Lei 9.099/95, compete ao Juizado Especial Cível julgar “ações de despejo para uso próprio”


PERGUNTA 01: Tenho um inquilino que esta com o aluguel atrasado a cinco meses, já tentamos vários acordos ele promete, mas não cumpri, gostaria de saber:
1) quanto tempo dura um processo ordem despejo em São Paulo?
2) como solicitar a ordem de despejo?
3) consigo resolver no juiz de pequenas causas?

RESPOSTA: De acordo com o artigo 3º, III, da Lei 9.099/95, compete ao Juizado Especial Cível julgar “ações de despejo para uso próprio”, cujo valor da causa limitar-se a 40 salários mínimos, excluindo-se, portanto, as ações de despejo por falta de pagamento, uma vez que estas têm procedimento especial próprio previsto na Lei 8.245/91.

Nesse sentido, segue decisão judicial:

“JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA.

1. De conformidade com o inciso III, do artigo 3º, da Lei nº 9.099/95, o Juizado Especial Cível só tem competência para processar e julgar ação de despejo para uso próprio.

2. Falece de competência ao Juizado Especial Cível para processar e julgar ação de despejo por falta de pagamento.

3. Trata-se de competência absoluta “ratione materiae”, que compete ao tribunal declarar de ofício.

4. Recurso conhecido e improvido. Honorários fixados em R$100,00 (cem reais) que ficam suspensos em razão do benefício da justiça gratuita. Dispensados o relatório e o voto, conforme o previsto no art. 46, da Lei nº 9.099/95’.
(Acórdão n.594873, 20100810036349ACJ, Relator: JOÃO FISCHER, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 05/06/2012, Publicado no DJE: 15/06/2012. Pág.: 253)

A Lei 12.112/2009, que alterou o disposto na Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), incluiu nas hipóteses de despejo liminar, mediante caução, no valor equivalente a três meses de aluguel, os seguintes casos:

a) Havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

b) O término do prazo notificatório previsto no parágrafo único, do artigo 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

c) O término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

d) A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Observe-se que a nova lei incluiu a possibilidade de despejo liminar no caso de inadimplência do Locatário.

Dessa forma, a forma mais ágil será o ajuizamento de ação de despejo, com pedido de liminar, a fim de que a apreciação do pedido de “desocupação do imóvel” ocorra de forma imediata, devendo aludida ação ser distribuída no foro previsto no contrato de locação.

PERGUNTA 02: Prezado (a), o dono do imóvel onde eu era inquilino solicitou o que eu deixasse o imóvel em trinta dias. Mesmo sendo um excelente pagador, nunca atrasando nem um dia sequer em mais de uma ano de contrato, assim o fiz. Porém, acabo de receber uma cobrança do lacador da pintura do apartamento. Essa cobrança é devida?

RESPOSTA: O imóvel deve ser restituído no mesmo estado em que foi locado, descontado o desgaste por utilização normal. É muito importante que na hora de locar tanto o locador quanto locatário redijam um laudo de vistoria que descreva o estado geral. A restituição deve basear-se nesse laudo.
A pintura normalmente é devida.

PERGUNTA 03: Tenho um imóvel alugado pra um Sr. que mora a mais de cinco anos, mas devido alguns cuidados do imóvel como limpeza, mau cheiro e falta de higiene eu pedi o imóvel a mais ou menos 2 anos mas ele nunca muda. Já ate descontou o mês de aluguel que ele tinha o que devo fazer meu imóvel horrível de sujeira….mais infelizmente tem um problema eu não tenho contrato feito por favor me ajude.

RESPOSTA: O contrato de locação pode ser realizado, mediante ajuste verbal ou escrito.

A orientação é de que todo contrato deva ser realizado mediante a sua respectiva formalização, não sendo recomendável que ocorra de forma verbal.
O artigo 47 da Lei do Inquilinato determina que o imóvel pode ser retomado no contrato de locação verbal quando houver a vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos, confira-se:
“ Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”
Neste caso, como inexiste contrato, é de suma importância que a senhora detenha todos os comprovantes de pagamentos realizados pelo inquilino, em especial, a fim de comprovar que ele reside no imóvel, de forma ininterrupta, há mais de cinco anos.
Desse modo, orientamos que a senhora busque o auxílio de um advogado para que o mesmo possa providenciar o ajuizamento da ação de despejo cabível.
Sendo o que havia para o momento, permanecemos à inteira disposição.
Atenciosamente,

PERGUNTA 04: Tipo de dúvida : locacao – Sua pergunta aqui : No contrato de locação pode haver estipulação de multa rescissória baseada no salério mínimo? Sei que o reajuste do período locatício, não pode ser calculado por outro meio se não os índices autorizados pelo governo, mas a multa rescissória pode ser feita na condição de tantos salários mínimos? Aguardo a gentileza de vossa orienteção.

