omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b)indicação ou atualização de confrontação;
c)alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de
coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das
medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido
objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada
por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de
101

produção de outras provas;
II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida
perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial
descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de
responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e
Arquitetura-CREA, bem assim pelos confrontantes.
§ 1º -Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará
a retificação.
§ 2º -Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado
pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se
manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio,
com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis,
pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou
do domicílio de quem deva recebê-la.
§ 3º -Anotificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de
Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo
requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não
sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a
notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2º,
publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.
§ 4º -Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação
no prazo da notificação.
§ 5º -Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se
houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o
requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no
prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.
§ 6º -Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável
para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de
plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de
propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as
vias ordinárias.
§ 7º – Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os
remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados
como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.
§ 8º -As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo
mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam
logradouros devidamente averbados.
§ 9º -Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio
de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência
de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que
preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a
legislação urbanística.
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos,
mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts.

1.314e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o
condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será
representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.
§ 11. Independe de retificação:
I – a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de
Interesse Social, nos termos da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por
Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados
individualmente
ou
com
lançamento
fiscal

mais
de
vinte
anos;
102

II -a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º, e
225, § 3º, desta Lei.
§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação
em face dos confrontantes e localização na quadra.
§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação
poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o
registro em conformidade com a nova descrição.
§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do
memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos
prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.
§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de
regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública.
Art. 214. ……………………………………………………………….
§ 1º -Anulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.
§ 2º -Da decisão tomada no caso do § 1º caberá apelação ou agravo conforme o caso.
§ 3º -Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos
de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem
oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.
§ 4º -Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo
com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de
seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.
§ 5º -Anulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido
as condições de usucapião do imóvel.” (NR)
Alteração na Lei do FGTS
Art. 60. O caput do art. 9º da Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990, passa a vigorar com a
seguinte redação:
“Art. 9º -As aplicações com recursos do FGTS poderão ser realizadas diretamente pela
Caixa Econômica Federal e pelos demais órgãos integrantes do Sistema Financeiro da
Habitação -SFH, exclusivamente segundo critérios fixados pelo Conselho Curador do
FGTS, em operações que preencham os seguintes requisitos:” (NR)
Alterações na Lei de Locações
Art. 61. A
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes
alterações:
“Art. 32. ……………………………………………………………..
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito de
preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da
propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de
realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição
constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais
por sua apresentação gráfica.” (NR)
“Art. 39. (VETADO)”
Alterações na Lei de Protesto de Títulos e Documentos de Dívida
Art. 62. (VETADO)
Normas Complementares a esta Lei
Art. 63. Nas operações envolvendo recursos do Sistema Financeiro da Habitação e do
Sistema Financeiro Imobiliário, relacionadas com a moradia, é vedado cobrar do
mutuário a elaboração de instrumento contratual particular, ainda que com força de
escritura pública.
Art. 64. (VETADO)
Art. 65. O Conselho Monetário Nacional e a Secretaria da Receita Federal, no âmbito
das suas respectivas atribuições, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à
execução das disposições desta Lei.

103

Art. 66. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 67. Ficam revogadas as Medidas Provisórias nos 2.160-25, de 23 de agosto de
2001, 2.221, de 4 de setembro de 2001, e 2.223, de 4 de setembro de 2001, e os arts. 66
e 66-Ada Lei nº 4.728, de 14 de julho de 1965.
Brasília, 2 de agosto de 2004; 183º a Independência e 116º da República.

104

ÍNDICE

MANUAL DO CURSO DE FORMAÇÃO DE TÉCNICOS
EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
T.T.I.

OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

O Corretor de Imóveis
3
Responsabilidade
5
Remuneração
6
Sistema Cofeci/Creci
6
Inscrição
7
A Clientela
10
Intermediação imobiliária
18
O contrato de corretagem
23
Bens imóveis
24
Aquisição de imóveis
25
Cessão de direitos
26
Contrato de gaveta
26
Incorporação
27
Afetação
30
Imóveis na planta
30
Registro de imóveis
31
Condomínio
32
Locação
33
Sistema Financeiro da Habitação
34
Legislação
36

12

O CORRETOR DE IMÓVEIS

Em 31 de janeiro de 2011, a Revista Época contava o drama de uma economista de 39
anos e seu marido, de 46, para mudar de casa: “Com dois filhos, o apartamento em que
moravam, de 120 metros quadrados e três dormitórios, no bairro da Vila Leopoldina,
Zona Oeste de São Paulo, estava pequeno. Aideia era comprar outro apartamento, de
170 metros quadrados num condomínio da região. No fim de 2007, quando surgiu um
comprador oferecendo R$ 360 mil pelo imóvel deles, não hesitaram em vendê-lo,
embora ainda faltassem R$ 70 mil para comprar o novo apartamento. Como os preços
dos imóveis usados pareciam estáveis, decidiram adiar a compra e aplicar o dinheiro
para tentar ganhar a diferença. E foram viver num apartamento alugado, ainda menor. O
resultado não foi o esperado. Os preços dos imóveis dispararam. Assustados, Andrea e
Marcio sacaram o dinheiro do banco para tentar comprar o que fosse possível. Em
agosto de 2008, fecharam negócio num apartamento em construção, de 140metros
quadrados, numa rua menos valorizada do bairro. Pagaram R$ 460mil – R$ 100 mil a
mais do que ganharam na venda do primeiro. Pagaram à vista, com desconto. Ainda
assim, tiveram de vender um carro – um EcoSport do ano – e sacar o que tinham
acumulado no Fundo de Garantia. O apartamento demorou dois anos e meio para ficar
pronto, período em que precisaram pagar aluguel. Hoje, de acordo com Marcio, o
apartamento que ele e Andrea venderam por R$ 360 mil vale R$ 550 mil, o preço do
novo. E o apartamento que planejavam comprar, de R$ 450 mil, agora custa R$ 750 mil

– uma alta de 66% em três anos. “Não era o que a gente queria”, diz Marcio. “Mas,
depois de tanta confusão, não foi tão ruim.”
Problemas como este não teriam acontecido se o casal tivesse recorrido a um bom
Corretor Imobiliário, o único profissional legalmente habilitado para intermediar na
compra, venda e locação de imóveis e opinar formalmente acerca do valor, sob pena de
responder por perdas e danos se não executar a mediação com diligência e prudência e
deixar de prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco
do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos
resultados da incumbência que recebeu.

Para “Época”, o drama vivido por Andrea e Marcelo reflete a violenta explosão ocorrida
na construção civil e nos preços dos imóveis nos últimos anos. A
valorização, maior
aqui, menor ali, espalhou-se por todo o Brasil, das grandes metrópoles aos pequenos
vilarejos de beira de estrada e à zona rural. “Na atual onda de valorização, nem todo
mundo foi pego de surpresa. Houve quem lucrou – e muito” – asseverou José Fucs,
autor da reportagem, acrescentando: “Muitos investidores aproveitaram para comprar
imóveis na planta e revendê-los, com lucro. Mesmo quem não tinha capital para fazer
isso sozinho conseguiu reunir amigos para investir – numa antiga prática que caíra em
desuso e agora ressuscitou. Até investidores estrangeiros, como Sam Zell, um magnata
do mercado imobiliário americano, colheram lucros no Brasil, comprando fatias em
grandes empresas do setor e se beneficiando da alta na Bolsa. Segundo uma pesquisa
da Associação dos Investidores Estrangeiros em Imóveis, o Brasil ultrapassou a China e
apareceu como o destino preferido em todo o mundo para negócios imobiliários, em
2011”.

Quase que simultaneamente, o jornal “O Globo”, em seu caderno “Morar Bem”,
questionava: “Mercado aquecido, preços nas alturas, é compreensível que a profissão
[de corretor] passe a atrair mais mão de obra, por conta de boas comissões de venda. E
que as imobiliárias passem a contratar recém-chegados. Mas como fica o cliente, ao se
deparar com um vendedor sem registro ou despreparado”?

3

Ao repórter, Ana Paula Pereira, entrevistada que passou quase um ano procurando
apartamento antes de finalmente encontrar o que queria em Santa Teresa, desabafou:
“Uma vez, uma corretora chegou para me mostrar o apartamento com os cabelos
presos para cima, de bermuda velha, daquelas que a gente só usa quando está fazendo
faxina em casa, e chinelos. Não precisa estar superelegante, mas o mínimo de
compostura não cairia mal, afinal ela estava vendendo um apartamento. Vi muita gente
que não sabia o que estava fazendo: corretores que não tinham respostas para as
perguntas que eu fazia sobre o imóvel, o financiamento ou sobre qualquer coisa. Acho
que essas pessoas deviam se preparar melhor”.

O Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro (CRECIRJ),
autarquia responsável pela fiscalização do exercício profissional, informou ao
jornal que o “boom” do setor fez muita gente “virar corretor da noite para o dia, incluindo
porteiros e síndicos: são pessoas que não fazem parte das cerca de 500 que recebem o
registro do órgão a cada três meses”. Já o Secovi-RJ (Sindicato da Habitação) explicou
que aquela organização orienta as empresas a contratarem profissionais capacitados,
os quais, além de experiência, “precisam conhecer a legislação, ter noções de
arquitetura e, ocasionalmente, agir como psicólogo”, adiantando que o problema atinge
também a locação: “Nesta época [o verão], onde o aluguel por temporada é muito
procurado, o número de corretores aumenta ainda mais, e os golpes também. O mais
comum são imóveis alugados sem o conhecimento do dono; o inquilino precisa redobrar
os cuidados”.

Muitos acham que, para ser corretor, basta dispor de muita vontade e gosto por vendas,
e se aventuram pelo mercado, sem saber que podem bater na cadeia, porque o
exercício ilegal da profissão é enquadrado na Lei das Contravenções Penais.

Compra, venda, locação e avaliação de imóveis são atividades privativas de
profissionais registrados no Sistema Cofeci/Creci como Corretores de Imóveis, os
quais, para obter essa exclusividade, lutaram no Congresso Nacional por longos anos
mobilizando o deputado Ulysses Guimarães a apresentar o projeto que em 27 de agosto
de 1962 se tornaria a Lei nº 4.116, a primeira acerca do assunto. Esta norma jurídica,
exigia a todos comportamento ético¹, todavia, não incluía a grade curricular
indispensável
à
formação
técnica
específica,
sendo
por
isso
considerada
inconstitucional.

Só em 12 de maio o de 1978, com a Lei n° 6.530 e o Decreto nº 81.871, de 29 de junho de
1978², com a ajuda de Arnaldo Prieto, então ministro do Trabalho, foi regulamentada a
profissão de Técnico em Transações Imobiliárias e também ratificada a atuação dos
Conselhos Federal e Regionais de Corretores de Imóveis – autarquias dotadas de
personalidade jurídica de direito público, vinculadas ao Ministério do Trabalho, com
autonomia administrativa, operacional e financeira para disciplinar e fiscalizar as
atividades desses profissionais. Antonio Rocha, atualmente presidente do Sindicato
dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio, participou ativamente da elaboração
dessa legislação. Entre 2005 e 2010, o número de corretores registrados no Estado do
Rio de Janeiro cresceu em 50%, gerando expectativa de que, em meados de 2011, eles
somem 50 mil.

¹ Em 1982, o COFECI aprovou um Código de Processo Disciplinar para o Corretor habilitado, acessível na
Internet em http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/resolucao146_82.pdf.
² As duas normas jurídicas, citadas, de suma importância para o mercado imobiliário como um todo, encontramse,
na integra, no final deste volume.

4

Aremuneração do corretor, ao contrário de muitas profissões, não é um salário fixo. Ele
recebe a “corretagem” (comissão por negócio concretizado), que varia de 6% a 8% no
caso de imóveis urbanos e industriais, 6% a 10% sobre imóveis rurais, e 5% em
transações judiciais. Seu trabalho compreende desde a vistoria e apresentação de
imóveis ao público interessado na compra, venda, permuta, locação e incorporação de
imóveis, envolvendo ainda acompanhamento do desenvolvimento de projetos
arquitetônicos e das áreas onde se localizam, e organização de papéis e documentos
necessários durante o processo de negociação do imóvel. Assim, eles são encontrados
operando no próprio escritório, como também nas empresas imobiliárias, empresas de
classificados de “e-imóveis” (Internet), organizações de consórcios imobiliários, de
leilões, cartórios de registros de imóveis, construtoras e outras. Uns se especializam na
negociação de imóveis usados; outros, de rurais; ainda outros, de lançamentos,
loteamentos, administração de aluguéis, de condomínios, e avaliações.

Como todo trabalhador, o corretor vincula-se a uma federação nacional, no caso a
FENACI, subordinada à Confederação Nacional dos Profissionais Liberais (CNPL),
com sede em Brasília e, na qualidade de profissional liberal, pode se estabelecer com
um escritório imobiliário e através dele prestar seus serviços ao público em geral,
bastando para isso promover sua inscrição junto à Prefeitura local. Feito isto, poderá
admitir empregados para as tarefas administrativas, com a estrita observância das leis
trabalhistas, sendo de se ressaltar que, em eventual fiscalização pelo Conselho, será
exigida pelo Agente a prova do registro em CTPS desses funcionários.

Faz-se necessário esclarecer que, como pessoa física, o profissional não poderá se
utilizar publicamente de nome fantasia para a divulgação do trabalho: só o seu nome,
seguido obrigatoriamente da expressão “corretor de imóveis” (a qual poderá ser
acrescida de outras qualificações, como “gestor” ou “consultor” imobiliário e do número
de inscrição no Creci.

Admite-se a utilização de nome fantasia quando o profissional se inscrever como
empresário nos órgãos competentes. Existem no mercado, entretanto, numerosas
firmas que se valem de corretores para a comercialização de unidades de
empreendimentos de grande porte, sem vínculo empregatício. O Cofeci tem anunciado
que observa as condições de trabalho e remuneração oferecidas aos autônomos que
atuam em lançamentos, prometendo baixar normas acerca desses profissionais.

Responsabilidade

Alegislação tem sido especialmente cuidadosa no tocante às operações dos corretores
em geral. No Código Civil de 2002³, o artigo 723 já lhe determinava:

a) Ser prudente e diligente ao executar o objeto do contrato, ou seja, a mediação do
negócio, devendo agir sem que propicie a realização de contratos nulos e anuláveis;
b) Prestar todas as informações sobre o andamento dos negócios, sempre de forma
espontânea, visto que faz parte das suas atribuições de intermediador de negócios;
c) Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança ou risco do negócio, as
alterações de valores, e demais fatores que possam influir no resultado na realização do
negócio, sob a pena, se não o fizer, de responder por penas e danos causados em razão
da omissão de algum fator que estava ao seu alcance.
Os especialistas entenderam que esta redação dava margem à interpretação de que o
corretor só prestaria as informações do negócio se fosse solicitado, podendo omitir as
que não fossem questionadas, sem responder por danos. Em consequência, em 19 de

5

maio de 2010 procedeu-se a alteração, passando o artigo 723 a rezar: “O corretor é
obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente,
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”. E mais: “Sob
pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os
esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores
e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

Com a reformulação, procurou-se reprimir a ação daqueles que recomendam negócios
sem as devidas cautelas, e colocando consumidores em situação de risco, e dos que
atuam com parcialidade, defendendo o interesse de apenas uma das partes e os
demais mal-intencionados. Os tribunais de Justiça, em numerosas sentenças, têm
declarado a existência de responsabilidade solidária entre imobiliária, corretores e
promitentes
vendedores
em
ações
indenizatórias
movidas
por
compradores

4

prejudicados. E o Código de Defesa do Consumidor
estabelece, em seu artigo 14: “O
fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela
reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação
dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua
fruição e riscos”.

As reclamações se avolumam, e o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do
Rio de Janeiro e o Colégio Arnaldo Prieto, por ele mantido, recomendam reiteradamente
a seus alunos e associados que eles mesmos tomem a iniciativa de orientar a clientela a
adotar cuidados especiais, como os seguintes:


Exigir sempre que o Corretor de imóveis apresente a carteira do CRECI e
conferir junto ao Conselho a autenticidade do documento;

Exigir do Corretor um contrato de prestação de serviços por escrito,
estabelecendo as responsabilidades dele no negócio;

Ter sempre em mente que o Corretor Imobiliário só poderá receber sinal de
compra caso esteja expressamente autorizado, através de procuração do
comprador ou contrato específico dizendo isto.

Jamais fazer o negócio por procuração ou contrato de gaveta. Se for
necessário passar uma procuração, colocar cláusula de prazo máximo para
efetivação do negócio, além do dever de prestação de contas. Isto amarra o
profissional ao objeto do seu contrato e evita desvios de conduta.

Lembrar sempre que o corretor tem a obrigação de pesquisar e apresentar
todas as certidões referentes à transação, inclusive sobre dívidas de
condomínio, dívidas com concessionárias de serviços públicos, parcelas de
financiamento em aberto perante a construtora ou banco, taxas de mobiliário
de áreas comuns e de entrega do imóvel, além de dívidas de IPTU e processos
contra o vendedor;

Ter igualmente presente que o pagamento da corretagem cabe somente à
parte que encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, sabendose,
porém, que o pagamento pode ser dividido entre o comprador e o
vendedor, desde que isto conste expressamente no contrato;

Havendo cláusula de exclusividade no contrato de corretagem, o contratante
deve estipular um prazo determinado;

O artigo 726 do Código Civil dispõe que o corretor que tiver exclusividade não
terá direito à comissão se for comprovada a sua inércia ou ociosidade;
³ Na Internet, em http://www4.planalto.gov.br/legislacao/legislacao-1/codigos-1#content e
também na página do Sindimóveis Est. RJ: http://www.sindimoveisrj.org.br/site2010/index.php
4 Lei 8.078 de 11 de setembro de 1990, ver http://www.sindimoveisrj.org.br/site2010/index.php

6


O contratante deve fazer constar em cláusula no contrato que o pagamento da
corretagem só se efetuará com a escritura pública devidamente registrada;

O Superior Tribunal de Justiça decidiu que quem contrata corretores só deve
pagar comissão de corretagem se o negócio for efetivado.

O cliente deve declarar no contrato de compra e venda o valor da corretagem,
quem pagará o corretor ou os corretores e deve exigir Nota Fiscal se for uma
imobiliária ou um RPA-Recibo de Pagamento a Autônomo em caso de corretor
pessoa física.
Remuneração

O Novo Código Civil dispõe que, se a remuneração do corretor “não estiver fixada em
lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os

5

usos locais”
. Nos contratos de mediação em negócios imobiliários, o costume fixa a
comissão em 6% (seis por cento) do valor contratado.

Vale frisar, de outra parte, que, mesmo se as condições do negócio tenham sido
alteradas posteriormente, o corretor terá direito à sua remuneração, visto que exerceu a
sua principal obrigação e atingiu o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja,
a aproximação dos interessados para a realização do negócio.

Aremuneração também será devida quando, aproximadas as partes, o negócio não se

67

implementar em razão do arrependimento dos interessados
. Estabelece ainda que
,
“se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor e o
negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será
devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo
contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor”.

Desta forma, nos casos de contrato de mediação sem prazo determinado, se o
comitente dispensar o corretor, mas o negócio se realizar a posteriori em virtude da
mediação do corretor, a comissão lhe será devida. A
mesma solução é adotada pelo
artigo em estudo nos casos de contratos de corretagem com tempo determinado, em
que o negócio se realizou após o término do prazo, e em virtude dos trabalhos exercidos
pelo corretor. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor,

8

será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário
”. Um dos ensinamentos
de Orlando Gomes é de que o Corretor perderá o direito à remuneração se o contrato for
nulo, mas a anulabilidade somente seria oponível ao corretor se a causa fosse de seu
conhecimento.

Sistema Cofeci/Creci

Instituído em 27 de agosto de 1962, o Sistema Cofeci-Creci (Conselho Federal e
Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis) defende a sociedade por meio de
ordenamento, regulamentação e fiscalização da profissão de corretor de imóveis.
Autarquia federal com poder regulador, a entidade organiza um dos principais
segmentos do mercado imobiliário. Com poderes outorgados pelo Estado brasileiro,
zela pela ética e coíbe o exercício ilegal da profissão.

5Artigo 724
6Artigo 725
7Artigo 7278 CC, art 728

7

Embora tenha atribuições corporativas, atua como defensor da população e do
consumidor, ao impor e fazer cumprir medidas que defendem todos os cidadãos, por
meio do exercício de atividades fundamentais. Com a sede do Cofeci em Brasília (DF), o
sistema dispõe de Crecis distribuídos pelo território nacional, instalados em 25
unidades da federação. Os Crecis, por sua vez, têm delegacias nas principais cidades
de seus respectivos estados. Todas as unidades são habilitadas a prestar informações e
serviços ao profissional, às empresas do setor e ao consumidor em geral. Além da
assistência à categoria, que integra e mantém o sistema por meio de contribuições
anuais.

O órgão tem atuado intensamente para a valorização do mercado imobiliário como um
todo e para a erradicação do déficit habitacional brasileiro, estimado em 7 milhões de
unidades.

Os esforços de valorização consistem em, a um só tempo, exercer atividades paralelas
e complementares. O Sistema Cofeci-Creci tem intensificado o contato com a
sociedade para: informar a opinião pública sobre seus direitos de acesso à moradia e
sobre como o corretor de imóveis pode ajudar a todos com relação a este anseio;
auxiliar os poderes constituídos a viabilizar o acesso à habitação, em atuação
institucional; aprimorar a qualificação do corretor de imóveis, com o objetivo de torná-lo
ainda mais capacitado a atender a sociedade em intermediação e consultoria
imobiliárias.

Inscrição

Disposições legais garantem exclusividade aos corretores de imóveis inscritos nos
conselhos regionais a intermediação das transações imobiliárias, sejam de compra,
venda e aluguel de casas, apartamentos, lojas, escritórios, terrenos, sítios, fazendas e
outros imóveis, no campo e na cidade, permitindo-lhe, ainda, opinar quanto à
comercialização imobiliária.

Antes da Lei Federal 6.530, qualquer pessoa podia exercer livremente a profissão de
corretor de imóveis, bastando que algum cliente lhe confiasse a compra, venda ou
locação de um imóvel. Com a promulgação da lei, os profissionais da compra, venda e
locação de imóveis foram reunidos nos Conselhos Regionais, entidades normalmente
instaladas nas capitais dos Estados e responsáveis pela fiscalização do exercício da
profissão.

Um dos maiores problemas verificados na profissão de Corretor de Imóveis está na
existência de pessoas não credenciadas Sistema Cofeci/Creci, não estando, portanto,
devidamente habilitadas. O exercício ilegal da profissão não é apenas um delito de
caráter administrativo, mas, e principalmente, infração penal (Art.47 da Lei de
Contravenções Penais, Decreto Lei nº 3.688 de 03/04/41).

A
capacitação do corretor de imóveis, proporcionada há mais de três décadas pelo
Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro, que mantém o
Colégio Arnaldo Prieto, sempre foi uma busca constante do COFECI e dos Conselhos
Regionais, órgãos incumbidos da inscrição dos corretores em todo o território nacional.

Aformação profissional principia pelo Curso Técnico de Transações Imobiliárias (TTI),
cuja conclusão é exigida para inscrição do candidato, a menos que ele apresente
diploma de cursos superiores sequenciais e tecnológicos de Ciências Imobiliárias ou de

8

Gestão de Negócios Imobiliários. Na frequência do curso, o aluno deve requerer junto
ao CRECI-RJ o registro de estágio, obrigatório para a obtenção do diploma e registro
profissional definitivo.

Em resumo, para o exercício da profissão de corretor de imóveis, exige-se:

• Formação escolar de nível médio (antigo 2º grau)
• Formação no curso de Técnico em Transações Imobiliárias
• Opção pelo curso de Ciências Imobiliárias ou Gestão Imobiliária (item opcional)
• Inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis
Para estágio, é necessário que o estudante apresente os seguintes documentos, além
de requerimento assinado pelo Corretor Responsável (original):

• RG e CPF (cópia)
• 2 fotos 3 x 4 colorida
• Comprovante de residência
Observação: O corretor terá que ter endereço comercial, escritório ou imobiliária.
Para inscrição de pessoa física, é preciso apresentar os seguintes documentos:

• RG (original e cópia) (só aceitamos a cópia do próprio RG expedido pela
Secretaria de Segurança Pública)
• CPF (original e cópia)
• Título de eleitor (original e cópia)
• Última quitação eleitoral 1º e 2º turno (original e cópia)
• Comprovante de residência atualizado no nome do requerente ou pais (ou
cônjuge, apresentando certidão de casamento) (original e cópia)
• Certificado de reservista até 44 anos (original e cópia); 3 fotos coloridas 3×4
idênticas, fundo branco (homem com terno e gravata)
• Diploma de técnico em transações imobiliárias (original e cópia)
• Carteira de estágio (original)
• Certidões: certidão negativa de antecedentes criminais da policia civil;
certidão negativa dos cartórios de protestos; certidão negativa da Justiça
Federal; certidão negativa do distribuidor forense (cíveis e criminais) e
certidão negativa de execuções penais.
9

Na Internet, através do próprio site do CRECI
, o interessado poderá obter todas as
informações sobre a documentação necessária e as taxas a ser pagas, além de poder
imprimir diretamente os formulários de requerimento.

Concluído o curso e obtido o respectivo diploma, o recém-formado poderá requerer o
registro de sua inscrição definitiva, mediante apresentação de determinada
documentação e pagamento de taxas. Todas estas informações, inclusive os
formulários que se fazem necessários, também se encontram disponíveis no site do
CRECI.

A
inscrição do Corretor de Imóveis, tanto de pessoa física como de pessoa jurídica
depende de Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, que para tal
confere poderes aos conselhos regionais. Antes de ser referendado pelo Plenário do
Creci, o processo de inscrição é submetido à análise de uma Comissão, que poderá ou

9www.creci-rj.gov.br/

9

não solicitar informações ou documentos adicionais, antes de elaborar o seu parecer.
Em condições normais, toda essa tramitação, desde o protocolo do requerimento até a
solenidade de entrega da carteira profissional oscila entre 30 a 90 dias.

As Pessoas Jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis
sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das Pessoas Físicas nele
inscritas. Deverão, porém, ter como sócio-gerente ou diretor um Corretor de Imóveis
inscrito individualmente.

A
CLIENTELA

Recente pesquisa do mercado imobiliário feita pelo IBOPE Mídia revelou que adquirir a
moradia, ou reformá-la, constitui-se um dos principais sonhos de consumo do brasileiro
a partir dos 20 anos de idade. Os entrevistados entre 20 e 34 anos de idade,
acrescentam a este sonho o de comprar o primeiro automóvel. Avontade de ter um lar
ou reformar o imóvel já adquirido intensifica-se a partir dos 35 anos. Na faixa dos 55 aos
64 anos, a prioridade é entrar na aposentadoria e logo depois de reformar a casa.

Esta mesma sondagem, feita nas principais regiões metropolitanas do Brasil com cerca
de 20 mil indivíduos entre 12 e 64 anos, constatou ainda que tem aumentado
significativamente o número de pessoas da classe C próximas de comprar moradia.
Quase metade dos componentes desse universo (47%) revelou planos para adquirir um
imóvel nos próximos 12 meses, sendo 28% constituintes das classes (A-B) mais altas
(AB) e 25% das mais baixas (D-E).

As mulheres são maioria entre as pessoas que pretendem adquirir um imóvel nos
próximos 12 meses: 58%, contra 42% dos homens. Lamentavelmente, a pesquisa não
se estendeu aos imóveis comerciais nem às áreas rurais, nas quais os corretores
imobiliários também desenvolvem suas atividades. Faltou, ainda, verificar os que
pretendem trocá-los.

