Contrato de aluguel: quais as condições para o cancelamento


Saiba como funciona o processo de cancelamento contratual e quais são as implicações ao encerrar o contrato de aluguel antes do tempo estabelecido!

POR JAIME MITCHELL
23/11/2016 @ 14:21
Cancelar o contrato de aluguel pode ser uma dor de cabeça para o inquilino e o proprietário. Ninguém espera que a data final combinada no documento seja antecipada. No momento da locação, as duas partes desejam que o tempo seja cumprido, no máximo sendo prorrogado. Mas, acontece do locador ou do locatário desistirem do que foi firmado em contrato e as duas partes precisam estar cientes de como proceder nesse tipo de situação.

Para que o contrato de aluguel seja anulado sem trazer problemas, esse mesmo documento precisa ter as diretrizes para o cancelamento. Entre as diversas cláusulas referentes à locação, inquilino e proprietário também devem concordar no que diz respeito a quebra antes do período combinado. Além da desistência de um dos lados, o documento tem que deixar claro que tipos de ações podem levar ao despejo.

O que diz a lei sobre contrato de aluguel

Quando se fala em quebra de contrato de aluguel uma das primeiras palavras que vem à mente é “multa”. A taxa por anular o acordo para locação é prevista pela Lei do Inquilinato (8.245/91). De acordo com o artigo quarto “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

A lei permite que o inquilino deixe o imóvel por qualquer motivo, desde que pague a multa (geralmente referente ao valor de três meses de aluguel). Mas ela explica que esse pagamento deve ser proporcional ao tempo que falta de locação. Ou seja, em um contrato de 30 meses, caso o locatário tenha passado 20 meses morando no imóvel, o locador só pode cobrar multa proporcional ao período que falta, de 10 meses.

Existe uma exceção que permite ao inquilino não pagar a multa. Ainda de acordo com a Lei do Inquilinato “O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”. Ou seja, as mudanças por motivos de transferência relacionadas ao emprego anula a multa.

Quando o proprietário quebra o contrato

O inquilino precisa ficar atento às cláusulas de quebra de contrato para também ter cobertura se o proprietário pedir o imóvel, já que a lei não deixa clara qual a penalidade para o locador. Existem situações mais comuns nas quais o dono pede de volta a casa ou apartamento. No caso de contratos com prazo inferior a 30 meses, os proprietários podem solicitar o imóvel em caso de:

  • Demolição do local ou obras aprovadas;
  • Depois de cinco anos de locação com o mesmo inquilino;
  • Necessidade de reformas urgentes, se forem determinadas pelo poder público;
  • Para uso próprio, de filhos ou de pais e avós.

Quando o contrato de aluguel é de 30 meses ou mais, geralmente o locador se dispõe a pagar a mesma multa aplicada ao locatário. Esse acordo deve estar registrado e claro no documento, para que não existam questionamentos. O proprietário também pode quebrar o contrato se o inquilino desobedecer algumas das cláusulas ou cometer atos ilícitos dentro do imóvel. Obras sem autorização seria um exemplo. Nesse caso não aconteceria o pagamento de multa por parte do locador, mas para que possa reaver o imóvel, ele precisa ter provas dos atos do locatário.

Quando o período de locação terminar, o contrato pode ser rescindido a qualquer hora, mas o inquilino deve ser avisado com 30 dias de antecedência. O locador também pode entrar com ação para retomar o imóvel. Nesse prazo de contestação, o locatário junto ao seu advogado, pode concordar com a desocupação, mas terá seis meses para deixar a residência. O contrato de aluguel é o documento que norteará as duas partes em qualquer problema que possa surgir no decorrer da locação do imóvel.

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