RESPOSTA: A lei do inquilinato não estabelece valor máximo ou mínimo da multa em razão de infração contratual e nem parâmetro para a sua cobrança, sendo livre a sua convenção.

Ressaltando que, a multa a ser aplicada deverá ser proporcional sob pena de ser reduzida por determinação judicial;

“Art. 4º  da Lei do Inquilinato-   Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Paragrafo Único – O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”
A maioria dos contratos de locação estabelecem, como praxe, o valor correspondente a 3 (três) aluguéis vigentes à época da infração.

Na maioria dos contratos de locação, são estabelecidos dois tipos de penalidades ao locatário: uma pena convencional, tida como moratória, para os casos de mora ou inadimplemento quanto aos alugueres, e outra, tida como multa compensatória, para os casos em que são descumpridas as demais cláusulas contratuais.

A doutrina classifica a cláusula penal como sendo um “pacto acessório pelo qual as próprias partes contraentes estipulam, de antemão, pena pecuniária ou não contra a parte infringente da obrigação, como conseqüência de sua inexecução culposa ou de seu retardamento, fixando, assim, o valor das perdas e danos e garantindo o exato cumprimento da obrigação principal” (in Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, Saraiva, 1996, art. 916, p. 679).

Assim, dado o caráter acessório da multa em relação à locação e a  vedação da vinculação do aluguel ao salário mínimo, entendemos que a cláusula que prevê a fixação da multa com parâmetro no salário mínimo vigente pode ser objeto de impugnação judicial pelo inquilino.

PERGUNTA 05:
Bom dia! Comprei um imóvel sendo que ele estava alugado,o ex dono perguntou se eu queria esperar o contrato vencer,que seria daqui a 5 meses,relatei que tudo bem,quase vencendo o contrato,a imobiliária me ligou 120 dias antes perguntando se eu tinha o interesse de renovar,relatei que não,eles me informaram que estria enviando a carta p o inquilino, então esse prazo venceu,se quer o pessoal da imobiliária sobre me explicar sobre a quebra de contrato que seria referente a 3 alugueis,a advogada os enviou mais uma carta pedindo a desocupação de 30 dias,estou precisando do imóvel e o inquilino disse que ira precisar de mais alguns dias e agora o que fazer?
RESPOSTA= Como houve o envio de notificação informando o desinteresse na manutenção/renovação do contrato de locação e a inquilino permaneceu omissa e silente, seria o caso de ajuizamento de ação judicial com vistas a reaver o imóvel.

PERGUNTA 06:
Em que lei esta escrito que o inquilino tem 5 dias para efetuar o pagamento do aluguel apos o vencimento? È verídico isso?
RESPOSTA= O inciso I do artigo 23 da lei do inquilinato estabelece que o locatário é obrigado a “ pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato”.

PERGUNTA 07:
O parágrafo único do Art. 4 da lei do inquilinato estabelece que em caso de transferência pelo empregador de LOCALIDADE o locatário é dispensado da multa e deve notificar por escrito com trinta dias de antecedência. A Pergunta: no caso do Distrito Federal, no qual o município único é Brasília, se moro em Planaltina-DF e sou transferido para o Plano Piloto, esse parágrafo se aplica?
RESPOSTA= O parágrafo único do artigo 4º da lei do inquilinato determina que o locatário pode devolver o imóvel locado, pagando a multa pactuada, salvo se :
“a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”
Entendemos que a multa neste caso não deve ser afastada, já que o senhor reside no Distrito Federal, que é composto de regiões administrativas, dentre as quais fazem parte Brasília e Planaltina.
Desse modo, entendemos que a isenção da multa não é aplicável ao questionamento encaminhado.