ACaixa Econômica Federal informou que 57% dos pedidos de financiamento imobiliário
advêm de candidatos com menos de 35 anos, ansiosos na maioria pelo primeiro imóvel:
40% são casais jovens, sem filhos, e 23%, solteiros. Todos consideram as prestações
em longo prazo a melhor maneira de fugir do aluguel.

O novo panorama do mercado imobiliário vem demonstrar que o desenvolvimento
tecnológico e industrial no mundo e no Brasil provocou um crescimento sem
precedentes não só nos anseios da população como também nos tipos e níveis da
qualidade dos produtos em geral, com destaque para a moradia e igualmente os
serviços oferecidos entre os quais a corretagem imobiliária.

Com isso apareceram, nas empresas e escritórios de consultoria, novas situações
gerenciais, envolvendo muito aperfeiçoamento de pessoal e avanços na qualidade final
do produto e do serviço, pois o cliente torna-se cada vez mais exigente não só com
relação a preço, mas também a aspectos voltados à segurança, à saúde e à proteção ao
meio ambiente10.

10O Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro mantém cursos de atualização e excelência
em vendas abertos aos associados e alunos do CAPRI nos seus diversos polos e delegacias.

10

Hoje, o único diferencial de uma empresa ou um profissional autônomo é o atendimento:
ter-se um bom produto, um produto perfeito, já não dá vantagem competitiva alguma. A
ênfase direcionada ao produto está superada. O consumidor é, na verdade, quem
determina o nível de excelência de um serviço, e ele sempre quer mais. Se o cliente quer
mais, é porque subiu seu nível de necessidade e expectativa. Portanto, os clientes ficam
satisfeitos ou não, conforme suas expectativas.

Qualidade

A
insatisfação de clientes com a qualidade de produtos e serviços, porém, é muito
antiga. Por volta de 2150 a.C., o Código de Hamurabi já demonstrava uma preocupação
com a durabilidade e funcionalidade das habitações produzidas na época, de tal forma
que, se um construtor negociasse um imóvel que não fosse sólido o suficiente para
atender à sua finalidade e desabasse, ele, construtor, seria imolado.
Hoje, no Brasil, é modismo falar-se em “Qualidade Total”. Porém sua aplicabilidade
requer conhecimento, esforço, dedicação e uma obsessão implacável. Está mais que
provado que toda empresa deve provocar uma revolução de melhora na qualidade e
assegurar que esta seja sempre definida em termos das percepções dos clientes. Os
especialistas em marketing explicam que “esta revolução significa comer, dormir e
respirar qualidade”.

Essa mudança radical, porém, ainda exige um enorme e infindável esforço de todos.
Por incrível que possa parecer, ainda hoje causa surpresa quando alguém atende de
maneira atenciosa, gentil e sorridente. Isto porque estamos distantes do padrão em que

ocliente é realmente o centro das atenções. Basta lembrar a atenção que se vem dando
à autossustentabilidade e à reciclagem para reconhecer a urgência de promover
mudanças profundas na cultura, a partir de uma tomada de consciência de que o cliente
provavelmente sabe muito mais a respeito do produto que pretende adquirir ou alugar
do que aquele que se propõe a vender ou locar um imóvel.
Em 1992, dois marqueteiros americanos, Albrecht e Brandford, publicaram um trabalho
mostrando que a maioria das pessoas não diz que não ficou satisfeita com algum
aspecto de um serviço ou empresa. As estimativas são de que cerca de 96% dos
clientes insatisfeitos nem mesmo fazem reclamações diretas. Vão fazer negócios em
outro lugar, inclusive pela Internet. Aqueles autores alertam: Ӄ preciso que os
empresários olhem com carinho para os serviços que oferecem, colocando-se no papel
de seus clientes.”

O corretor imobiliário que pretenda se dar bem na carreira está sempre alerta para o fato
de que a compra, venda e locação tem sido campo fértil para uma série de problemas
que podem ser evitados, porém a emoção que as transações imobiliárias despertam
nos clientes compra.
Muitos deles podem ser evitados, mas a emoção que a aquisição imobiliária desperta
no cliente cria verdadeiras armadilhas. Além disto, há pessoas que se veem com
problemas possessórios com o bem adquirido, pelo simples fato de não ter adotado um
procedimento básico: a visita ao imóvel que está adquirindo. Nos casos daqueles em
construção, o corretor pode evitar muitos problemas futuros e até conquistar novos
clientes, se acompanhar com o comprador a evolução da obra e a análise da
incorporação, a partir de uma certidão que pode ser obtida no Registro de Imóveis. Deve
fazer-se um parceiro indispensável do cliente porque a satisfação não advém da
assinatura de um contrato seguro, em si, mas até nas assembleias de instalação do
condomínio ou na inauguração de uma loja ou escritório.

11

É preciso resguardar a clientela investigando bem o vendedor, verificando, em especial,
se contra ele existem ações fiscais e trabalhistas. Não são raros os casos de
adquirentes que tardiamente descobrem que seus imóveis acham-se até penhorados.
O contrato de compra e venda também deve ser checado pelo corretor, especialmente
nas vendas a prazo, sendo-lhe obrigatório certificar-se de que o vendedor inseriu
disposição segundo a qual a posse do imóvel só se dará a partir de um determinado
percentual do pagamento. São relativamente comuns os casos em que o vendedor
entrega a posse da coisa, o comprador não paga o preço, e o bem fica em discussão
judicial permanecendo o comprador com a posse, sem que o vendedor receba
integralmente o preço.
Para vencer na carreira, o corretor precisa ser proativo a ponto de surpreender a
clientela até mesmo antecipando-se no esclarecimento das dúvidas, ainda nem
manifestadas. Clientes que têm dúvidas e reclamações prontamente solucionadas falar
de sua experiência positiva para três ou quatro outras pessoas. Já um insatisfeito é
capaz de contar para 20 acerca do mau serviço recebido.

Um excelente ponto de partida é fazer uma relação das perguntas mais comuns da
clientela e ter as respostas na ponta da língua. Uma das maiores incorporadoras
paulistas elaborou até uma cartilha, que utiliza até para propaganda. Os autores deste
livreto, além de selecionarem o que nela encontraram de utilidade para o estudante,
incluíram, no site do Sindimóveis do Estado do Rio de Janeiro na Internet, um glossário
com dezenas de dicas que poderão completar conhecimentos aqui ministrados. Eis as
principais e respostas produzidas pela construtora paulista:

O Cliente:
Como é a assinatura do contrato?

Resposta: A
assinatura do contrato é a primeira etapa a ser realizada após você ter
optado por um dos nossos imóveis. Todos os documentos de compra assinados por
você, bem como seus documentos pessoais serão analisados e conferidos em nosso
escritório. Como tudo estará bem, logo serão assinados pelos e pelo banco financiador,
se houver financiamento externo.

O Cliente:
O que é hipoteca?

Resposta: É uma garantia de direito real muito usada como forma de assegurar um
empréstimo por meio da disponibilidade de bens imóveis e móveis (como aviões e
navios, por exemplo) até o pagamento da dívida.

O Cliente:
Existe alguma hipoteca sobre o meu imóvel?

Resposta: A
existência ou não de hipoteca está determinada no seu contrato. Muitas
vezes, para obter-se financiamento de produção da obra na instituição financeira, é
preciso conceder alguma garantia. Esse procedimento de conceder a hipoteca das
unidades futuras até a emissão do habite-se é praticado normalmente no setor da
construção civil, e também não deixa de ser uma garantia de que seu imóvel será
construído e entregue.

O Cliente:
Como posso baixar a hipoteca para registrar a escritura?

Resposta: Você deverá entrar em contato com o incorporador para solicitar a baixa logo
após a averbação do habite-se, e estamos sempre à sua disposição para acompanhá-
lo. Após a averbação do habite-se, a incorporadora solicitará à instituição financeira o
termo de cancelamento de hipoteca das unidades quitadas com recursos próprios,
respeitando os prazos estabelecidos no Contrato de Compra e Venda.

12

O Cliente:
Como faço para efetuar pagamentos?

Resposta: Aincorporadora lhe enviará os boletos de pagamento pelo correio próximo
às datas de vencimento. Se por qualquer razão você não os receber, procure a gente.
Nós providenciaremos para que lhe enviem uma segunda via e iremos orientá-lo para
fazer o pagamento com toda segurança e garantia.

O Cliente:
Posso antecipar parcelas ou valores do meu contrato?

Resposta: Sim, quando tiver interesse em antecipar pagamentos, entre em contato com
a gente que diremos, com prazer, como proceder.

O Cliente:
Posso utilizar Financiamento/FGTS para quitar as minhas parcelas?

Resposta: É possível a utilização do Financiamento e/ou FGTS somente para a
quitação do contrato e após a conclusão da obra. Para a utilização do FGTS, o contrato
deverá estar de acordo com as regras da CEF para o saque.

O Cliente:
Qual o prazo para validar ou confirmar uma parcela que paguei?

Resposta: Aparcela paga por meio de boleto bancário pode levar até três dias úteis para
ser efetivada. Caso não ocorra nesse prazo, solicitamos que entre em contato com o
vendedor.

O Cliente:
Como é reajustado o meu contrato?

Resposta: Todo o saldo devedor em aberto é corrigido mensal e cumulativamente pelo
Índice Nacional de Custo da Construção Civil do Mercado (INCC-M) até a emissão do
habite-se. Após o habite-se, todo o saldo em aberto será corrigido pelo Índice Geral de
Preços do Mercado (IGP-M), somado aos juros financeiros de 12% ao ano até a
quitação do saldo total, conforme contratado. No caso de financiamento direto com a
incorporadora, o saldo a ser financiado será corrigido pelo IGP-M, somado aos juros de
12% ao ano, calculados pela Tabela Price. Aforma de cálculo da correção monetária é
feita com base no índice divulgado no mês anterior ao mês da data de assinatura do
contrato, e assim sucessivamente.

O Cliente:
Como faço para saber os valores dos índices praticados?

Resposta: Os índices adotados são divulgados nos jornais de grande circulação. Para
maior agilidade, a dica é consultá-los no site da Fundação Getúlio Vargas: http://www.fgv.br.

O Cliente:
Esta correção é legal?

Resposta: Sim, está prevista na lei 10.931/94 a cobrança de correção monetária para
contratos imobiliários, dentre outros dispositivos legais.

O Cliente:
O meu saldo devedor sempre aumentará?

Resposta: O aumento ocorrerá sempre que houver variação positiva do índice de
correção adotado. Caso essa variação seja negativa, o seu saldo devedor diminuirá na
mesma proporção.

O Cliente:Posso pagar parte do boleto?
Resposta: Não são aceitam pagamentos parciais, apenas nos casos de pagamentos
antecipados do saldo devedor.

O Cliente:
Seu escritório oferece serviços especializados de assessoria imobiliária?

Resposta: Para que você se sinta mais seguro e tranquilo ao cuidar dos trâmites do seu
financiamento, poderemos indicar-lhe um consultor com grande experiência para
ajudar no processo de contratação do financiamento junto ao Banco. Assim você tem

13

toda a segurança e comodidade de uma empresa atualizada com a legislação vigente,
que se comprometerá em entregar de forma rápida os documentos do imóvel e da
própria Incorporadora para análise do Banco.

O Cliente:
Quando se inicia o meu processo de financiamento ou repasse bancário?

Resposta: Seis meses antes da expedição do Habite-se, você receberá uma carta com
a indicação da Assessoria Imobiliária Especializada, que montará o seu processo e
encaminhará para a análise do Banco. Isto é feito para que você seja Pré-Aprovado
dentro das regras dos agentes financeiros. Caso haja alguma incompatibilidade, você
será contatado pela Assessoria Imobiliária Especializada. Lembramos que para a
assinatura do Contrato junto ao agente financeiro, é necessária a Averbação do Habitese
e a Especificação de Condomínio junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

O Cliente:
O que é análise de crédito?

Resposta: É a conferência dos dados digitados no seu Contrato em relação aos
documentos apresentados, e a compatibilização da renda com a Unidade que está
sendo adquirida para a verificação de possíveis restrições cadastrais.

O Cliente:
Quais documentos são necessários para a minha comprovação de renda?

Resposta: Arelação de documentos pode variar de acordo com a sua fonte de recursos.
Ou seja, há mudanças se você for assalariado, autônomo ou profissional liberal. Assim,
a sua comprovação pode ser feita através de contracheques e IR, entre outros. Os
documentos a serem apresentados também podem variar de acordo com a instituição
financeira utilizada.

O Cliente:
Como devo proceder se optar pelo financiamento direto com a incorporadora
com alienação fiduciária?

Resposta: Ao optar pelo financiamento direto com a incorporadora, você assinará um
instrumento particular com força de escritura pública que terá como garantia a alienação
fiduciária do seu imóvel. Nessa operação deverá ser recolhido o Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como o registro do instrumento no Registro
de Imóveis competente. A
taxa de registro e o imposto deverão ser pagos pelo
comprador. Quando for realizado o pagamento do saldo devedor, você deverá solicitar o
recibo de quitação e averbá-lo na matrícula do imóvel. Essa garantia do financiamento
imobiliário está prevista no direito brasileiro, regulamentada pela Lei nº 9.514/97, e é
muito utilizada no mercado imobiliário. O não-pagamento da dívida implicará a
execução, cujo trâmite está estabelecido na Lei nº 9.514/97.

O Cliente:
Quando ocorrerá a assinatura da Alienação Fiduciária?

Resposta: Após a reanálise das suas condições jurídicas e financeiras e da averbação
do habite-se e especificação de condomínio no Cartório de Registro de Imóveis.

O Cliente:
Posso utilizar o meu FGTS com o processo de financiamento bancário?

Resposta: Sim, pode utilizá-lo em financiamentos do SFH(Sistema Financeiro de
Habitação), desde que se enquadre nos pré-requisitos correspondentes, bastando,
para isso, fazer a solicitação através de impresso e documentação própria na mesma
pasta de documentos do financiamento bancário.

O Cliente:
Posso utilizar o meu FGTS sem adquirir o financiamento bancário?

Resposta: Sim, bastando, para isso, fazer a solicitação através de impresso e
documentação própria junto a qualquer instituição financeira. Observar que, neste
caso, o FGTS terá que ser utilizado para quitar o saldo devedor, pois a documentação

14

também terá força de escritura pública, não podendo, desta forma, ficar saldo
remanescente com a construtora.

O Cliente:
Vou utilizar Financiamento/FGTS. Posso escolher qualquer instituição
financeira?

Resposta: Sim. Porém, se sua unidade estiver hipotecada junto a outro agente
financeiro, haverá um custo adicional de taxas, além de um período maior para a
conclusão da assinatura do contrato de financiamento.

O Cliente:
O que é ITBI?

Resposta: Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso “intervivos”, o
recolhimento é efetivado pela Prefeitura de cada cidade e é cobrado sobre
transmissão/cessão de bens imóveis, ou seja, sempre que houver uma transação
imobiliária será necessário pagar para a Prefeitura esse imposto.

O Cliente:
O que faz o Registro de Imóveis?

Resposta: Registro de Imóveis é o órgão responsável pela efetivação da transmissão
do bem. Sem o registro a concretização da transmissão (venda) não é efetivada. Para
cada imóvel existe uma matricula e, nela ficam registrados todos os atos com referência
ao imóvel.

O Cliente:
Qual o papel do cartório de notas, com relação às escrituras?

Resposta: Da publicidade ao ato, para que a transmissão do bem seja efetivada, dever-
se-á fazer por instrumento público. BS: Aescritura deverá ser lavrada por instrumento
público e o registro se dará, mediante a apresentação dessa escritura juntamente com a
guia de ITBI paga ao Registro de Imóveis Competente.

O Cliente:
O que é Matricula?

Resposta: É o documento que garante a propriedade do Imóvel e o caracteriza.

O Cliente:
Minha unidade tem uma matricula?

Resposta: Amatricula da unidade será aberta junto ao Registro de Imóveis, na fase do
registro da conclusão da obra e convenção e especificação do condomínio; até então, a
unidade faz parte da matricula mãe, que é a matricula do terreno, na qual foi registrada a
incorporação.

O Cliente:
Qual é o processo da outorga e do registro da escritura?

Resposta: Para a escritura ser outorgada e levada a registro, algumas etapas devem ter
sido concluídas anteriormente: o imóvel deve estar quitado e pronto, é preciso que o
habite-se esteja averbado e recomenda-se que a especificação de condomínio seja
registrada. Abaixa da hipoteca deve ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis.
Embora a escritura possa ser feita em qualquer cartório de notas, podemos indicar
alguns que já possuem os documentos do empreendimento, no intuito de facilitar o
processo.

O Cliente:
Qual é o valor da outorga e do registro da escritura?

Resposta: O valor pago, entre impostos e despesas com cartórios, é de
aproximadamente 4% do valor de compra e venda. Esse valor é calculado pelo cartório.

O Cliente:
Qual a diferença entre instrumento particular e escritura pública?

Resposta: O instrumento particular pode ser firmado entre as partes, com a presença de
duas testemunhas, a exemplo do contrato particular de promessa de compra e venda,

15

praticado antes da quitação da dívida e para unidades em construção. A
escritura
pública é o documento lavrado no Tabelionato de Notas. Vale lembrar que o instrumento
particular de contrato de compra e venda, de financiamento imobiliário, de alienação
fiduciária em garantia e outros pactos têm força de escritura pública.

O Cliente:
Por que registrar a escritura do imóvel?

Resposta: O registro garante seus direitos perante a sociedade e o Estado. Conforme o
Código Civil, a aquisição total de um imóvel depende do registro da escritura, que é a
formalização da venda especificada na matrícula do imóvel, quando a titularidade do
imóvel é definitivamente transferida.

O Cliente:
Tenho uma unidade quitada e negociei a unidade com um terceiro. Posso
passar a escritura direto para ele?

Resposta: Não, as unidades negociadas são declaradas a DIMOB (Declaração de
Informações sobre Atividades imobiliárias). Dessa forma, é obrigatória a transferência
ao comprador originário. Não podemos desconsiderar o compromisso que deu origem à
venda; no entanto, é costumeiro fazer uma escritura de venda e compra e cessão, na
qual o cliente estará recebendo a unidade e cedendo seus direitos ao novo comprador.
Vale salientar que esse tipo de transação caracteriza dois atos, nesse caso (compra e a
cessão) e conforme legislação o pagamento de ITBI e Cartório de Notas é cobrado por
cada ato (2 ITBI’S e 2 Cart. de Notas).
Dessa forma, o cliente acaba economizando o valor do registro, pois o valor de registro é
cobrado uma só vez.

O Cliente:
O que é o Habite-se?

Resposta: Habite-se é uma certidão, emitida pela prefeitura, autorizando que um imóvel
recém-construído possa ser ocupado. Também pode ser chamado de auto de
conclusão de obra. Para emissão desse documento, a edificação passa por várias
vistorias de regularidade, todas efetuadas por técnicos e engenheiros da prefeitura e
pelo Corpo de Bombeiros. Nessas vistorias verifica-se se a obra foi executada conforme
projeto aprovado e se atende aos diversos requisitos legais (parecer da companhia de
luz, corpo de bombeiros, companhia de gás, entre outros) para a habitação. A
concessão do habite-se é um dos pré-requisitos para a ocupação do imóvel.

O Cliente:
Quando sair o habite-se do meu empreendimento, eu já poderei me mudar?

Resposta: Aentrega das chaves se dará após a liberação do habite-se e da Instalação
do Condomínio, e está vinculada à assinatura do financiamento ou quitação do imóvel.

O Cliente:
O que é Especificação de Condomínio ou Averbação do Habite-se?

Resposta: Após a liberação do Habite-se é preciso aguardar a publicação em Diário
Oficial. Em seguida é requerido junto ao INSS a CND da construção. ACND e o Habitese
são levados a registro no Cartório de Registros de Imóveis para regularizar a
construção.

O Cliente:
Quem escolhe a Administradora de Condomínio? Quando é feita essa
escolha?

Resposta: Aprincipio, no momento da incorporação, é escolhida uma administradora
pela própria incorporadora, que tem o papel de contratar pessoal e prestar assistência
nos primeiros contratos. Passado o tempo da carência mínima, o condomínio pode
eleger outra administradora, caso não esteja satisfeito com os serviços da atual.

O Cliente:
Onde eu encontro a especificação dos materiais utilizados na construção e
acabamento da minha unidade?

16

Resposta: Essas especificações constam no Memorial Descritivo.

O Cliente:
Para que serve o Manual do Proprietário?

Resposta: Este manual, fornecido por todas as construtoras, tem o objetivo de
esclarecer aos seus proprietários, e a todos os usuários, as informações necessárias
para que possam melhor usufruir e conservar seu imóvel. Ele deve ser lido e consultado
sempre com atenção, em especial, as recomendações de uso, o que com certeza
prolongará a vida útil do seu patrimônio. Nele estão contidas informações sobre
garantias e responsabilidades, cuidados, cores e materiais especificados, projetistas,
informações técnicas e principais fornecedores. A
comunicação entre o morador e a
Construtora são os canais de comunicação e a forma correta de como registrar suas
solicitações.

O Cliente:
Para que serve o Manual do Síndico?

Resposta: Este manual tem o objetivo de esclarecer aos moradores, equipe técnica de
manutenção, prestadores de serviço, concessionárias, corpo diretivo e Síndico as
informações necessárias para manter o condomínio em pleno funcionamento. Ele deve
ser lido e consultado sempre com atenção, em especial as recomendações de uso, o
que com certeza prolongará a vida útil do seu patrimônio. Nele estão contidas
informações sobre garantias e responsabilidades, aspectos jurídicos, cuidados, cores e
materiais especificados, projetistas, informações técnicas e principais fornecedores.

O Cliente:
O que é Certificado ou Termo de Garantia referente à minha unidade?

Resposta: O Certificado ou Termo de Garantia tem o objetivo de discriminar, de forma
sintética, os prazos e condições de garantia dos itens das unidades autônomas ou da
área comum; é assinado no ato da assinatura do contrato. Essas garantias se baseiam
na tabela de garantia, também constante no contrato, e estão vigentes a partir do
recebimento efetivo da unidade através do Termo de Emissão de Posse após a vistoria
com um técnico da Construtora.

O Cliente:
O que é vistoria?

Resposta: É o momento que você tem para conferir como ficou a sua unidade e se todas
as instalações e acabamentos estão funcionando corretamente. Durante a vistoria, um
engenheiro o acompanhará, certificando-se de que tudo estará de acordo com suas
expectativas.

O Cliente:
Quando ocorre a vistoria para entrega das chaves?

Resposta: Após a obra ser concluída a incorporadora entrará em contato com o
proprietário agendando previamente a vistoria. No horário combinado, o proprietário,
junto ao engenheiro, realiza a vistoria verificando se a unidade encontra-se em perfeito
estado.

O Cliente:
Quando poderei vistoriar a minha unidade?

Resposta: Você será comunicado sobre o período disponível para a Vistoria da sua
unidade e assim agendar, com a incorporadora, data e horário mais conveniente. Vale
lembrar que a vistoria é agendada no período próximo à data do habite-se, variando de
empreendimento para empreendimento.

O Cliente:
E se durante a vistoria eu identificar algum problema?

Resposta: Você preencherá uma Lista de Vistoria com a relação de itens a serem
conferidos na companhia do engenheiro. Todos os apontamentos levantados serão
regularizados e você será chamado para fazer uma nova vistoria.

17

O Cliente:
Em que horário eu posso vistoriar a minha unidade?

Resposta: Normalmente, a vistoria é realizada de segunda a sexta-feira, das 8h às 16h,
mediante agendamento prévio.

O Cliente:
Quando o condomínio é constituído?

Resposta: Um condomínio é formado por um grupo de pessoas que divide uma
propriedade, cada um sendo dono de uma parte do todo. Todos possuem os mesmos
direitos e deveres em relação ao todo. Por se tratar de uma vida em comunidade, é
importante respeitar as regras e os procedimentos estabelecidos formalmente em 15 de
dezembro de 1964, com a edição da Lei de Condomínios em Edificações e

11

Incorporações Imobiliárias
, que substituiu a legislação baixada em 1928. Há também

o regulamento interno. O Síndico é um administrador do condomínio que pode ou não
ser um dos condôminos. Para auxiliar na administração do condomínio, além do corpo
diretivo a ser eleito em assembléia, existirão funcionários e uma administradora, todos
capacitados para orientar e zelar pelo bom convívio em sociedade.
O Cliente:
Quando isso acontece?

Resposta: Após a expedição do habite-se do empreendimento, ocorre a Assembléia de
Instalação do Condomínio. Nessa reunião é realizada a eleição do síndico e do
conselho consultivo. Uma equipe da incorporadora, junto com a administradora do
condomínio e do engenheiro da obra, acompanhará a instalação do Condomínio e a
vistoria de toda a área comum da edificação.

O Cliente:
O que é Assembleia de Instalação do Condomínio?

Resposta: É a primeira reunião realizada com os condôminos e a empresa indicada
para administrar o condomínio, juntamente com a equipe da incorporadora. Nessa
assembleia, além da eleição do corpo diretivo e aprovação da previsão orçamentária
inicial, será lavrada uma ata – documento este exigido para obtenção do CNPJ, que
permitirá ao condomínio praticar os atos jurídicos e fiscais necessários para a sua
administração.

INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

O Código Civil de 2002, com maior precisão técnica que o de 1916 —que tratava sob a
mesma rubrica de atos jurídicos, tanto o negócio jurídico, como os atos jurídicos em
sentido estrito —, designa por negócios jurídicos somente aquelas declarações de
vontade realizadas pelos particulares e que visam regular todo o conteúdo de direitos e
obrigações da maneira desejada por eles e possibilitada pelo ordenamento jurídico.

Sob a designação de “atos jurídicos lícitos”12o novo diploma identifica os atos jurídicos
em sentido estrito -aqueles atos que, embora impulsionados pela vontade humana,
revestem-se de um conteúdo fundamentalmente preestabelecido em lei. São dados
como exemplos dessa categoria de atos jurídicos, entre outros: a fixação do domicílio, o
reconhecimento de um filho, o perdão, a quitação, a interpelação para constituir o
devedor em mora, o ato de escolha entre prestações alternativas, a confissão, a
interrupção da prescrição. Pode-se afirmar que a expressão máxima dos negócios
jurídicos é encontrada nos contratos.

11
Lei nº 4591/64, sancionada pelo presidentegeneral Castello Branco.
12 Código Civil – Art. 185

18

Os negócios jurídicos surgem em decorrência de um princípio de direito de extrema
relevância que é o princípio da autonomia da vontade, faculdade espiritual do homem
que traduz uma tendência, um impulso para algo, a realização de um valor
intelectualmente reconhecido ou o direcionamento voltado para a satisfação de um
desejo. Para a ética ou a moral, a vontade representa uma atitude ou uma disposição
para orientar o comportamento de uma determinada forma. Avontade aparece, assim,
como um motor, impulsionando e dirigindo o movimento em todo o reino das faculdades
humanas. A vontade tem especial importância para o Direito, porque se constitui num
dos elementos fundamentais do ato jurídico. Manifestando-se de acordo com os
preceitos legais, a vontade produz determinados efeitos, criando, modificando ou
extinguindo relações jurídicas.

Quando nos referimos especificamente ao poder que o particular tem de estabelecer as
regras jurídicas de seu próprio comportamento, dizemos, em vez de autonomia da
vontade, autonomia privada. Assim, ela consiste no poder que os particulares têm de
regular, pelo exercício de sua própria vontade, as relações de que participam,
estabelecendo-lhes o conteúdo e a respectiva disciplina jurídica.

