Rescisão do contrato de locação: entenda o que é preciso saber


Assinar um� contrato de locação normalmente impõe um compromisso mínimo de 30 meses envolvendo inquilino, proprietário e imobiliária. Se tudo corre bem, perfeito! Mas a verdade é que imprevistos sempre podem acontecer, não é mesmo?

Nesse contexto, pode ser preciso encerrar o contrato antecipadamente. E é para saber lidar com esse tipo de situação que você deve acompanhar agora mesmo nosso post!

Sabia que a rescisão do contrato de locação merece uma atenção especial por envolver diversos trâmites burocráticos e legais? Veja aqui todos os cuidados que você precisa tomar!

Multa por quebra de contrato

Se locador ou locatário decide cancelar o contrato antes do vencimento, normalmente paga à outra parte um valor previamente estabelecido em contrato. No caso de o inquilino deixar o imóvel de maneira antecipada, o pagamento é feito proporcionalmente ao tempo de contrato restante, sem cobrança abusiva — explicaremos em detalhes, mais adiante.

Caso o� contrato de locação tenha validade indeterminada, ambos podem rompê-lo a qualquer tempo, sem aplicação de multa. Se o acordo feito entre imobiliária e proprietário prevê essa multa, a cessão do contrato de aluguel por vontade do proprietário também pode gerar uma cobrança por quebra.

Cálculo da multa

De acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), a multa deve ser calculada proporcionalmente, baseando-se pelos meses restantes para o encerramento do contrato.

Esse cálculo também é amparado pelo artigo�  da� Lei do Inquilinato, que consta no Código Civil Brasileiro, e pelo� artigo 413 do Código Civil.

Na prática, normalmente, a multa é estipulada em 3 meses de aluguel. Como exemplo, vamos imaginar um contrato de locação de 30 meses em que foi estipulada essa multa convencional de 3 meses para a parte que descumprir o acordo.

Assim, se ao final de 20 meses o locatário decide deixar o imóvel, a rescisão se dará com a aplicação da multa proporcional aos 10 meses faltantes. Logo, o valor pago pela multa será de 1 mês de aluguel.

Cálculo em valores

Para converter os meses estipulados para a multa em valores, o cálculo pode ser feito da seguinte forma: suponhamos que seja acordada uma multa de 3 aluguéis com o� preço de R$1.000,00 cada, totalizando R$3.000,00.

Assim, passados os mesmos 20 meses do exemplo anterior, o inquilino decide deixar o imóvel. Para esse caso, o cálculo ocorrerá da seguinte maneira:

Obtenha o seu equivalente mensal dividindo o valor total da multa pelo prazo firmado:

R$3.000,00 / 30 meses = R$100,00

Agora, basta multiplicar a multa mensal pela quantidade de meses restantes para o cumprimento do contrato. Assim:

R$100,00 x 10 meses = R$1.000,00

Ou seja, o inquilino deverá pagar R$1.000,00 ao locador do imóvel.

Cabe ressaltar que, caso a saída do locatário não ocorra na data exata do fechamento do mês, o raciocínio é o mesmo: basta transformar a conta para valores em dias. Assim, a multa precisa ser dividida por 365 e, na sequência, multiplicada pelos dias restantes de contrato.

Para evitar confusão, tenha em mente que o cálculo sempre será proporcional ao tempo restante do contrato — e não ao seu período de vigência em meses.

Caso a imobiliária ou o proprietário se recuse a fazer o cálculo dessa forma, o inquilino poderá devolver as chaves e, posteriormente, questionar judicialmente o� contrato de aluguel.

Além disso, se o inquilino já tiver pago essa multa calculada de forma errada, ainda assim ele poderá reaver a diferença por meio de ação judicial de repetição de indébito. Para tanto, ele terá que apresentar os comprovantes de pagamento ou o desconto feito sobre a caução.

Dependendo do valor da causa, essa ação nem precisa de advogado e pode ser proposta nos Juizados Especiais Cíveis.

Portanto, evite fazer o cálculo errado para não ter dores de cabeça futuras com o inquilino.

Motivos para rescisão do contrato de locação

O proprietário do imóvel só pode rescindir o contrato em 2 situações específicas: caso ele precise do imóvel para uso próprio e não tenha outro bem do tipo ou caso o inquilino cometa algum tipo de ato ilegal ou que descumpra as regras do contrato — como uma� reforma não permitida. Fora isso, ele sempre deve esperar a finalização do contrato para solicitar o imóvel de volta.

O inquilino, por sua vez, não precisa apresentar motivos específicos para deixar o imóvel, desde que pague a multa estabelecida em contrato. No entanto, existe a exceção para casos em que o inquilino é transferido por seu empregador privado ou público para prestar serviços em outras localidades que não aquela do início do contrato.

Assim, ele fica desobrigado a pagar a multa, desde que notifique o locador por escrito e apresente documento comprobatório da transferência (com endereço completo do futuro local de trabalho). Essa notificação deve ocorrer com um prazo de, pelo menos, 30 dias de antecedência.