PERGUNTA 08:

Gostaria de saber se existe por lei um limite de idade para se fazer um contrato de locação. É que já tenho 76 anos e me informaram que não poderia mais fazer esse contrato. Obrigada
RESPOSTA= Não há lei que utilize a limitação da idade para impedir o idoso de entabular contrato de locação.
Há que recordar que o artigo 230 da Constituição determina que “a família, a sociedade e o Estado têm o dever de amparar as pessoas idosas, assegurando sua participação na comunidade, defendendo sua dignidade e bem-estar e garantindo-lhes o direito à vida.”
Nesse sentido, citamos precedente jurisprudencial que se assemelha ao caso:
“CIVIL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. LEI N. 10.188/2001. REQUISITOS. LIMITE DE IDADE. INEXISTÊNCIA. ILEGALIDADE DA RECUSA DE ASSINATURA DO CONTRATO POR CONTAR, O PRETENDENTE, COM 65 ANOS DE IDADE.10.188
1. Na hipótese, o impetrante, selecionado como beneficiário para a celebração de contrato de arrendamento residencial, não pôde assinar o contrato porque, ao apresentar a documentação respectiva, foi constatado que tinha 65 anos de idade, o que, somado aos 15 anos do financiamento, ultrapassaria o teto de 80 anos para a cobertura securitária.
2. Inexistindo na Lei n. 10.188/2001, que instituiu o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), “para atendimento exclusivo da necessidade de moradia da população de baixa renda”, exigência quanto ao limite etário para participar do programa, ilegal se afigura a recusa em exame.
3. Sentença confirmada.
4. Remessa oficial desprovida.  (1014 MA 2002.37.00.001014-0, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, Data de Julgamento: 03/03/2008, SEXTA TURMA, Data de Publicação: 12/01/2009 e-DJF1 p.35)

PERGUNTA 09:
Moro num imóvel a 7 anos e em janeiro teve o reajuste, aceitei numa boa e agora a casa deu problema de vazamento arrumamos um encanador ai fomos pedir o valor do concerto, ela deu mas, pediu a casa disse que vai fechar para reformar quanto tempo tenho para desocupar o imóvel
RESPOSTA= Estando o contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, ou seja, após o término da vigência sem renovação, o prazo para desocupação é de trinta dias a contar da comunicação formal do locador.

PERGUNTA 10:

Ola, a exemplo do SECOVI-GO, vocês pretende realizar concurso para eleger o sindico (administrador de condomínios) do ano?
RESPOSTA= Informamos que o SECOVI-DF não representa os condomínios, que está a cargo do Sindicondomínios do DF.

PERGUNTA 11:
Boa Tarde. Tenho um imóvel alugado pra o Sr. que mora a mais de cinco anos. Devido há alguns cuidados do imóvel como: limpeza, mau cheiro e falta de higiene eu pedi o imóvel a mais ou menos 2 anos mas ele nunca muda. Já ate descontou o mês de aluguel que ele tinha o que devo fazer meu imóvel horrível de sujeira e infelizmente tem um problema eu não tenho contrato feito, por favor, me ajude.
RESPOSTA= O contrato de locação pode ser realizado, mediante ajuste verbal ou escrito.
A orientação é de que todo contrato deva ser realizado mediante a sua respectiva formalização, não sendo recomendável que ocorra de forma verbal.
O artigo 47 da Lei do Inquilinato determina que o imóvel pode ser retomado no contrato de locação verbal quando houver a vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos, confira-se:
“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”
Neste caso, como inexiste contrato, é de suma importância que a senhora detenha todos os comprovantes de pagamentos realizados pelo inquilino, em especial, a fim de comprovar que ele reside no imóvel, de forma ininterrupta, há mais de cinco anos.
Desse modo, orientamos que a senhora busque o auxílio de um advogado para que o mesmo possa providenciar o ajuizamento da ação de despejo cabível.
Sendo o que havia para o momento, permanecemos à inteira disposição.
Atenciosamente.

PERGUNTA 12:

No contrato de locação pode haver estipulação de multa rescisória baseada no salário mínimo? Sei que o reajuste do período locatício, não pode ser calculado por outro meio se não os índices autorizados pelo governo, mas a multa rescisória pode ser feita na condição de tantos salários mínimos?
RESPOSTA= A lei do inquilinato não estabelece valor máximo ou mínimo da multa em razão de infração contratual e nem parâmetro para a sua cobrança, sendo livre a sua convenção.
Ressaltando que, a multa a ser aplicada deverá ser proporcional sob pena de ser reduzida por determinação judicial;
“Art. 4º  da Lei do Inquilinato-   Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Paragrafo Único – O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”
A maioria dos contratos de locação estabelecem, como praxe, o valor correspondente a 3 (três) aluguéis vigentes à época da infração.
Na maioria dos contratos de locação, são estabelecidos dois tipos de penalidades ao locatário: uma pena convencional, tida como moratória, para os casos de mora ou inadimplemento quanto aos alugueres, e outra, tida como multa compensatória, para os casos em que são descumpridas as demais cláusulas contratuais.
A doutrina classifica a cláusula penal como sendo um “pacto acessório pelo qual as próprias partes contraentes estipulam, de antemão, pena pecuniária ou não contra a parte infringente da obrigação, como conseqüência de sua inexecução culposa ou de seu retardamento, fixando, assim, o valor das perdas e danos e garantindo o exato cumprimento da obrigação principal” (in Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, Saraiva, 1996, art. 916, p. 679).
Assim, dado o caráter acessório da multa em relação à locação e a vedação da vinculação do aluguel ao salário mínimo, entendemos que a cláusula que prevê a fixação da multa com parâmetro no salário mínimo vigente pode ser objeto de impugnação judicial pelo inquilino.
Sendo o que havia para o momento, permanecemos à inteira disposição.
Atenciosamente.

PERGUNTA 13:
Prezado (a), o dono do imóvel onde eu era inquilino solicitou o que eu deixasse o imóvel em trinta dias, mesmo sendo um excelente pagador nunca atrasando nem um dia sequer em mais de um ano de contrato, assim o fiz, porém, acabo de receber uma cobrança do locador da pintura do apartamento. Essa cobrança é devida?
RESPOSTA= O imóvel deve ser restituído no mesmo estado em que foi locado, descontado o desgaste por utilização normal. É muito importante que na hora de locar tanto o locador quanto locatário redija um laudo de vistoria que descreva o estado geral. A restituição deve basear-se nesse laudo. A pintura normalmente é devida.

PERGUNTA 14:

Quanto é o preço do metro quadrado para aluguel de loja na QE 30 do Guará II?
RESPOSTA= O SECOVI-DF realiza pesquisa por regiões e não por quadras específicas. Os dados estão disponíveis para download no nosso portal http://www.secovidf.com.br na seção de Boletins de Conjuntura Imobiliária.

PERGUNTA 15:
Aluguei um imóvel que estava com pintura velha e precisando de reforma. Recebi um carência no aluguel do imóvel de 2 meses e fiz as obras necessárias dentre elas a pintura do imóvel. Agora na hora de devolver o imóvel, estou sendo obrigado a entrega-lo com pintura nova, isto é correto?
RESPOSTA= Essa condição deveria ter sido estabelecida através de termo aditivo ou termo de acordo na ocasião. Não tendo sido feito o documento, fica à mercê da interpretação das partes.
Parece-nos razoável que tendo havido abatimento do preço com o propósito de se pintar o imóvel, este seja restituído nas mesmas condições, ou seja, pintado.
Mas nessa situação, as partes devem chegar a um consenso.

PERGUNTA 16:
Estou tendo muitos problemas com a administradora do meu apartamento, estava alugado e nas mãos da imobiliária. O inquilino deixou o apartamento e não consigo receber ou ter qualquer informação com a imobiliária. Qual o lugar correto para fazer uma reclamação contra a imobiliária?
RESPOSTA= Com relação a dúvida suscitada, informamos que a senhora poderá instaurar processo administrativo disciplinar face à administradora contratada junto ao CRECI – DF.

Para isso, deverá entrar em contato com a coordenadoria jurídica do órgão via telefone ou e-mail: cojur@crecidf.gov.br, solicitando formulário para denúncia.

Ao preencher o formulário você deverá narrar os fatos e anexar a ele documentos que comprovem o que está sendo alegado, tais como contrato com a administradora, notificação extrajudicial e etc.

O formulário deverá ser encaminhado, via e-mail ou entregue pessoalmente, em uma das unidades do CRECI – DF, vide endereços e telefones de contato no site http://www.crecidf.gov.br/

Salientamos a importância de encaminhamento de notificação extrajudicial, se possível via cartórios, à administradora em questão, relatando as dificuldades de acesso à informação e a falta de transparência encontradas, oferecendo prazo para resposta.

Tal providência servirá de prova incontestável de que a administradora tomou conhecimento de vossa insatisfação com relação a prestação de serviços e dará oportunidade de manifestação da mesma.

Se ainda assim deixar de oferecer resposta, a notificação servirá de embasamento tanto para processo administrativo, quanto para ação judicial caso se faça necessário.