A
autonomia privada é fruto da filosofia liberal, oriunda da Revolução francesa e
consolidada com o pensamento liberal econômico do século 19 que encontra
ressonância no Código Civil de 1916.

Com a intervenção do Estado na economia e na sociedade de uma maneira geral, esta
liberdade passou a sofrer limites. Tendeu-se a dar primazia à função social restringindose
a autonomia privada, que continua como um elemento de liberdade concedido pela
norma jurídica aos particulares, mas dentro do princípio da função social que deve
permear todo o ordenamento jurídico. No plano técnico-jurídico, a autonomia privada
está limitada pelas normas de ordem pública e pelos bons costumes.

No negócio jurídico, a declaração de vontade é dirigida no sentido da obtenção de um
resultado, em que o agente persegue o efeito jurídico, diferentemente dos atos jurídicos
em sentido estrito, que são manifestações de vontade, obedientes à lei, porém
geradoras de efeitos que nascem da própria lei.

Os elementos essenciais para que o negócio jurídico exista e seja válido são: vontade,
objeto e forma, acrescentando-se os requisitos da capacidade, idoneidade e da
legalidade. Faltando um deles, o negócio não existe no plano jurídico.

O princípio da segurança jurídica exige que a vontade seja manifestada de maneira
objetiva para que terceiros possam ter dela conhecimento. A
declaração de vontade
pode ser expressa, tácita ou presumida. Adeclaração de vontade expressa é a que se
faz por meio da linguagem, da escrita, dos sinais, gestos permitindo o conhecimento
imediato da vontade declarada, como ocorre, por exemplo, com os contratos verbais ou
escritos, na emissão de títulos de crédito, no envio de cartas, telegramas, telex, e-mail,
etc. Há ainda a gesticulação dos surdos-mudos ou os gestos consagrados pelo uso
como nos pregões da Bolsa de Valores, nos leilões, ou ainda a simples compra de um
bilhete rodoviário, etc.

Adeclaração de vontade tácita é a que se deduz do comportamento do agente, ainda
que a vontade não seja revelada pelo meio adequado. Como exemplos, temos: o caso
de aceitação da herança que é avaliada pelas atitudes do herdeiro (atos compatíveis
com quem efetivamente aceitou a herança deixada pelo falecido), hipóteses de

19

aquisição da propriedade móvel pela ocupação, ou ainda a exposição de objetos em
vitrines dos estabelecimentos comerciais; estacionamento de táxis nos pontos;
instalação de aparelhos automáticos em locais públicos -máquinas de refrigerante, de
fotos. Tudo isso a caracterizar uma declaração tácita de oferta.

A declaração de vontade que, não sendo expressa, a lei deduz do comportamento do
agente, é dita “presumida” (como acontece, por exemplo, com prorrogação de locação
nos prédios urbanos quando o contrato se extingue e o locador nada faz para reaver o
imóvel. Observe-se que, enquanto na declaração tácita é o destinatário que a deduz do
comportamento do declarante, na declaração presumida é a lei que a estabelece.

As declarações de vontade são receptícias quando endereçadas a um destinatário
esperando-se um posicionamento da parte dele para que se opere o aperfeiçoamento
do negócio jurídico (ex.: proposta de compra de um imóvel) ou não receptícias, que são
as
que
não
se
dirigem
a
ninguém,
especificamente,
produzindo
efeitos
independentemente da recepção (ex.: promessa de recompensa, o testamento e sua
revogação, ocupação de coisa móvel, etc.).

A
declaração poderá ainda ser direta ou indireta, se feita pela parte ou através
intermediação de pessoa ou instrumento (procurador/mandatário, representante legal –
pais, tutores, curadores, anúncio, cartas, telegramas, fac símile, e-mail).

Avontade se constitui num elemento tão importante para o sujeito jurídico que o direito
impõe uma forma para sua exteriorização. Além disto, pressupõe que deve haver
coincidência entre a vontade pensada e a vontade declarada.

O negócio jurídico, para ser válido perante o Direito, necessita ser praticado por agente
capaz. Acapacidade é aquela referida como capacidade plena para o exercício dos atos
na vida civil, das capacidades específicas e da legitimação para a prática de
determinados atos. Aincapacidade é contemplada nos arts. 3°, 4° e incisos do Código
Civil.

Num contrato de compra e venda de uma casa, o objeto jurídico é a obrigação de o
vendedor transferir a propriedade dela para o comprador e este de pagar o preço
combinado ao vendedor. O objeto material é a casa e o preço em dinheiro.

Aqui se fala do objeto jurídico, que deverá ser: lícito, possível, determinado ou
determinável. Lícito ou juridicamente possível significa que o objeto do negócio jurídico
deve estar de acordo com a lei, isto é, não ser contrário à ordem pública e aos bons
costumes. Possível quer dizer que o objeto deverá ser fisicamente possível. Não se
pode vender um terreno na Lua, em Marte, coisas fora de comércio como, por exemplo,
uma praça pública, ou um bem gravado com cláusula de inalienabilidade.

A
possibilidade jurídica se confunde com a licitude acima vista e se traduz na
inviabilidade de se estipular um negócio jurídico que tenha como objeto, por exemplo, a
venda de tóxicos, ou contratar a herança de pessoa viva. Aimpossibilidade só invalida o
negócio jurídico se for absoluta, pois, se puder ser prestada de outra maneira (relativa) o
negócio se aperfeiçoará.
É imprescindível salientar que o negócio jurídico deve ser manifestado através de forma
adequada. Isto é essencial para a validade do negócio jurídico quando se trata da
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre bens
imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo em vigência: exige-se

20

escritura pública, ou seja, esses direitos não serão constituídos se forem realizados
verbalmente ou mediante ajuste escrito particular. Nos negócios de valor inferior a 10
vezes o salário mínimo admite-se prova testemunhal, porém apenas em caráter
subsidiário ou complementar da prova por escrito.

Há também elementos acidentais limitadores da eficácia do negócio jurídico. São eles a
condição, o termo e o encargo.

Acondição definida no Código Civil13é aquela estipulada pela “vontade das partes”, não
devendo ser confundida com as condições frequentemente utilizadas nos contratos
como sinônimo de cláusula. Há negócios jurídicos que não admitem condição, tais
como, alguém casar-se sob o imperativo de gerar filhos, de receber um dote, emancipar
um filho sob condição, aceitar ou renunciar herança sob condição ou a termo. No
tocante ao modo de atuação, fala-se de condição suspensiva ou resolutiva. Na
condição suspensiva, verificando-se o acontecimento futuro e incerto, o direito nasce.
Enquanto não se verificar, não se terá o direito a que se visa, mas apenas expectativa de
direito ou direito condicional.

As condições podem ser positivas (se dependem da ocorrência de uma circunstância)
ou negativas (se essa circunstância deverá deixar de existir), lícitas ou ilícitas; física ou
juridicamente possíveis ou impossíveis; perplexas, incompreensíveis ou contraditórias
(como, por exemplo, alguém que empresta um imóvel com a condição que não se
adentre nele); ou potestativas, que são aquelas que privam de todo o efeito o negócio
jurídico ou o sujeitam ao puro arbítrio de uma das partes.

Enquanto a condição é acontecimento futuro e incerto, o termo (momento em que se
começa ou se extingue a eficácia de um ato jurídico) é acontecimento futuro e certo.
Termo inicial é o que suspende o exercício de um direito, ou ainda, é o momento em que
a eficácia de um ato jurídico deve começar. Termo final é o que dá término a um direito
criado pelo contrato e até então vigente. Em oposição ao termo inicial, poder- se-ia dizer
que é o momento em que a eficácia do ato jurídico deve terminar.

O Código Civil estabelece uma regra geral para o cômputo do prazo, prescrevendo que
“salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído

odia do começo, e incluído o do vencimento”.
Encargo (ou modo) é uma limitação trazida a uma liberalidade (doação, constituição de
renda, promessa de recompensa, instituição de herdeiro), quer por dar destino ao seu
objeto, como por exemplo, a doação de uma casa, contanto que ele aí vá morar; quer
por impor ao beneficiário uma contraprestação, como, por exemplo, deixo a B cinco
milhões, mas ele terá de educar meus filhos até a maioridade. É um ônus que diminui a
extensão da liberalidade.

Cumpre observar que, nos negócios jurídicos, “parte” não é sinônimo de “pessoa”.
Podem existir várias pessoas numa mesma parte, que é um núcleo de manifestação de
vontade. Ex.: vários vendedores que são proprietários de um imóvel, e vários
compradores que querem adquiri-lo, cada grupo constituindo uma parte, a parte
alienante e a parte adquirente.

13Art. 121 do Código Civil.

21

Os negócios jurídicos podem ser classificados quanto ao exercício de
direitos:

1.
negócios de disposição, quando autorizam o exercício de amplos direitos
como o de alienação -venda, doação-, havendo transferência de domínio;
2.
negócios de administração: autorizam apenas a administração, o uso ou gozo
dos objetos, por exemplo a percepção de rendimentos.
As vantagens patrimoniais também propiciam uma classificação dos negócios jurídicos
em gratuitos (aqueles em que somente uma das partes é beneficiada) e -onerosos
(aqueles nos quais, para se obter um benefício há que se fazer um sacrifício -ex.:
contratos de compra e venda, de empreitada, de mútuo, etc.).

Outro parâmetro é a forma: os negócios podem ser formais ou solenes (exigem o
cumprimento de uma forma legalmente exigida: ex.: escritura pública na venda de
imóvel de valor igual ou superior a 30 salários mínimos, casamento, etc.), e informais ou
não solenes (doação, compra e venda de bens móveis, etc.)

Classificam-se quanto ao tempo em que devem produzir efeitos, sendo intervivos
(produzem os seus efeitos quando as partes estão ainda vivas) e mortis causa
(produzem seus efeitos após a morte do declarante; ex.: testamento).

Quanto à relação recíproca entre os negócios jurídicos, podem ser principais (existem
por si mesmos; exemplos: compra e venda, mútuo e leasing) e acessórios (cuja
existência supõe a do principal; ex.:pactos especiais à compra e venda, tais como, a
retrovenda, o penhor a hipoteca, etc.).

Relativamente ao conteúdo, podem ser patrimoniais (concebe-se a noção de
patrimônio em seu sentido estrito, para se restringir àquelas relações jurídicas ativas ou
passivas dotadas de conteúdo econômico) ou extrapatrimoniais (os decorrentes de
relações jurídicas não mensuráveis economicamente em si, embora possibilitem em
algumas circunstâncias a compensação econômica por danos causados aos bens que
as integram, como os direitos da personalidade).

No tocante à causa da atribuição patrimonial, distribuem-se em causais (causa significa

oresultado jurídico pelo qual se dá o negócio) e abstratos (negócios jurídicos em que se
prescinde da causa: ex.: letras de câmbio, notas promissórias, duplicatas aceitas pelo
devedor, renúncia de direitos, etc.).
Finalmente, classificam-se quanto à eficácia, em constitutivos (produzem efeitos a
partir do momento da celebração) e declaratórios nos quais os efeitos retroagem ao
momento da ocorrência dos fatos que geraram o negócio jurídico; diz-se que têm efeitos
retroativos.

Deve-se se assinalar que o comportamento do destinatário pode ser passivo, como no
caso do silêncio, mas não se aplica ao Direito o provérbio “quem cala consente”. Quem
cala não diz, em princípio, nada. O sentido que poderá ser dado dependerá das
circunstâncias. Aí então o silêncio produzirá uma declaração de vontade. É o chamado
silêncio circunstanciado.

Nos contratos, são fundamentais os princípios da boa-fé e da função social: o artigo do
Código Civil dispõe que “os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa

22

fé e os usos do lugar de sua celebração”. Trata-se aí da chamada boa-fé objetiva, uma
autêntica regra de conduta fundada na honestidade, na retidão, na lealdade e,
principalmente, na consideração para com os interesses do outro, visto como um
membro do conjunto social que é juridicamente tutelado. Não se trata da boa-fé
subjetiva baseada na ignorância ou consciência do agente quanto à situação em que se
encontra, acarretando a comprovação desse estado de ânimo consequências jurídicas
importantes no que respeita à extensão da responsabilidade na reparação dos danos.

Esta disposição engloba todas as fases do negócio, a partir das preliminares, aquele
período de tratativas comerciais que antecedem a formação do contrato e que muitas
vezes ensejam deveres de reparação por rupturas arbitrárias que ocasionam danos
injustificados à parte contrária. (Pelo mesmo motivo, há que proteger a fase posterior à
execução do contrato como, por exemplo, deveres de garantia quanto à coisa vendida).
No site do Sindimoveis Est. RJ na Internet você encontrará os modelos de contratos
mais comuns nas atividades de corretagem.

O CONTRATO DE CORRETAGEM

O Corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor do imóvel, o qual o incumbe na
obrigação de achar no mercado o melhor comprador do bem objeto da venda, como
também pelo futuro adquirente, que busca auxílio para encontrar o imóvel que deseja
comprar, dentro de suas condições. Assim, é de suma importância o estudo do Contrato
de Corretagem, o qual tem, de um lado, o Corretor e, do outro, o vendedor ou o
comprador, o qual leva a denominação de Comitente.

Quanto ao objeto desse contrato, tem-se uma Obrigação de Fazer. O profissional fica
obrigado a procurar no mercado o melhor negócio, de acordo com os desejos do
comitente, e dentro dos parâmetros por ele ditados.

No Contrato de Corretagem, comumente também chamado de “Contrato de Mediação”,
também é estabelecida a remuneração (a “comissão”) do Corretor pelos serviços
prestados, uma vez efetuado o negócio. Para o professor Marco Aurélio Viana, o
Contrato de Corretagem “é aquele pelo qual uma parte obriga-se para com outra a
aproximar interessados e obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante
uma remuneração”.

Este conceito permite estabelecer o devedor, o credor e o objeto dessa relação jurídica:

o devedor será o Corretor, o qual possui a obrigação de aproximar pessoas que
pretendem contratar, realizando desta forma uma intermediação, colocando o
contratante em contato com pessoas interessadas em celebrar algum ato negocial; do
outro lado vem, como credor da obrigação, o comitente -aquele que contrata o corretor
para buscar pessoas interessadas em com ele realizar algum ato negocial. Observe-se
que este é um contrato aleatório, pelo fato de que o direito do corretor e a obrigação do
comitente dependerão da conclusão do negócio principal, ou seja, dependerão de um
fato futuro e incerto. Além disto, é consensual, visto que completa-se através do
consenso mútuo, independente de forma.
O Contrato de Corretagem tem a seguinte roupagem jurídica: bilateral, acessório,
oneroso, aleatório e consensual.

23

Aprimeira característica jurídica do contrato de corretagem é a bilateralidade. É bilateral
porque gera obrigações para ambos os contratantes (o corretor e o comitente). O
primeiro deverá executar certo encargo, e o outro, remunerá-lo: o corretor obriga-se a
executar o encargo de buscar, de acordo com as instruções recebidas, e aproximar
efetivamente terceiro(s) interessado(s) ao comitente para concretizar a convergência
de vontade de ambos, no sentido da realização do negócio principal, ocasião em que o
comitente remunerará o corretor pelo seu trabalho.

Asegunda característica jurídica do contrato de corretagem é a acessoriedade, que se
deve ao fato de sua existência estar ligada a outro contrato, que deverá ser concluído,
ou seja, porque serve de instrumento para conclusão de outro negócio.

A
terceira característica jurídica do contrato de corretagem é a onerosidade, porque
tanto corretor (que é remunerado) como o comitente (que encontra no terceiro
interessado aproximado pelo corretor a possibilidade concreta de realização do negócio
jurídico que almeja), em princípio, aufere vantagem ou benefício patrimonial em razão
desse acordo.

Aquarta característica jurídica do contrato de corretagem é a aleatoriedade, que se dá
porque o corretor somente fará jus à sua remuneração se promover a efetiva
convergência de vontades através da aproximação útil de terceiro interessado junto ao
comitente, no sentido da celebração do negócio principal.

Aquinta característica jurídica do contrato de corretagem é a consensualidade, porque
se forma pelo simples acordo de vontades das partes.

É importante frisar que o objeto do contrato de corretagem não é o serviço do corretor
em si mesmo considerado, mas o resultado desse serviço, que, por sua vez, não se
reduz à conclusão do negócio pretendido, melhor se identificando como a eliminação,
por parte do corretor, de qualquer obstáculo à sua celebração. O corretor vende o
resultado útil de seu trabalho, de modo que, se o seu labor torna-se inútil, não haverá
que se falar em qualquer remuneração, pois ela não é devida em virtude do serviço
prestado, mas em razão do resultado obtido. Assim, o ponto mínimo até onde deve
chegar o trabalho do corretor para fazer jus à sua remuneração é a aproximação útil das
partes, inclusive com a convergência da vontade de ambos de que efetivamente
pretendem celebrar o negócio principal. Excepcionalmente, no entanto, pode ser
possível que as partes (comitente e corretor) firmem compromisso expresso no contrato
de corretagem no sentido de que a remuneração será em razão do esforço
empreendido pelo corretor na busca de eventual interessado para a celebração do
negócio principal.

BENS IMÓVEIS14

O Código Civil de 1916, em seu Artigo 43, considerava bens imóveis ”o solo, com sua
superfície, os seus acessórios naturais e adjacências naturais, compreendendo as
árvores e frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo”, e ainda “tudo quanto o Homem
possa incorporar permanentemente ao solo, como a semente lançada à terra, os
edifícios e construções, de modo que não se possa retirar sem destruição, modificação,
fratura ou dano”, e “tudo quanto no imóvel o proprietário mantiver intencionalmente
empregado em sua exploração industrial, aformoseamento ou comodidade”.

14Ver Código Civil, art. 79 e segs.

24

O Novo Código Civil avançou na conceituação: “São bens imóveis o solo e tudo quanto
se lhe incorporar natural ou artificialmente”. Em dois outros artigos, explicita que, para
os efeitos legais, consideram-se os direitos reais sobre os imóveis e as ações que os
asseguram, bem como o direito à sucessão aberta. Alei dispõe, ainda, que não perdem

o caráter de imóveis as edificações que, separadas do solo, mas, conservando a sua
unidade, forem removidas para outro local, e os materiais provisoriamente separados
de um prédio, para nele se reempregarem.
Aquisição de imóveis

Acompra e venda de imóveis é um negócio jurídico intervivos (entre vivos) no qual uma
parte transfere a outra o domínio do bem, efetivando-se o registro do título da
transferência na circunscrição imobiliária competente. Atransferência de propriedade
não se dá sem o Registro Público e só produz efeitos a partir da data em que se
apresentar o título ao oficial do Registro e ele o prenotar no protocolo. É a mais
frequente modalidade de aquisição de bens. Ocorrem, todavia, outros modos de
aquisição, destacando-se:

A
aquisição originária
-quando o indivíduo faz seu o bem sem que este lhe tenha sido
transferido por alguém, não havendo qualquer relação entre o domínio atual e o anterior.

A
aquisição por acessão
-o modo originário de adquirir, em virtude do qual fica
pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou se incorpora ao seu bem; a acessão
vem a ser o direito em razão do qual o proprietário de um bem passa a adquirir o domínio
de tudo aquilo que a ele adere. É denominada acessão natural, quando a união ou
incorporação de coisa acessória à principal advém de acontecimento natural (formação
de ilhas, aluvião, avulsão e o abandono de álveo), e acessão industrial ou artificial,
quando resulta do trabalho do homem (plantações e as construções de obras).

A
usucapião
– modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse
prolongada da coisa com a observância dos requisitos legais; é uma aquisição de
domínio pela posse prolongada; a usucapião tem por fundamento a consolidação da
propriedade, dando juridicidade a uma situação de fato: a posse unida ao tempo; a
posse é o fato objetivo, e o tempo, a força que opera a transformação do fato em direito.
Alegislação reza que jamais poderão ser objeto de usucapião: a) as coisas que estão
fora do comércio; b) os bens públicos que estando fora do comércio são inalienáveis; c)
os bens que, por razões subjetivas, apesar de se encontrarem “in commercio”, dele são
excluídos, necessitando que o possuidor invertesse o seu título possessório.

Quando a aquisição do imóvel envolve um valor superior a 30 salários mínimos, é
indispensável o registro do contrato de compra e venda no Registro de Imóveis15, caso
contrário a transferência da propriedade não se efetivará. O corretor empenhado em
prestar um bom serviço cuida logo de informar o cliente que, quando é utilizada uma
promessa de compra e venda e quando a venda se dá a vista, o contrato deve ser
lavrado na forma pública, ou seja, por um tabelião de livre escolha do comprador.

Levando em conta a capacidade financeira do brasileiro, pelo menos na regra geral, o
contrato de promessa de compra e venda ainda é o mais utilizado entre todos os pactos
imobiliários. Além deste, entretanto, é largamente utilizado o contrato particular de

15Art. 1245 Código Civil

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compra e venda com hipoteca. Porém tem crescido rapidamente a tendência em favor
dos daqueles com pacto adjeto de alienação fiduciária, em razão da facilidade que tem o
agente financiador -seja um banco, seja o próprio construtor -de retomada do imóvel na
hipótese de inadimplência do comprador.

O contrato de compra e venda tem uma série de efeitos. Os mais elementares
consistem na obrigação do vendedor de entregar o imóvel ao comprador, na forma
pactuada no contrato, e o dever do comprador de pagar integralmente o preço, também
na forma convencionada. Esses são os efeitos elementares da compra e venda. Além
disso, o vendedor responde pela evicção de direitos, pelos vícios redibitórios, se a
relação jurídica for civil, e pelos vícios do produto (imóvel) se a relação for de consumo.
O comprador, sua vez, está sujeito, por exemplo, aos efeitos do inadimplemento
contratual, caso não cumpra as suas obrigações contratuais. Com efeito, o comprador
pode ser obrigado a pagar multa pelo atraso no pagamento; pode ter seu contrato
extinto por uma das causas previstas no contrato, como acontece, comumente, com a
cláusula que prevê a resolução do contrato caso haja inadimplemento de três ou mais
parcelas de pagamento consecutivas ou não.

Tudo sem falar nos efeitos da cláusula de arras, largamente utilizada nos contratos de
promessa de compra e venda de imóveis. Arras (ou sinal, como também é largamente
conhecida) é a parcela inicial do pagamento. A
cláusula de arras está presente com
frequência na promessa de compra e venda. O comprador, sinalizando para o vendedor
que deseja adquirir o bem, paga uma parte mais ou menos considerável do preço, de
acordo com o pactuado entre eles. As arras têm dupla função: confirmatória e penal.
Hoje, chama a atenção o regramento atual das arras no Código Civil (artigos 417 a 420)
que prevê a possibilidade de pagamento de indenização suplementar por parte do
contratante que não cumpre o contrato, de modo que, além de perder o valor dado como
sinal, pode ser obrigado a ressarcir a parte inocente de prejuízos além do valor das
arras, desde que o contrato tenha sido celebrado em caráter irrevogável e irretratável.

Cessão de direitos

ACessão de Direitos é usada no sentido contrário da Promessa de Compra e Venda, ou
seja, quando o proprietário é promissário comprador (a) (s) do imóvel objeto da
transação, não possuindo o domínio sobre o imóvel.

O Corretor, ao lavrar qualquer instrumento não se pode esquecer de mencionar os
nomes dos corretores das partes contratantes, bem como a sua qualificação completa
(profissão, número de identidade e órgãos expedidor, número do CPF, endereço e,
quando casados, o regime de casamento e se o enlace matrimonial ocorreu antes ou
depois da lei n.º 6.515/77 –Lei do Divórcio de 26/12/1977).

Contratos “de gaveta”

É indispensável ao Corretor compreender em todos os detalhes o significado da
expressão “contrato de gaveta”. Embora esteja largamente vinculada aos contratos
imobiliários, trata-se de uma expressão mais abrangente. O contrato é tido como “de
gaveta”, na medida em que as partes pactuam que não vão dar publicidade ao contrato
ou revelá-lo a terceiros. Preferem que o contrato se dê no âmbito de interesse apenas
dos contratantes. É muito comum nos chamados “repasses” dos contratos do Sistema
Financeiro de Habitação, quando o adquirente do imóvel não quer ter de contar com a
anuência do órgão financiador para não majorar o valor da prestação no momento do

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refinanciamento. Todos os documentos imobiliários, a pessoa do vendedor, a inserção
correta da cláusula de arras, todos são de especial relevo também nos chamados “de
gaveta” que não existem apenas na seara imobiliária.

Incorporação

Por incorporação imobiliária, tem-se o negócio jurídico pelo qual o incorporador se
obriga a realizar, pessoalmente ou através de terceiros, a construção de unidades
imobiliárias em edificação coletiva, com o fulcro de transmitir a propriedade das
referidas unidades aos respectivos adquirentes, através de contratos específicos,
durante a construção. Em contrapartida, obrigam-se os adquirentes a pagar o preço das
unidades que se comprometeram a adquirir.

Toda a dinâmica que se forma no entorno do processo incorporativo enseja,
necessariamente, o surgimento de diversos contratos que detém por fito a
formalização, através da contração de direitos e deveres, das relações mantidas entre o
incorporador imobiliário e os adquirentes das unidades imobiliárias a serem edificadas.
Como exemplo, temos o contrato de promessa de compra e venda, o contrato de
permuta e o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, os
quais, apesar de deterem identidade própria, unem-se para cumprir uma nova função,
qual seja a produção de unidades imobiliárias em edificações coletivas, bem como a
constituição de propriedade sobre essas unidades em condomínio especial, como a
consequente transmissão desse direito aos respectivos adquirentes.

A
atividade da incorporação tem como objeto a produção de edificações coletivas
compostas por unidades imobiliárias autônomas, permanentemente vinculadas, como
elementos formadores do conjunto da edificação que fazem parte. Arazão do negócio
jurídico da incorporação é a produção de um novo bem imóvel, assim como a
constituição de direito de propriedade sobre esse mesmo bem, em um processo pelo
qual se desdobra o terreno e se converte em um direito real de propriedade que sobre
ele incidia, em várias unidades imobiliárias, cada qual detentora do direito real de
propriedade, assentadas em planos horizontais sobre aquele terreno. Para tanto,
criam-se frações ideais, que ficam vinculadas às novas unidades imobiliárias, referindose
essas a proporção de propriedade que cada adquirente possui no que tange as
partes de propriedade comum. Essa é a causa do negócio jurídico da incorporação: a
formação de direito de propriedade sobre edificação coletiva, através de frações ideais,
bem como sobre as unidades imobiliárias integrantes dessa edificação, atribuindo-se
um direito real às pessoas que, nos termos dos respectivos títulos, vierem a adquiri-las.

Desta feita, pode-se perceber que o negócio da incorporação não se exaure no ato de
construir, ou fazer construir ou mesmo na alienação das unidades a serem construídas,
compreende ainda a individualização das unidades no cartório de registro de imóveis,
sem os quais deixa o incorporador de cumprir o disposto no art. 44, da Lei 4.591/64, que
lhe impõe a obrigação de promover, no registro geral de imóveis, a averbação da
construção para efeito de individualização e discriminação das unidades imobiliárias
que formam a edificação. Trata-se de obrigação legal, que o incorporador assume
perante o adquirente, através da anuência de qualquer modalidade contratual que vise
a transferência do direito de propriedade incidente sobre cada novo imóvel que surge
após a averbação da construção. Em assim sendo, resume-se a atividade incorporativa
como sendo o negócio jurídico que se origina a partir da coligação de contratos distintos,
em especial o contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda e,
eventualmente, o contrato de construção, que em conjunto com outros atos essenciais

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a individualização e discriminação da edificação e das unidades imobiliárias autônomas
-, dão origem à figura do condomínio, que, como é cediço, faz nascer a presença da
propriedade individual e coletiva sobre um mesmo local.