Prazos sobre o encerramento

A rescisão do contrato de locação também tem alguns prazos que devem ser observados. Uma vez que o proprietário solicita o imóvel, o inquilino não precisa sair imediatamente. O padrão é que sejam concedidos 30 dias para que o locatário se organize e encontre um novo imóvel.

Quando há disputas judiciais para despejo do inquilino, normalmente se concede um prazo de 6 meses, desde que haja manifestação via advogado no tempo certo. Já se o encerramento do contrato é pedido por quem aluga o imóvel, conta-se um aviso de 30 dias para permitir que o proprietário se planeje financeiramente e encontre o mais rapidamente possível um novo morador para o imóvel.

Desocupação do imóvel

Independentemente de quem decidiu pela rescisão do contrato de locação, a desocupação do imóvel deve seguir alguns critérios. É necessário que o inquilino� realize uma vistoria de saída, de modo a garantir que o imóvel esteja nas mesmas condições do início do contrato.

Também é importante que o proprietário ou a imobiliária forneça um comprovante de recebimento das chaves, de modo que não exista mais cobranças referente à locação.

Mas atenção: por mais que a rescisão do contrato de locação normalmente tenha todas as suas condições devidamente estabelecidas no documento, o mais recomendado é que a parte interessada busque um advogado antes de dar andamento ao rompimento, ok?

Saiba quais cuidados deve ter o corretor

Em casos de rescisão dos contratos de locação, a posição do corretor imobiliário costuma ser a de intermediação do diálogo entre inquilino e proprietário, administrando o que for possível para a correta condução dessa relação.

Você sabe quais cuidados deve ter o corretor do imóvel para garantir o direito de ambas as partes em uma quebra de contrato? Confira algumas medidas práticas que podem evitar muitos problemas nesse momento!

Obter o reconhecimento de firmas em cartório

Essa é uma das medidas mais importantes para manter a validade de um contrato de locação e, consequentemente, de suas� cláusulas de rescisão — como multas e prazos.

Recomenda-se não apenas que o contrato de locação tenha o reconhecimento de firma das partes contratantes, como também o termo de entrega das chaves do imóvel. Isso traz mais respaldo jurídico no caso de eventuais problemas, pois não haverá contestação da identidade e da assinatura de quem se comprometeu nesses documentos.

Fornecer o termo de vistoria

Em geral, cabe à imobiliária fornecer não apenas um termo de vistoria, como também acompanhar, na medida do possível, essa verificação do imóvel. Esse termo é como um retrato descritivo do imóvel, seja ao tempo da locação, seja ao tempo da rescisão do contrato.

Quanto mais detalhados forem os termos de vistoria, maior a garantia e a segurança jurídicas das partes contratantes, já que esse documento poderá apontar eventuais responsabilidades e direitos relativos a� indenizações, reformas, manutenções e reparos no imóvel.

Trabalhar com prazos e multas bem estabelecidos

Um corretor deve ser rigoroso no cumprimento das cláusulas contratuais, como na aplicação de multas e no respeito dos prazos estabelecidos. Isso garante o fiel cumprimento dos termos de locação, assegura que o proprietário não terá nenhum prejuízo imprevisto e permite ao inquilino contar com a segurança jurídica de saber quais são suas obrigações.

Realizar as renovações e atualizações contratuais

A maioria dos contratos de locação prevê não apenas renovações periódicas, principalmente quando são por tempo determinado, como também� reajustes. Em geral, essas atualizações de valor dizem respeito ao valor do aluguel, que é corrigido periodicamente por algum índice escolhido como referência quando da realização do contrato — como, por exemplo, o IGP-M.

Manter-se em contato com as partes

Além dessas medidas, o corretor deve manter contato constante com as partes. Por agir como um intermediário entre inquilino e proprietário, isso faz parte da função essencial do corretor nessa relação.

Essa é uma forma de garantir transparência nas tratativas, evitar� diversas dores de cabeça, amenizar eventuais erros de comunicação e garantir o fiel cumprimento das cláusulas contratuais, até mesmo durante uma rescisão.

Atenção: por mais que a rescisão do contrato de locação normalmente tenha todas as suas condições devidamente estabelecidas no documento, o mais recomendado é que as partes interessadas busquem um advogado antes de dar andamento ao rompimento, ok?

Agora que você aprendeu tudo o que precisa saber sobre rescisão do contrato de locação, aproveite para conhecer o melhor software para gestão de contratos de locação e financeiro completo para a sua imobiliária –� o inGaia Locação – e tenha muito mais produtividade ao gerenciar seus contratos.

Para evitar outros problemas no futuro e ter mais informações sobre gestão imobiliária, aproveite para seguir as nossas páginas nas redes sociais e fique por dentro de todas as nossas postagens! Estamos no� Facebook, no� YouTube e no� LinkedIn.

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