Nenhuma das ações acima excluem a outra, podem ser tomadas em conjunto ou isoladamente, só destacamos que a primeira providência deverá ser o encaminhamento da notificação extrajudicial.

PERGUNTA 17:
Gostaria de saber qual o valor da comissão de uma Locação “Built To Suit?
RESPOSTA= Nos casos de Built To Suit, ou locação de não administração pela empresa, sempre início a discussão com 3 alugueis.
Contrato com prazo a partir de 3 anos.
Segundo as tabelas e um aluguel por cada ano de contrato.

PERGUNTA 18:
Tenho uma casa alugada para uma escolinha q a 10 anos q paga atrasado, mas paga, porém deve 3 anos de IPTU q somam mais de 15.000 reais. Queria dar ordem de despejo pois gostaria de ocupar eu mesma e acabar com o pesadelo de dívida ativa. Posso fazer sem advogado? Por ser escola tem alguma complicação?
RESPOSTA= De acordo com o artigo 3º, III, da Lei 9.099/95, compete ao Juizado Especial Cível julgar “ações de despejo para uso próprio”, cujo valor da causa limitar-se a 40 salários mínimos, portanto pode-se manejar este tipo de ação sem a necessidade de advogado se a intenção for tão somente a retomada do imóvel para uso próprio.
No entanto, foi relatado que existem débitos de IPTU.
Desse modo, havendo a previsão contratual de que o pagamento do encargo é dever do locatário, se a intenção for também efetuar a cobrança do débito por vias judicias, deve-se manejar ação de despejo por falta de pagamento, a qual possui procedimento especial próprio, previsto na Lei 8.245/91.

PERGUNTA 19:
Estava morando em um imóvel e pagando o aluguel rigorosamente na data a 10 meses, inclusive fiz várias reformas autorizadas pelo proprietário que diz que descontaria em alugueis futuros, e para isso que eu guardasse as notas fiscais, um dia chegou um casal em casa me informando que eram os atuais proprietários e que arremataram o imóvel pelo leilão da caixa econômica federal, provaram isso com documentos e sugeriram que fizéssemos um novo contrato de locação, e fizeram um novo contrato de 3 meses de locação dizendo que não me preocupasse que não precisavam do imóvel e que era só para formalizar a locação, faltando 30 dias para o termino dos 3 meses do contrato me pediram o imóvel me dando 15 dias para desocupar o imóvel. Pergunta: tenho algum direito para permanecer no imóvel? realmente existe a tal lei do inquilinato que não existe contratos de locação inferiores a 30 meses, e que feito isso, ele se prorroga automaticamente por 5 anos? me ajudem por favor estou perdido e sem orientação e tenho que sair do imóvel com minha família até 07/05/13 e não temos para aonde ir.
RESPOSTA= Estando o imóvel ocupado por terceiros, tal como no presente caso, com fundamento em contrato de locação, caso haja aquisição da propriedade pela arrematação em hasta pública, o arrematante deverá pleitear, por meio de ação própria, a posse direta sobre quem detém o imóvel.

PERGUNTA 20:
Fiquei desempregada já faz 4 meses e não consigo pagar meu aluguel e a proprietária solicitou ordem de despejo, não assinei contrato algum, quanto tempo tenho para sair?
RESPOSTA= Haver ou não contrato de locação não altera o direito do locador de solicitar o despejo em caso de inadimplência. A ação pode ser proposta já no dia seguinte ao atraso e V. Sa. será citada com o prazo de 15 dias para efetuar o pagamento do débito. Não o fazendo o Juiz emitirá mandato de despejo em 30 dias.

PERGUNTA 21:
Comprei um apartamento em 2001 de uma imobiliária em Joinville SC, com 6.000,00 e 156 parcelas de 247,48. Sempre paguei em dia, agora quero quitar o imóvel mediante a escritura, mas o proprietário alega que não pode fornecer pois não estar em dia com a UNIÃO. Que devo fazer?
RESPOSTA= Servimo-nos do presente para orientar que a senhora providencie o envio de notificação extrajudicial à imobiliária, a fim de se documentar e resguardar os direitos envolvidos.
Para tanto, orientamos que a senhora busque auxílio de um advogado que deverá providenciar a elaboração de notificação estipulando prazos e obrigações para que a imobiliária possa cumprir, sob pena de ajuizamento de acionamento de ação judicial em desfavor da empresa.