O objeto das diversas modalidades de contratos incorporativos é a atribuição para o
contratante, ou seja, para o adquirente do imóvel a ser construído pelo incorporador
contratado, da condição de titular de direito real sobre o referido bem. Em ato contínuo,
torna-se o adquirente titular do mesmo direito real sobre a fração do terreno sobre o qual
está edificado o referido bem.

Aincorporação imobiliária tem como sujeitos, em regra, o incorporador e os adquirentes
das unidades imobiliárias a serem construídas, podendo, excepcionalmente, existirem
figuras distintas, como por exemplo, o proprietário do terreno, se for pessoa adversa do
incorporador, na hipótese de haver alienação do terreno por meio de contrato de
permuta, ou mesmo o construtor, para o caso de delegação, por parte do incorporador,
da execução das obras.
Independentemente da modalidade de contrato incorporativo, faz-se sempre
necessário que estes sejam pactuados por escrito, exigindo-se seu registro, junto ao
competente Registro Geral de Imóveis, para os atos que digam respeito à transmissão
da propriedade imobiliária ou de direitos reais alusivos ao imóvel alienado. Da mesma
forma, devem ser encaminhados para registro os atos relativos à constituição de
direitos reais sobre o imóvel objeto da incorporação.

Frise-se que, mesmo os contratos particulares, incluindo-se o ajuste preliminar, por
força da lei geral das incorporações, notadamente o § 4° do art. 35, são registráveis
junto ao Registro Geral de Imóveis, sendo tal prática de extrema relevância para fins de
oposição do direito de aquisição perante terceiros. Desta feita, pode-se perceber que,
não obstante a solenidade exigida pela Lei para os contratos que visem à constituição
de direito real sobre bem imóvel, a Lei 4.591/64 mitiga essa exigência, na medida em
que admite o registro de contratos particulares junto ao Registro de Imóveis,
independentemente do valor da transação.

O incorporador carrega consigo algumas obrigações decorrentes da própria Lei Geral
de Incorporações (Lei 4.591/64). As referidas obrigações são estabelecidas com o
intuito de preservar os adquirentes das unidades autônomas, garantindo a estes o
mínimo de segurança jurídica frente ao incorporador, impossibilitando, por conseguinte,
que este exerça vantagem excessiva sobre aqueles. Essas obrigações distribuem-se
no tempo, sendo exigíveis antes da incorporação, no curso do empreendimento e após
a conclusão da obra.

É por meio dos contratos incorporativos que o incorporador e os adquirentes assumem
vínculos obrigacionais. Através desses negócios jurídicos, os contratantes assumem
obrigações de dar e fazer, pretendendo sempre a constituição de propriedade sobre
bem imobiliário. Deve o incorporador proceder a correta implementação dos atos
necessários à produção do imóvel, se obrigando ainda a transmitir aos adquirentes o
direito de propriedade que recai sobre cada unidade imobiliária alienada.

As espécies de contratos mais utilizados para fins de comercialização das unidades
imobiliárias são o contrato de promessa de compra e venda e o contrato de compra e
venda com pacto adjeto de alienação fiduciária.

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O contrato de promessa de compra e venda de unidade como coisa futura é a
modalidade contratual de alienação de unidade imobiliária em que o incorporador
assume o risco da construção, estabelecendo desde logo o preço final da unidade,
obrigando-se a entregá-la concluída e averbada junto o registro geral de imóveis. Nessa
espécie de contrato, fica convencionado entre as partes que o incorporador transmitirá
ao adquirente a propriedade da futura unidade, após receber, em contrapartida, o preço
estipulado inicialmente, de forma parcelada. Todavia, não obstante ser o direito do
promitente comprador um direito real, o que lhe assegura a titularidade de poder jurídico
sobre o bem, somente haverá efetiva transmissão da propriedade após quitação
integral da dívida assumida pelo promitente comprador, funcionando o contrato de
promessa de compra e venda como instrumento preliminar a realização do contrato
definitivo de compra e venda. O promitente vendedor reserva para si o domínio como
meio de garantia do cumprimento do pactuado em sede contratual, ofertando para o
promitente comprador o direito de usar e fruir. Na hipótese de ser o incorporador
promitente comprador ou promitente cessionário do terreno sobre o qual será edificada
a unidade imobiliária futura, a alienação deverá ocorrer por meio de promessa de
cessão ou de cessão de direitos da fração ideal do terreno.

O contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária reflete
verdadeira novidade no que tange as modalidades contratuais utilizadas para a
alienação de bens imóveis no ordenamento jurídico brasileiro. Introduzido pela Lei
9.514/9716, (que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a
alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências), é o contrato pelo qual o
devedor (o adquirente) pactua a transferência da propriedade do imóvel ao credor,
podendo este ser o incorporador ou instituição financeira interveniente, com o fulcro de
ver adimplido o parcelamento então contraído. O credor permanece proprietário do
imóvel enquanto perdurar o pagamento das parcelas aprazadas, revertendo-se a
propriedade ao devedor tão logo a dívida seja integralmente quitada. A
propriedade
fiduciária se constitui mediante registro, no Registro de Imóveis, do contrato que lhe
serve de título, operando-se, em consequência, o desdobramento da posse sobre o
imóvel, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto.

É relevante o fato de que qualquer pessoa, quer física ou jurídica, pode ser classificada
como credor fiduciário, não se restringindo tal posição às entidades financeiras que
operem no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

No que tange às obrigações que recaem sobre o imóvel, essas passam a ser de
responsabilidade do devedor fiduciante, na medida em que a posse direta do imóvel é a
este transmitida. Assim, tributos e contribuições condominiais devem ser suportados
pelo mesmo, após a entrega do imóvel pelo incorporador.

No caso de inadimplemento por parte do credor fiduciário, este será intimado, pelo
oficial do Registro de Imóveis, para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias. A
referida intimação somente será expedida após expirar o prazo de carência estipulado
no contrato. O pagamento deverá ser feito diretamente ao Oficial do Registro de
Imóveis, devendo este entregar a importância recebida, nos três dias seguintes à
quitação da dívida, ao credor fiduciário. Decorrido o prazo da notificação, sem que o
devedor tenha purgado a mora, o oficial do Registro de Imóveis certificará o fato,
comunicando-o ao credor fiduciário. Este recolherá o imposto de transmissão intervivos

16http:// http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L9514.htm, na Internet, e na página do Sindimoveis Est/RJ

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e promoverá o registro da consolidação da propriedade de em seu nome junto ao
Registro de Imóveis. Consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, este
promoverá a venda do imóvel em leilão, nos 30 (trinta) dias subsequentes. O devedor
deverá desocupar o imóvel no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, sob pena de
pagamento de taxa de ocupação de 1% sob o valor contratualmente estabelecido para
fins de leilão.

Em suma, pode-se concluir que os contratos incorporativos, apesar de deterem
independência entre si, guardam estreita correlação no que tange a finalidade do
negócio jurídico da incorporação imobiliária, qual seja a articulação dos referidos
instrumentos para a produção de unidades imobiliárias em edificações coletivas e a
constituição de propriedade sobre essas unidades em condomínio especial. Não
obstante cada contrato guarde a sua especificidade e merecer preferência de acordo
com o caso concreto, certo é que os mesmos devem estar coligados para o
cumprimento de uma única finalidade: a construção e alienação de unidades
imobiliárias horizontalmente dispostas, permanentemente vinculadas, a serem
alienadas no curso da empreitada, bem como a transmissão do direito de propriedade
que sobre eles incidam.

Afetação

Pelo sistema vigente, o incorporador pode adotar o chamado regime de afetação. Por
este sistema, o bem que está sendo incorporado será afastado dos bens (patrimônio) do
incorporador. Isto permite, por exemplo, que as dívidas do incorporador não atinjam o
empreendimento, oferecendo deste modo uma garantia aos adquirentes do
condomínio de que não perderão o bem que estão adquirindo durante o curso do
negócio, da construção, etc. Para ter efeito, a afetação necessita ser registrada no
Cartório de Registro de Imóveis. (Ler atentamente a legislação sobre Condomínios, que
sofreu várias alterações)

Imóveis na planta

Quem não sonha com a casa própria? Com o mercado em plena expansão, após um
período de retração entre 2008 e 2009, por conta da crise econômica internacional, as
construtoras lançam cada vez mais empreendimentos, para todos os tipos de bolsos e
gostos. E, com a ampliação da oferta de crédito e a baixa nas taxas de juros, comprar
um imóvel na planta pode ser uma opção bastante atraente para quem pode esperar o
prazo de construção -em geral de dois anos -, já que essa modalidade de pagamento
significa, em média, uma economia de 20% a 25%, segundo o Sindicato das Empresas
de Habitação (Secovi). O Corretor Imobiliário estar sempre ao lado do Cliente para
evitar que a economia lhe resulte em dor de cabeça e prejuízos. É indispensável atuar
como um consultor atento, adiantando-se nos cuidados a serem tomados quando se
adquire um imóvel na planta.

Em Niterói, e por todos os centros urbanos fluminenses, os lançamentos de novos
empreendimentos estão mudando a paisagem reinante. E os números comprovam
isso, já que um dos setores que apresentou maior crescimento em 2010, em todo o
País, foi a construção civil.

O bom corretor só se vincula a empreendimentos de empresas com experiência e
solidez no mercado. Para isto, pode começar por consultar o nome da empresa junto à
Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), pelo site

30

http://www.ademi.org.br; ou ainda no Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do
Rio de Janeiro (Sinduscon), no endereço eletrônico http://www.sinduscon-rio.com.br para
certificar-se de que a construtora se encontra em regularidade no mercado.

É interessante também o acompanhamento por parte de algum agente financeiro. Se
algum banco estiver financiando a obra, esta é uma boa garantia. Recomenda-se ainda
visitar obras já acabadas da empresa, e ver seu histórico com relação não apenas ao
cumprimento dos prazos de entrega dos imóveis, mas também à qualidade de
acabamento das obras, além de observar a prestação de serviços durante a execução
do empreendimento, entrega do imóvel e na pós-venda.

Antes de oferecer um imóvel ao cliente, o Corretor precisa certificar-se de que ele está
registrado em nome do incorporador ou de quem está anunciando a venda, verificando
ainda se foi registrado o memorial de incorporação. Há que investigar se o imóvel
apresenta alguma hipoteca, penhora ou qualquer outro impedimento e se existe
autorização para hipoteca do terreno. É indispensável, ainda, analisar previamente a
minuta da escritura, para poder manifestar a sua opinião. Devem-se conferir os prazos e
condições de entrega e as penalidades em caso de atraso ou de impossibilidade de
continuar o negócio.

17

Existe uma lei especial no Brasil (Lei 4.591/64
) que trata da compra e venda de
imóveis em construção ou, como deve ser corretamente chamado, do contrato de
incorporação imobiliária. Ele evolui na medida em que o imóvel vai ser construído ou
está em construção. O comprador deve atentar muito especialmente para a idoneidade
financeira da incorporadora que pode ou não ser a construtora. Reitera-se aqui a
importância de se pedir, no Registro de Imóveis competente, a certidão do registro da
incorporação. A
lei 4.591/64 traz uma lista de exigências que se faz do incorporador
imobiliário no momento do registro da incorporação, a fim de que ele possa demonstrar
sua saúde financeira e técnica. Pede, além de tantos outros documentos, o título
aquisitivo do terreno onde será construído o prédio, as certidões negativas, as plantas e

o projeto do empreendimento aprovado pelo município respectivo. Enfim, revela-se
como um documento que retrata a idoneidade do empreendimento e de quem o
construirá, mostrando-se um dos mais importantes documentos para o adquirente
imobiliário.
REGISTRO DE IMÓVEIS

O registro da propriedade imóvel não se confunde com o cadastro. Ele tem por fim
específico dar a conhecer a situação jurídica dos imóveis, ao passo que o cadastro visa
determinar fisicamente o imóvel.

O registro de imóveis é uma instituição que provê publicidade das mutações jurídicas
que a propriedade sofre. Por ele se pode ver o status jurídico dos imóveis (casas,
prédios, terrenos rurais etc.) e garantir a lisura e segurança das trocas imobiliárias
(compra, venda, hipoteca, dação em pagamento etc.), ou a publicidade de constrições
judiciais (penhora, arresto etc.).

O Registro de Imóveis, com a função de transcrever aquisições imobiliárias e inscrever
ônus reais, instituiu-se, no Brasil, pela Lei 1.237, de 24.09.1864. Antes o que existia era

17Na Internet, http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4591.htm

31

apenas o Registro Hipotecário. Vigoravam, até então, as normas do Registro Paroquial,
conhecido como “Registro do Vigário”. Em 1890, assinalou-se no Brasil, tentativa de
adoção do Registro Torrens, que visava segurança e liquidez aos atos do registro da
propriedade imóvel, fazendo incontestáveis os títulos registrados.

O Código Civil de 1916 dedicou a Seção VI do Cap. XI do Tit. III, “Do direito das coisas”,
ao Registro de Imóveis. Atranscrição do título hábil, no registro imobiliário da situação
do imóvel, passou a constituir exigência para a aquisição da propriedade imóvel. A
matéria foi regulada minuciosamente, consagrando o princípio de que a “propriedade
imóvel só se adquire pelo registro”.

Com o desenvolvimento socioeconômico e jurídico do país, começaram a surgir as
falhas e deficiências do sistema imobiliário, registrando-se grande sucessão de leis e
decretos até 1969, quando o Decreto-lei n° 1.000, que atualizou as normas da
legislação anterior, empenhando-se na simplificação dos trâmites cartorários e
permitindo que os livros do registro fossem substituídos por fichas ou pelo sistema de
folhas soltas, suscetíveis de serem datilografadas. Acompanhou o progresso da
tecnologia, em matéria de escrituração dos atos do registro, até ser substituído em 31
de dezembro de 1973 pela lei 6.01518, que é vigente nos dias correntes, com as
alterações introduzidas dois anos depois pela Lei 6.216/75.

De regra, cada Municipalidade tem um registro imobiliário, dispondo de absoluta
competência para a prática dos atos. O principal e mais transcendente está na
instituição da matrícula para cada imóvel em sua folha, na qual são efetuados os
registros e as averbações dos títulos que tenham por objeto o imóvel matriculado.

Agrande característica que existe na prática brasileira de registro está nos chamados
contratos de promessa de compra e venda, feitos por instrumento particular. Com
grande extensão territorial, a propriedade no Brasil foi dividida sem nenhuma
programação. O êxodo rural precipitou o parcelamento do solo, o que se deu através de
pré-contratos. Nos tribunais valoriza-se a posse. E hoje, no Brasil, cerca de 40% das
propriedades ocupadas, com situação jurídica consolidada, não são tituladas. Deferiuse
às promessas um direito real oponível. E mesmo sem título definitivo, o promitente
comprador dispõe da coisa (v. g., constrói etc.). É uma realidade social. Os tribunais
estão abarrotados com demandas advindas de instrumentos particulares, e sem
registro. E valoriza-se a posse como fator social, em detrimento do sistema registral que
outorga a segurança jurídica.

CONDOMÍNIO

Um dos pontos mais controvertidos do novo Código Civil diz respeito à disciplina do
condomínio horizontal ou edilício, popularmente conhecido como “condomínio em
edifício”, assunto também abordado na seção de “Direito e Legislação”

Com entrada em vigor do Código de 2002, vários artigos da Lei n° 4591/6419
foram
revogados, remanescendo poucos dispositivos, especialmente os referentes à
incorporação imobiliária.

18Na Internet, ver http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015.htm19 Na Internet, http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4591.htm

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Conceitualmente, o condomínio edilício caracteriza-se pela coexistência de áreas de
propriedade particular (unidades autônomas), e áreas comuns, titularizadas por mais
de um coproprietário, segundo uma convenção previamente estabelecida.

Nesse sentido, dispõe o art. 1331 do Código Civil: “pode haver, em edificações, partes
que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedades comuns dos
condôminos”.

Interessante notar, ainda, que instituição do condomínio dá-se por ato constitutivo
intervivos ou mortis causa (testamento), registrado no Cartório de Registro Imobiliário,
com as seguintes disposições necessárias:

a)discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas
umas das outras e das partes comuns;
b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e
partes comuns;
c)o fim a que as unidades se destinam (art. 1332).
Note-se, por outro lado, haver forte tendência jurisprudencial no sentido de se admitir a
validade das convenções condominiais, ainda que não registradas, conforme se pode
observar da leitura da Súmula 260 do STJ (“A
convenção de condomínio aprovada,
ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos”).

No que tange à taxa condominial o Código Civil aponta como dever do condômino
contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Trata-se
de dispositivo de intelecção imediata, que não deixa margem a dúvidas.Na mesma
linha, no que tange à imposição da multa, o Código é claro ao estabelecer que esta, sem
prejuízo dos juros moratórios, será de, no máximo, 2% sobre o débito. Esta pena
pecuniária, imposta em caso de retardamento culposo no cumprimento da obrigação de
pagar a taxa mensal, não se confunde com outras sanções mais severas previstas no
mesmo diploma para o caso de violação grave dos deveres de convivência (sossego,
saúde, segurança etc.), ou prática de conduta antissocial, hipóteses em que o valor da
multa poderá chegar ao quíntuplo ou, até mesmo, ao décuplo da contribuição mensal.

LOCAÇÃO

O Corretor que pretender dedicar-se ao aluguel necessita estudar chamada Nova Lei do
Inquilinato, que compreende a lei federal nº 8.245/9120
(dispõe sobre as locações dos
imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes) aperfeiçoada em 2009 pela de
nº 12.112, com o propósito de incentivar o mercado de locação de imóveis ociosos, com
expectativa de um crescimento de aproximadamente 30%, na oferta de imóveis para
locação.

O ponto de relevância da nova legislação está em facilitar o processo nas ações de
despejo por falta de pagamento, para os imóveis residenciais e comerciais urbanos. Em
casos de atrasos no pagamento ou rescisão do contrato por uma das partes, o processo
terá rito sumário -uma tramitação mais célere no Judiciário-, além do que o inquilino,
com apenas um mandado oficial, será intimado da ação judicial.

20Na Internet: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm

33

Com essa alteração, comparativamente à legislação anterior, que exigia dois
mandados judiciais, tornou-se mais rápida a tramitação processual.

Outra questão importante: no que tange ao fiador, que a partir do momento que não
quiser mais permanecer como garantidor, poderá renunciar, porém, desde que informe

olocador, ficando desobrigado do compromisso, após o prazo de 120 dias.
Nesse sentido, deverá o inquilino constituir novo fiador, no prazo de 30 dias. Caso não
consiga o fiador, o contrato de locação será automaticamente transformado em locação
sem fiança, o que permite a desocupação do imóvel, após notificação judicial em
apenas 15 dias.

ALei também permite que o locador possa exigir outro fiador, como situações em que o
garantidor for uma pessoa jurídica, e esta ingressar em regime de recuperação judicial.
Esse dispositivo objetiva oferecer segurança ao proprietário e exonerar a empresa
fiadora que estiver com dificuldades financeiras, de responsabilidade no contrato de
locação.

A
substituição do fiador também poderá ocorrer, em caso de divórcio ou morte do
inquilino. Outra alteração relevante é a suspensão da ação de despejo se o locatário, no
prazo de 15 dias, efetuar o pagamento dos aluguéis em atraso.

Quanto à multa rescisória em que há devolução antecipada do imóvel, a nova lei ajusta
ao Código Civil de 2002, mantendo a proposta de proporcionalidade; as demandas
judiciais, provavelmente serão mais rápidas, simplificando-se alguns procedimentos, e
conferindo maior segurança ao proprietário do imóvel.

Além disto, a nova lei busca impedir alguns abusos por parte das imobiliárias na hora de
solicitar documentos do futuro inquilino. Porém, segundo a Abadi e o Sindicato da
Habitação de São Paulo (Secovi), as imobiliárias podem solicitar que o inquilino prove
sua capacidade de pagamento, mostrando comprovantes de emprego e rendimento,
títulos de propriedade, emprego e certidões para averiguação do seu cadastro. No
entanto, elas não podem pedir mais do que uma garantia de fiança. A
imobiliária não
pode, por exemplo, exigir um fiador e também um seguro-depósito ou um chequecaução.

Outra prática considerada abusiva e abolida pela lei é a exigência das imobiliárias de
que os inquilinos paguem taxas de contratos. Isso estava proibido desde 1998, mas era
amplamente praticado. Anova lei veda totalmente este procedimento.

SISTEMA
FINANCEIRO DA
HABITAÇÃO (SFH)

Criado pela Lei 4380/6421, no contexto das reformas bancária e de mercado de capitais,

o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), é um segmento especializado do Sistema
Financeiro Nacional. Essa norma legal instituiu a correção monetária e o Banco
Nacional da Habitação, que se tornou o órgão central orientando e disciplinando a
habitação no País, mas teve curta existência. Em seguida, a Lei 5107/6622
criou o
FGTS.
21Na Internet: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4380.htm
22 Na Internet: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L5107.htm

34

O sistema previa desde a arrecadação de recursos, o empréstimo para a compra de
imóveis, o retorno desse empréstimo, até a reaplicação desse dinheiro. Tudo com
atualização monetária por índices idênticos. Na montagem do SFH, observou-se ainda
que havia necessidade de subsídios às famílias de renda mais baixa, o que foi realizado
de maneira a não recorrer a recursos do Tesouro Nacional. Foi estabelecido então um
subsidio cruzado, interno ao sistema, que consistia em cobrar taxas de juros
diferenciadas e crescentes, de acordo com o valor do financiamento, formando uma
combinação que, mesmo utilizando taxas inferiores ao custo de captação de recursos
nos financiamento menores, produzia uma taxa média capaz de remunerar os recursos
e os agentes que atuavam no sistema.

Apartir de 1971, adotou-se um mecanismo de subsídio via imposto de renda. De 1971
até 1981, havia um critério seletivo para concessão de subsídios. Os mutuários de
maior renda pagavam integralmente as suas prestações. Conforme fosse decrescendo

o salário, o Governo Federal assumia uma parte da prestação, via redução de Imposto
de Renda.
Apartir de 1983, o princípio da identidade de índices foi quebrado. Diante da queda dos
níveis salariais e da inadimplência que ameaçava o sistema, o governo aplicou aumento
nas prestações de 80% do reajuste do salário mínimo. Em 1984, o subsídio foi repetido.
Em 1985, houve novamente um subdimensionamento do índice de reajuste das
prestações dos contratos.

Em 1.986, o SFH passou por uma profunda reestruturação com a edição do Decreto-Lei
nº 2.291/86, que extinguiu o BNH e distribuiu suas atribuições entre o então Ministério
de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (MDU), o Conselho Monetário Nacional
(CMN), o Banco Central do Brasil (BACEN) e a Caixa Econômica Federal (CEF).

Ao MDU coube a competência para a formulação de propostas de política habitacional e
de desenvolvimento urbano; ao CMN coube exercer as funções de órgão central do
Sistema, orientando, disciplinando e controlando o SFH; ao BACEN foram transferidas
as atividades de fiscalização das instituições financeiras que integravam o SFH e a
elaboração de normas pertinentes aos depósitos de poupança e a CEF à administração
do passivo, ativo, do pessoal e dos bens móveis e imóveis do BNH, bem como, a gestão
do FGTS.

As atribuições inicialmente transferidas para o então MDU foram posteriormente
repassadas ao Ministério do Bem Estar Social, seguindo depois para o Ministério do
Planejamento, Orçamento e Gestão e finalmente, a partir de 1999 até hoje, alçadas a
Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano da Presidência da República
(SEDU/PR).

Da criação do SFH até os dias de hoje, o sistema foi responsável por uma oferta de
cerca de seis milhões de financiamentos e pela captação de uma quarta parte dos ativos
financeiros. O sistema passou a apresentar queda nos financiamentos concedidos a
partir de uma sucessão de políticas de subsídios que reduziram substancialmente os
recursos disponíveis.

O SFH possui como fonte de recursos principais, desde a sua criação, a poupança
voluntária proveniente dos depósitos de poupança do denominado Sistema Brasileiro
de Poupança e Empréstimo (SBPE), constituído pelas instituições que captam essa
modalidade de aplicação financeira, com diretrizes de direcionamento de recursos

35

estabelecidas pelo CMN e acompanhados pelo BACEN, bem como a poupança
compulsória proveniente dos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
(FGTS), regidos segundo normas e diretrizes estabelecidas por um Conselho Curador,
com gestão da aplicação efetuada pelo Ministério do Planejamento, Orçamento e
Gestão (MPOG), cabendo a CEF o papel de agente operador.

Atualmente, as normas do CMN (Resoluções nº 1.980, de 30.04.1993 e nº 3.005, de
30.07.2002), disciplinam as regras para o direcionamento dos recursos captados em
depósitos de poupança pelas instituições integrantes do SBPE, estabelecendo que
65%, no mínimo, devem ser aplicados em operações de financiamentos imobiliários,
sendo que 80% do montante anterior em operações de financiamento habitacional no
âmbito do SFH e o restante em operações a taxas de mercado, desde que a metade, no
mínimo, em operações de financiamento habitacional, bem como 20% do total de
recursos em encaixe obrigatório no BACEN e os recursos remanescentes em
disponibilidades financeiras e operações de faixa livre.

LEGISLAÇÃO PERTINENTE

CÓDIGO DE ÉTICA
PROFISSIONAL
-RESOLUÇÃO -COFECI Nº 326/92 Aprova o
Código de Ética Profissional de Corretores de Imóveis. “Ad referendum”

Art. 1º -Este Código de Ética profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual se
conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional.
Art. 2º -Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse
que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das
transações imobiliárias.
Art. 3º -cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e
aos colegas:
I -considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática
de atos que comprometam a sua dignidade;
II – prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o
sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da
coletividade;
III – manter constante contato com o Conselho regional respectivo, procurando
aprimorar o trabalho desse órgão;
IV -zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e regionais, aceitando
mandatos e encargos;
V – observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com
dignidade;
VI – exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as
prescrições legais e regulamentares;
VII-defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe;
VIII-zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional;
IX -auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste
Código, comunicando, com discrição e fundamentadamente, aos órgãos competentes,
as infrações de que tiver ciência;
X-não se referir desairosamente sobre seus colegas;
XI -relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e
solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe;
XII – colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja
prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.
Art. 4º -Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:

36

I-inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
II -apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo
detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que
possam comprometer o negócio;
III-recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
IV -comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a
ele destinados;
V -prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas
pormenorizadas;
VI-zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando
ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
VII-restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;
VIII-dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título;
IX-contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;
X -receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo
serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento
de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.
Art. 5º – O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais
danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou
infrações éticas.
Art. 6º -é vedado ao Corretor de Imóveis:
I – aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajuste às
disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;
II-manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em
Resoluções;
III-promover a intermediação com cobrança de “over price”;
IV-locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;
V -receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não
correspondem a serviços efetiva e licitamente prestados;
VI – angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo
moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe;
VII-desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;
VIII-deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações
para instrução de processos;
IX-acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de
transações imobiliárias;
X-praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;
XI-promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;
XII -abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia
ciência do cliente;
XIII-solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas;
XIV -deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou
autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes;
XV-aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis,
sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;
XVI -aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com
que tenha de colaborar ou substitui;
XVII-anunciar capciosamente;
XVIII-reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo;
XIX-utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais quando no exercício de
cargo ou função em órgão ou entidades de classes;
XX -receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja

37

expressamente autorizado para tanto.
Art. 7º -Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor de
Imóveis, a apuração das faltas que cometer contra este Código, e a aplicação das
penalidades previstas na legislação em vigor.
Art. 8º -Comete grave transgressão ética o Corretor de Imóveis que desatender os
preceitos dos artigos 3º, I, V, VI e IX; 4º, II, III, IV, V, VII, VIII, IX e X; 6º, I, III, IV, VII, VIII, IX,
X, XI, XII, XIII, XIX e XX, transgressão de natureza leve o que desatender os demais
preceitos deste Código.
Art. 9º -As regras deste Código obrigam aos profissionais inscritos nos Conselhos
Regionais.
Art. 10 – As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão a ampla
divulgação deste Código de Ética.

*****

LEI Nº 6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978 -Dá nova regulamentação à profissão de
Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá
outras providências.

Art 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, no território nacional, é regido
pelo disposto na presente lei.
Art 2º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de
título de Técnico em Transações Imobiliárias.
Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda,
permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização
imobiliária.
Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas,
também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.
Art 4º Ainscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será objeto de Resolução
do Conselho Federal de Corretores de Imóveis.
Art 5º O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e
fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em
autarquia, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério
do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.
Art 6º As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis
sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele
inscritas.
Parágrafo único. As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio
gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito.
Art 7º Compete ao Conselho Federal e aos Conselhos Regionais representar, em juízo
ou fora dele, os legítimos interesses da categoria profissional, respeitadas as
respectivas áreas de competência.
Art 8º O Conselho Federal terá sede e foro na Capital da República e jurisdição em todo

oterritório nacional.
Art 9º Cada Conselho Regional terá sede e foro na Capital do Estado, ou de um dos
Estados ou Territórios da jurisdição, a critério do Conselho Federal.
Art 10. O Conselho Federal será composto por dois representantes, efetivos e
suplentes, de cada Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros.
Art. 11. Os Conselhos Regionais serão compostos por vinte e sete membros efetivos e
igual número de suplentes, eleitos em chapa pelo sistema de voto pessoal indelegável,
secreto e obrigatório, dos profissionais inscritos, sendo aplicável ao profissional que
deixar de votar, sem causa justificada, multa em valor máximo equivalente ao da
anuidade. (Redação dada pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003)
38

Art 12. Somente poderão ser membros do Conselho Regional os Corretores de Imóveis
com inscrição principal na jurisdição há mais de dois anos e que não tenham sido
condenados por infração disciplinar.
Art 13. Os Conselhos Federal e Regionais serão administrados por uma diretoria, eleita
dentre os seus membros.
§ 1º Adiretoria será composta de um presidente, dois vice-presidentes, dois secretários
e dois tesoureiros.
§ 2º Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um Conselho Fiscal,
composto de três membros, efetivos e suplentes, eleitos dentre os seus membros.
Art 14. Os membros do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais terão mandato de
três anos.
Art 15. A
extinção ou perda de mandato de membro do Conselho Federal e dos
Conselhos Regionais ocorrerá:
I-por renúncia;
Il-por superveniência de causa de que resulte o cancelamento da inscrição;
III -por condenação a pena superior a dois anos, em virtude de sentença transitada em
julgado;
IV -por destituição de cargo, função ou emprego, mencionada a prática de ato de
improbidade na administração pública ou privada, em virtude de sentença transitada em
julgado;
V – por ausência, sem motivo justificado, a três sessões consecutivas ou seis
intercaladas em cada ano.
Art 16. Compete ao Conselho Federal:
I-eleger sua diretoria;
II-elaborar e alterar seu regimento;
III -aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a
previsão orçamentária para o exercício seguinte;
IV – criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões, fixando-lhes a sede e
jurisdição;
V-baixar normas de ética profissional;
VI -elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de
observância obrigatória pelos inscritos;
VII-fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais;
VIII-decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais;
IX-julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais;
X-elaborar o regimento padrão dos Conselhos Regionais;
XI-homologar o regimento dos Conselhos Regionais;
XII-aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais;
XIII – credenciar representante junto aos Conselhos Regionais, para verificação de
irregularidades e pendências acaso existentes;
XIV -intervir temporariamente nos Conselhos Regionais, nomeando diretoria
provisória, até que seja regularizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o término do
mandato:

a)se comprovada irregularidade na administração;
b)se tiver havido atraso injustificado no recolhimento da contribuição;
XV-destituir diretor de Conselho Regional, por ato de improbidade no exercício de suas
funções;
XVI – promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento dos
Conselhos Regionais e adotar medidas para sua eficiência e regularidade;
XVII-baixar resoluções e deliberar sobre os casos omissos.
§ 1º Na fixação do valor das anuidades referidas no inciso VII deste artigo, serão
observados os seguintes limites máximos: (Incluído pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003)
39

I – pessoa física ou firma individual: R$ 285,00 (duzentos e oitenta e cinco reais);
(Incluído pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003)
II–pessoa jurídica, segundo o capital social: (Incluído pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003)

a) até R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais): R$ 570,00 (quinhentos e setenta reais);
(Incluído pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003)
b)de R$ 25.001,00 (vinte e cinco mil e um reais) até R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais):
R$ 712,50 (setecentos e doze reais e cinqüenta centavos); (Incluído pela Lei nº 10.795,
de 5.12.2003)
c) de R$ 50.001,00 (cinqüenta mil e um reais) até R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil
reais): R$ 855,00 (oitocentos e cinquenta e cinco reais); (Incluído pela Lei nº 10.795, de
5.12.2003)
d) de R$ 75.001,00 (setenta e cinco mil e um reais) até R$ 100.000,00 (cem mil reais):
R$ 997,50 (novecentos e noventa e sete reais e cinquenta centavos); (Incluído pela Lei
nº 10.795, de 5.12.2003)
e) acima de R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$ 1.140,00 (mil, cento e quarenta reais).
(Incluído pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003)
§ 2º Os valores correspondentes aos limites máximos estabelecidos no § 1º deste artigo
serão corrigidos anualmente pelo índice oficial de preços ao consumidor. (Incluído pela
Lei nº 10.795, de 5.12.2003)
Art 17. Compete aos Conselhos Regionais:
I-eleger sua diretoria;
II – aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a
previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à
consideração do Conselho Federal;
III -propor a criação de sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número
mínimo de Corretores de Imóveis inscritos, fixado pelo Conselho Federal;
IV -homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de
corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos
respectivos;
V-decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretor de Imóveis e de pessoas jurídicas;
VI-organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas;
VII-expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição;
VIII-impor as sanções previstas nesta lei;
IX-baixar resoluções, no âmbito de sua competência.
Art 18. Constituem receitas do Conselho Federal:
I -a percentagem de vinte por cento sobre as anuidades e emolumentos arrecadados
pelos Conselhos Regionais;
II-a renda patrimonial;
III-as contribuições voluntárias;
IV-as subvenções e dotações orçamentárias.
Art 19. Constituem receitas de cada Conselho Regional:
I-as anuidades, emolumentos e multas;
Il-a renda patrimonial;
III-as contribuições voluntárias;
IV-as subvenções e dotações orçamentárias.
Art 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a
presente lei é vedado:
I-prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;
Il-auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos;
III -anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através
de documento escrito;
40

IV -fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o
número de inscritos;
V -anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do
loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;
VI-violar o sigilo profissional;
VII-negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos
que lhe tenham sido entregues a qualquer título;
VIII-violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;
IX – praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou
contravenção;
X-deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.
Art 21. Compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores de Imóveis e pessoas
jurídicas as seguintes sanções disciplinares;
I-advertência verbal;
II-censura;
III-multa;
IV-suspensão da inscrição, até noventa dias;
V-cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.
§ 1º Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas
circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta.
§ 2º Areincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade.
§ 3º Amulta poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótese de reincidência
na mesma falta, aplicar-se-á em dobro.
§ 4º Apena de suspensão será anotada na carteira profissional do Corretor de Imóveis
ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja
consignada a penalidade, o Conselho Nacional poderá convertê-la em cancelamento
da inscrição.
Art 22. Aos servidores dos Conselhos Federal e Regionais de Corretores de Imóveis
aplica-se o regime jurídico das Leis do Trabalho.
Art 23. Fica assegurado aos Corretores de Imóveis, inscritos nos termos da Lei nº 4.116,
de 27 de agosto de 1962, o exercício da profissão, desde que o requeiram conforme o
que for estabelecido na regulamentação desta lei.
Art 24. Esta lei será regulamentada no prazo de trinta dias a partir da sua vigência.
Art 25. Esta lei entrará em vigor na data da sua publicação.
Art 26. Revogam-se as disposições em contrário, especialmente a Lei número 4.116, de
27 de agosto de 1962.

*****

DECRETO Nº 81.871, DE 29 DE JUNHO DE 1978 -Regulamenta a Lei nº 6.530, de 12
de maio de 1978, que dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis,
disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências.

Art 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território
nacional somente será permitido:

I -ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no
Conselho Regional de Corretores de Imóveís da jurisdição; ou

II -ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei nº 4.116, de 27 de agosto
de 1962, desde que requeira a revalidação da sua inscrição.

41

Art 2º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra,
venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária.

Art 3º As atribuições constantes do artigo anterior poderão, também, ser
exercidas por pessoa jurídica, devidamente inscrita no Conselho Regional de
Corretores de Imóveis da Jurisdição.

Parágrafo único. O atendimento ao público interessado na compra, venda,
permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa
jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional
da jurisdição.

Art 4º O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica
constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso
relativo à atividade profissional.

Art 5º Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa
física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para
alienação do imóvel anunciado.

Art 6º O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina
e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em
autarquias, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério
do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.

Art 7º O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade
orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis em
todo o território nacional.

Art 8º O Conselho Federal terá sede e foro na Capital da República e jurisdição
em todo o território nacional.

Art 9º O Conselho Federal será composto por 2 (dois) representantes, efetivos
e suplentes, de cada Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros.

Parágrafo único. O mandato dos membros a que se refere este artigo será de 3
(três) anos.

Art 10. Compete ao Conselho Federal:

I -eleger sua Diretoria;

II -elaborar e alterar seu Regimento;

III – exercer função normativa, baixar Resoluções e adotar providências
indispensáveis à realização dos objetivos institucionais;

IV -instituir o modelo das Carteiras de Identidade Profissional e dos
Certificados de Inscrição;

V -autorizar a sua Diretoria a adquirir e onerar bens imóveis;

42

VI-aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como
elaborar a previsão orçamentária para o exercício seguinte;

VII-criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões, fixando-lhes a sede e
jurisdição;

VIII -baixar normas de ética profissional;

IX -elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de
observância obrigatória pelos inscritos;

X – fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos
Regionais;

XI -decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais;

XII -julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais;

XIII -elaborar o Regimento padrão dos Conselhos Regionais;

XIV -homologar o Regimento dos Conselhos Regionais;

XV-aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais;

XVI -credenciar representante junto aos Conselhos Regionais, para
verificação de irregularidades e pendências acaso existentes;

XVII-intervir, temporariamente nos Conselhos Regionais, nomeando Diretoria
provisória, até que seja regularizada a situação ou, se isso não acorrer, até o término do
mandato:

a)se comprovada irregularidade na administração;
b)se tiver havido atraso injustificado no recolhimento das contribuições;
XVIII – destituir Diretor do Conselho Regional, por ato de improbidade no
exercício de suas funções;
XIX – promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento
dos Conselhos Regionais e adotar medidas para sua eficiência e regularidade;

XX -deliberar sobre os casos omissos;

XXI-representar em juizo ou fora dele, em todo território nacional, os legítimos

interessados da categoria profissional.
Art 11. O Conselho Federal se reunirá com a presença mínima de metade mais
um de seus membros.
Art 12. Constituem receitas do Conselho Federal:

43

I-a percentagem de 20% (vinte por cento) sobre as anuidades e emolumentos
arrecadados pelos Conselhos Regionais;

II -a renda patrimonial;

III -as contribuições voluntárias;

IV -as subvenções e dotações orçamentárias.

Art 13. Os Conselhos Regionais de Corretor de Imóveis têm por finalidade
fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição, sob supervisão do Conselho
Federal.

Art 14. Os Conselhos Regionais terão sede e foro na Capital do Estado, ou de
um dos Estados ou Territórios, a critério do Conselho Federal.

Art 15. Os Conselhos Regionais serão compostos por 27 (vinte e sete)
membros, efetivos e suplentes, eleitos 2/3 (dois terços) por votação secreta em
Assembleia Geral especialmente convocada para esse fim, e 1/3 (um terço) integrado
por representantes dos Sindicatos de Corretores de Imóveis que funcionarem
regularmente na jurisdição do Conselho Regional.

Parágrafo único. O mandato dos membros a que se refere ente artigo será de 3
(três) anos.

Art 16. Compete ao Conselho Regional:

I -eleger sua Diretoria;

II-aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento padrão elaborado pelo
Conselho Federal;

III -fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição;

IV -cumprir e fazer cumprir as Resoluções do Conselho Federal;

V -arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar todas as medidas
destinadas à efetivação da sua receita e a do Conselho Federal;

VI-aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como
a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à
consideração do Conselho.Federal;

VII -propor a criação de Sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um
número mínimo de Corretores de Imóveis, fixado pela Conselho Federal;

VIII -homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de
serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelo sindicatos
respectivos;

IX – decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de
pessoas jurídicas;

44

X -organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas
inscritas;

XI -expedir Carteiras de Identidade Profissional e Certificados de Inscrição;

XII -impor as sanções previstas neste regulamento;

XIII -baixar Resoluções, no âmbito de sua competência;

XIV-representar em juizo ou fora dele, na área de sua jurisdição, os legítimos
interesses da categoria profissional;

XV -eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que
comporão o Conselho Federal;

XVI – promover, perante o juizo competente, a cobrança das importâncias
correspondentes à anuidade, multas e emolumentos, esgostados os meios de
cobrança amigável.

Art 17. O Conselho Regional se reunirá com a presença mínima de metade
mais um de seus membros.

Art 18. Constituem receitas de cada Conselho Regional:

I -80% (oitenta por cento) das anuidades e emolumentos;

II -as multas;

III -a renda patrimonial;

IV -as contribuições voluntárias;

V -as subvenções e dotações orçamentárias.

Art 19. 2/3 (dois terços) dos membros dos Conselhos Regionais, efetivos e
respectivos suplentes, serão eleitos pelo sistema de voto pessoal, secreto e obrigatório
dos profissionais inscritos, nos termos em que dispuser o Regimento dos Conselhos
Regionais, considerando-se eleitos efetivos os 18 (dezoitos) mais votados e suplentes
os seguintes.

Parágrafo único. Aplicar-se-á ao profissional inscrito que deixar de votar sem
causa justificada, multa em importância correspondente ao valor da anuidade.

Art 20. 1/3 (um terço) dos membros dos Conselhos Regionais efetivos e
respectivos suplentes, serão indicados pelos Sindicatos de Corretores de Imóveis,
dentre seus associados, diretores ou não.

§ 1º Caso haja mais de um Sindicato com base territorial na jurisdição de cada
Conselho Regional, o número de representantes de cada Sindicato será fixado pelo
Conselho Federal.

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§ 2º Caso não haja Sindicato com base territorial na jurisdição do Conselho
Regional, 1/3 (um terço) dos membros que seria destinado a indicação pelo Sindicato,
será eleito na forma do artigo anterior.

§ 3º Caso o Sindicato ou os Sindicatos da Categoria, com base territorial na
jurisdição de cada Conselho Regional, não indiquem seus representantes, no prazo
estabelecido em Resolução do Conselho Federal, o terço destinado à indicação pelo
Sindicato, será eleito, na forma do artigo anterior.

Art 21. O exercício do mandato de membro do Conselho Federal e dos
Conselhos Regionais de Corretor de Imóveis, assim como a respectiva eleição, mesmo
na condição de suplente, ficarão subordinados ao preenchimento dos seguintes
requisitos mínimos:

I-inscrição na jurisdição do Conselho Regional respectivo ha mais de 2 (dois)
anos;

II -pleno gozo dos direitos profissionais, civis e políticos;

III -inexistência de condenação a pena superior a 2 (dois) anos, em virtude de
sentença transitada em julgado.

Art 22. Aextinção ou perda de mandato de membro do Conselho Federal e dos
Conselhos Regionais ocorrerá:

I -por renúncia;

II -por superveniência de causa de que resulte o cancelamento da inscrição;

III -por condenção a pena superior a 2 (dois) anos, em virtude de sentença
transitada em julgado.

IV -por destituição de cargo, função ou emprego, relacionada à prática de ato
de improbidade na administação pública ou privada, em virtude de sentença transitada
em julgado;

V -por ausência, sem motivo justificado, a 3 (três) sessões consecutivas ou 6
(seis) intercaladas em cada ano.

Art 23. Os membros dos Conselhos Federal e Regionais poderão ser
licenciados, por deliberação do plenário.

Parágrafo único. Concedida a licença de que trata este artigo caberá ao
Presidente do Conselho convocar o respectivo suplente.

Art 24. Os Conselhos Federal e Regionais terão cada um, como órgão
deliberativo o Plenário, constituído pelos seus membros, e como órgão administrativo a
Diretoria e os que forem criados para a execução dos serviços técnicos ou
especializados indispensáveis ao cumprimento de suas atribuições.

Art 25. As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais serão compostas de
um Presidente, dois Vice-Presidentes, dois Secretários e dois Tesoureiros, eleitos pelo

46

Plenário, dentre seus membros, na primeira reunião ordinária.

Art 26. A
estrutura dos Conselhos Federal e Regionais e as atribuições da
Diretoria e dos demais órgãos, serão fixados no Regimento de cada Conselho.

Art 27. Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um Conselho
Fiscal composto de três membros, efetivos e suplentes, eleitos dentre os seus
membros.

Art 28. Ainscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será efetuada
no Conselho Regional da jurisdição, de acordo com a Resolução do Conselho Federal
de Corretores de Imóveis.

Art 29. As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de
Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas
físicas nele inscritas.

Parágrafo único. As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter
como sócio-gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito.

Art 30. O exercício simultâneo, temporário ou definitivo da profissão em área
de jurisdição diversa da do Conselho Regional onde foi efetuada a inscrição originária
do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica, fica condicionado à inscrição e averbação
profissional nos Conselhos Regionais que jurisdicionam as áreas em que exercerem as
atividades.

Art 31. Ao Corretor de Imóveis inscrito será fornecida Carteira de Identidade
Profissional, numerada em cada Conselho Regional, contendo, no mínimo, os

seguintes elementos:

I -nome por extenso do profissional;

II -filiação;

III -nacionalidade e naturalidade;

IV -data do nascimento;

V -número e data da inscrição;

VII -natureza da habilitação;

VI -natureza da inscrição;

VIII -denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição;

IX -fotografia e impressão datiloscópica;

X – assinatura do profissional inscrito, do Presidente e do Secretário do

Conselho Regional.

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Art 32. À pessoa jurídica inscrita será fornecido Certificado de Inscrição,
numerado em cada Conselho Regional, contendo no mínimo, os seguintes elementos:
I -denominação da pessoa jurídica;
II -número e data da inscrição;
III -natureza da inscrição;
IV -nome do sócio-gerente ou diretor, inscrito no Conselho Regional.
V – número e data da inscrição do sócio-gerente ou diretor, no Conselho
Regional;
VI -denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição;
VII -assinatura do sócio-gerente ou diretor, do Presidente e do Secretário do
Conselho Regional.

Art 33. As inscrições do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica, o
fornecimento de Carteira de Identidade Profissional e de Certificado de Inscrição e
certidões, bem como o recebimento de petições, estão sujeitos ao pagamento de
anuidade e emolumentos fixados pelo Conselho Federal.

Art 34. O pagamento da anuidade ao Conselho Regional constitui condição
para o exercício da profissão de Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica.

Art 35. Aanuidade será paga até o último dia útil do primeiro trimestre de cada
ano, salvo a primeira, que será devida no ato da inscrição do Corretor de Imóveis ou da
pessoa jurídica.

Art 36. O pagamento da anuidade fora do prazo sujeitará o devedor a multa
fixada pelo Conselho Federal.

Art 37. A
multa aplicada ao Corretor de Imóveis ou pessoa jurídica, como
sanção disciplinar, será, igualmente fixada pelo Conselho Federal.

Art 38. Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis:

I -transgredir normas de ética profissional;

II -prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;

III -exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer
meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos;

IV-anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado
através de documento escrito;

V-fazer anúncio ou impresso relativo a atividade profissional sem mencionar o
número de inscrição;

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VI – anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do
registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;

VII -violar o sigilo profissional;

VIII -negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantia ou
documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título;

IX -violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;

X -praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como
crime de contravenção;

XI -deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional;

XII -promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas ou que por qualquer
forma prejudiquem interesses de terceiros;

XIII -recusar a apresentação de Carteira de Identidade Profissional, quando
couber.

Art 39. As sanções disciplinares consistem em:

I -advertência verbal;

II -censura;

III -multa;

IV -suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias;

V -cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional;

§ 1º Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas
circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta.

§ 2º Areincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade.

§ 3º A
multa poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótese de
reincidência, aplicar-se-á em dobro.

§ 4º Apena de suspensão será anotada na Carteira de Identidade Profissional
do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar
para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em
cancelamento da inscrição.

§ 5º As penas de advertência, censura e multa serão comunicadas pelo
Conselho Regional em ofício reservado, não se fazendo constar dos assentamentos do
profissional punido, senão em caso de reincidência.

Art 40. Da imposição de qualquer penalidade caberá recurso, com efeito
suspensivo, ao Conselho Federal:

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I -voluntário, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da ciência da decisão;

II -ex-officio , nas hipóteses dos itens IV e V do artigo anterior.

Art 41. As denúncias somente serão recebidas quando assinadas, declinada a
qualificação
do
denunciante
e
acompanhada
da
indicação
dos
elementos
comprobatórios do alegado.

Art 42. A
suspensão por falta de pagamento de anuidades, emolumentos ou
multas só cessará com a satisfação da dívida, podendo ser cancelada a inscrição, de
acordo com critérios a serem fixados pelo Conselho Federal.

Art 43. As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas próprias decisões.

Art 44. O Conselho Federal será última e definitiva instância nos assuntos
relacionados com a profissão e seu exercício.

Art 45. Aos servidores dos Conselhos Federal e Regionais de Corretores de
Imóveis aplica-se o regime jurídico da Consolidação das Leis do Trabalho.

Art 46. Em caso de intervenção em Conselho Regional, cabe ao Conselho
Federal baixar instruções sobre cessação da intervenção ou realização de eleições, na
hipótese de término de mandato.

Art 47. O disposto no artigo 15 somente será observado nas eleições para
constituição dos Conselhos Regionais após o término dos mandatos vigentes em 15 de
maio de 1978.

Art 48. Este Decreto entrará em vigor na data da sua publicação, revogadas as
disposições em contrário.
*****

Lei estadual nº 5950, de 13 de abril de 2011. -Institui pisos salariais, no âmbito do
Estado do Rio de Janeiro para as categorias profissionais que menciona e estabelece
outras providências.

Art. 1º No Estado do Rio de Janeiro, o piso salarial dos empregados, integrantes das
categorias profissionais abaixo enunciadas, que não o tenham definido em lei federal,
convenção ou acordo coletivo de trabalho, será de:

I -R$ 607,88 (seiscentos e sete reais e oitenta e oito centavos) -Para os trabalhadores
agropecuários e florestais;

II – R$ 639,26 (seiscentos e trinta e nove reais e vinte e seis centavos) – Para
empregados domésticos; serventes; trabalhadores de serviços de conservação;
manutenção; empresas comerciais; industriais; áreas verdes e logradouros públicos,
não especializados; contínuo e mensageiro; auxiliar de serviços gerais e de escritório;
empregados do comércio não especializados; auxiliares de garçom e barboy;

III -R$ 662,81 (seiscentos e sessenta e dois reais e oitenta e um centavos) -Para
classificadores
de
correspondências
e
carteiros;
trabalhadores
em
serviços
administrativos; cozinheiros; operadores de caixa, inclusive de supermercados;

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lavadeiras e tintureiros; barbeiros; cabeleireiros; manicures e pedicures; operadores de
máquinas e implementos de agricultura, pecuária e exploração florestal; trabalhadores
de tratamento de madeira, de fabricação de papel e papelão; fiandeiros; tecelões e
tingidores; trabalhadores de curtimento; trabalhadores de preparação de alimentos e
bebidas; trabalhadores de costura e estofadores; trabalhadores de fabricação de
calçados e artefatos de couro; vidreiros e ceramistas; confeccionadores de produtos de
papel e papelão; dedetizadores; pescadores; criadores de rãs; vendedores;
trabalhadores dos serviços de higiene e saúde; trabalhadores de serviços de proteção e
segurança; trabalhadores de serviços de turismo e hospedagem; moto-boys;

IV -R$ 686,34 (seiscentos e oitenta e seis reais e trinta e quatro centavos) -Para
trabalhadores da construção civil; despachantes; fiscais; cobradores de transporte
coletivo (exceto cobradores de transporte ferroviário); trabalhadores de minas e
pedreiras; contadores; pintores; cortadores; polidores e gravadores de pedras;
pedreiros; trabalhadores de fabricação de produtos de borracha e plástico; cabineiros
de elevador e garçons;

V -R$ 709,84 (setecentos e nove reais e oitenta e quatro centavos) -Para
administradores; capatazes de explorações agropecuárias, florestais; trabalhadores de
usinagem de metais; encanadores; soldadores; chapeadores; caldeireiros; montadores
de estruturas metálicas; trabalhadores de artes gráficas; condutores de veículos de
transportes; trabalhadores de confecção de instrumentos musicais, produtos de vime e
similares; trabalhadores de derivados de minerais não metálicos; trabalhadores de
movimentação e manipulação de mercadorias e materiais; operadores de máquinas da
construção civil e mineração; telegrafistas; barman; porteiros, porteiros noturnos e
zeladores de edifícios e condomínios; trabalhadores em podologia; atendentes de
consultório, clínica médica e serviço hospitalar;

VI – R$ 731,43 (setecentos e trinta e um reais e quarenta e três centavos) – Para
trabalhadores de serviços de contabilidade e caixas; operadores de máquinas de
processamento automático de dados; secretários; datilógrafos e estenógrafos; chefes
de serviços de transportes e comunicações; telefonistas e operadores de telefone e de
telemarketing; teleatendentes; teleoperadores nível 1 a 10; operadores de call Center;
atendentes de cadastro; representantes de serviços empresariais; agentes de
marketing; agentes de cobrança; agentes de venda; atendentes de call Center;
auxiliares técnicos de telecom nível 1 a 3; operadores de suporte CNS; representantes
de serviços 103; atendentes de retenção; operadores de atendimento nível 1 a 3;
representantes de serviços; assistentes de serviços nível 1 a 3; telemarketing ativos e
receptivos; trabalhadores da rede de energia e telecomunicações; supervisores de
compras e de vendas; compradores; agentes técnicos de venda e representantes
comerciais; mordomos e governantas; trabalhadores de serventia e comissários (nos
serviços de transporte de passageiros); agentes de mestria; mestre; contramestres;
supervisor de produção e manutenção industrial; trabalhadores metalúrgicos e
siderúrgicos; operadores de instalações de processamento químico; trabalhadores de
tratamentos de fumo e de fabricação de charutos e cigarros; operadores de estação de
rádio, televisão e de equipamentos de sonorização e de projeção cinematográfica;
operadores de máquinas fixas e de equipamentos similares; sommeliers e maitres de
hotel; ajustadores mecânicos; montadores e mecânicos de máquinas, veículos e
instrumentos de precisão; eletricistas; eletrônicos; joalheiros e ourives; marceneiros e
operadores de máquinas de lavar madeira; supervisores de produção e manutenção
industrial; frentistas e lubrificadores; bombeiros civis; técnicos de administração;
técnicos de elevadores; técnicos estatísticos; terapeutas holísticos; técnicos de

51

imobilização ortopédica; agentes de transporte e trânsito; guardiões de piscina; práticos
de farmácia; e auxiliares de enfermagem;

VII -R$ 860,14 (oitocentos e sessenta reais e quatorze centavos) -Para trabalhadores
de serviço de contabilidade de nível técnico; técnicos em enfermagem; trabalhadores
de nível técnico devidamente registrados nos conselhos de suas áreas; técnicos de
transações imobiliárias; técnicos em secretariado; técnicos em farmácia; técnicos em
radiologia; técnicos em laboratório; e técnicos em higiene dental;

VIII – R$ 1.188,20 (um mil cento e oitenta e oito reais e vinte centavos) – Para os
professores de Ensino Fundamental (1º ao 5º ano), com regime de 40 (quarenta) horas
semanais e técnicos de eletrônica e telecomunicaçõe; técnicos em mecatrônica;

IX -R$ 1.630,99 (um mil, seiscentos e trinta reais e noventa e nove centavos) -Para
administradores de empresas; arquivistas de nível superior; advogados; contadores;
psicólogos; fonoaudiólogos; fisioterapeutas; terapeutas ocupacionais; arquitetos;
engenheiros; estatísticos; profissionais de educação física; assistentes sociais;
biólogos; nutricionistas; biomédicos; bibliotecários de nível superior; farmacêuticos; e
enfermeiros.