PERGUNTA 22:
Meu inquilino não pagou nenhum aluguel desde a assinatura de contrato, porém, já entrei com o processo de despejo e esta, já está protocolado no fórum regional da Penha. Por motivos de despesas de condomínio e outros, tenho a máxima urgência de desocupação do imóvel. A pergunta é: Em quanto tempo o processo fica no Fórum até que o juiz emita o despejo?
RESPOSTA= A ação de despejo por inadimplência poderá vir acompanhada de pedido liminar.
Neste caso, como já está tramitando ação judicial é necessário se verificar a atual situação do processo para se compreender o estado em que se encontram os autos.
Desse modo, orientamos que o senhor verifique com o advogado responsável pelo caso qual é o atual andamento do processo.

PERGUNTA 23:
Eu moro com minha avó e sempre mantivemos os pagamentos em dia. Ao entrar na casa foi feita uma maquiagem pelo proprietário e os problemas a serem resolvidos voltaram piores em 1 mês e ao longo de 8 anos nunca obtivemos resposta da locatária através da imobiliária e agora o proprietário propôs um novo contrato que aceitamos mas logo em seguida ele mudou de ideia e quer o imóvel para sua filha morar e quer que a gente saia imediatamente do imóvel e enquanto estivermos na casa ele pretende fazer a tal reforma que na qual nos negligenciou por 8 anos. Quais meus deveres e quais meus direitos?
RESPOSTA= O artigo 46 da Lei do Inquilinato determina que findo o prazo ajustado no contrato de locação, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Desse modo, a lei permite a possibilidade da chamada denúncia vazia, que consiste na faculdade do locador de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. Assim, as locações contratadas dessa forma, ou seja, com prazo igual ou superior a 30 meses podem ser objeto de despejo para retomada, logo após o vencimento do contrato, sem que haja qualquer motivo para o pedido.

PERGUNTA 24:
Qual o valor do metro quadrado de um imóvel no Núcleo Bandeirante no setor Metropolitana de 444m² que só tem o terreno vazado?
RESPOSTA= O nosso sindicato levanta os valores de imóveis em oferta no DF onde haja amostragem significativa e os disponibiliza no Boletim de Conjuntura Imobiliária, disponível em nosso portal: http://www.secovidf.com.br.
Para uma avaliação precisa, sugerimos que contrate os serviços de uma empresa imobiliária que atue na sua região.

PERGUNTA 25:

Em uma ação de cobrança foi pedido liminarmente o impedimento de transferência do veículo do réu, pois e único bem para garantia do pagamento. Juiz indefere por falta de requisitos, o que devo fazer?
RESPOSTA= No caso em referência como já existe ação judicial ajuizada, orientamos que a senhora verifique com o advogado atuante do caso o teor da decisão que entendeu pela ausência dos requisitos mencionados e qual foi a providência jurídica tomada.

PERGUNTA 26:
Gostaria de saber se o locador e o locatário, em comum acordo podem renunciar ao direito garantido por lei de depositarem o valor da caução e o locador usar este valor com o consentimento do locatário, em troca de dois meses de permanência sem a obrigação do locatário de pagar os dois últimos meses?
RESPOSTA= Desde que seja feito um termo aditivo ao contrato locatício estabelecendo a condição pactuada. Cabe apenas observar que o locador terá o valor da garantia diminuído pois nada obriga na condição descrita o locatário a recompor o valor inicial da caução.

PERGUNTA 27:

Sou locador de um imóvel no DF. A imobiliária sempre atrasa o repasse do aluguel, chegando a atrasar até 4 meses. A imobiliária fez um contrato com o inquilino de 36 meses. Agora, após 26 meses do aluguel, estou precisando do imóvel de volta pois vou casar e não tenho onde morar. Já fiz o pedido de devolução do imóvel, mas o inquilino falou que não iria sair e a imobiliária falou que não podia fazer nada. O que faço?
RESPOSTA= De acordo com o artigo 46 da Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Assim, nem pagando a multa contratual pode o locador retomar o imóvel antes do termo final do prazo, a não ser que o inquilino cometa infração legal ou contratual, ou atrase o pagamento do aluguel ou demais encargos.
O locador não pode retomar o imóvel no curso do prazo contratual, a não ser em alguns casos previstos em lei.
Importante esclarecer que o inquilino sempre pode desocupar o imóvel antes do término do prazo contratual, mas o contrário não é verdadeiro: o proprietário não pode obrigar o inquilino a desocupar antes do término do prazo contratual. Nem pagando multa. Essa possibilidade é somente do locatário.
Segundo a lei do inquilinato, a retomada do bem para uso próprio prevista no artigo 47, é válida somente para os contratos que tiverem prazo menor que 30 meses.
Para o caso apresentado a resolução do contrato somente seria possível caso houvesse infração contratual por parte do inquilino em decorrência de prática de infração legal ou contratual, ou em decorrência de falta de pagamento do aluguel e demais encargos, hipóteses previstas no art. 9° da referida Lei.
Já que você tem interesse em reaver o imóvel seria preferível fazer um acordo com o locatário.
Com relação ao atraso nos repasses dos aluguéis, salientamos a importância de encaminhamento de notificação extrajudicial, se possível via cartórios, à administradora em questão, relatando a ausência de repasse dos aluguéis no prazo, oferecendo prazo para resposta, ela servirá de prova incontestável de que a administradora tomou conhecimento de sua insatisfação com relação a prestação de serviços e dará oportunidade de manifestação da mesma. Se ainda assim deixar de oferecer resposta, a notificação servirá de embasamento tanto para processo administrativo, quanto para ação judicial caso se faça.

PERGUNTA 28:
Comprei um imóvel financiado pela caixa mais já quitei faz uns 10 anos, recebi da caixa o documento de liberação de hipoteca porém nunca fui atrás de cartório para oficializar tal liberação, isso pode me prejudicar em alguma coisa?
RESPOSTA= Apesar de, a princípio, não haver prejuízo pela falta do registro, é aconselhável que o Sr. proceda junto ao cartório de registro de imóveis competente pois qualquer transação como o referido bem como compra e venda, novo financiamento, hipoteca em garantia etc, será utilizada a certidão de ônus e até que o registro da baixa da hipoteca se faça, a hipoteca ficará gravada, o que pode lhe retardar ou impedir uma transação futura.

PERGUNTA 29:
Tenho um apartamento adquirido por financiamento do PAR, há 6 anos. Após 6 anos de contrato eu posso alugar o imóvel sem correr o risco?
RESPOSTA= Para responder a indagação formulada, faz-se necessária e indispensável a leitura do contrato firmado, a fim de verificar as regras estipuladas entre a partes.
Isso porque existem regras específicas para a participação das famílias em empreendimentos do PAR.
Assim, orientamos que seja feita uma leitura atenta e detalhada do contrato, a fim de evitar o cometimento de infração contratual.

PERGUNTA 30:
Sou inquilino de um imóvel e tenho os pagamentos em dia. Após um ano de contrato o dono pediu o apartamento de volta, e o contrato prevê que após 12 meses qualquer uma das partes pode rescindir o contrato. Porém por motivos fortes eu quero ao menos 6 meses para sair e ele quer que eu saia em 30 dias. Posso impor minha vontade e seguir pagando os aluguéis para sair no meu prazo?
RESPOSTA= Se a vigência do contrato expirou, é líquido e certo o direito do locador em exigir a restituição do imóvel, que não feita amigavelmente, poderá ser solicitada pela via judicial. Em qualquer hipótese, o pagamento do aluguel mensal não pode deixar de ser feito, sob pena de incorrer em inadimplência suscitando outra ação, de despejo por falta de pagamento.
Nesses casos, aconselhamos sempre a via do acordo para ajuste de condição que atenda ambas as partes.

PERGUNTA 31:
Tenho um contrato de aluguel de um ano que vence no dia de hoje (10/02/2014) não possuo nenhum mês de locação em atraso. Uma vez vi em algum lugar que eu teria uma prazo para entregar o imóvel já o locador do imóvel diz que para eu ficar mais um mês eu devo pagar por isso. Isso procede? Devo mesmo pagar um mês a mais para entregar o imóvel?
RESPOSTA= Deve pagar apenas os dias até a sua desocupação, ou seja, se a entrega das chaves se der no 20o. dia do mês, será devido 20/30 do aluguel. O mesmo raciocínio para condomínio e IPTU. Para contas de água e luz, até o dia da efetiva rescisão do contrato.