Parágrafo único – O disposto no inciso VI deste artigo aplica-se a telefonistas e
operadores de telefone e de telemarketing; teleoperadores nível 1 a 10; operadores de
call Center; atendentes de cadastro; representantes de serviços empresariais; agentes
de marketing; agentes de cobrança; agentes de venda; atendentes de call Center;
auxiliares técnicos de telecom nível 1 a 3; operadores de suporte CNS; representantes
de serviços 103; atendentes de retenção; operadores de atendimento nível 1 a 3;
representantes de serviços; assistentes de serviços nível 1 a 3; telemarketing ativos e
receptivos, cuja jornada de trabalho seja de 06 (seis) horas diárias ou 180 (cento e
oitenta) horas mensais.

Art. 2º Ficam excetuados dos efeitos desta lei os empregados que têm piso salarial
definido em lei federal, convenção ou acordo coletivo e os excluídos pelo inciso II do
parágrafo 1º do artigo 1º da Lei Complementar nº 103, de 14 de julho de 2000.

Art. 3º Fica estabelecido que o envio de mensagem oriunda do Poder Executivo para
instituição do piso salarial de que trata o inciso V do art. 7º da Constituição Federal,
autorizado pela Lei Complementar Federal nº 103 de 14 de julho de 2000, deverá ser
realizado impreterivelmente até o mês de janeiro do ano de vigência.

Art. 4º Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação, produzindo os seus efeitos a
partir de 1º de abril de 2011, revogadas as disposições da Lei nº 5627, de 28 de
dezembro de 2009.
Rio de Janeiro, em 13 de abril de 2011.

*****

Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 -Dispõe sobre o condomínio em edificações e
as incorporações imobiliárias.

TÍTULO I
DO CONDOMÍNIO

Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos,
construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou
não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente

52

considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações
desta Lei.
§ 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou
alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
§ 2º A
cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do
terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária

Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por
processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade
exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive
(VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados
nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade
exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos
contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no
caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno. (Parágrafo incluído pela
Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro
condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada
sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. (Parágrafo incluído pela Lei nº
4.864, de 29.11.1965)

§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de
terreno específicas. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações
e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas
de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos
proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão
condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da
respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer
condômino (VETADO).

Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à
sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do
consentimento dos condôminos, (VETADO).

Parágrafo único -A
alienação ou transferência de direitos de que trata este
artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o
respectivo condomínio. (Redação dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984)

Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades
isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.

Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de
direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma
unidade autônoma.

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos
ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a
individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração
ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a
descrição interna da unidade.

Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o
promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele
desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas
ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e
também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas,
como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns,
53

que corresponderá às unidades;

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou
mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela
que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às
unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponderá a cada uma das unidades;
c)serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas
em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum
para as vias públicas ou para as unidades entre si.
Capítulo II
Da Convenção de Condomínio

Art.

Os
proprietários,
promitentes
compradores,
cessionários
ou
promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas,
em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por
escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por
deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de
edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a
averbação das suas eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades,
promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros,
como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de
direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o
condomínio.

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção
deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio,
com especificações das diferentes áreas;
b)o destino das diferentes partes;
c)o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as
despesas de custeio e para as extraordinárias;
e)o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f)as atribuições do síndico, além das legais;
g)a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h)o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
i)o quorum para os diversos tipos de votações;
j)a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l)a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não
incluídos na própria Convenção.
§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção
de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das
várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e
alienar porções do terreno, inclusive as edificadas. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I-alterar a forma externa da fachada;

Il-decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas

das empregadas no conjunto da edificação;
III-destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de

54

forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais
condôminos;

IV -embaraçar o uso das partes comuns.

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na
convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra
ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar
desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for
estipulado.

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra
que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade
dos condôminos

Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como
prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias
relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos
respectivos lançamentos.
CAPÍTULO III
Das Despesas do Condomínio

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,
recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em
rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio
corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por
via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na
Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o
débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de
correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora
por período igual ou superior a seis meses.

§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto
de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos
os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento
prévio aprovado em assembleia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o
síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia.

§ 5º A
renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum
valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
Capítulo IV
Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações,
neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes
comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte,
computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatòriamente feito
dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o
condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável
executivamente pela Municipalidade.

Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de
uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão
sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos
que representem metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.

§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembleia, ou outra para
este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e

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aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que
receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatóriamente, o
mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.

§ 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a
contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos
dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.

Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria
poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.

§ 1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a
inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, as importâncias
arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.

§ 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente,
poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias
depositadas; o Oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que
a adjudicação foi resultante de medida liminar.

§ 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de
dez dias para a contestação, VETADO.

§ 4º Se não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido.

§ 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.

§ 6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o
condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros
de mora à prazo de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou
pagará o total devido, com os juros da mora a conter da citação.

§ 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a
maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.

§ 8º Amaioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença,
encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a
minoria.

Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o
síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes
danificadas.

Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total
de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do
terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio,
ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de
condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou
insalubridade. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)

§ 1º Aminoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à
maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial,
aplicando-se o processo previsto no art. 15.

§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de
uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno
onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que
representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a
80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação
total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus
parágrafos, desta Lei.

§ 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos
condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação
prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente
com a mesma área útil de construção.”

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Art. 18. A
aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de
edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do
adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da
convenção do condomínio e do regulamento interno. (Redação dada pelo Decreto-Lei
nº 981, de 21.10.1969)
Capítulo V
Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de
sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados,
umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns
de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores,
nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Parágrafo único. (VETADO).
Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as
obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.

Art. 21. A
violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção
sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem
prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da
multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a
qualquer condômino.
CAPÍTULO VI
Da Administração do Condomínio

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do
condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:

a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e
praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas
por esta Lei ou pela Convenção;
b)exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações,
no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que
interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regimento
Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento
Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como
executar e fazer executar as deliberações da assembleia;
f) prestar contas à assembleia dos condôminos.
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais
necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
(Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977)
§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança
do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia
geral dos condôminos.

§ 3º AConvenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para
a assembleia, convocada pelo interessado.

§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica
estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o
eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.

§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas
na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos,

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presentes, em assembleia-geral especialmente convocada.

§ 6º A
Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes
atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a
reeleição.

Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo,
constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos,
permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico,
para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio,
podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.
Capítulo VII
Da Assembleia Geral

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos,
convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das
demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as
verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da
edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 1º As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a
Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.

§ 2º O síndico, nos oito dias subsequentes à assembleia, comunicará aos
condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o
rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção
previr.

§ 3º Nas assembleias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do
terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da
Convenção.

§ 4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias
do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não
compareça. (Redação dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996)

Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembleias
gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem
um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.

Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser
modificada em assembleia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que
representem 2/3 do total das frações ideais.

Art. 26. (VETADO).

Art. 27. Se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que
lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito,
mediante requerimento dos interessados.
Título II
DAS INCORPORAÇÕESCAPÍTULO I
Disposições Gerais

Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão
pela presente Lei.

Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a
atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação
total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades
autônomas, (VETADO).

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou
não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de
frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades

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autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob
regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais
transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das
obras concluídas.

Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do
terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de
venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor,
ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de
construção, respondendo o alienante como incorporador.

Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de
direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a
constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão
das obras.

Art. 30-A(Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-B (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-C (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-D (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-E (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-F (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-G (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 31. A
iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias
caberão ao incorporador, que somente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou
promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;
b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de
dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de
imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).
c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo
judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado
mediante registro no registro de imóveis competente. (Incluído pela Lei nº 12.424, de
2011)
§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de
terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de
mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e
se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à
alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que
praticar na qualidade de incorporador.

§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação
expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado
ostensivamente no local da construção.

§ 3º Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja
constituída, terá um ou mais incorporadores solidariamente responsáveis, ainda que
em fase subordinada a período de carência, referido no art. 34.
“CAPÍTULO I-A.
DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO -(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-A. Acritério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao
regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação
imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão
apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação,
destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

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§ 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e
obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação
por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação
respectiva. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 2º O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de
afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3º Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão
ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente
destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4º No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da
comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da
cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no
§ 6º. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 5º As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a
frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua
construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6º do art.

35.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 6º Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão
utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 7º O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito
quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações
ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela
alienação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8º Excluem-se do patrimônio de afetação: (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)

I – os recursos financeiros que excederem a importância necessária à
conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e,
bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se
houver; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II -o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada
unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o
regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58). (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)

§ 9º No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8º, poderão ser
constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os: (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)

I -subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de
conclusão (art. 8º, alínea “a”); e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II-edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8º, alínea “b”). (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)

§ 10. Aconstituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9º
deverá estar declarada no memorial de incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)

§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das
unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela
cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento. (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 12. A
contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive
mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades
imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de

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direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a
transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do
cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos
responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis. (Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante
averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo
incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição
sobre o terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Parágrafo único. Aaverbação não será obstada pela existência de ônus reais
que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do
pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o
empreendimento. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-C. A
Comissão de Representantes e a instituição financiadora da
construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar
e acompanhar o patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1º A
nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante
qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou
por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do
construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias,
de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 2º Apessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o
caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer
outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo,
dedicação e sigilo destas informações. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3º Apessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de
seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não
constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 2º deste artigo.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I-promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do
patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; (Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)

II-manter apartados os bens e direitos objetos de cada incorporação; (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)

III – diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicálos
na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à
conclusão da obra; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

IV -entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses,
demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou
com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no
período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações
sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes; (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)

V-manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em
conta de depósito aberta especificamente para tal fim; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)

VI -entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o
trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)

VII -assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à

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obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva
referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio
de afetação; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VIII -manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado
pela legislação tributária. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)

I -averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de
aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das
obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II -revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas
aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas
em lei; e(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III – liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F,
§ 1º.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do
incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a
massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações
e encargos objeto da incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1º Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da
insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua
Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações
ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembleia
geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de
Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois
terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta
desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou
particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do
patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a
convocação poderá ser feita pela instituição financiadora. (Incluído pela Lei nº 10.931,
de 2004)

§ 2º O disposto no § 1º aplica-se também à hipótese de paralisação das obras
prevista no art. 43, inciso VI. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3º Na hipótese de que tratam os §§ 1º e 2º, a Comissão de Representantes
ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades
autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do
domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em
decorrência de contratos preliminares. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4º O mandato a que se refere o § 3º será válido mesmo depois de concluída a
obra. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 5º O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes
para transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do
alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 6º Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que
tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora,
desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica
condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o
pagamento do débito remanescente. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 7º Ainda na hipótese dos §§ 1º e 2º, a Comissão de Representantes ficará
investida de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento

62

da decisão da assembleia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de
afetação, efetivar a alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito,
domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros
adquirentes na posse do terreno e das acessões. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8º Na hipótese do § 7º, será firmado o respectivo contrato de venda,
promessa de venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto
da transmissão. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 9º A
Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos
limites estabelecidos pela deliberação da assembleia geral e prestará contas aos
adquirentes, entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da
data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço. (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)

§ 10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser
depositados em Juízo pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931,
de 2004)

§ 11. Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão
automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à
incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se
houver. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderão
individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e

o custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção
atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em
assembleia geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte:
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I – os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da
incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da
falência ou da insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de Representantes,
permanecendo o somatório desses recursos submetido à afetação, nos termos do art.
31-A, até o limite necessário à conclusão da incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931,
de 2004)

II -para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a
Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável,
para, em nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso,
receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas
extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos
relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da
propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de
novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto
do recebimento do saldo do preço e do leilão; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III -consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a
receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes
ao preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção,
bem como os recursos disponíveis afetados; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

IV-compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da
construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de
individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44. (Incluído pela Lei
nº 10.931, de 2004)

§ 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da
conclusão da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à
massa falida pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras

63

ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de
sessenta dias, a contar da data de realização da assembleia geral de que trata o § 1º,
promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63,
a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da
falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador. (Incluído pela Lei
nº 10.931, de 2004)

§ 15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na
proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações
relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e,
em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do
terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim,

o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art.
35, § 6º) e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41). (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 17. No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas,
sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros: (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)

I-ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da
pessoa do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração
objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada
para a venda; e(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II -ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou
caso não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde
que deliberada em assembleia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes
presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para
a venda. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de
Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do
preço: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I -pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas
ao respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na
legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional; (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com
recursos próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I; (Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)

III-reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para
a construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas;
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

IV – entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para
construção das acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6º do art. 35 e § 5º do
art. 31-A), na proporção do valor obtido na venda; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

V-entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa
distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor
atribuído à fração ideal; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VI-entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer. (Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)

§ 19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31C,
o acesso a todas as informações necessárias à verificação do montante das
obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo patrimônio
de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

64

§ 20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações
relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social
sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação,
bem como as obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não
relacionadas diretamente com as incorporações objeto de afetação. (Incluído pela Lei
nº 10.931, de 2004)
CAPÍTULO II
Das Obrigações e Direitos do Incorporador

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas
após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes
documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável,
de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de
imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em
frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente
registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de
protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativas ao imóvel, aos
alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20
anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d)
projeto
de
construção
devidamente
aprovado
pelas
autoridades
competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das
partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de área
construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular
de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas
contribuições;
g)memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo
a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento,
calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários
referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade,
devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i)discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que
a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o
conjunto de edificações;
l)declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art.
39;
m)certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n)declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
o)atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito
que opere no País há mais de cinco anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de
veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea
incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 1º Adocumentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro
de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou
promessa de cessão de unidades autônomas, serão também averbáveis à margem do

65

registro de que trata este artigo.

§ 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou
promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados,
conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória
perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência
posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório
competente, constará, obrigatòriamente, dos anúncios, impressos, publicações,
propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos
anúncios “classificados”.

§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia
fotostática,
heliográfica,
termofax,
microfilmagem
ou
outra
equivalente,
dos
documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte
interessada.

§ 5º Aexistência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação,
não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em
todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.

§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por
escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas
as referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a
documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da
mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de
divergência, o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.

§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar

o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão … (VETADO) …
sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.
§ 8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos previstos no
§ 6º ficará sujeito a penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em
montante igual ao dos emolumentos devidos pelo registro de que trata este artigo,
aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles
prazos. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 9º Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos
documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência ao disposto
nas alíneas e, g, h, l, e p deste artigo, desde que assinados pelo profissional
responsável pela obra. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 10. As plantas do projeto aprovado (alínea d deste artigo) poderão ser
apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável pela obra,
acompanhada de cópia da licença de construção. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)

§ 11. Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao
Cartório do Registro de Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita
por carta enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis
entregue a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as
exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o registro
provisório. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 12. O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o
incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na sua publicação o
número do Registro de Títulos e Documentos referente à remessa dos documentos ao
Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o
adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente
formuladas pelo Cartório, bem como, de completar o registro definitivo. (parágrafo
incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

66

§ 13. Na incorporação sobre imóvel objeto de imissão na posse registrada conforme
item 36 do inciso I do art. 167 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica
dispensada a apresentação, relativamente ao ente público, dos documentos
mencionados nas alíneas a, b, c, f e o deste artigo, devendo o incorporador celebrar
contrato de cessão de posse com os adquirentes das unidades autônomas, aplicandose
a regra prevista nos §§ 4º, 5º e 6º do art. 26 da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de
1979. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o
qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar
unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior,
revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e
oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação)

Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de
carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

§ 1º Afixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a
alínea “n”, do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a
desistir do empreendimento.

§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do
prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.
§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão,
obrigatòriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.

§ 4º Adesistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro
de Imóveis… (VETADO)… e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou
candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.

§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o
parágrafo anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.

§ 6º O prazo de carência é improrrogável.

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final
do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato
relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da
Convenção do condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea “i”, do
art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador
para 60 (sessenta) dias)

§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data
de qualquer documento de ajuste preliminar.

§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação somente deixará de existir
se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições
previamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do
empreendimento.

§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a
incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o
outorgante do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias
subsequentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidariamente responsável
com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à
aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre
eles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput deste
artigo.

§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art.
31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora
fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados
no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o
consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

67

§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na
multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via
executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.

§ 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção deverá
constar expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de
cada uma das unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com os
demais contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido
a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham.

Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos termos do art. 34, se o
incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as
importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a
contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente
publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder
aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido.

Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os
alienantes houver ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatòriamente
mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das
condições de liberação.

Art. 38. Também constará, obrigatòriamente, dos documentos de ajuste, se for

o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve
esta ocupação e quais as condições de desocupação.
Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com
pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser
discriminadas em todos os documentos de ajuste:

I -a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;

Il -a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do
terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em
metros quadrados.

Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste,
se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.

Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração
ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos
correspondentes à aquisição do terreno.

§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a
resolução, o direito sobre a construção porventura existente.

§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à
aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela
de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada
pelo ex-titular.

§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá

o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a
unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.
§ 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à
cobrança judicial do que lhes for devido, somente poderão garantir o seu pagamento a
unidade e respectiva fração de terreno objeto do presente artigo.

Art. 41. Quando às unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador
por preço global compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de
pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota
de terreno e o da construção.

§ 1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o
pagamento de parcela relativa à construção, os efeitos da mora recairão não apenas

68

sobre a aquisição da parte construída, mas, também, sobre a fração ideal de terreno,
ainda que esta tenha sido totalmente paga.

§ 2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o
pagamento da parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não
apenas sobre a aquisição da fração ideal, mas, também, sobre a parte construída, ainda
que totalmente paga.

Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e
partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á
nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação à
construção.

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e
preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lheão
impostas as seguintes normas:

I – informar obrigatòriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis
em seis meses, o estado da obra;

II-responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os
adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se
concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras,
cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a
culpa;

III -em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser
possível à maioria prosseguir na construção das edificações, os subscritores ou
candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que
houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais
deste;

IV-é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere
à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se
do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência
legal;

V -não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço
das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra,
salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendose,
então, nas condições estipuladas;

VI-se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as
obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz
notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o
andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído
pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil
ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente
devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO).

VII -em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da
afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembleia geral
poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno,
das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante
leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos
que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas
as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a
quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição
dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os
critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores
privilegiados
pelos
valores
da
diferença
não
reembolsada,
respondendo

69

subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)

Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o
incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações,
para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os
adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa
obrigação.

§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação (VETADO) o construtor
requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidàriamente responsável com o
incorporador perante os adquirentes.

§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser
requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.

Art. 45. É lícito ao incorporador recolher o imposto do selo devido, mediante
apresentação dos contratos preliminares, até 10 dias a contar do vencimento do prazo
de carência a que se refere o art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, for
denunciada a incorporação.

Art. 46. Quando o pagamento do imposto sobre lucro imobiliário e respectivos
acréscimos e adicionais for de responsabilidade do vendedor do terreno, será lícito ao
adquirente reter o pagamento das últimas prestações anteriores à data-limite em que é
lícito pagar, sem reajuste, o referido imposto e os adicionais, caso o vendedor não
apresente a quitação até 10 dias antes do vencimento das prestações cujo pagamento
torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser ainda paga até a referida data-limite.

Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente, esse ficará
responsável para todos os efeitos perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo,
adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer o débito fiscal,
(VETADO).

Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento do imposto
sobre lucro imobiliário acréscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao
adquirente, dever-se-á explicitar o montante que tal obrigação atingiria, se sua
satisfação se desse na data da escritura.

§ 1º Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos, como
responsável perante o Fisco.
§ 2º Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao adquirente e, se for o caso em
nome deste serão emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º
da Lei nº 4.357 de 16.7.64.

§ 3º Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço de aquisição a
circunstância de obrigar-se o adquirente ao pagamento do imposto sobre lucro
mobiliário, seus acréscimos e adicionais.
CAPÍTULO III
Da Construção de Edificação em Condomínio
Seção I
Da Construção em Geral

Art. 48. Aconstrução de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos
nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração
conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador
(VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e
complementar do contrato;

§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e
formas de sua eventual prorrogação.

Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar
de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembleia, cujas

70

deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão
válidas e obrigatórias para todos eles salvo no que afetar ao direito de propriedade
previsto na legislação.

§ 1º As assembleias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um terço) dos
votos dos contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do
assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.

§ 2º Aconvocação da assembleia será feita por carta registrada ou protocolo,
com antecedência mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para a
segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.

§ 3º Aassembleia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em
primeira convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo, porém, obrigatória
a presença, em qualquer caso do incorporador ou do construtor, quando convocastes, e
pelo menos, com metade dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso.

§ 4º Na assembleia, os votos dos contratantes serão proporcionais às
respectivas frações ideais de terreno.

Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia
geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos,
escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso
do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da
incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da
aplicação dos arts. 31-Aa 31-F. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)

§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da
assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de
pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e
praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem
necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se for caso,
pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.

§ 2º A
assembleia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos
adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer
de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.
(Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)

§ 3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar
as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os mandatos de seus membros, sua
destituição e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação
de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu
contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo se
este não o aceitar.

§ 4º Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades for igual
ou inferior a 3, a totalidade deles exercerá, em conjunto as atribuições que esta Lei
confere à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.

Art. 51. Nos contratos de construção, seja qual for seu regime deverá constar
expressamente a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos,
devidas ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação,
funcionamento e regulamentação do condomínio.

Parágrafo único. Quando o serviço público for explorado mediante concessão,
os contratos de construção deverão também especificar a quem caberão as despesas
com as ligações que incumbam às concessionárias no caso de não estarem elas
obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem
impossibilidade.

Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua
unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à
construção exercendo o construtor e o condomínio até então, o direito de retenção

71

sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito será exercido pelo
incorporador.

Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação,
promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas
(ABNT), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro
de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada
tipo de prédio que padronizar:

I -critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso
dos sindicatos, na forma do art. 54;
Il – critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção,
para fins de disposto no artigo 59;
III -critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da
alínea h, do art. 32;
IV -modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins
do disposto no art. 32;

V -critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento
das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive
para o efeito de aplicação do disposto no § 2º do art. 48.

§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se
atenderá primordialmente:

a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo,
pilotis etc.);
b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições
de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o número de
elevadores e as inovações de conforto;
c)as áreas de construção.
§ 2º Para custear o serviço a ser feito pela ABNT, definido neste artigo, fica
autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito especial no valor de Cr$ 10.000.000,00
(dez milhões de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitação, vinculado a este
fim, podendo o Banco adiantar a importância à ABNT, se necessário.

§ 3º No contrato a ser celebrado com a ABNT, estipular-se-á a atualização
periódica das normas previstas neste artigo, mediante remuneração razoável.

Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados
a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a
serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância
dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.

§ 1º O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste
artigo deixará de receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer
subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.

§ 2º Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os
índices fixados por outro sindicato estadual, em cuja região os custos de construção
mais lhe pareçam aproximados dos da sua.

§ 3º Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se
refere este artigo só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os
efeitos desta Lei, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos
dois meses anteriores.
Seção II
Da Construção por Empreitada

Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de
empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente
determinados.

§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável,

72

independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que
sejam suas causas.

§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será
reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da
variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.

§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de
Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às
especificações exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa
dos contratantes e fiscalizadora da construção.

§ 4º Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada,
reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do
reajustamento.

§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado
da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos
custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado for inferior ao mesmo.

§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendemse
como sendo a preço fixo.

Art. 56. Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a
venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que
conste preço, serão discriminados explìcitamente o preço da fração ideal do terreno e o
preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.

§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados
para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e
documentos semelhantes.

§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios “classificados” dos jornais.

Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de
incorporação, aplicar-se-á, no que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do
art. 43.
Seção III
Da Construção por Administração

Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de
administração, também chamado “a preço de custo”, será de responsabilidade dos
proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as
seguintes disposições:

I -todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às
transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos
contratantes da construção;

II-todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com
a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos
contratantes em estabelecimentos bancários, as quais serão movimentadas pela forma
que for fixada no contrato.

Art. 59. No regime de construção por administração, será obrigatório constar
do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com
estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em
que se iniciará efetivamente a obra.

§ 1º Nos contratos lavrados até o término das fundações, este montante não
poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.

§ 2º Nos contratos celebrados após o término das fundações, este montante
não poderá ser inferior à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.

§ 3º As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra,
aplicar-se-á o disposto neste artigo.

Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo

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menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o
construtor. O contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra sejam
alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à
distribuição no tempo das prestações.

Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o novo esquema
deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data
em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.

Art. 61. AComissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos
os contratantes e na forma prevista no contrato:

a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos
e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a
documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à
obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c)contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações
por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor,
desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacordo
com o parecer técnico do construtor;
d)fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos
contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao
funcionamento regular do condomínio.
Art. 62. Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a
venda de incorporação com construção pelo regime de administração em que conste
preço, serão discriminados explìcitamente o preço da fração ideal de terreno e o
montante do orçamento atualizado do custo da construção, na forma dos artigos 59 e
60, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que
se vincule o mesmo.

§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados
para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e
documentos semelhantes.

§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios “classificados” dos jornais.
CAPÍTULO IV
Das Infrações

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a
falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da
construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente,
quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação
da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de
pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à
parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o
contrato.

§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da
Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a
efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr,
a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e
correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de
construção.

§ 2º Se o maior lance obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo
inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as
percentagens expressas no parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazo
estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda

74

que inferior àquele total, (VETADO).

§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por
decisão unânime de Assembleia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá
preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

§ 4º Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em
débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e
mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em
benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será
entregue o saldo, se houver.

§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de
Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do imposto do selo, na
vigência do contrato geral de construção da obra, com poderes necessários para, em
nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para este
fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações
decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção; outorgar as
competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante
na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber
citação, propor e variar de ações; e também dos poderes ad juditia, a serem
substabelecidos a advogado lealmente habilitado;

§ 6º Amorte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução, se se
tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual
poderá ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos
pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade.

§ 7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social, não
impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino somente será
entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência
Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar
judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes dando ciência do fato à
entidade credora.

§ 8º Independentemente das disposições deste artigo e seus parágrafos, e
como penalidades preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a
incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições
sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.

§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso,
seja corrigível em função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado
pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da
moeda nacional.

§ 10. O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista
neste artigo, estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído
segundo dispuser o contrato.

Art. 64. Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicamente
sem os requisitos exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei,
sujeitar-se-ão à multa em importância correspondente ao dobro do preço pago pelo
anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva Municipalidade.

Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo,
em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados,
afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do
terreno ou sobre a construção das edificações.

PENA
-reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o
maior salário-mínimo legal vigente no País.

§ 1º lncorrem na mesma pena:

I -o incorporador, o corretor e o construtor individuais bem como os diretores

75

ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em
proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação
ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem
afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou
sobre a construção das edificações;

II -o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores
ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar,
ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres
destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos
interessados.

§ 2º O julgamento destes crimes será de competência de Juízo singular,
aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.

§ 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo, a prisão do
indicado dependerá sempre de mandado do Juízo referido no § 2º. (Parágrafo incluído
pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do
artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
I – negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente
satisfazer às exigências constantes desta Lei;
lI -omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a
que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;

III-deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada
a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração
ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio;

IV-(VETADO).

V -omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do
artigo 55, desta Lei;

VI – paralisar o incorporador, a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe
excessivamente o andamento sem justa causa.

PENA-Multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não
participe o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste
artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno,
desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas
cometidas lhe forem imputáveis.
CAPÍTULO V
Das Disposições Finais e Transitórias

Art. 67. Os contratos poderão consignar exclusivamente às cláusulas, termo
ou condições variáveis ou específicas.

§ 1º As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão figurar
expressamente nos respectivos contratos.

§ 2º Os contratos, no entanto, consignarão obrigatoriamente que as partes
contratantes, adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas, termos e condições
contratuais a que se refere o parágrafo anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum no
respectivo cartório ou ofício, mencionando, inclusive, o número do livro e das folhas do
competente registro.

§ 3º Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, será
obrigatòriamente entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada, do contratopadrão,
contendo as cláusulas, termos e condições referidas no § 1º deste artigo.

§ 4º Os cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos efeitos, receberão
dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que se refere o parágrafo
anterior.

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Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sobre as terras rurais
ou os terrenos onde pretendam constituir ou mandar construir habitações isoladas para
aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão,
previamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime
instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes for aplicável.

Art. 69. (VETADO).
Art. 70. Apresente lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogados o
Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer disposições em contrário.
*****

OS CONDOMÍNIOS NO CÓDIGO CIVIL
CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício
Seção I
Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes
que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,
escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,
podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto,
gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns,
inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos,
não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º Acada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo
e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no
instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de
constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado
no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em
lei especial:
I -a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns;
II -a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e
partes comuns;
III -o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A
convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos
titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo,
obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas
tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá
ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I-a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para
atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II-sua forma de administração;
III -a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para
as deliberações;

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IV-as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V-o regimento interno.
§ 1º Aconvenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em
contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I-usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II -usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a
utilização dos demais compossuidores;
III-votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I -contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais,
salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de
2004)
II-não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III-não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV -dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons
costumes.
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois
por cento sobre o débito.
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a
IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser
superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das
perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à
assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre
a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomínio, poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo
do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade
das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antisocial,
gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou
possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação
da assembleia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á,
em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os
possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua
propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes
às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro
condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo
do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino,
ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. Arealização de obras no condomínio depende:

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I -se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II -se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de
autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer
condômino.
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a
iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em
despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da
assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou
impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das
despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos
de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. Arealização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a
fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos
votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns,
suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes
próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A
construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício,
destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade
dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua
conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao
condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou
destruição, total ou parcial.
Seção II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A
assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para
administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I-convocar a assembleia dos condôminos;
II -representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele,
os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III -dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomínio;
IV -cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da
assembleia;
V -diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos
serviços que interessem aos possuidores;
VI-elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII-cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas
devidas;
VIII-prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX-realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de
representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia,

79

salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. Aassembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 º do
artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o
síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos,
na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as
contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-
lo.
§ 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer
condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a
alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada
pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia
serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos
presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção
de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos
votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A
assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem
convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um
quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros,
eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar
parecer sobre as contas do síndico.
Seção III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína,
os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos
que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das
despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante
avaliação judicial.
§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o
condômino
ao
estranho,
será
repartido
o
apurado
entre
os
condôminos,
proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que
se refere o § 2 º do artigo antecedente.
#####
LEI Nº 12.112, DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009.
(Inquilinato)
Altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e
procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

Art. 1º- Esta Lei introduz alteração na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que

80

dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.
Art. 2º -ALei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes
alterações:
“Art. 4º -Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador
reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa
pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta,
a que for judicialmente estipulada.
………………………………………………………………………..” (NR)
“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da
união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou
companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1º -Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada
por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§ 2º – O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta)
dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando
responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação
ao locador.” (NR)
“Art. 13. ……………………………………………………………..
§ 3º (VETADO)”
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se
estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo
indeterminado, por força desta Lei.” (NR)
“Art. 40. ………………………………………………………………
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador,
declaradas judicialmente;
…………………………………………………………………………………
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo
fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança,
durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia
locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.” (NR)
“Art. 52. …………………………………………………………………….
§ 3º -(VETADO)”
“Art. 59. …………………………………………………………………
§ 1º ……………………………………………………………………..
VI–o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações
urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser
normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a
consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem
apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII–o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até
30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de
retomada;
IX–a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o
contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido
contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente
de motivo.
…………………………………………………………………………………
§ 3º -No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da
locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos
para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito

81

judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do
art. 62.” (NR)
“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios
da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer
dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I–o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos
aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder
ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de
cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do
débito;
II–o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15
(quinze)
dias,
contado
da
citação,
o
pagamento
do
débito
atualizado,
independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
…………………………………………………………………………………
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral,
justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10
(dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao
patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão
prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
…………………………………………………………………………………
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado
essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura
da ação.” (NR)
“Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de
mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação
voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1º ……………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………

b)se o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.
………………………………………………………………………..” (NR)
“Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do
despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze)
meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
………………………………………………………………………..” (NR)
“Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
…………………………………………………………………………………
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos
elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará
aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a)em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80%
(oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80%
(oitenta por cento) do aluguel vigente;
…………………………………………………………………………………
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter
contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a
conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se
necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para
interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
………………………………………………………………………..” (NR)
82

“Art. 71. ………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o
mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição
no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade,

o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde
logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
………………………………………………………………………..” (NR)
“Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de
despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se
houver pedido na contestação.
§ 1º -(VETADO)
§ 2º -(VETADO)
§ 3º -(VETADO)” (NR)
“Art. 75. (VETADO).”
Art. 3º -(VETADO)
Brasília, 9 de dezembro de 2009; 188º da Independência e 121º da República.
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Lei nº 10.931 -Patrimônio de afetação
Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004 -Dispõe sobre o patrimônio de afetação de
incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário,
Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, as
Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nº 4.728, de 14 de julho de 1965, e nº 10.406,
de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências. (Alterada pela Lei nº 11.196, de 21
de novembro de 2005; Alterada pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009 e Alterada
pela Lei nº 12.350, de 20 de dezembro de 2010).
CAPÍTULO I
DO REGIME ESPECIALTRIBUTÁRIO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Art. 1º – Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações
imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito
ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a
incorporação.
Art. 2º -Aopção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1º será efetivada
quando atendidos os seguintes requisitos:
I -entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente
da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e
II -afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme
disposto nos arts. 31-Aa 31-E da Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Art. 3º – O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime
especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não
responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das
Pessoas Jurídicas – IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, à
Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social -COFINS e à Contribuição
para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor
Público – PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4º sobre as receitas
auferidas no âmbito da respectiva incorporação.
Parágrafo único. O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da
incorporação afetada.
Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a
incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a sete por cento da receita

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mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes
impostos e contribuições: (Vide Medida Provisória nº 252, de 15/06/2005).
Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a
incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 6% (seis por cento) da receita
mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes
impostos e contribuições: (Redação dada pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
I-Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas -IRPJ;
II -Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio
do Servidor Público -PIS/PASEP;
III-Contribuição Social sobre o Lucro Líquido -CSLL; e
IV-Contribuição para Financiamento da Seguridade Social -COFINS.
§ 1º -Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a totalidade das
receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que
compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias
decorrentes desta operação.
§ 2º -O pagamento dos tributos e contribuições na forma do disposto no caput deste
artigo será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à
restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora. (Redação
dada pela Lei nº 11.196, de 21/11/2005)
§ 3º As receitas, custos e despesas próprios da incorporação sujeita à tributação na
forma deste artigo não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos
tributos e contribuições de que trata o caput deste artigo devidos pela incorporadora em
virtude de suas outras atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.
(Redação dada pela Lei nº 11.196, de 21/11/2005)
§ 4º Para fins do disposto no § 3º deste artigo, os custos e despesas indiretos pagos pela
incorporadora no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção
representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto
total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de
todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora.
(Redação dada pela Lei nº 11.196, de 21/11/2005)
§ 5º A
opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o
recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do mês da opção.
(Incluído pela Lei nº 11.196, de 21/11/2005)
§ 6º Até 31 de dezembro de 2013, para os projetos de incorporação de imóveis
residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a
partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado
dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal
recebida. (Incluído pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009) (Vide Medida Provisória
n° 497, de 27 de julho de 2010)
§ 7º Para efeito do disposto no § 6º, consideram-se projetos de incorporação de imóveis
de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor
comercial de até R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa,
Minha Vida -PMCMV, de que trata a Medida Provisória nº 459, de 25 de março de 2009.
(Incluído pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009) (Vide Medida Provisória n° 497,
de 27 de julho de 2010)
§ 8º As condições para utilização do benefício de que trata o § 6º serão definidas em
regulamento. (Incluído pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
Art. 5º O pagamento unificado de impostos e contribuições efetuado na forma do art. 4º
deverá ser feito até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houver sido
auferida a receita. (Redação dada pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
Parágrafo único. Para fins do disposto no caput, a incorporadora deverá utilizar, no
Documento de Arrecadação de Receitas Federais -DARF, o número específico de

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inscrição da incorporação no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas -CNPJ e código
de arrecadação próprio.
Art. 6º Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do disposto no art. 4º
não poderão ser objeto de parcelamento.
Art. 7º O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada
incorporação submetida ao regime especial de tributação.
Art. 8º Para fins de repartição de receita tributária e do disposto no § 2º do art. 4º, o
percentual de 6% (seis por cento) de que trata o caput do art. 4º será considerado:
(Redação dada pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
I-2,57% (dois inteiros e cinquenta e sete centésimos por cento) como Cofins; (Redação
dada pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
II-0,56% (cinquenta e seis centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;
(Redação dada pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
III – 1,89% (um inteiro e oitenta e nove centésimos por cento) como IRPJ; e (Redação
dada pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
IV-0,98% (noventa e oito centésimos por cento) como CSLL. (Redação dada pela Lei nº
12.024, de 27 de agosto de 2009)
Parágrafo único. O percentual de 1% (um por cento) de que trata o § 6º do art. 4º será
considerado para os fins do caput: (Incluído pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
I – 0,44% (quarenta e quatro centésimos por cento) como Cofins; (Incluído pela Lei nº
12.024, de 27 de agosto de 2009)
II -0,09% (nove centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep; (Incluído
pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
III-0,31% (trinta e um centésimos por cento) como IRPJ; e (Incluído pela Lei nº 12.024,
de 27 de agosto de 2009)
IV -0,16% (dezesseis centésimos por cento) como CSLL. (Incluído pela Lei nº 12.024,
de 27 de agosto de 2009)
Art. 9º -Perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1º do
art. 31-F da Lei nº 4.591, de 1964, bem como os efeitos do regime de afetação
instituídos por esta Lei, caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias,
previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos
fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do
incorporador, as quais deverão ser pagas pelos adquirentes em até um ano daquela
deliberação, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior.
Art. 10. O disposto no art. 76 da Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001,
não se aplica ao patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias definido pela Lei
nº 4.591, de 1964.
Art. 11. (Revogado pela Lei nº 11.196, de 2005)
CAPÍTULO II
DALETRADE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Art. 12. Os bancos comerciais, os bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, a
Caixa Econômica Federal, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de
poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e demais espécies de instituições
que, para as operações a que se refere este artigo, venham a ser expressamente
autorizadas pelo Banco Central do Brasil, poderão emitir, independentemente de
tradição efetiva, Letra de Crédito Imobiliário -LCI, lastreada por créditos imobiliários
garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel, conferindo aos seus
tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualização
monetária nelas estipulados.
§ 1º – A
LCI será emitida sob a forma nominativa, podendo ser transferível mediante
endosso em preto, e conterá:
I-o nome da instituição emitente e as assinaturas de seus representantes;

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II-o número de ordem, o local e a data de emissão;
III-a denominação “Letra de Crédito Imobiliário”;
IV-o valor nominal e a data de vencimento;
V -a forma, a periodicidade e o local de pagamento do principal, dos juros e, se for o
caso, da atualização monetária;
VI-os juros, fixos ou flutuantes, que poderão ser renegociáveis, a critério das partes;
VII-a identificação dos créditos caucionados e seu valor;
VIII-o nome do titular; e
IX-cláusula à ordem, se endossável.
§ 2º – A critério do credor, poderá ser dispensada a emissão de certificado, devendo a
LCI sob a forma escritural ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira
de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.
Art. 13. A
LCI poderá ser atualizada mensalmente por índice de preços, desde que
emitida com prazo mínimo de trinta e seis meses.
Parágrafo único. É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária
apropriados desde a emissão, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em
prazo inferior ao estabelecido neste artigo, da LCI emitida com previsão de atualização
mensal por índice de preços.
Art. 14. ALCI poderá contar com garantia fidejussória adicional de instituição financeira.
Art. 15. ALCI poderá ser garantida por um ou mais créditos imobiliários, mas a soma do
principal das LCI emitidas não poderá exceder o valor total dos créditos imobiliários em
poder da instituição emitente.
§ 1º -A
LCI não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos
créditos imobiliários que lhe servem de lastro.
§ 2º – O crédito imobiliário caucionado poderá ser substituído por outro crédito da
mesma natureza por iniciativa do emitente da LCI, nos casos de liquidação ou
vencimento antecipados do crédito, ou por solicitação justificada do credor da letra.
Art. 16. O endossante da LCI responderá pela veracidade do título, mas contra ele não
será admitido direito de cobrança regressiva.
Art. 17. O Banco Central do Brasil poderá estabelecer o prazo mínimo e outras
condições para emissão e resgate de LCI, observado o disposto no art. 13 desta Lei.
CAPÍTULO III
DACÉDULADE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Art. 18. É instituída a Cédula de Crédito Imobiliário -CCI para representar créditos
imobiliários.
§ 1º -ACCI será emitida pelo credor do crédito imobiliário e poderá ser integral, quando
representar a totalidade do crédito, ou fracionária, quando representar parte dele, não
podendo a soma das CCI fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o
valor total do crédito que elas representam.
§ 2º -As CCI fracionárias poderão ser emitidas simultaneamente ou não, a qualquer
momento antes do vencimento do crédito que elas representam.
§ 3º -ACCI poderá ser emitida com ou sem garantia, real ou fidejussória, sob a forma
escritural ou particular.
§ 4º -Aemissão da CCI sob a forma escritural far-se-á mediante escritura pública ou
instrumento particular, devendo esse instrumento permanecer custodiado em
instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de
títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.
§ 5º -Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real, a emissão da CCI será
averbada no Registro de Imóveis da situação do imóvel, na respectiva matrícula,
devendo dela constar, exclusivamente, o número, a série e a instituição custodiante.
§ 6º -A
averbação da emissão da CCI e o registro da garantia do crédito respectivo,
quando solicitados simultaneamente, serão considerados como ato único para efeito de

86

cobrança de emolumentos.
§ 7º -Aconstrição judicial que recaia sobre crédito representado por CCI será efetuada
nos registros da instituição custodiante ou mediante apreensão da respectiva cártula.
§ 8º -O credor da CCI deverá ser imediatamente intimado de constrição judicial que
recaia sobre a garantia real do crédito imobiliário representado por aquele título.
§ 9º -No caso de CCI emitida sob a forma escritural, caberá à instituição custodiante
identificar o credor, para o fim da intimação prevista no § 8o.
Art. 19. ACCI deverá conter:
I-a denominação “Cédula de Crédito Imobiliário”, quando emitida cartularmente;
II -o nome, a qualificação e o endereço do credor e do devedor e, no caso de emissão
escritural, também o do custodiante;
III-a identificação do imóvel objeto do crédito imobiliário, com a indicação da respectiva
matrícula no Registro de Imóveis competente e do registro da constituição da garantia,
se for o caso;
IV-a modalidade da garantia, se for o caso;
V-o número e a série da cédula;
VI-o valor do crédito que representa;
VII-a condição de integral ou fracionária e, nessa última hipótese, também a indicação
da fração que representa;
VIII – o prazo, a data de vencimento, o valor da prestação total, nela incluídas as
parcelas de amortização e juros, as taxas, seguros e demais encargos contratuais de
responsabilidade do devedor, a forma de reajuste e o valor das multas previstas
contratualmente, com a indicação do local de pagamento;
IX-o local e a data da emissão;
X-a assinatura do credor, quando emitida cartularmente;
XI -a autenticação pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, no caso de contar
com garantia real; e
XII-cláusula à ordem, se endossável.
Art. 20. ACCI é título executivo extrajudicial, exigível pelo valor apurado de acordo com
as cláusulas e condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.
Parágrafo único. O crédito representado pela CCI será exigível mediante ação de
execução, ressalvadas as hipóteses em que a lei determine procedimento especial,
judicial ou extrajudicial para satisfação do crédito e realização da garantia.
Art. 21. A
emissão e a negociação de CCI independe de autorização do devedor do
crédito imobiliário que ela representa.
Art. 22. Acessão do crédito representado por CCI poderá ser feita por meio de sistemas
de registro e de liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central
do Brasil.
§ 1º -Acessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das
respectivas
garantias
ao
cessionário,
sub-rogando-o
em
todos
os
direitos
representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação
fiduciária, investido na propriedade fiduciária.
§ 2º -A
cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI
emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no Registro de Imóveis,
aplicando-se, no que esta Lei não contrarie, o disposto nos arts. 286 e seguintes da Lei
nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 -Código Civil Brasileiro.
Art. 23. ACCI, objeto de securitização nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro
de 1997, será identificada no respectivo Termo de Securitização de Créditos, mediante
indicação do seu valor, número, série e instituição custodiante, dispensada a
enunciação das informações já constantes da Cédula ou do seu registro na instituição
custodiante.
Parágrafo único. O regime fiduciário de que trata a Seção VI do Capítulo I da Lei nº

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9.514, de 1997, no caso de emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários
lastreados em créditos representados por CCI, será registrado na instituição
custodiante, mencionando o patrimônio separado a que estão afetados, não se
aplicando o disposto no parágrafo único do art. 10 da mencionada Lei.
Art. 24. O resgate da dívida representada pela CCI prova-se com a declaração de
quitação, emitida pelo credor, ou, na falta desta, por outros meios admitidos em direito.
Art. 25. É vedada a averbação da emissão de CCI com garantia real quando houver
prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários
respectivos, inclusive penhora ou averbação de qualquer mandado ou ação judicial.
CAPÍTULO IV
DA CÉDULADE CRÉDITO BANCÁRIO
Art. 26. A
Cédula de Crédito Bancário é título de crédito emitido, por pessoa física ou
jurídica, em favor de instituição financeira ou de entidade a esta equiparada,
representando promessa de pagamento em dinheiro, decorrente de operação de
crédito, de qualquer modalidade.
§ 1º -Ainstituição credora deve integrar o Sistema Financeiro Nacional, sendo admitida
a emissão da Cédula de Crédito Bancário em favor de instituição domiciliada no exterior,
desde que a obrigação esteja sujeita exclusivamente à lei e ao foro brasileiros.
§ 2º -A
Cédula de Crédito Bancário em favor de instituição domiciliada no exterior
poderá ser emitida em moeda estrangeira.
Art. 27. ACédula de Crédito Bancário poderá ser emitida, com ou sem garantia, real ou
fidejussória, regularmente constituída.
Parágrafo único. A
garantia constituída será especificada na Cédula de Crédito
Bancário, observadas as disposições deste Capítulo e, no que não forem com elas
conflitantes, as da legislação comum ou especial aplicável.
Art. 28. ACédula de Crédito Bancário é título executivo extrajudicial e representa dívida
em dinheiro, certa, líquida e exigível, seja pela soma nela indicada, seja pelo saldo
devedor demonstrado em planilha de cálculo, ou nos extratos da conta corrente,
elaborados conforme previsto no § 2º.
§ 1º -Na Cédula de Crédito Bancário poderão ser pactuados:
I-os juros sobre a dívida, capitalizados ou não, os critérios de sua incidência e, se for o
caso, a periodicidade de sua capitalização, bem como as despesas e os demais
encargos decorrentes da obrigação;
II-os critérios de atualização monetária ou de variação cambial como permitido em lei;
III – os casos de ocorrência de mora e de incidência das multas e penalidades
contratuais, bem como as hipóteses de vencimento antecipado da dívida;
IV – os critérios de apuração e de ressarcimento, pelo emitente ou por terceiro
garantidor, das despesas de cobrança da dívida e dos honorários advocatícios, judiciais
ou extrajudiciais, sendo que os honorários advocatícios extrajudiciais não poderão
superar o limite de dez por cento do valor total devido;
V-quando for o caso, a modalidade de garantia da dívida, sua extensão e as hipóteses
de substituição de tal garantia;
VI-as obrigações a serem cumpridas pelo credor;
VII-a obrigação do credor de emitir extratos da conta corrente ou planilhas de cálculo da
dívida, ou de seu saldo devedor, de acordo com os critérios estabelecidos na própria
Cédula de Crédito Bancário, observado o disposto no § 2º; e
VIII – outras condições de concessão do crédito, suas garantias ou liquidação,
obrigações adicionais do emitente ou do terceiro garantidor da obrigação, desde que
não contrariem as disposições desta Lei.
§ 2º -Sempre que necessário, a apuração do valor exato da obrigação, ou de seu saldo
devedor, representado pela Cédula de Crédito Bancário, será feita pelo credor, por meio
de planilha de cálculo e, quando for o caso, de extrato emitido pela instituição financeira,

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em favor da qual a Cédula de Crédito Bancário foi originalmente emitida, documentos
esses que integrarão a Cédula, observado que:
I – os cálculos realizados deverão evidenciar de modo claro, preciso e de fácil
entendimento e compreensão, o valor principal da dívida, seus encargos e despesas
contratuais devidos, a parcela de juros e os critérios de sua incidência, a parcela de
atualização monetária ou cambial, a parcela correspondente a multas e demais
penalidades contratuais, as despesas de cobrança e de honorários advocatícios
devidos até a data do cálculo e, por fim, o valor total da dívida; e
II – a Cédula de Crédito Bancário representativa de dívida oriunda de contrato de
abertura de crédito bancário em conta corrente será emitida pelo valor total do crédito
posto à disposição do emitente, competindo ao credor, nos termos deste parágrafo,
discriminar nos extratos da conta corrente ou nas planilhas de cálculo, que serão
anexados à Cédula, as parcelas utilizadas do crédito aberto, os aumentos do limite do
crédito inicialmente concedido, as eventuais amortizações da dívida e a incidência dos
encargos nos vários períodos de utilização do crédito aberto.
§ 3º -O credor que, em ação judicial, cobrar o valor do crédito exequendo em desacordo
com o expresso na Cédula de Crédito Bancário, fica obrigado a pagar ao devedor o
dobro do cobrado a maior, que poderá ser compensado na própria ação, sem prejuízo
da responsabilidade por perdas e danos.
Art. 29. ACédula de Crédito Bancário deve conter os seguintes requisitos essenciais:
I-a denominação “Cédula de Crédito Bancário”;
II-a promessa do emitente de pagar a dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível no seu
vencimento ou, no caso de dívida oriunda de contrato de abertura de crédito bancário, a
promessa do emitente de pagar a dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível,
correspondente ao crédito utilizado;
III -a data e o lugar do pagamento da dívida e, no caso de pagamento parcelado, as
datas e os valores de cada prestação, ou os critérios para essa determinação;
IV-o nome da instituição credora, podendo conter cláusula à ordem;
V-a data e o lugar de sua emissão; e
VI-a assinatura do emitente e, se for o caso, do terceiro garantidor da obrigação, ou de
seus respectivos mandatários.
§ 1º -A
Cédula de Crédito Bancário será transferível mediante endosso em preto, ao
qual se aplicarão, no que couberem, as normas do direito cambiário, caso em que o
endossatário, mesmo não sendo instituição financeira ou entidade a ela equiparada,
poderá exercer todos os direitos por ela conferidos, inclusive cobrar os juros e demais
encargos na forma pactuada na Cédula.
§ 2º -A
Cédula de Crédito Bancário será emitida por escrito, em tantas vias quantas
forem as partes que nela intervierem, assinadas pelo emitente e pelo terceiro
garantidor, se houver, ou por seus respectivos mandatários, devendo cada parte
receber uma via.
§ 3º -Somente a via do credor será negociável, devendo constar nas demais vias a
expressão “não negociável”.
§ 4º -ACédula de Crédito Bancário pode ser aditada, retificada e ratificada mediante
documento escrito, datado, com os requisitos previstos no caput, passando esse
documento a integrar a Cédula para todos os fins.
Art. 30. Aconstituição de garantia da obrigação representada pela Cédula de Crédito
Bancário é disciplinada por esta Lei, sendo aplicáveis as disposições da legislação
comum ou especial que não forem com ela conflitantes.
Art. 31. Agarantia da Cédula de Crédito Bancário poderá ser fidejussória ou real, neste
último caso constituída por bem patrimonial de qualquer espécie, disponível e alienável,
móvel ou imóvel, material ou imaterial, presente ou futuro, fungível ou infungível,
consumível ou não, cuja titularidade pertença ao próprio emitente ou a terceiro