PERGUNTA 32:
Alugo um prédio para uma firma já faz 2 anos renovei para mais 2 anos, agora me chamaram para dizer que tem que reter o valor do imposto…valor do aluguel R$ 4.200,00, neste valor eu também desconto o IPTU (combinado de boca) não está no contrato, agora com este desconto do IR, como que fica, está correto?
RESPOSTA= A legislação do imposto de renda determina que a pessoa jurídica, na qualidade de locatária, proceda à retenção na fonte do Imposto de Renda incidente sobre os valores devidos à pessoa física a título de aluguel.
Já as verbas locatícias percebidas pelo locador, pagas pelo locatário pessoa física, devem gerar, mensalmente, o recolhimento do Imposto de Renda, por meio carnê-leão.

PERGUNTA 33:
O registro do chuveiro, que vem água da rua, está com vazamento, deve ser o reparo. minha dúvida é a seguinte: De quem é o custo desse serviço, entre material e mão-de-obra?
RESPOSTA= A teor dos incisos I, III e IV do Art. 22 da Lei do Inquilinato, se o vazamento já existia antes da locação, deverá o locador ser o responsável pelo pagamento. No entanto, a responsabilidade de reparo será do inquilino, na hipótese em que houver danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, nos termos do inciso V da Lei 8.245/91.

PERGUNTA 34:

Quando uma corretora de imóveis e propõe a fazer uma avaliação do seu imóvel e a mesmo tempo quer vender o seu imóvel, você autoria a venda do imóvel pelo preço avaliado, mas em seguida você descobre que o valor do seu imóvel foi colocado muito abaixo do preço do mercado, o que pode ser feito, ou seja, já encontrei melhor oferta do que o valor avaliado. Posso suspender a venda de imediato ou posso pedir uma nova avaliação?
RESPOSTA= Para melhor responder a indagação formulada, revela-se importante verificar se o senhor assinou algum documento que garanta a venda exclusiva do imóvel ao corretor de imóveis e, ainda, verificar qual o prazo de vigência desta autorização, a fim de evitar futuras demandas judiciais.
Com efeito, existe entendimento dos tribunais, no sentido de que havendo autorização ao corretor, decorrente de contrato com cláusula de exclusividade, para que proceda a venda de imóvel, se este for vendido pelo proprietário a terceiro durante a vigência de referido contrato, poderá o corretor fazer jus ao recebimento da comissão sobre o preço obtido.

Neste sentido, confira-se:

“APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – EMBARGOS MONITÓRIOS JULGADOS IMPROCEDENTES – CONTRATO DE CORRETAGEM – VALIDADE – VENDA COMPROVADA DE DOIS TERRENOS – COMISSÃO DEVIDA – SENTENÃ CONFIRMADA – RECURSOS DESPROVIDOS. O contrato de intermediação imobiliária iniciado em 04/07/97 vigorou até meados de outubro de 1997, e tendo nesse período sido realizadas duas vendas de terrenos diretamente pelo proprietário, a comissão de corretagem à corretora contratada com exclusividade é devida. A jurisprudência pacificou o entendimento de que, estando em vigor o contrato de intermediação de negócio imobiliário, ocorrendo a venda do imóvel, tem a corretora direito à comissão, mesmo que não tenha participado da concretização do negócio.[…]” (TAPR – Apelação Cível 199508-6 – 1ª Câmara Cível – Rel. Roberto de Vicente – j. 30/09/2003).

Desse modo, orientamos quer, primeiramente, verifique se houve alguma contratação entre o senhor e a corretora.

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7 comentários sobre “Lei 9.099/95, compete ao Juizado Especial Cível julgar “ações de despejo para uso próprio”

  1. Meu inquilino abandonou o imóvel, antes de completar um ano de locação. Posso pedir rescisão do contrato de locação pelo Juizado especial?

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  2. Prezado amigo, eu posso no juizado de pequenas causas pedir uma ação de despejo por por falta de pagamento do inquino, sendo que o mesmo não paga a 03 meses?, e se eu tiver um outro imóvel e outro inquilino estiver também sem pagar o aluguel, eu posso entrar no juizado de pequenas causas por falta de pagamento também ou o juizado de pequenas causas não atua em ação de despejo?

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  3. Tenho um imovel que alguei e dei um mes adiantado. E já esta no segundo mes e a pessoa não apresnta a documentação para fazer o contrato. Posso pedir a ela 03 meses de caução e não ter contrato?

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  4. Achei importante as explicações e orientações juridicas aquí em face das dúvidas e perguntas relatadas; no que tange ao assunto em tela.
    Parabéns aos Doutores que estudam as leis em beneficio de ajufarem a sociedade como um todo.
    Abç/ Reginaldo Paz – Adm.

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