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garantidor da obrigação principal.
Art. 32. A
constituição da garantia poderá ser feita na própria Cédula de Crédito
Bancário ou em documento separado, neste caso fazendo-se, na Cédula, menção a tal
circunstância.
Art. 33. O bem constitutivo da garantia deverá ser descrito e individualizado de modo
que permita sua fácil identificação.
Parágrafo único. Adescrição e individualização do bem constitutivo da garantia poderá
ser substituída pela remissão a documento ou certidão expedida por entidade
competente, que integrará a Cédula de Crédito Bancário para todos os fins.
Art. 34. A
garantia da obrigação abrangerá, além do bem principal constitutivo da
garantia, todos os seus acessórios, benfeitorias de qualquer espécie, valorizações a
qualquer título, frutos e qualquer bem vinculado ao bem principal por acessão física,
intelectual, industrial ou natural.
§ 1º -O credor poderá averbar, no órgão competente para o registro do bem constitutivo
da garantia, a existência de qualquer outro bem por ela abrangido.
§ 2º -Até a efetiva liquidação da obrigação garantida, os bens abrangidos pela garantia
não poderão, sem prévia autorização escrita do credor, ser alterados, retirados,
deslocados ou destruídos, nem poderão ter sua destinação modificada, exceto quando
a garantia for constituída por semoventes ou por veículos, automotores ou não, e a
remoção ou o deslocamento desses bens for inerente à atividade do emitente da Cédula
de Crédito Bancário, ou do terceiro prestador da garantia.
Art. 35. Os bens constitutivos de garantia pignoratícia ou objeto de alienação fiduciária
poderão, a critério do credor, permanecer sob a posse direta do emitente ou do terceiro
prestador da garantia, nos termos da cláusula de constituto possessório, caso em que
as partes deverão especificar o local em que o bem será guardado e conservado até a
efetiva liquidação da obrigação garantida.
§ 1º – O emitente e, se for o caso, o terceiro prestador da garantia responderão
solidariamente pela guarda e conservação do bem constitutivo da garantia.
§ 2º – Quando a garantia for prestada por pessoa jurídica, esta indicará representantes
para responder nos termos do § 1º.
Art. 36. O credor poderá exigir que o bem constitutivo da garantia seja coberto por
seguro até a efetiva liquidação da obrigação garantida, em que o credor será indicado
como exclusivo beneficiário da apólice securitária e estará autorizado a receber a
indenização para liquidar ou amortizar a obrigação garantida.
Art. 37. Se o bem constitutivo da garantia for desapropriado, ou se for danificado ou
perecer por fato imputável a terceiro, o credor sub-rogar-se-á no direito à indenização
devida pelo expropriante ou pelo terceiro causador do dano, até o montante necessário
para liquidar ou amortizar a obrigação garantida.
Art. 38. Nos casos previstos nos arts. 36 e 37 desta Lei, facultar-se-á ao credor exigir a
substituição da garantia, ou o seu reforço, renunciando ao direito à percepção do valor
relativo à indenização.
Art. 39. O credor poderá exigir a substituição ou o reforço da garantia, em caso de perda,
deterioração ou diminuição de seu valor.
Parágrafo único. O credor notificará por escrito o emitente e, se for o caso, o terceiro
garantidor, para que substituam ou reforcem a garantia no prazo de quinze dias, sob
pena de vencimento antecipado da dívida garantida.
Art. 40. Nas operações de crédito rotativo, o limite de crédito concedido será
recomposto, automaticamente e durante o prazo de vigência da Cédula de Crédito
Bancário, sempre que o devedor, não estando em mora ou inadimplente, amortizar ou
liquidar a dívida.
Art. 41. ACédula de Crédito Bancário poderá ser protestada por indicação, desde que o

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credor apresente declaração de posse da sua única via negociável, inclusive no caso de
protesto parcial.
Art. 42. Avalidade e eficácia da Cédula de Crédito Bancário não dependem de registro,
mas as garantias reais, por ela constituídas, ficam sujeitas, para valer contra terceiros,
aos registros ou averbações previstos na legislação aplicável, com as alterações
introduzidas por esta Lei.
Art. 43. As instituições financeiras, nas condições estabelecidas pelo Conselho
Monetário Nacional, podem emitir título representativo das Cédulas de Crédito Bancário
por elas mantidas em depósito, do qual constarão:
I -o local e a data da emissão;
II -o nome e a qualificação do depositante das Cédulas de Crédito Bancário;
III -a denominação “Certificado de Cédulas de Crédito Bancário”;
IV – a especificação das cédulas depositadas, o nome dos seus emitentes e o valor, o
lugar e a data do pagamento do crédito por elas incorporado;
V -o nome da instituição emitente;
VI -a declaração de que a instituição financeira, na qualidade e com as
responsabilidades de depositária e mandatária do titular do certificado, promoverá a
cobrança das Cédulas de Crédito Bancário, e de que as cédulas depositadas, assim
como o produto da cobrança do seu principal e encargos, somente serão entregues ao
titular do certificado, contra apresentação deste;
VII-o lugar da entrega do objeto do depósito; e VIII -a remuneração devida à instituição
financeira pelo depósito das cédulas objeto da emissão do certificado, se
convencionada.
§ 1º -A
instituição financeira responde pela origem e autenticidade das Cédulas de
Crédito Bancário depositadas.
§ 2º -Emitido o certificado, as Cédulas de Crédito Bancário e as importâncias recebidas
pela instituição financeira a título de pagamento do principal e de encargos não poderão
ser objeto de penhora, arresto, sequestro, busca e apreensão, ou qualquer outro
embaraço que impeça a sua entrega ao titular do certificado, mas este poderá ser objeto
de penhora, ou de qualquer medida cautelar por obrigação do seu titular.
§ 3º -O certificado poderá ser emitido sob a forma escritural, sendo regido, no que for
aplicável, pelo contido nos arts. 34 e 35 da Lei n º 6.404, de 15 de dezembro de 1976.
§ 4º -O certificado poderá ser transferido mediante endosso ou termo de transferência,
se escritural, devendo, em qualquer caso, a transferência ser datada e assinada pelo
seu titular ou mandatário com poderes especiais e averbada junto à instituição
financeira emitente, no prazo máximo de dois dias.
§ 5º – As despesas e os encargos decorrentes da transferência e averbação do
certificado serão suportados pelo endossatário ou cessionário, salvo convenção em
contrário.
Art. 44. Aplica-se às Cédulas de Crédito Bancário, no que não contrariar o disposto
nesta Lei, a legislação cambial, dispensado o protesto para garantir o direito de
cobrança contra endossantes, seus avalistas e terceiros garantidores.
Art. 45. Os títulos de crédito e direitos creditórios, representados sob a forma escritural
ou física, que tenham sido objeto de desconto, poderão ser admitidos a redesconto
junto ao Banco Central do Brasil, observando-se as normas e instruções baixadas pelo
Conselho Monetário Nacional.
§ 1º -Os títulos de crédito e os direitos creditórios de que trata o caput considerar-se-ão
transferidos, para fins de redesconto, à propriedade do Banco Central do Brasil, desde
que inscritos em termo de tradição eletrônico constante do Sistema de Informações do
Banco Central -SISBACEN, ou, ainda, no termo de tradição previsto no § 1º -do art. 5º –
do Decreto n nº -21.499, de 9 de junho de 1932, com a redação dada pelo art. 1º do
Decreto n º 21.928, de 10 de outubro de 1932.

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§ 2º -Entendem-se inscritos nos termos de tradição referidos no § 1º os títulos de crédito
e direitos creditórios neles relacionados e descritos, observando-se os requisitos, os
critérios e as formas estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional.
§ 3º – A
inscrição produzirá os mesmos efeitos jurídicos do endosso, somente se
aperfeiçoando com o recebimento, pela instituição financeira proponente do
redesconto, de mensagem de aceitação do Banco Central do Brasil, ou, não sendo
eletrônico o termo de tradição, após a assinatura das partes.
§ 4º -Os títulos de crédito e documentos representativos de direitos creditórios, inscritos
nos termos de tradição, poderão, a critério do Banco Central do Brasil, permanecer na
posse direta da instituição financeira beneficiária do redesconto, que os guardará e
conservará em depósito, devendo proceder, como comissária del credere, à sua
cobrança judicial ou extrajudicial.
CAPÍTULO V
DOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS
Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em
geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores
mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida
estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços
setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.
§ 1º -É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados
nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial,
em prazo inferior ao estabelecido no caput.
§ 2º -Os títulos e valores mobiliários a que se refere o caput serão cancelados pelo
emitente na hipótese de resgate antecipado em que o prazo a decorrer for inferior a
trinta e seis meses.
§ 3º -Não se aplica o disposto no § 1º, no caso de quitação ou vencimento antecipados
dos créditos imobiliários que lastreiem ou tenham originado a emissão dos títulos e
valores mobiliários a que se refere o caput.
Art. 47. São nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, de forma direta ou
indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo de que trata o
caput do art. 46.
Parágrafo único. O Conselho Monetário Nacional poderá disciplinar o disposto neste
artigo.
Art. 48. Fica vedada a celebração de contratos com cláusula de equivalência salarial ou
de comprometimento de renda, bem como a inclusão de cláusulas desta espécie em
contratos já firmados, mantidas, para os contratos firmados até a data de entrada em
vigor da Medida Provisória nº 2.223, de 4 de setembro de 2001, as disposições
anteriormente vigentes.
Art. 49. No caso do não-pagamento tempestivo, pelo devedor, dos tributos e das taxas
condominiais incidentes sobre o imóvel objeto do crédito imobiliário respectivo, bem
como das parcelas mensais incontroversas de encargos estabelecidos no respectivo
contrato e de quaisquer outros encargos que a lei imponha ao proprietário ou ao
ocupante de imóvel, poderá o juiz, a requerimento do credor, determinar a cassação de
medida liminar, de medida cautelar ou de antecipação dos efeitos da tutela que tenha
interferido na eficácia de cláusulas do contrato de crédito imobiliário correspondente ou
suspendido encargos dele decorrentes.
Art. 50. Nas ações judiciais que tenham por objeto obrigação decorrente de
empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários, o autor deverá discriminar na
petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter,
quantificando o valor incontroverso, sob pena de inépcia.
§ 1º -O valor incontroverso deverá continuar sendo pago no tempo e modo contratados.
§ 2º -Aexigibilidade do valor controvertido poderá ser suspensa mediante depósito do

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montante correspondente, no tempo e modo contratados.
§ 3º -Em havendo concordância do réu, o autor poderá efetuar o depósito de que trata o
§ 2º deste artigo, com remuneração e atualização nas mesmas condições aplicadas ao
contrato:
I-na própria instituição financeira credora, oficial ou não; ou
II-em instituição financeira indicada pelo credor, oficial ou não, desde que estes tenham
pactuado nesse sentido.
§ 4º -O juiz poderá dispensar o depósito de que trata o § 2º em caso de relevante razão
de direito e risco de dano irreparável ao autor, por decisão fundamentada na qual serão
detalhadas as razões jurídicas e fáticas da ilegitimidade da cobrança no caso concreto.
§ 5º – É vedada a suspensão liminar da exigibilidade da obrigação principal sob a
alegação de compensação com valores pagos a maior, sem o depósito do valor integral
desta.
Art. 51. Sem prejuízo das disposições do Código Civil, as obrigações em geral também
poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de direitos
creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos
creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de
imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel.
Art. 52. Uma vez protocolizados todos os documentos necessários à averbação ou ao
registro dos atos e dos títulos a que se referem esta Lei e a Lei nº 9.514, de 1997, o oficial
de Registro de Imóveis procederá ao registro ou à averbação, dentro do prazo de quinze
dias.
CAPÍTULO VI
DISPOSIÇÕES FINAIS
Alterações da Lei de Incorporações
Art. 53. O Título II da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar acrescido
dos seguintes Capítulo e artigos:
“CAPÍTULO I-A.
DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Art. 31-A. Acritério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da
afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem
como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio
do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da
incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos
adquirentes.
§ 1º – O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e
obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação
por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação
respectiva.
§ 2º -O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.
§ 3º -Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser
objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente
destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes.
§ 4º – No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da
comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da
cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no §
6º.
§ 5º -As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais
serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha
sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6º do art. 35.
§ 6º -Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados

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para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.
§ 7º -O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da
alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais,
considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.
§ 8º -Excluem-se do patrimônio de afetação:
I-os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra
(art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os
recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e
II -o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade
vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime
por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).
§ 9º – No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8º, poderão ser
constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os:
I -subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão
(art.8º alínea “a”); e
II -edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8º, alínea “b”).
§ 10. Aconstituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9º deverá
estar declarada no memorial de incorporação.
§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades
deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela
cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.
§ 12. Acontratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante
transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias
integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos
creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a
transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do
cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos
responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a
qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando
for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.
Parágrafo único. A
averbação não será obstada pela existência de ônus reais que
tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do
pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o
empreendimento.
Art. 31-C. A
Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção
poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e
acompanhar o patrimônio de afetação.
§ 1º -A
nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer
responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por
qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do
construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias,
de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação.
§ 2º -Apessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput
deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra
natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e
sigilo destas informações.
§ 3º -A
pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu
relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não
constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 2º deste artigo.
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador:
I – promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do

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patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;
II-manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
III -diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na
forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão
da obra;
IV -entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses,
demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou
com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no
período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações
sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;
V-manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de
depósito aberta especificamente para tal fim;
VI -entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre
civil, relativos a cada patrimônio de afetação;
VII -assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem
como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no
inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de
afetação; e
VIII – manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela
legislação tributária.
Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:
I -averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição
em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do
incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;
II – revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos
adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei;
e
III-liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, § 1º.
Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador
não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa
concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e
encargos objeto da incorporação.
§ 1º -Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil
do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de
Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda,
por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia geral, na qual, por
maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá
novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes
ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o
condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os
termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43,
inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela
instituição financiadora.
§ 2º -O disposto no § 1º aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista
no art. 43, inciso VI.
§ 3º -Na hipótese de que tratam os §§ 1º e 2º, a Comissão de Representantes ficará
investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades
autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do
domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em
decorrência de contratos preliminares.
§ 4º -O mandato a que se refere o § 3º será válido mesmo depois de concluída a obra.
§ 5º -O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para

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transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante
pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas.
§ 6º -Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham
obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora, desde que
comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica
condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o
pagamento do débito remanescente.
§ 7º -Ainda na hipótese dos §§ 1º e 2º, a Comissão de Representantes ficará investida
de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão
da assembleia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, efetivar a
alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito, domínio e ação,
manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros adquirentes na posse do
terreno e das acessões.
§ 8º – Na hipótese do § 7º, será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de
venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da
transmissão.
§ 9º -A
Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites
estabelecidos pela deliberação da assembléia geral e prestará contas aos adquirentes,
entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que
tiver recebido o preço ou cada parcela do preço.
§ 10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados, deverão ser
depositados em Juízo pela Comissão de Representantes.
§ 11. Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente
sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação,
inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver.
§ 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente
pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da
conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às
respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembleia geral
por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte:
I-os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que
não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da
insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo

osomatório desses recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite
necessário à conclusão da incorporação;
II -para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão
de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em
nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as
parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas
extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos
relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da
propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro
de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do
recebimento do saldo do preço e do leilão;
III -consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber,
vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao
preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção,
bem como os recursos disponíveis afetados; e
IV – compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da
construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de
individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44.
§ 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão
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da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa
falida pela Comissão de Representantes.
§ 14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à
liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de
sessenta dias, a contar da data de realização da assembleia geral de que trata o § 1º,
promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63,
a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da
falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador.
§ 15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção
atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao
empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se
tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do
terreno.
§ 16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso
III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6º)
e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41).
§ 17. No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente,
em igualdade de condições com terceiros:
I-ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa
do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto
da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a
venda; e
II -ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não
haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que
deliberada em assembleia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes
presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para
a venda.
§ 18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes,
sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço:
I – pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao
respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na
legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional;
II – reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos
próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I;
III – reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a
construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas;
IV -entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das
acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6º -do art. 35 e § 5º do art. 31-A), na
proporção do valor obtido na venda;
V -entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta
da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à
fração ideal; e
VI-entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer.
§ 19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o
acesso a todas as informações necessárias à verificação do montante das obrigações
referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação.
§ 20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de
maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro,
devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as
obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não relacionadas
diretamente com as incorporações objeto de afetação.” (NR)

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Art. 54. ALei nº 4.591, de 1964, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 32. ………………………………………………………
…………………………………………………………………..
§ 2º -Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de
cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem
direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o
incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao
término da obra.
…………………………………………………………………..” (NR)
“Art. 43. ………………………………………………………
…………………………………………………………………..
VII-em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e
não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembleia geral poderá,
pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das
acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante
leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos
que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas
as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a
quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição
dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os
critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores
privilegiados
pelos
valores
da
diferença
não
reembolsada,
respondendo
subsidiariamente os bens pessoais do incorporador.” (NR)
“Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral uma
Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos
entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao
incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em
especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A
a 31-F.
…………………………………………………………………..
§ 2º -A
assembleia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes,
alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas
decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.
……………………………………………………………………” (NR)
Alterações de Leis sobre Alienação Fiduciária:
Art. 55. A
Seção XIV da Lei nº 4.728, de 14 de julho de 1965, passa a vigorar com a
seguinte redação:
“Seção XIV
Alienação Fiduciária em Garantia noÂmbito do Mercado Financeiro e de Capitais
Art. 66-B. O contrato de alienação fiduciária celebrado no âmbito do mercado financeiro
e de capitais, bem como em garantia de créditos fiscais e previdenciários, deverá
conter, além dos requisitos definidos na Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 -Código
Civil, a taxa de juros, a cláusula penal, o índice de atualização monetária, se houver, e as
demais comissões e encargos.
§ 1º -Se a coisa objeto de propriedade fiduciária não se identifica por números, marcas e
sinais no contrato de alienação fiduciária, cabe ao proprietário fiduciário o ônus da
prova, contra terceiros, da identificação dos bens do seu domínio que se encontram em
poder do devedor.
§ 2º -O devedor que alienar, ou der em garantia a terceiros, coisa que já alienara
fiduciariamente em garantia, ficará sujeito à pena prevista no art. 171, § 2º, I, do Código
Penal.

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§ 3º -É admitida a alienação fiduciária de coisa fungível e a cessão fiduciária de direitos
sobre coisas móveis, bem como de títulos de crédito, hipóteses em que, salvo
disposição em contrário, a posse direta e indireta do bem objeto da propriedade
fiduciária ou do título representativo do direito ou do crédito é atribuída ao credor, que,
em caso de inadimplemento ou mora da obrigação garantida, poderá vender a terceiros

o bem objeto da propriedade fiduciária independente de leilão, hasta pública ou
qualquer outra medida judicial ou extrajudicial, devendo aplicar o preço da venda no
pagamento do seu crédito e das despesas decorrentes da realização da garantia,
entregando ao devedor o saldo, se houver, acompanhado do demonstrativo da
operação realizada.
§ 4º -No tocante à cessão fiduciária de direitos sobre coisas móveis ou sobre títulos de
crédito aplica-se, também, o disposto nos arts. 18 a 20 da Lei nº 9.514, de 20 de
novembro de 1997.
§ 5º -Aplicam-se à alienação fiduciária e à cessão fiduciária de que trata esta Lei os arts.
1.421, 1.425, 1.426, 1.435 e 1.436 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.
§ 6º Não se aplica à alienação fiduciária e à cessão fiduciária de que trata esta Lei o
disposto no art. 644 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.” (NR)
Art. 56. O Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, passa a vigorar com as
seguintes alterações:
“Art. 3º …………………………………………………………………..
§ 1º -Cinco dias após executada a liminar mencionada no caput, consolidar-se-ão a
propriedade e a posse plena e exclusiva do bem no patrimônio do credor fiduciário,
cabendo às repartições competentes, quando for o caso, expedir novo certificado de
registro de propriedade em nome do credor, ou de terceiro por ele indicado, livre do ônus
da propriedade fiduciária.
§ 2º -No prazo do § 1º, o devedor fiduciante poderá pagar a integralidade da dívida
pendente, segundo os valores apresentados pelo credor fiduciário na inicial, hipótese
na qual o bem lhe será restituído livre do ônus.
§ 3º -O devedor fiduciante apresentará resposta no prazo de quinze dias da execução
da liminar.
§ 4º – A
resposta poderá ser apresentada ainda que o devedor tenha se utilizado da
faculdade do § 2º, caso entenda ter havido pagamento a maior e desejar restituição.
§ 5º -Da sentença cabe apelação apenas no efeito devolutivo.
§ 6º -Na sentença que decretar a improcedência da ação de busca e apreensão, o juiz
condenará o credor fiduciário ao pagamento de multa, em favor do devedor fiduciante,
equivalente a cinquenta por cento do valor originalmente financiado, devidamente
atualizado, caso o bem já tenha sido alienado.
§ 7º -Amulta mencionada no § 6º não exclui a responsabilidade do credor fiduciário por
perdas e danos.
§ 8º – A busca e apreensão prevista no presente artigo constitui processo autônomo e
independente de qualquer procedimento posterior.” (NR)
“Art. 8º A-O procedimento judicial disposto neste Decreto-Lei aplica-se exclusivamente
às hipóteses da Seção XIV da Lei nº 4.728, de 14 de julho de 1965, ou quando o ônus da
propriedade fiduciária tiver sido constituído para fins de garantia de débito fiscal ou
previdenciário.” (NR)
Art. 57. ALei nº 9.514, de 1997, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 5º -…………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………
§ 2º -As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de
arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser
pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar
no SFI.” (NR)
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“Art. 8º -…………………………………………………………………..
I -a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão,
com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de
Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula, bem como a
indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido;
………………………………………………………………………………” (NR)
“Art. 16 …………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………..
§ 3º -Os emolumentos devidos aos Cartórios de Registros de Imóveis para
cancelamento do regime fiduciário e das garantias reais existentes serão cobrados
como ato único.” (NR)
“Art. 22……………………………………………………………………
Parágrafo único. Aalienação fiduciária poderá ter como objeto bens enfitêuticos, sendo
também exigível o pagamento do laudêmio se houver a consolidação do domínio útil no
fiduciário.” (NR)
“Art. 26. ………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………
§ 7º -Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do
competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na
matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da
prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do
laudêmio.
§ 8º -O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel
em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.” (NR)
“Art. 27. …………………………………………………………………
……………………………………………………………………………..
§ 7º -Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta
dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário,
devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da
consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar
expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua
apresentação gráfica.
§ 8º – Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições
condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o
imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a
data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.” (NR)
“Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa
de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do
valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da
alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido
na posse do imóvel.” (NR)
“Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus
sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado
fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do
fiduciário.” (NR)
“Art. 38. Os contratos de compra e venda com financiamento e alienação fiduciária, de
mútuo com alienação fiduciária, de arrendamento mercantil, de cessão de crédito com
garantia real poderão ser celebrados por instrumento particular, a eles se atribuindo o
caráter de escritura pública, para todos os fins de direito.” (NR)
Alterações no Código Civil
Art. 58. A
Lei nº 10.406, de 2002 – Código Civil passa a vigorar com as seguintes
alterações:

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“Art. 819-A. (VETADO)”
“Art. 1.331. …………………………………………………………….
……………………………………………………………………………..
§ 3º – A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no
solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no
instrumento de instituição do condomínio.
………………………………………………………………………………” (NR)
“Art. 1.336. ……………………………………………………………..
………………………………………………………………………………
I -contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais,
salvo disposição em contrário na convenção;
§ 1º -(VETADO)
……………………………………………………………………………….” (NR)
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a
alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.” (NR)
“Art. 1.368-A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária
submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se
aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a
legislação especial.” (NR)
“Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá
prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça
esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título
e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.”
(NR)
Alterações na Lei de Registros Públicos
Art. 59. ALei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com as seguintes
alterações:
“Art. 167. ……………………………………………………………………
………………………………………………………………………………….
II-…………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………….

21)da cessão de crédito imobiliário.” (NR)
“Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade,
a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento
do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado
ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
Parágrafo único. A
opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não
exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I-de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a)omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b)indicação ou atualização de confrontação;
c)alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de
coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das
medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido
objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada
por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de
101

produção de outras provas;
II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida
perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial
descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de
responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e
Arquitetura-CREA, bem assim pelos confrontantes.
§ 1º -Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará
a retificação.
§ 2º -Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado
pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se
manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio,
com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis,
pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou
do domicílio de quem deva recebê-la.
§ 3º -Anotificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de
Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo
requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não
sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a
notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2º,
publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.
§ 4º -Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação
no prazo da notificação.
§ 5º -Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se
houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o
requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no
prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.
§ 6º -Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável
para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de
plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de
propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as
vias ordinárias.
§ 7º – Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os
remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados
como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.
§ 8º -As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo
mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam
logradouros devidamente averbados.
§ 9º -Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio
de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência
de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que
preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a
legislação urbanística.
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos,
mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts.

1.314e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o
condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será
representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.
§ 11. Independe de retificação:
I – a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de
Interesse Social, nos termos da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por
Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados
individualmente
ou
com
lançamento
fiscal

mais
de
vinte
anos;
102

II -a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º, e
225, § 3º, desta Lei.
§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação
em face dos confrontantes e localização na quadra.
§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação
poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o
registro em conformidade com a nova descrição.
§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do
memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos
prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.
§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de
regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública.
Art. 214. ……………………………………………………………….
§ 1º -Anulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.
§ 2º -Da decisão tomada no caso do § 1º caberá apelação ou agravo conforme o caso.
§ 3º -Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos
de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem
oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.
§ 4º -Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo
com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de
seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.
§ 5º -Anulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido
as condições de usucapião do imóvel.” (NR)
Alteração na Lei do FGTS
Art. 60. O caput do art. 9º da Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990, passa a vigorar com a
seguinte redação:
“Art. 9º -As aplicações com recursos do FGTS poderão ser realizadas diretamente pela
Caixa Econômica Federal e pelos demais órgãos integrantes do Sistema Financeiro da
Habitação -SFH, exclusivamente segundo critérios fixados pelo Conselho Curador do
FGTS, em operações que preencham os seguintes requisitos:” (NR)
Alterações na Lei de Locações
Art. 61. A
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes
alterações:
“Art. 32. ……………………………………………………………..
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito de
preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da
propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de
realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição
constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais
por sua apresentação gráfica.” (NR)
“Art. 39. (VETADO)”
Alterações na Lei de Protesto de Títulos e Documentos de Dívida
Art. 62. (VETADO)
Normas Complementares a esta Lei
Art. 63. Nas operações envolvendo recursos do Sistema Financeiro da Habitação e do
Sistema Financeiro Imobiliário, relacionadas com a moradia, é vedado cobrar do
mutuário a elaboração de instrumento contratual particular, ainda que com força de
escritura pública.
Art. 64. (VETADO)
Art. 65. O Conselho Monetário Nacional e a Secretaria da Receita Federal, no âmbito
das suas respectivas atribuições, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à
execução das disposições desta Lei.

103

Art. 66. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 67. Ficam revogadas as Medidas Provisórias nos 2.160-25, de 23 de agosto de
2001, 2.221, de 4 de setembro de 2001, e 2.223, de 4 de setembro de 2001, e os arts. 66
e 66-Ada Lei nº 4.728, de 14 de julho de 1965.
Brasília, 2 de agosto de 2004; 183º a Independência e 116º da República.

104

 

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2 comentários em “OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

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